22. ובית-המשפט העליון, בפס"ד עמליה פרנק (פסקה 16), סיכם את ההלכה בנוגע למבחן הדו-שלבי הנ"ל ולאופן סיווגו של שטח בבית משותף כדירה או כרכוש משותף:
במסגרתו של השלב הראשון יש כאמור לבחון אם השטח הנתון אכן נחשב לרכוש משותף או שמא מדובר ב"דירה" או בחלק מ"דירה". בסעיף 1 בחוק המכר (דירות) הוגדרה "דירה" כ"חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר" (ראו גם סעיף 52 בחוק המקרקעין). הפרשנות המקובלת ל"דירה" היא "כל חלל בנוי במבנה של קבע, התחום ברצפה, [ב]גג ו[ב]קירות"... לנוכח מבחן הייעוד של "יחידה שלמה ונפרדת" נקבע בפסיקה כי מרתף או חניון המהווים יחידות עצמאיות נחשבים ל"דירה" ואינם חלק מהרכוש המשותף... קביעה דומה ניתן למצוא גם ביחס לאולם כניסה שהשתרע על כל קומת הקרקע והיווה יחידה עצמאית, שסוּוג כ"דירה" ולא כחלק מהרכוש המשותף...
שטח שאינו "דירה" ייחשב לרכוש משותף. הגדרתו של רכוש משותף היא שיורית בעיקרהּ... בסעיף 52 בחוק המקרקעין (החל בענייננו לאור הוראתו של סעיף 6(ג) בחוק המכר (דירות)) נקבע: "כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או את מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת"... בהתאם להגדרה זו נשענת ההכרעה אם חלק מסוים בבית משותף נחשב ל"רכוש משותף" על מבחן הייעוד. מבחן זה כולל שני תנאים מצטברים. האחד, שהחלק הרלוונטי בבית המשותף נועד על-פי מהותו לשמש את כל בעלי הדירות או את מרביתם. השני, שניתנה לכל בעלי הדירות או למרביתם זכות או למצער רשות לעשות בשטח זה שימוש...
סיכום ביניים: כדי לסווג שטח בבית משותף יש לבחון מחד גיסא אם יש לו מאפיינים פיזיים של "דירה" ומאידך גיסא אם בהתאם למבחן הייעוד הוא רכוש משותף. אין לענייננו נפקות לאופן שבו סיווג המוכר את השטח. אף אם שטח מסוים סוּוג בידי המוכר כ"דירה", עשוי בהמשך להתברר כי הוא אינו נחשב ככזה וכי הוא חלק מהרכוש המשותף.
[ההדגשות במקור – א.ל.ע.]
מן הכלל אל הפרט - השטחים שבמחלוקת - דירות או רכוש משותף?
23. בענייננו הוכח בפניי בעדותו של מר טורג'מן ובתמונות שצורפו לתצהירו, שכאמור לא נסתרו על-ידי התובעים אשר כלל לא הביאו ראיות בעניין זה, כי השטחים שבמחלוקת עונים על ההגדרה והמאפיינים הפיזיים של "דירות", היינו כי מדובר ב"מערכות חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר" ובחללים בנויים "במבנה של קבע, התחום ברצפה, בגג ובקירות". הדבר אף נובע מעצם טיבם של חללים המשמשים כספא, מכון כושר, בריכה וקפיטריה, שהם בדרך-כלל מערכות נפרדות של חדרים התחומים ברצפה, בגג ובקירות ויש להם ייעוד ברור, מוגדר ונפרד.