האם היה מקום ליתן ארכה לתובעת?
104. כאמור לעיל, קבעתי כי פעולות התובעת עד למועד הביטול לא העידו על הפרה צפויה של ההסכם. עוד קבעתי כי מניתוח חוות דעת המומחים ועדותם עולה כי התובעת ככל הנראה לא הייתה עומדת במועד החוזי ללא ארכה, והייתה נדרשת לה ארכה מסוימת להשלמת הוצאת היתר הבניה.
מכאן, יש לדון בסוגיה - האם היו הנתבעים רשאים שלא להאריך את המועד לאור בקשת התובעת.
105. ההסכם קובע לעניין ארכת המועד:
"ליזם בלבד תהיה הזכות לקבל ארכה בת 6 חודשים נוספים ובלבד שהודיע לבעלים 30 יום לפני תום 12 החודשים על כך שבדעתו לבקש ארכה"
מלשון הסעיף עולה באופן ברור כי ארכת המועד הינה זכות של היזם. מכאן, דרך המלך של בקשת הארכה הינה היענות לבקשה. עם זאת, למרות שקבלת הארכה הינה זכות של היזם, ברור כי הנתבעים אינם מחויבים להיענות לבקשת הארכה באופן אוטומטי.
106. מה הם אפוא אותם המקרים בהם הנתבעים רשאים שלא להיענות לבקשת הארכה של התובעת? ניתן לחשוב על שני מקרים רלוונטיים לענייננו:
המקרה הראשון, כאשר התובעת לא עומדת לעמוד בלוח הזמנים ההסכמי גם לאחר מתן הארכה. במקרה שכזה ברור כי אין טעם לתן ארכת מועד אשר רק "תדחה את הקץ" ותגרום נזק לנתבעים, וזאת כאשר ארכה שכזו לא תועיל לתובעת אשר ממילא לא תעמוד בלוח הזמנים המוארך.
במאמר מוסגר חשוב לציין ולהדגיש כי אי עמידה צפויה במועד ההסכמי הרגיל, אינו יכול להוות כשלעצמו עילה שלא ליתן ארכת מועד. הרי כל הצורך והתכלית של מתן הזכות לקבלת ארכה הינה במקרה בו התובעת אינה עומדת במועד ההסכמי. אין כל צורך בסעיף המעניק זכות לקבלת ארכת מועד, אילו אי עמידה צפויה במועד ההסכמי מהווה נימוק תקף שלא לתת את הארכה. לפיכך, העובדה שהתובעת לא הייתה צפויה לעמוד במועד ההסכמי אינה יכולה לשמש הצדקה לאי מתן ארכה, כל עוד זו הוגשה במועד, ועל כך אין חולק בענייננו.
המקרה השני הינו כאשר התובעת ביצעה פעולות חסרות תום לב הפוגעות בבסיס ההתקשרות. במקרה שכזה למרות קיומה של זכות הסכמית לארכת מועד, הרי אין מקום ליתן ארכת מועד לצד שאינו תם לב.
107. לאור קביעותי בפרקים הקודמים בפסק דין זה, ברור כי על הנתבעים כאן היה להיענות לבקשת התובעת ולהאריך את המועד להוצאת היתר בניה, ואפרט:
108. לעניין המועדים, הבהרתי לעיל שאף לעמדת המומחה מטעם הנתבעים עצמם, הייתה התובעת עומדת במועד המוארך להוצאת היתר בניה, קל וחומר, כאשר מומחה זה התעלם מהאפשרות לבצע פעולות במקביל.
מכאן, מתן ארכה היה מאפשר לתובעת לעמוד בהסכם, והנתבעים אינם רשאים שלא ליתן ארכת מועד בנסיבות אלו ולטעון להפרה צפויה ביחס למועד ההסכמי הרגיל. אזכיר, סעיף ארכת המועד מנוסח כזכות של התובעת.
109. לעניין חוסר תום הלב, הרי קבעתי לעיל כי לא מצאתי שהתובעת ניהלה משא ומתן משמעותי טרם ביטול ההסכם וכי מעדות מנהלה, וכן ממסמכים אובייקטיבים עולה, כי זו לא 'פרשה' מהניסיון להוציא היתר בניה וכי אילו היו הנתבעים נענים לבקשת הארכה, היה זה סביר כי התובעת תעמוד במועד המוארך להוצאת היתר בניה.
110. לאור האמור עולה כי בנסיבות שהיו ידועות וקיימות ביום 30.5.12, היה על הנתבעים ליתן ארכת מועד לתובעת על מנת לאפשר לה להשלים את הוצאת היתר הבניה במועד המוארך. אי מתן הארכה, וחמור מכך, ביטול ההסכם לאור הפרה צפויה נטענת, מהווה הפרה של הנתבעים את ההסכם.
111. בטרם אסכם פרק זה, ראוי לדון בשתי טענות נוספות של הנתבעים בהקשר זה, והן נוגעות לטיב הבקשה להיתר שהוגשה על ידי התובעת ולשטח הדירות לאחר סיום הפרויקט.
טענות כנגד טיבה של הבקשה להיתר
112. הנתבעים במסגרת חוות דעת המומחה מטעמם, כמו גם בסיכומים מטעמם, טענו כי הבקשה להיתר שהוגשה מטעם התובעת הייתה פגומה.
כך המומחה מטעם הנתבעים מונה את הפגמים הבאים: אי התאמה של הבקשה להוראות להגשת בקשות ולהוראות התכנית, העדר אישור של תכנית חלוקה מחדש ומפת קו מגרש, העדר תכנית בינוי ופיתוח ומסמך סקר קרקע, אי התאמה לעניין שטח הבניה ומספר יחידות הדיור המותר, אי הגשת סקר קונסטרוקטיבי, אי עריכת תיאום עם חברת חשמל והעדר פתרון למערכת תיעול וחיבור לביוב.
113. לאחר שעיינתי במכלול הראיות שלפני אני סבור כי יש לדחות טענות אלו של הנתבעים וזאת במספר מישורים, ואפרט:
114. ראשית, אין במכתב הביטול כל טענה לגבי טיבה של הבקשה להיתר והודעת הביטול אינה מסתמכת על כך שקיימות בעיות בבקשה להיתר. אציין כי על פי ההלכה הפסוקה צד המבטל הסכם זכאי להסתמך רק על העילות שפורטו במכתב הביטול ואינו יכול בדיעבד להסתמך על עילות אחרות שלא באו לידי ביטוי במכתב הביטול. ר' ע"א 3940/94 שמואל רונן חברה לבנין ופיתוח בע"מ נ' ס.ע.ל.ר חברה לבנין בע"מ [פורסם במאגר נבו] (16.2.1998):
"בשורה של פסקי-דין נקבע בבית-משפט זה כי משנימק הנפגע את הודעת הביטול, אין הוא רשאי להסתמך על עילת ביטול שלא הופיעה בהודעתו המנומקת, אלא אם נתן כדין הודעת ביטול חדשה"
וכן ר' לאחרונה בת.א. (ת"א) 35723-02-15 הכרם-משקאות חריפים בע"מ נ' ארודן בע"מ [פורסם במאגר נבו] (15.7.2018).
115. שנית, מסגרת הדיון כאן הינה סכסוך אזרחי בין התובעת לנתבעים ולא ערר או ביקורת על פעולת הוועדה המקומית. לפיכך, אין צורך לבחון האם מבחינה אובייקטיבית הבקשה להיתר הוגשה כדין, אלא יש לבחון, האם הוועדה המקומית סברה באופן סובייקטיבי כי הבקשה להיתר הינה תקינה. יש לזכור, התובעת הייתה צריכה להוציא היתר שיונפק על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בחיפה, ולא היתר שיאושר על ידי מומחה מטעם הנתבעים.
116. במקרה שלפניי הבקשה להיתר הוגשה לוועדה המקומית. בהתאם לרישומי הוועדה המקומית זו נבדקה "בדיקה יסודית" על ידי שני מפקחים (בתאריכים: 23.9.12 ו- 27.9.12) ולאחר מכן בדיקה של צוות מורחב עם מהנדס העיר וכן על ידי צוות מפקחים (ביום 30.10.12). לאחר סדרת בדיקות אלו עלתה הבקשה להיתר לדיון בוועדת המשנה, כאשר בפתח הדיון מצוינות הערות המפקח מטעם הוועדה המקומית (ר' נספח 19 לתצהיר נוימן) וכאשר הצוות המקצועי של הוועדה המקומית ממליץ על אישור הבקשה להיתר בתנאים מסוימים. ועדת המשנה מאשרת את הבקשה להיתר בתנאים וזאת למרות שהוגשו התנגדויות.
117. לטעמי די בבדיקות שעשו המפקחים מטעם הוועדה המקומית, הצוות של הוועדה המקומית והוועדה שאישרה את הבקשה להיתר, על מנת להכריע, לצורך תיק זה, כי פגמים אשר ועדת המשנה לא הורתה במפורש על תיקונן (כגון הקטנת מספר יחידות הדיור ל- 43 יחידות דיור) אינם קיימים או למצער אינם רלוונטיים למחלוקת בתיק זה.
כך, למשל, ולשם הדוגמא בלבד, טוען המומחה מטעם הנתבעים כי לא ניתן כלל לתכנן את המגרש ולהגיש בקשה להיתר ללא תכנית חלוקה. אלא, שהבקשה להיתר תכוננה והוגשה, הוועדה המקומית פתחה תיק בקשה להיתר, בדקה את הבקשה להיתר, ולבסוף אף אישרה את הבקשה, והכל מבלי תכנית חלוקה.
118. שלישית ולגופם של דברים, רוב "הפגמים" שמונה המומחה מטעם הנתבעים, הינם למעשה פגמים טכניים הניתנים להשלמה לאחר החלטת הוועדה המקומית ולאור החלטת הוועדה המקומית. כך לדוגמא, מהליך הראיות עלה כי דו"ח קונסטרוקטיבי ניתן להשלמה בנקל ובפרק זמן קצר (ר' לעניין זה מכתב הוועדה המקומית שצורף כנספח 38 לתצהיר מר נוימן).
יוטעם, התובעת מחויבת לפעול בהתאם להנחיית הוועדה המקומית ובהתאם להחלטת הוועדה המקומית. כלומר על התובעת היה לקיים את התנאים שקבעה הוועדה המקומית, ולא את התנאים שקבע המומחה מטעם הנתבעים.
לעניין התנאים שעל התובעת היה לקיים, כלומר התנאים שקבעה הוועדה המקומית, הרי גם מומחה הנתבעים, אדר' ארידור סבר שניתן להשלימם בתוך 12 חודשים (וזאת מבלי שכאמור הביא בחשבון חפיפה בין הפעולות השונות) מיום קבלת החלטת הוועדה המקומית.
119. עוד אציין במסגרת פרק זה, כי לא מצאתי כל פגם בכך שהתובעת ביקשה 44 יחידות דיור ואושרו לה רק 43 יחידות דיור, ואין לראות בכך "סטיה ניכרת" שפוגעת במהות הבקשה להיתר. התובעת על סמך פרשנות שנתנה לתקנות הבקשה להיתר (סטייה ניכרת מתכנית), תשס"ב-2002, פרשה את הערות העיגול בתקנות כמאפשרות בניית 44 יחידות דיור.
הוועדה המקומית, לאחר ששמעה התנגדויות, סברה כי אין לקבל פרשנות זו וקבעה כי מותרות 43 יחידות דיור בלבד. מדובר על שיג ושיח נפוץ במוסדות התכנון ואין בו ללמד כי הבקשה להיתר לא הייתה ראויה לדיון, או כי נדרש בה שינוי קיצוני.
שטח התמורה
120. הנתבעים טענו בחוות הדעת מטעמם וכן בסיכומים כי שטח הדירה שהובטח לנתבעים במסגרת ההסכם הינו 75 מ"ר בצירוף מרפסת בשטח של 11 מ"ר ואילו מניתוח הבקשה להיתר עולה כי השטח שיתקבל בפועל הינו 66.38 מ"ר בלבד, כלומר תוספת של 23.06 מ"ר בלבד, אשר לעמדת מומחה הנתבעים משקף 88.5% בלבד מהתמורה החוזית.
121. לעניין זה אציין בפתח פרק זה כי הקטנת שטח התמורה אינה חלק מעילות הביטול ולכן בהתאם להלכה בעניין, אין מקום להסתמך עליה כעילת ביטול.
122. בכל מקרה, לגופם של דברים, הרי יש ממש בטענות הנתבעים וזאת כאשר הן אדר' אפטר מטעם התובעת והן מר נוימן העידו כי השטח נטו שנוסף לכל דירה הינו 24 מ"ר ולא 30 מ"ר.
עם זאת, התרשמתי כי אין מדובר ב-"תרמית" של התובעת כפי שטוענים הנתבעים, אלא בפרשנות שונה למונח שטח "ברוטו" (כאשר אין חולק שההסכם נוקב במילים "ברוטו כולל ממ"ד"), כך שהתובעת כללה במסגרת שטח הברוטו של הדירה (בסך של 75 מ"ר) גם חלק יחסי של כל דירה ברכוש המשותף הכללי (למשל מבואת כניסה).
אין מחלוקת כי בהתאם לתחשיב הכולל גם חלק יחסי בשטחי הרכוש המשותף, אכן השטח הינו 75 מ"ר לדירה.
לטעמי, בהתאם לדין הקיים, לא ניתן לכלול חלק יחסי ברכוש המשותף הכללי במסגרת שטח הברוטו של הדירה, ולכן אכן קיים פער בין המובטח בהסכם לבין גודל הדירות בבקשה להיתר.
123. אולם, אף במצב דברים זה, לא ניתן לקבל את עמדת הנתבעים כי טעות בסיווג השטח יש בה עילה לביטול ההסכם, בוודאי ללא מתן אפשרות סבירה לתקן את הטעות. בפרט נכונים הדברים כאשר הנתבעים חתמו על הבקשה להיתר עם השטחים הללו לאחר שזו נבדקה על ידי הנציגות מטעמם עוד טרם זו הוגשה.
124. בכל מקרה, אף אם היו מגלים הנתבעים בשלב מאוחר יותר כי השטח המתקבל נמוך מזה הקבוע בהסכם, לטעמי, עדיין אין מדובר בהפרה יסודית של ההסכם המקנה זכות ביטול אוטומטית והיה עליהם לתת הזדמנות לתובעת לתקן את ההפרה.
הערת סיום לפרק זה
125. כאמור הגעתי למסקנה כי במועד הבקשה לארכת מועד (30.5.12) היה סביר כי התובעת תסיים את הוצאת היתר הבניה במועד ההסכמי המוארך, ובנסיבות אלו לא ניתן היה שלא ליתן ארכה או לבטל את ההסכם, מפאת הפרה צפויה.
ניתוח ומסקנה זו נערכו על סמך ניתוח העדויות וחוות דעת המומחים ועל יישום של נטל אזרחי רגיל.
126. מסקנה זו מקבלת משנה תוקף לאור רמת ההוכחה הנדרשת להוכחת הפרת צפויה כמפורט בפרק הכללי. כלומר, על מנת שטענת הנתבעים בדבר הפרה צפויה תתקבל, לא הייתה התובעת צריכה להוכיח כי סביר היה שהיתר היה מונפק במועד המוארך, ואף לא היה די בכך שהנתבעים יוכיחו כי לא סביר היה שההיתר היה מונפק במועד זה, אלא הנתבעים היו צריכים להוכיח ברמת וודאות גבוהה כי התובעת לא הייתה מוציאה היתר בניה במועד המוארך.
לטעמי אין כל ספק כי הנתבעים לא הצליחו להוכיח ברמת וודאות קרובה כי התובעת לא הייתה מנפיקה היתר בניה במועד.
127. יתרה מזו, חוות הדעת של שני המומחים נערכו על סמך פעולות של יזם "סביר" בענף הבניה. אולם לא ניתן לשלול כי אילו הייתה התובעת נקלעת למצוקת זמנים המאיימת על ההסכם, לא הייתה פועלת כיזם "סביר", אלא עושה מאמץ מיוחד לעמוד בזמנים, כגון שכירת כוח אדם נוסף, התקשרות עם יועצים נוספים ועוד ובמסגרת מאמץ מיוחד זה הייתה עומדת במועדים. למעשה הודעת הביטול הכה מוקדמת שללה מהתובעת את זכותה לבצע מאמץ מיוחד לסיים את הליכי ההיתר בזמן שהינו קצר מהסביר בענף.
כך או כך, לא נדרשתי לעניין זה של מאמץ מיוחד לצורך ההכרעה, כאשר לטעמי גם כתובעת סבירה הייתה זו מסיימת את הליכי הוצאת ההיתר במועד ההסכמי המוארך ובכל מקרה לא קיימת הסתברות גבוה שלא הייתה עושה כן.
הנזקים
כללי
128. כאמור לעיל, הכרעתי כי ביטול ההסכם על ידי הנתבעים, ולמעשה העברתו לחברת גרינברג, נעשתה ללא הפרה או הפרה צפויה של התובעת ומכאן מהווה הפרה של ההסכם.
129. בהתאם לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: "חוק החוזים תרופות") הפרה החוזה מזכה את התובעת בקשת של סעדים, בין היתר, סעד הפיצויים, הוא הסעד הנתבע בהליך זה.
מסגרת סעד הפיצויים מעניק הגנה על מספר אינטרסים מוגנים של הנפגע, וביניהם - אינטרס הקיום (המגן על זכות הנפגע לקבל את אובדן הרווח שהיה מגיע לו אילו היה ההסכם מקוים) ואינטרס ההסתמכות (המגן על הזכות של הנפגע לקבל פיצוי על ההוצאות שהוציא לצורך ההסכם), ר' לעניין זה פרופ' שלו 'חוזים תרופות' עמ' 39.
130. במקרה שלפני התובעת אינה תובעת כלל נזקי קיום, כלומר אינה מבקשת לקבל את הרווח הצפוי מההסכם, אלא תובעת נזקי הסתמכות בלבד, כלומר את ההוצאות שהוציאה עד לביטול ההסכם על ידי הנתבעים.
131. המבחן שנקבע לפסיקת פיצויי הסתמכות הינו החזר על הוצאות סבירות שהנפגע הוציא בפועל מכיסו וזאת בהסתמך על ההסכם (ר' פרופ' שלו 'חוזים תרופות', עמ' 48).
מכאן אבחן, מה הן ההוצאות אשר התובעת הוכיחה כי הוציאה בפועל בהסתמך על ההסכם והאם מדובר בהוצאות סבירות.
132. אציין כי בנוסף תובעת התובעת גם פיצוי בגין פגיעה במוניטין ועוגמת נפש, ראשי נזק אליהם אתייחס בנפרד.
ההוצאות שהוצאו בפועל על ידי התובעת
133. לצורך הוכחת ההוצאות בפועל הגישה התובעת תצהיר של מר עמרם מור יוסף (להלן: "מור יוסף") מנהל החשבונות של התובעת ושל רו"ח שמואל נגר (להלן: "נגר") אשר היה רואה החשבון של התובעת.
הן מר מור יוסף והן מר נגר נחקרו ארוכות בחקירה נגדית.
134. תצהירו של מר מור יוסף הינו קצר והוא מתבסס על מסמכים שצורפו לו, כאשר מר מור יוסף מסיק מהמסמכים הללו כי הוצאות התובעת בגין הפרויקט נושא התביעה הסתכמו בסך של 949,361.76 ₪.
תצהירו של מר נגר אפילו לאקוני יותר, כאשר במסגרתו הוא רק מציין כי הוא ביקר את דוחות החברה, והפיק לה דוחות שונים, כאשר דוחות אלו צורפו לתצהירו. מר נגר נמנע מלתת הסבר או פרשנות לדוחות אלו, ובפרט אינו מצהיר מהו לדעתו סך ההוצאות שהוציאה התובעת בגין הפרויקט.
135. ניתוח תצהירי העדים מטעם התובעת, החקירות הנגדיות והמסמכים שצורפו לתצהירי התובעת, מוביל למסקנה כי על הנתבעים לפצות את התובעת בסך של 563,049 ₪, ואנמק:
תצהיר מר נגר
136. לעמדתי תצהיר מר נגר הינו חסר כל ערך ראייתי לעניין ההוצאות שהוציאה התובעת לצורך הפרויקט, ואנמק:
137. ראשית, אין בתצהיר מר נגר אמירה כמה אכן הוציאה התובעת לצורך הפרויקט, אלא מדובר בתצהיר שכל שיש בו הינו הפניה למסמכים.
ברור כי העדר של מר נגר לגבי שיעור ההוצאות פועל לרעת התובעת. אין חולק כי על התובעת הנטל להוכיח את שיעור ההוצאות שהוציאה ולשם מטרה זו הוגש תצהיר מר נגר. בנסיבות אלו, כאשר מוגש תצהיר שכל מטרתו להוכיח שיעור הוצאות מסוים, אולם דווקא נתון זה אינו נכלל בתצהיר, ניתן להסיק כי לא בכדי לא הצהיר מר נגר על שיעור ההוצאות, וכי ככל שהיה יודע מהו שיעור ההוצאות היה מצהיר כך.
138. שנית, בסעיף ב' לתצהיר מצוין כי מצורפים דוחות רווח והפסד של התובעת, אולם כבר בפתח חקירתו הודה מר נגר כי מדובר בטעות וכי לא צורפו דוחות שכאלו (ר' עמ' 13-14 לפרוטוקול הדיון מיום 21.12.17).
אציין כי אילו נערכו וצורפו דוחות רווח והפסד היה ניתן ללמוד מהם על שיעור ההוצאות של החברה בכלל ולצורכי הפרויקט בפרט.
139. שלישית, ומהותית, מר נגר הודה בחקירה הנגדית כי לא בדק את ההוצאות באופן עצמאי ולמעשה הדוחות שלו רק משקפים את החומרים שקיבל מהנהלת החשבונות. ר', לדוגמה, עמ' 22-21 לפרוטוקול מיום 21.12.17: