פסק דין
1. בפניי תביעה שהגישו בעלי זכויות בדירות נופש בפרויקט ברחוב בת-גלים באשקלון, המכונה "מגדלי הריביירה", ומצוי בגוש 1938, חלקות 32 (בחלק) ו-85 (בחלק) (מגרש מס' 12 לפי תכנית מפורטת מס' 179/03/11) (להלן: "הפרויקט"). התביעה הוגשה נגד החברה היזמית של הפרויקט (הנתבעת 1 - מגדלי הריביירה אשקלון בע"מ) ונגד חברת הניהול שלו (הנתבעת 2 - ריביירה ניהול ואחזקה בע"מ) (להלן ביחד: "הנתבעות").
2. במקור הוגשה התביעה על-ידי 28 בעלי זכויות בדירות נופש בפרויקט, שחלקם היו בעלי זכויות ביותר מדירה אחת, כך שבתחילת הדרך ייצגו התובעים לכאורה 31 דירות מתוך 138 דירות בפרויקט. במהלך המשפט נמחקו מן התביעה חלק מן התובעים וכן נדחו בהסכמה חלק מהתביעות, כך שכיום נותרו בה 18 בעלי זכויות בלבד (אם כי הוכח בפניי כי הזכויות בעשרות מן הדירות בפרויקט שייכות לנתבעת 1 עצמה או נמצאות בשליטתה (ראו דברי מר טורג'מן בעמ' 31 לפרוטוקול מיום 24.12.2017), כך של-18 בעלי הזכויות יש משקל יחסי רב בין הדירות שאינן קשורות לנתבעת 1). בנוסף לכך, לטענת הנתבעות - שלא נסתרה - רק שבעה מבין 18 תובעים אלה רכשו את דירותיהם ישירות מן הנתבעת 1 וקשורים עמה בהסכמי רכישה. לעומת זאת, כל יתר התובעים שנותרו בתביעה רכשו את דירותיהם מצדדים שלישיים, ובין אותם תובעים לבין הנתבעת 1 כלל לא נכרתו הסכמים ישירים. עוד טענו הנתבעות כי חלק מן התובעים כלל אינם מתגוררים בפרויקט. כן טענו הנתבעות כי תביעת חמישה משבעת התובעים שרכשו את דירותיהם ישירות מן הנתבעת 1 התיישנה, כך שבסופו של יום נותרו בתביעה שני תובעים בלבד להם יריבות ישירה עם הנתבעת 1 ותביעתם לא התיישנה, לטענת הנתבעות. הנתבעות ציינו עוד כי שני תובעים אלה, מר שאול ספיר ומר נסים קרן, מעולם לא הופיעו בתיק זה, לא נכחו באף אחד מהדיונים, לא היו חלק ממצהירי התובעים ולא העידו בפני בית-המשפט. מכאן, שלשיטת הנתבעות, בתיק זה כלל לא הובאה בפני בית-המשפט עדות בעלת נפקות.
עוד טענו הנתבעות כי נציגות הבית המשותף, המורכבת מדיירים שהם במקצועם עורכי-דין ורואי-חשבון, לא הצטרפה לתביעה וכי אין לה כל טענות נגד הנתבעות בנוגע לנושא התביעה.
3. אשר לסעדים שנדרשו בתביעה, הרי שכתב-התביעה הכיל מספר סעדים, שלא כאן המקום לפרטם. ברם, בדיון קדם-המשפט הראשון שהתקיים בתיק, ביום 31.12.2014, הגיעו הצדדים להסכמה, שניתן לה תוקף של החלטה, לפיה הפלוגתא היחידה שתידון במסגרת תביעה זו הינה:
מוסכם עלינו שהפלוגתא העיקרית והיחידה האם הרכוש המפורט להלן הינו רכוש משותף או שמא הוצא מהרכוש המשותף:
1. ספא.
2. מכון כושר.
3. בריכה.
4. קפטריה.
[עמ' 4 לפרוטוקול מיום 31.12.2014, שורות 21-16.]
ובהמשך לכך ניתנה החלטתי בתום הדיון, לפיה:
ניתן תוקף של החלטה להסכמת הצדדים.
הסעד היחיד שבית המשפט מתבקש להכריז עליו הוא מהו הרכוש המשותף כפי שהוגדר על ידי הצדדים בפלוגתא בפרוטוקול והמתייחס לספא, בריכה, מכון כושר וקפיטריה. כל יתר הסעדים נמחקים.
[שם, בעמ' 6, שורות 16-13.]
4. בלשון פשוטה, עניינה של התביעה הינו בטענת התובעים כי שטחים מסוימים בפרויקט - היינו ספא, מכון כושר, בריכה וקפיטריה (להלן: "השטחים שבמחלוקת") - מהווים רכוש משותף של בעלי הזכויות בדירות הנופש בפרויקט ונועדו לשימוש בעלי הזכויות והדיירים בפרויקט בלבד. ברם, לטענת התובעים, בפועל הוצאו השטחים שבמחלוקת מן הרכוש המשותף על-ידי הנתבעות ומשמשים כ"קאנטרי קלאב" הפתוח למנויים "חיצוניים" בתשלום; ובלשונם של התובעים עצמם בסעיף 3 לסיכומיהם: "'מגדלי הריביירה' – עם השם היומרני הזה שווק הפרוייקט ע"י הנתבעות, כבית משותף יוקרתי עם שלל מתקנים מתקדמים עבור בעלי היחידות, אולם בעטיין של הנתבעות ובניגוד לדין, הפך הבית המשותף מפרוייקט יוקרתי לטיילת ציבורית, בה התובעים ממודרים ומנושלים מרכושם והנתבעות עושות בו כבתוך שלהן".
זאת, לא כל שכן, שלטענת התובעים בעלי הזכויות בדירות הנופש בפרויקט נדרשים לשלם דמי ניהול בסכומים ניכרים בגין השטחים שבמחלוקת ובכך, בין היתר, הם "מסבסדים" את השטחים שבמחלוקת עבור המנויים החיצוניים.
5. כבר עתה ייאמר בעניין אחרון זה, כי במהלך דיון קדם-המשפט שהתקיים ביום 1.12.2015 הציעו הנתבעות הצעת פשרה, לפיה בעלי זכויות בדירות הנופש בפרויקט שאינם חפצים בכך יוכלו להפסיק לעשות שימוש בשטחים שבמחלוקת ובהתאם לכך יחדלו מלשלם דמי-ניהול בגין שטחים אלה (ובלשון פרוטוקול הדיון: "ככל שיהיו דיירים שיבקשו שלא לעשות שימוש בבריכה, במכון הכושר ובספא ניתן יהיה להפחית להם את דמי הניהול החודשיים בהתאם מבלי שיהיה בכך הודאה בכל טענה שהיא" – עמ' 11, שורות 3-2). ברם, התובעים דחו הצעה זו והעדיפו להביא את הסכסוך הקנייני (כהגדרתם של התובעים) לכדי הכרעה שיפוטית.
ההליכים
6. לאחר קיום ארבעה דיוני קדם-משפט, החלפת בא-כוח התובעים ועיסוק רב יחסית בשאלות דיוניות, כגון תשלום אגרה, זהות התובעים ומחיקת חלק מהם, הגשת ייפוי-כוח מטעמם של התובעים, כינוס אספות דיירים לפי דרישה של בית-המשפט וטענות מקדמיות נוספות - וכן ניסיונות כאמור להביא את הצדדים לפשרה מוסכמת - הוגשו לבסוף תצהירי הצדדים.
7. מטעם התובעים הוגשו תצהיריהם של ד"ר יעקב רוזנמן (בשם התובע 1 בכתב-התביעה המקורי), גב' אורנה קמארה (התובעת 3 בכתב-התביעה המקורי), מר אבי אנג'ל (התובע 4 בכתב-התביעה המקורי), מר יוסי ביטן (התובע 5 בכתב-התביעה המקורי), גב' גייל לב (התובעת 9 בכתב-התביעה המקורי) ומר אריק דדון (אשר הצהיר כי הוא מכיר את הפרויקט עוד בהיותו בחיתוליו, כי הוא מכר את הפרויקט לקבוצת שותפים, שאחד מהם היה לבסוף מר טורג'מן השולט כיום בפרויקט לבדו, וכי הוא (דדון) הינו אחיינו של מר טורג'מן).
מטעם הנתבעות הוגשו שני תצהירים של מר אברהם טורג'מן, מנכ"ל הנתבעת 1 והבעלים של הנתבעת 2 (לעיל ולהלן: "מר טורג'מן").
8. המצהירים מטעם הצדדים נחקרו בפניי והצדדים סיכמו טענותיהם בכתב.
9. מכאן פסק-הדין.
עובדות שאינן שנויות במחלוקת
10. זכויותיה של הנתבעת 1 בפרויקט נובעות מחוזה חכירה שנחתם בינה לבין מינהל מקרקעי ישראל ביום 8.6.1998 (נספח א' לתצהיר טורג'מן, להלן: "חוזה החכירה"). לפי חוזה החכירה, הקרקע עליה נבנה הפרויקט הינה בבעלות מינהל מקרקעי ישראל והוחכרה לנתבעת 1 לתקופה של 49 שנים. מטרת החכירה הוגדרה במבוא לחוזה החכירה כ"מלונות ו/או מלונות דירות ו/או יח' נופ[ש]" וייעוד החכירה הוגדר כ"בתי-מלון הארחה וקיט". עוד נקבע בסעיף 4 להסכם כי "המוחכר מוחכר לחוכר רק למטרה ולייעוד האמורים במבוא לחוזה ואסור לחוכר להשתמש במוחכר או בחלק ממנו למטרה אחרת או לייעוד אחר מבלי לקבל על כך הסכמה מפורשת מראש ובכתב מאת המחכיר".
11. הנתבעת 1, מצידה, התקשרה עם בעלי הזכויות בדירות הנופש באמצעות הסכמים שכונו "הסכמי מכר", ובמסגרתם נמכרו זכויות חכירה בדירות השונות. יצוין כי בסעיף 7.2.2 להסכם המכר הצהיר הרוכש כי "הממכר ישמש למטרת דירת נופש".
ההתייחסות להלן להסכמים אלה תיעשה להסכם לדוגמא משנת 2005, שצורף לכתב-ההגנה כנספח י"ב ולתצהירו של מר טרוג'מן כנספח כ' (להלן: "הסכם המכר"). יש לציין כי התובעים עצמם כלל לא צירפו את הסכמי המכר לתצהיריהם ואף לא התייחסו אליהם בתצהירים. לעומת זאת, הנתבעות צירפו לתצהירו של טורג'מן את הסכמי המכר הנוגעים לדירות הקשורות למרבית התובעים.
עוד יצוין כי התובעים צירפו לכתב-התביעה את הסכם המכר שנערך בין הנתבעת 1 לבין התובעת 3 בכתב-התביעה המקורי (גב' קמארה) וכי השוואה בין הסכם זה לבין ההסכם לדוגמא לא הראתה הבדלים מהותיים כלשהם ואף לא נטען על-ידי התובעים כי קיימים הבדלים בין הסכמי המכר השונים המחייבים התייחסות נפרדת.
12. במבוא להסכם המכר הצהירה הנתבעת 1 כי על-פי תכניות בניין העיר החלות במקום, ניתן לבנות במסגרת הפרויקט "מבנה אחד הכולל חמישה בניינים ובהם דירות נופש ושטחים נוספים". בסעיף 18 להסכם המכר התחייבה הנתבעת 1 "לפעול לשם רישומם של הבניינים כבית משותף בלשכת רישום המקרקעין וזאת בין כבית משותף אחד ובין כמספר בתים משותפים, הכול על פי שיקול דעתה של המוכרת (הנתבעת 1 – א.ל.ע.) והנחיות רשויות הרישום המוסמכות".
יצוין כי לטענת הנתבעות - שלא נסתרה - בפועל אכן נבנו בפרויקט חמישה בניינים, שלכל אחד מהם לובי ומעלית נפרדים, כאשר רק החניון משותף לכל הבניינים.
יודגש כי נכון להיום רישום הפרויקט כבית משותף (או כבתים משותפים) טרם הושלם. מבחינה זו אין זאת מן הנמנע כי היה מקום לקבל את טענת הנתבעות לפיה, למעשה, התביעה שהוגשה - כפי שהוגשה - הינה תביעה מוקדמת מדי ואולי אף תיאורטית, שהרי הרכוש המשותף טרם נרשם. לעניין זה חשיבות, בין היתר, הואיל והשטחים שבמחלוקת - כמו גם הרכוש המשותף כולו - כלל לא זוהו בפניי בצורה מדויקת (למשל באמצעות הצגת תשריט) ובאופן בו הם יירשמו בסופו של יום במרשם המקרקעין, ואף להסכמי המכר צורפו תכניות כלליות וסכמתיות בלבד של הבניינים (נספח ב' להסכם המכר).
אף-על-פי-כן, אתעלם מטענה זו ולמעשה יש להתייחס לתביעה שבפניי כמעין תביעה לסעד הצהרתי צופה פני עתיד, אשר עשויה להשפיע על אופן רישום הפרויקט כבית משותף בעתיד. בהקשר זה תצוין ההתחייבות הנ"ל של הנתבעת 1 בהסכם לפעול לרישום הפרויקט כבית משותף וכן העובדה כי הנתבעות לא חלקו על כך שהפרויקט אמור להירשם כבית משותף, כך שיש לבחנו באספקלריה זו, על אף שטרם נרשם כך. השוו גם לע"א 1781/13 פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבניה בע"מ נ' כהן ואח' (15.7.2015), בפסקה 5 לפסק-דינו של כבוד השופט י' עמית, בה נכתב בין היתר כי "כעניין שבמדיניות משפטית, אני סבור כי יש לצמצם ככל שניתן את הפער בין בית משותף שנרשם, לבין בית משותף הראוי להירשם כבית משותף, אך טרם נרשם".
13. אשר לשטחים שבמחלוקת, הרי שלטענת הנתבעות - שלא נסתרה - שטחים אלה ממוקמים באחת מקומות המרתף של הפרויקט (קומה מינוס 1), היא אחת מקומות החניון שבפרויקט (להלן: "קומות המרתף"). עוד טענו הנתבעות כי בנייתם של השטחים שבמחלוקת הסתיימה בשנים 2008-2007.
כמו כן הביאו הנתבעות ראיות בנוגע להיבטים "הפיזיים" של השטחים שבמחלוקת, אשר יפורטו להלן.
לעומת זאת, התובעים לא הביאו ראיות כלשהן ביחס להיבטים "הפיזיים" של השטחים שבמחלוקת (כגון עדויות, תמונות, תשריטים וכיו"ב), וזאת למרות שמדובר בעניין שיש לו חשיבות רבה כפי שיובהר להלן.
14. מבחינת הסכם המכר יש לציין את הסעיפים העיקריים הבאים:
ה"ממכר" הוגדר בסעיף 5.1 להסכם המכר כדירת נופש ספציפית, שזוהתה במדויק בכל הסכם והסכם, ובחלק מן המקרים (כגון בהסכם לדוגמא), גם חניה/מקום חניה בתחום המרתף.
בסעיף 8.1 להסכם המכר נקבע כי: "מובהר, מותנה ומוסכם בזאת בין הצדדים במפורש כי להסכם זה מצורפות תכניות סכמתיות של הבניינים. המוכרת תהא זכאית, על פי ראות עיניה ועל פי שיקול דעתה הבלעדי, להכניס כל שינוי במתכונת הקמת הבניינים ובתוכניות אשר צורפו להסכם זה, ו/או בכל חלק אחר בפרויקט, והכל בלא שתהא לרוכש כל טענה בשל כך ובלא שהרוכש יהא רשאי להתנגד, בכל מובן ודרך שהיא, לאיזה מן השינויים אותם תמצא המוכרת לערוך בתכנון הבניינים, הפרויקט ו/או כל חלק מהם".
בסעיף 18.1 להסכם המכר נקבע כי "המוכרת ו/או מי מטעמה, תיבנה מתחת לבניינים, מרתף בן 2 קומות אשר יכלול, בין היתר, חניון תת קרקעי, ושירותים אחרים והעתיד לשמש את מחזיקי היחידות בבניינים, וכן יוכל לשרת צדדים שלישיים הכל על פי קביעת המוכרת".
בסעיף 18.2 להסכם המכר נקבע כי "בשטח החניון יוקצה שטח חניה לבעלי יחידות בבניינים (להלן 'שטח החניות הפרטיות'). מוסכם בזאת כי המוכרת ו/או חברת הניהול יהיו רשאים לנהל את החניון, לרבות את שטח החניות הפרטיות, באופן שי[מ]צאו לנכון, ובכלל זה להעניק בו זכויות ו/או למכור מקומות חניה לרוכשי יחידות בבניינים ו/או לצדדים שלישיים, בשטח החניון שאינו שטח החניות הפרטיות, יוותר בבעלות המוכרת יכול וינוהל חניון ציבורי שבו ייגבה תשלום עבור חניה מאת הציבור ובתחומו יכול ויהיו מתקנים לרחיצת מכוניות, טיפול ברכבים וכיוב' הכל על פי שיקול דעתה הבלעדי של המוכרת ו/או מי מיחידיה ו/או חברת הניהול ובכפוף לכך שלא תפגענה זכויות הרוכש למקומות חניה כמובהר בסעיף 18.2 להלן" (ההדגשה במקור – א.ל.ע.).
בסעיף 19.7 להסכם המכר נקבע כי "ברכוש המשותף של הבניינים שירשמו כבית משותף אחד ו/או אחרים יכללו אך ורק אותם חלקים או שטחים שהמוכרת תחליט להכלילם ברכוש המשותף בכפוף להוראות כל דין המונעות הוצאת שטחים מסוימים מן הרכוש המשותף, ככל שקיימות כאלה הנוגעות לעניין. להסרת ספקות מוצהר כי המוכרת זכאית להוציא מהרכוש המשותף כל שטחים שהם, כפוף להוראות הדין ו/או להצמידם לכל יחידה אשר תימצא לנכון ולרשום בכל דרך אחרת את היחידות ו/או השטחים הנ"ל".
בסעיף 20 להסכם המכר נקבע כי "מבלי לגרוע מכלליות האמור לעיל מאשר הרוכש במפורש כי נמסר לו על ידי המוכרת כי השטחים הבאים אינם כלולים ברכוש המשותף, והמוכרת תהא זכאית להצמידם באופן שתמצא לנכון.
20.1 שטחים בקומת הקרקע, בקומת הכניסה לבניינים ובמרתף התת קרקעי, על כל מפלסיו, אשר אינם משמשים כמעברים ולמעט מתקנים משותפים וחלק מאולם המבואה.
...
20.3 שטחים ומתקנים המשרתים או אשר נועדו לשרת את החניון ו/או הבניינים אשר אמורים להבנות במסגרת הפרויקט. למוכרת שמורה הזכות לניהול מנהל בעלים בכל השטחים שהוצאו מהרכוש המשותף, ולערוך לגביהם כל עסקה ו/או התקשרות אשר תמצא לנכון, לרבות ניצול ומיצוי כל זכויות הבניה שתהיינה מעת לעת ביחס לשטחים הנ"ל והכל ללא צורך בקבלת הסכמתו של איזה מדיירי הבניינים לרבות הרוכש".
בסעיף 21 להסכם המכר נקבע כי "עם רישום הבניינים כבית משותף יירשם בלשכת רישום המקרקעין, תקנון מיוחד אשר יוכן וייערך ע"י באי כוח המוכרת בהתאם להוראות חוק המקרקעין תשכ"ט-1969, ואשר יתייחס ויסדיר, בין היתר את השימושים השונים אותם ניתן יהיה לערוך בבניינים וביחידותיהם שמירת אופיים הייחודי של הבניינים ושמירת ייעודם, הוצאת חלקים מן הרכוש המשותף והצמדתם ליחידות מסוימות בבניינים, הבטחת זכויותיה וסמכויותיה של חברת הניהול, וכיוצא באלו הור[א]ות, הכל על פי שיקול דעתה של המוכרת, ובלבד שלא תפגענה זכויותיו של הרוכש על פי הוראות הסכם זה.