ואמנם, בפסיקה נקבע לא פעם, כפי שכבר צוטט לעיל מפס"ד עמליה פרנק, כי מרתף או חניון המהווים יחידות עצמאיות נחשבים ל"דירה" ואינם חלק מהרכוש המשותף. ראו ע"א 757/76 דור ואח' נ' "ליטור" בע"מ ואח', פ"ד לב(3) 557 (1978); ע"א 1153/95 כהן נ' מגדל הנביאים בע"מ ואח', פ"ד נב(1) 506, 516-515 (1998).
24. אשר למבחן הייעוד, הרי שמבחן זה עלול לעורר במקרה זה קושי מסוים הואיל ונראה כי ייעודם של השטחים שבמחלוקת הוא למעשה מעין ייעוד "מעורב". במלים אחרות, מהסכם המכר ועדותו של מר טורג'מן עולה כי השטחים שבמחלוקת יועדו על-ידי הנתבעת 1 מלכתחילה לשימוש עסקי נפרד, והדבר היה ידוע ומוסכם על רוכשי הזכויות בדירות הנופש בפרויקט. מאידך, אין חולק כי השטחים שבמחלוקת משמשים את כל בעלי הזכויות בדירות הנופש בפרויקט והדיירים השונים (המשלמים דמי ניהול), ומבחינה זו יש להם מאפיינים של רכוש משותף.
ברם, אני סבורה כי - לעניין סיווגם של השטחים שבמחלוקת - הייעוד העסקי של יחידות שלמות ונפרדות אלה בידי הנתבעת 1 גובר במקרה זה על השימוש המשותף, שהוא מעין שימוש נלווה ומשלים לשימוש זה. (הנתבעות דימו זאת לזכותו של שוכר חדר במלון להשתמש במתקנים המשותפים אשר ללא ספק נמצאים בבעלות המלון - אינני סבורה כי הקבלה זו מדויקת במלואה, הואיל ומדובר כאן ברוכשים קבועים של זכויות ובבית משותף, אך יש בה דמיון מסוים).
ראשית, מתקנים אלה שונים במהותם ממתקנים אחרים המוזכרים במפורש בסעיף 55(ג) לחוק המקרקעין (וכן בסעיפים 52 ו-77א לחוק זה) כחלק מן הרכוש המשותף (קרקע, גגות, קירות חיצוניים, מסד, חדרי מדרגות, מעליות, מקלטים, מתקני הסקה או מים).
שנית, כמצוטט לעיל בהרחבה, זו הייתה כוונת הצדדים מלכתחילה בהסכם המכר. (ודוקו: אין מדובר כאן בשאלת ההוצאה של חלקים מן הרכוש המשותף, כי אם בסיווגם של השטחים שבמחלוקת מלכתחילה, ולעניין זה ניתן להתבונן על הסכם המכר כשלעצמו, אף ללא מסמך נפרד).
כך, למשל, נקבע בסעיף 18.1 להסכם המכר כי "המוכרת ו/או מי מטעמה, תיבנה מתחת לבניינים, מרתף בן 2 קומות אשר יכלול, בין היתר, חניון תת קרקעי, ושירותים אחרים והעתיד לשמש את מחזיקי היחידות בבניינים, וכן יוכל לשרת צדדים שלישיים הכל על פי קביעת המוכרת" ההדגשה אינה במקור – א.ל.ע.).
ובסעיף 18.2 להסכם המכר נקבע כי "...מוסכם בזאת כי המוכרת ו/או חברת הניהול יהיו רשאים לנהל את החניון, לרבות את שטח החניות הפרטיות, באופן שי[מ]צאו לנכון, ובכלל זה להעניק בו זכויות ו/או למכור מקומות חניה לרוכשי יחידות בבניינים ו/או לצדדים שלישיים, בשטח החניון שאינו שטח החניות הפרטיות, יוותר בבעלות המוכרת יכול וינוהל חניון ציבורי שבו ייגבה תשלום עבור חניה מאת הציבור ובתחומו יכול ויהיו מתקנים לרחיצת מכוניות, טיפול ברכבים וכיוב' הכל על פי שיקול דעתה הבלעדי של המוכרת ו/או מי מיחידיה ו/או חברת הניהול ובכפוף לכך שלא תפגענה זכויות הרוכש למקומות חניה כמובהר בסעיף 18.2 להלן" (ההדגשה במקור – א.ל.ע.).