33. סיכום ביניים: בחלק זה של הדיון תיארתי בהרחבה את פרק הזמן שבין חתימת החוזה עד להודעה על ביטולו. התנהלות המשיבה בתקופה זו היא משמעותית לצורך השאלה אם חיוב ההשתדלות הופר. הרושם שהתקבל עד כה הוא כי למערערת לא היתה סיבה לחשוש ממכשול תכנוני; האמ"מ לא היה חלק אינהרנטי מהפרויקט אלא הוצג על-ידי המשיבה כאופציה; משרד התיירות המליץ למשיבה להוציא את מגרש 602 מתחום התכנית כדי לשמר את ייעוד המקרקעין לאמ"מ; המשיבה עשתה ניסיון רפה להתנגד לעמדה זו, אך במהרה אימצה את ההחלטה ושינתה את התכנית, וכל זאת מבלי לעדכן את המערערת בהתפתחות הדרמטית ומבלי לתת ביטוי לקיומו של חוזה בין הצדדים. בבחינת מכלול האירועים על ציר הזמן, ניכר פער גדול בין טענתה של המשיבה כי במועד כריתת החוזה היא לא העלתה בדעתה שהאמ"מ יעורר קושי במסגרת תכנית השינוי (עמ' 156, 180-179 לפרוטוקול) לבין ההסתגלות המהירה למצב החדש, תוך זניחת המחוייבות החוזית, עד כדי כך שבמסגרת הדיון מיום 25.6.2014 המשיבה הציגה חזית אחידה עם משרד התיירות.
34. טענה נוספת של המשיבה היא כי בנסיבות שנוצרו היא בכל מקרה לא היתה יכולה לקיים את התחייבותה החוזית. עמדת משרד התיירות הובילה לכך שלא היתה אפשרות כלשהי לקדם את התכנית As is, כי גם ויתור על האמ"מ הוא שינוי של התכנית (פסקאות 61-60 לסיכומים). אינני מקבל את הטענה. ויתור על האמ"מ הוא לכל היותר שינוי של תכנית המתאר, אבל התקשיתי לראות בו שינוי של תכנית השינוי, ואישורה של זו הוא שהוגדר בחוזה כתנאי מתלה. המשיבה היתה יכולה לאשר את תכנית השינוי, ומשרד התיירות רק הבהיר כי המשמעות של מהלך זה היא כי הגדרת הייעוד כ"תיירות" (כפי שהתבקש) תבטל את האפשרות (הנסתרת) של אמ"מ. בהתאם, המשרד המליץ למשיבים להוציא את מגרש 602 בתחום התכנית "ככל שהיזמים רוצים לשמור את האכסון המלונאי המיוחד". אפילו אם נקבל את טענת המשיבה כי על פי שתי החלופות הרלוונטיות אישור התכנית היה משנה את המצב התכנוני – עדיין ניתנה למשיבה אפשרות לבחור בין שינוי שמגשים את תכלית החוזה לבין שינוי ששומר על האינטרסים הכלכליים שלה באמ"מ אך מוביל לביטול החוזה. טענת המשיבה כי מרגע שהתעורר צורך בשינוי כלשהו ממילא פוקע החוזה ואין חשיבות לאינטרס של הצד השני, אינה עולה בקנה אחד עם חובת תום הלב ועם חיוב ההשתדלות כפי שהוא מתפרש על פי אומד דעת הצדדים.
מסקנות משפטיות
35. מרכז הכובד ניתן למסמכים שעמדו בבסיס ההסכמות החוזיות: החוזה ותכנית השינוי, שהאמ"מ לא מוזכר בהם. כל המקורות האחרים שהוזכרו לעיל הם מקורות עקיפים שקשה להסיק מהם על תוכן התניה החוזית. מכל מקום, גם לאחר שבחנתי אותם לגופם, מצאתי כי קשה למצוא בהם התייחסות לאמ"מ כחלק אינהרנטי וחשוב של התכנית. אמנם ניתן למצוא רמזים ואזכורים עקיפים לאמ"מ ברקע לחתימת החוזה (כגון סעיף 19 לתקנון תכנית המתאר והודעת הדוא"ל מיום 29.9.2013). לאור זאת, ייתכן כי המערערת היתה יכולה להקדיש לנושא יותר תשומת לב ולדרוש הבהרות מפורשות לגבי ההיתכנות התכנונית של האמ"מ. אין בכך כדי לשנות את התוצאה או לגרוע מן העובדה שעל פי המסמכים שהוצגו בפנינו, המשיבה לא הביאה בפני המערערת מידע רלוונטי וחיוני להשלמת העסקה: לא שיקפה כלל את חשיבותו של האמ"מ כמנוע הכלכלי של הפרוייקט, ואת הסכנה שנשקפה לאישור האמ"מ מכיוונה של תמ"א 12/1. המידע החסר משפיע על האופן שבו יש לפרש את היקפו של חיוב ההשתדלות, ובנסיבות המתוארות, מקובלת עליי טענת המערערת כי "נושא האמ"מ לא היה חלק מהיחסים החוזיים בין הצדדים ולא יכול היה להוות עילה לשחרור לקסל מהתחייבויותיה" (פסקה 4 לסיכומי התשובה).