דיון והכרעה
29. טענתו העיקרית של הנתבע 3 היא כי בנסיבות חלה הוראת סעיף 10 לחוק המקרקעין ומאחר ויש לראותו כמי שהסתמך בתום לב על המרשם (ושילם את תמורת הנכס), די בכך על מנת שתביעתו של התובע תידחה, ואין בכלל תחולה לדיני העיסקאות הנוגדות על פי סעיף 9 לחוק המקרקעין.
30. סעיף 10 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 קובע כי:
"מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון".
"בפסיקה נקבע בעבר כי תכליתו של סעיף זה היא להגביר את אמינות מרשם המקרקעין. עוד נקבע כי לאור העובדה שהסעיף מאפשר למעשה להפקיע את הנכס מבעליו האמיתי יש צורך להקפיד הקפדה יתרה על קיום התנאים המנויים בו. וכך נאמר לעניין זה בע"א 599/77 קורצפלד נ. אדלר, פ"ד לד(2) 29, 33(1979):
"בסעיף 10 חידש המחוקק הלכה חשובה לגבי מקרקעין מוסדרים, תוך מתן משקל מכריע לרישום בפנקסים, עד כדי הפקעת זכות הקנין מן הבעל האמיתי, אפילו שורש הרישום הבלתי נכון הוא במעשה תרמית שנעשה על-ידי מי שקדם לתובע זכות על סמך סעיף 10. הוראה מפליגה זו הוחקה במגמה לבצר את אמינות הרישום בפנקסים כמסמכים פומביים הפתוחים לעיונו של הציבור. אבל עצם אופיה המפליג של ההוראה מחייב הקפדה על קיום אותם תנאים שהמחוקק קבע להקנית זכות קנין לרוכש, למרות המקור הפסול שממנו באה לו הזכות" (ההדגשה הוספה)". (ר' עא 999/09 ניעמה עבד אל מועטי זגייר נ' זאיד עומר עבד אל רחמן אלענאני, פיסקה 11).
גם בע"א 7261/15 וע"א 8138/15 נאדיה שוקחה ואח' נ. סמעאן ג'ורג' שוקחה ואח' נאמר כי:
"לאורך השנים עמד בית משפט זה לא אחת על הצורך לתחום את ההגנה הניתנת על פי סעיף 10 לחוק המקרקעין מכוח "תקנת השוק" למקרים מובהקים של הסתמכות על הרישום. נפסק כי נוכח מעמדה החוקתי של זכות הקניין ומעמדן המיוחד של זכויות קניין במקרקעין, נדרשת זהירות יתר ומתחייבת בחינה מדוקדקת על מנת לוודא כי תנאי תקנת השוק אכן התקיימו (עניין להיגי, שם)". (סעיף 34 לפסק דינה של כב' הנשיאה חיות)
עוד נאמר כי "מגמה זו לחיזוק המרשם ולביצור מעמדם של פנקסי המקרקעין, העומדת ביסוד סעיף 10, מחייבת כי יריעתו תתפרס רק על זכויות שנרשמו...." (ר' רע"א 2267/95 ב"כ היועה"מש במשרד האפוטרופוס הכללי נ. אדמונד הרטפלד, סעיף 9).
31. בענייננו, הנתבע 3 עשה את ההסכם לרכישת המחסנים/חנויות לא עם המנוח, אלא עם אלמנתו, הנתבעת 1. אין מחלוקת כי בעת שנערך ההסכם לא היתה הנתבעת 1 רשומה כבעלת זכויות החכירה בנכס אלא המנוח. כך גם נרשם באופן ברור בהסכם בין הצדדים כי על פי צו הירושה המתוקן המוכרת זכאית להירשם כבעלת מלוא הזכויות בנכס. (ר' ה"והואיל" השני).
האם ניתן לראות בנסיבות אלו בנתבע 3 כמי שהסתמך על הרישום במשמעות סעיף 10 לחוק?
בפרשת ג'הנשה להיגי ואח' נ. יצחק עזורי ואח' (ע"א 767/11 וע"א 1376/11) התעוררה השאלה "האם ובאילו תנאים ניתן להכיר בהסתמכות על הרישום במקרה שבו נרכשת הזכות במקרקעין ממי שאינו הבעלים הרשום (...) ומתברר בדיעבד כי הבעלים הרשום (..) מעולם לא רכש זכות במקרקעין והרישום על שמו אינו נכון" (סעיף 15 לפסק הדין). באותן נסיבות רכש הקונה ממי שרכש מהבעלים הרשום תוך הסתמכות על הרישום (השגוי) ועל ההסכם שנערך בין הבעלים הרשום לבין מי שרכש ממנו. בית המשפט מציין כי עד כה לא ניתנה בפסיקה ובספרות תשובה חד משמעית לשאלה "האם לשם עמידה בתנאי ההסתמכות הנדרש לצורך תחולת תקנת השוק במקרקעין , על הרכישה להתבצע מידי בעל הזכות הרשום עצמו" (פיסקה 16 לפסק הדין) וקובע כי "ניתן לקיים את דרישת ההסתמכות הקבועה בתקנת השוק גם כאשר המוכר אינו הבעלים הרשום ובתנאי שהתנגשות הזכויות נגרמת בשל פגם במרשם שעניינו זכות הבעלים הרשום, והרוכש הסתמך על זכות הבעלות הרשומה האחרונה ובדק את העיסקאות המאוחרות לאותו רישום" (פיסקה 17 לפסק הדין).