על כן, הגעתי למסקנה שיש לדחות את הערעור ולאמץ את פסק דינו של בית המשפט המחוזי. אפרט.
האם האמ"מ היה חלק מהותי בתכנית המתאר ותכנית השינוי?
2. שאלת מרכזיותו של האמ"מ לתכנית המתאר ולתכנית השינוי חשובה בענייננו ממספר סיבות. ראשית, יש בקביעת מידת מרכזיותו של האמ"מ בכדי להצביע על אומד דעת המשיבה בעניינו בעת שנחתם החוזה. שנית, קביעה זו תכריע בשאלה האם המשיבה יכלה לקיים את תכנית השינוי שצורפה לחוזה גם ללא קיומו של אמ"מ. אם התשובה היא שהאמ"מ לא היה מרכזי לתכניות, המסקנה היא שניתן היה לממש את תכנית השינוי בלעדיו, וסירוב המשיבה לוותר עליו ועל קיום תכנית השינוי שבחוזה היווה הפרה של חיוב ההשתדלות שלקחה על עצמה בחוזה. אך אם יתברר שהאמ"מ היה מרכזי לתכניות, משמע שלא ניתן היה לממש את תכנית השינוי שבחוזה בלעדיו, וסירוב המשיבה לוותר עליו לא היווה הפרה של חיוב ההשתדלות.
הצדדים השקיעו מאמצים רבים בבירור שאלה זו בהליך שהתקיים בבית המשפט המחוזי, וזה קבע על בסיס המסמכים, הראיות והעדויות שנשמעו לפניו שהאמ"מ אכן היה רכיב מרכזי לתכנית המתאר, וכנגזרת מכך בתכנית השינוי. לאחר שעיינתי בחומר הראיות, כפי שאפרט להלן, לא מצאתי מקום לסטות ממסקנה זו.
3. בתכנית המתאר עצמה, שהיא המסמך המרכזי לבחינת ייעודי הקרקע, האמ"מ מצוין במפורש בסעיף 19 שבו, לפיו: "בשלב ב' – יוקם האכסון המלונאי המיוחד". ניתן גם ללמוד על אודות הכוונה להקים אמ"מ מעיון בפרוטוקולי הדיונים לאישור תכנית המתאר עוד מהשנים 1997 ו-2002 (על פי חוות הדעת מטעם המשיבה של האדריכל יואל פייגין (להלן: פייגין) (מוצג 7 מטעם המשיבה), אותה בית המשפט המחוזי העדיף על פני חוות הדעת מטעם המערערת של האדריכל שמחה אפק (להלן: אפק) (מוצג 8 מטעם המשיבה)). אמנם, בדיונים אלו לא נזכר המושג "אכסון מלונאי מיוחד" במפורש אלא נזכרו מושגים דומים (כגון "מגורי נופש" המופיע תחת מטרות התכנית בפרוטוקול הוועדה המחוזית מיום 15.1.2002 (מוצג 13 מטעם המשיבה)). אך לאור העמימות שהייתה קיימת סביב מושג זה, ובמיוחד כאמור לאור הופעתו של המושג "אכסון מלונאי מיוחד" במפורש בסעיף 19 של תכנית המתאר, הכוונה במושגים אלו בדיוני העבר ברורה דיה.
4. כפי שמציינת המערערת, תכנית השינוי לא התייחסה לייעוד קרקע של "אכסון מלונאי מיוחד". חברי מוצא בכך הוכחה שהאמ"מ לא היווה חלק מתכנית השינוי (פסקה 15 לחוות דעתו). אלא שמטרת תכנית השינוי לא הייתה, כפי שפורט בה, לשנות את ייעודי הקרקע, אלא "להסדיר איחוד וחלוקה" ולהתאים את "שמות הייעודים עפ"י נוהל מבא"ת". לפיכך היא לא שינתה את ייעודי הקרקע המופיעים בתכנית המתאר. תכנית השינוי לא באה אפוא להחליף את תכנית המתאר הראשונה, אלא להוסיף עליה. על כן, יש לקרוא את שתי התכניות במשותף, כאמור בסעיף 1.6 לתכנית השינוי בו נאמר כי: "תכנית זו משנה רק את המפורט בתכנית זו וכל יתר הוראות תכנית עד/188 ממשיכות לחול". לכן, עובדת היעדר ציון האמ"מ בתכנית השינוי אינה תמוהה או בעייתית בעיני.