43. המערערת נותרת אפוא כשבידה הזכות לפיצויים. כאמור, בכתב התביעה המערערת נקבה בסכום של כ-3.6 מיליון ₪ בגין "נזקים ראשוניים", ולצד זאת ביקשה כי יינתן לה היתר לפיצול סעדים לתביעת יתרת הפיצויים. גם בהיבט זה, אין בידינו לסייע לצדדים ולא הונחו בפנינו הנתונים הרלוונטיים שיאפשרו להעריך את גובה הפיצוי. אין מנוס אפוא מהחזרת הדיון לבית המשפט קמא לדיון בסוגיית גובה הפיצוי למערערת בגין הפרת חיוב ההשתדלות. בהקשר זה אין לי אלא לשוב ולהצר על כך שהצדדים לא השכילו להתגבר על הפערים המצומצמים שנותרו ביניהם בדיון האחרון.
44. לאחר שעיינתי בדברי חברי השופט ד' מינץ, אבקש לחדד את עמדתי בשני היבטים: (1) שלא כחברי, אינני סבור כי האמ"מ היה "חלק מהחוזה", שכן האזכור העקיף של האמ"מ בסעיף 19 לתכנית המתאר אינו יכול להעיד על חשיבותו להתקשרות החוזית, אלא נדמה יותר כשריד אנכרוניסטי של מצב תכנוני קודם. (2) גם חברי מסכים (בפסקה 32 לחוות דעתו) כי שתיקתה של המשיבה מול המערערת "צורמת". כפי שהסברתי בחוות דעתי, לטעמי, התנהלות זו מהווה אינדיקציה ראייתית לכך שהמשיבה לא נקטה "בכל הצעדים הנדרשים" על מנת לאשר את תכנית המתאר, אלא בחרה במסלול המשתלם עבורה, תוך "יישור קו" מהיר עם משרד התיירות, ושימור האמ"מ במקום עמידה בהתחייבות כלפי המערערת.
45. סוף דבר: אציע לחבריי לקבל את הערעור ולקבוע כי המשיבה הפרה את חיוב ההשתדלות שלקחה על עצמה בסעיף 3.5 לחוזה. המערערת זכאית לפיצוי בגין הפרת חוזה, ובלית ברירה, התיק יוחזר לבית המשפט קמא לקביעת גובה הפיצוי. לא מצאתי לפסוק את הפיצוי המוסכם הקבוע בסעיף 12.5 בהסכם, מן הטעם שהמערערת לא ביקשה זאת, אך חזקה על הצדדים ועל בית המשפט קמא כי הוראה זו בהסכם תעמוד נגד עיניהם, מה שעשוי להביא את הסכסוך לידי סיום ולהביא ל"הפרדת כוחות" בין הצדדים.
המשיבה תישא בהוצאות המערערת בהליך זה בסך 40,000 ש"ח.
ש ו פ ט
השופט ד' מינץ:
1. קראתי את חוות דעתו המפורטת של חברי השופט עמית, ולאחר שעיינתי במכלול הראיות ובהליכים שהתקיימו בבית משפט קמא, הגעתי לתוצאה שונה משלו. לדעתי, מסקירת הממצאים עולה כי: האכסון המלונאי המיוחד (להלן: אמ"מ) היה חלק מהותי מתכנית מתאר עד/188 (להלן: תכנית המתאר) והתכנית המפורטת לשינוי תכנית המתאר עד/188א (להלן: תכנית השינוי) הנספחים להסכם המכר שנחתם ביום 12.1.2014 (להלן: החוזה); המערערת ידעה, או לכל הפחות היה עליה לדעת, על כוונתה של המשיבה להקים אמ"מ; לפיכך, מעת שנקבע על ידי הרשויות המוסמכות שלא היה ניתן להקים אמ"מ במסגרת תכנית השינוי, אזי גם לא ניתן היה לממש את תכנית השינוי "As-is" ולכן התנאי המתלה בחוזה לא התקיים; לבסוף, הוכח שהמשיבה עמדה בהתחייבותה החוזית להשתדל להביא את תכנית השינוי לאישור.