מבלי לגרוע מכלליות האמור לעיל יכלול התקנון, ככל שהוא יתייחס לבניינים, בין היתר, את ההוראות הבאות אשר הרוכש מאשר אותן ונותן להן את הסכמתו המלאה והבלתי חוזרת.
21.1 ייעוד יחידותיהם של הבניינים לדירות נופש. אין באמור לעיל [למנוע] בעד המוכרת לייעד שטחים בת[ח]ום הבניינים או בת[ח]ום המגרש ל[ה]קמה של בריכת שחיה, מכון כושר, וכדומה, כמקובל בפרויקטים יוקרתיים".
הטענות
15. וזהו הילוכו של טיעון התובעים:
בבית משותף קיימים רק שני סוגי רכוש – דירות ורכוש משותף. ראו סעיף 52 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), בו נקבע בין היתר כי רכוש משותף הינו "כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות" – לטענת התובעים מדובר אפוא בהגדרה שיורית.
בהמשך להגדרה שיורית זו, החוק והפסיקה שפירשה אותו דורשים מקבלנים להגדיר במדויק את החלקים המוּצאים מהרכוש המשותף. ראו סעיף 6 לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר דירות"):
(א) המוכר דירה בבית משותף או בבית המיועד להירשם כבית משותף והתקנון שחל על הבית או שבדעתו להחיל על הבית מבטל או משנה הוראה של התקנון המצוי המתייחסת לענין מן הענינים המנויים להלן, חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על אותו ענין; ואלה הענינים:
(1) הוצאת חלק מהרכוש המשותף;
...
(ב) מוכר שלא מסר פרטים על ענין מהענינים המנויים בסעיף קטן (א) יראוהו, על אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב שהוראות התקנון המצוי לגבי אותו ענין יחולו על הבית המשותף.
במקרה שבפנינו נקבע פירוט זה בסעיף ג' למפרט לפי חוק המכר דירות (להלן: "המפרט הטכני"), שצורף כנספח מחייב להסכם המכר, בו הוסכם כי:
החלק/ים המוצא/ים מהרכוש המשותף:
הגג, חניון ומחס[נ]ים תת קרקעיים, גינות פרטיות, הקרקע מסביב לבניין ומתחתיו הקירות החיצוניים של הבניין, מחס[נ]ים בקומת הקרקע ובמרתפים, בד"כ כל חלק של המבנה ושל המגרש אשר אינו כולל בשטח הדירה עצמה ושעפ"י הוראות החוק ניתן להוציאו מכלל הרכוש המשותף ולהצמידו לדירה/ות מסוימת/מות.
בהקשר זה הצביעו עוד התובעים על חשיבותו הרבה של המפרט הטכני ועל הפירוט הרב, המלא והמדויק המתחייב בו על-פי החוק.
מכאן, שלטענת התובעים הסכם המכר והמפרט הטכני לא הוציאו מכלל הרכוש המשותף את השטחים שבמחלוקת (ספא, מכון כושר, בריכה וקפיטריה) ועל כן שטחים אלה מהווים חלק מן הרכוש המשותף בפרויקט; ובלשונו של בא-כוח התובעים בסעיפים 16-12 לסיכומיו:
לא צריך זכוכית מגדלת כדי לראות שהמפרט במקרה שלנו אינו מוציא מן הרכוש המשותף את הספא ו/או חדר הכושר ו/או הבריכה ו/או הקפטריה ו/או משרדים או מבואות ומעברים בכל הקומות ועוד חלקים.
במפרט מוציאות הנתבעות מהרכוש המשותף למשל "מחסנים תת קרקעיים" – מדוע איזכרו במפורש מחסנים ולא איזכרו – לא במפורש ולא במרומז – בריכה? ספא? כושר?
האם מחסן יותר חשוב מבריכה? הרי ברור, שכל רוכש סביר וכל רוכש בכלל, ששילם ממיטב כספו עבור יחידה בפרוייקט היוקרתי וחתם על ההסכם והמפרט, לא ידע ולא יכול היה לדעת, שלימים יחליט הקבלן להוציא את הבריכה ואת חדר הכושר ואת הספא ועוד חלקים מן הרכוש המשותף.
וכמובן שהקבלן, קרי הנתבעות, גם לא יכול חוקית לעשות זאת! המפרט הוא נקודת האל-חזור בהוצאת חלקים מן הרכוש המשותף. אין לקבלן הזדמנות מאוחרת יותר. מספיק שרוכש אחד בלבד רכש יחידה בבית המשותף עם המפרט הנ"ל – כדי למנוע הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לאחר רכישתו (ללא הסכמתו המפורשת בכתב של הרוכש). הסיבה היא שהרוכש, כל רוכש, רוכש לא רק את דירתו הפרטית אלא גם רוכש בעלות ברכוש המשותף, לפי חלקו היחסי.
לדידי, די בעובדה, שהמפרט אינו מחריג במפורש את הבריכה, חדר הכושר והספא – כדי לסיים תיק זה בקבלת התביעה במלואה. די רק בכך ואין צורך בשום דבר נוסף. זה הדין. וכל פלפול נוסף מיותר. תיק זה, בכל הכבוד, צריך היה להסתיים בישיבה אחת קצרה.
16. יצוין כי לחיזוק עמדתם היפנו התובעים גם להסכם הניהול שצורף כנספח ו' להסכם המכר וכל רוכשי הזכויות בדירות הנופש חויבו לחתום עליו (להלן: "הסכם הניהול"). בסעיף 2.3 להסכם הניהול נמצאת הגדרה של "מרכיבי הפרויקט המשותפים" ולפיה אלה הם:
כל השטחים, מתקנים, מערכות וציוד המצויים ו/או אשר ימצאו בתחום הפרויקט כולו או חלקו, והמיועדים ו/או ייעודו בעתיד לשימוש משותף של מחזיקי היחידות, כולם או חלקם, ו/או מבקריהם ו/או מי מטעמם תהא צורת רישומה אשר תהא (כחלק מהרכוש המשותף, בהצמדה ליחידה כלשהי ו/או בכל דרך שהיא) ויהא מקומם אשר יהא (לרבות בתחומי היחידות עצמן או בשטחים הצמודים להן ובלבד שהינם משמשים ו/או מיועדים ו/או ייעודו לשימוש משותף (של כל מחזיקי היחידות או של חלקם) ולא ליחידות גופן.
מרכיבי הפרויקט המשותף כוללים בין היתר אך מבלי לגרוע מכלליות האמור – את הקירות החיצוניים, המסד, (המרתף), הכניסות, החזיתות, חדרי המדרגות, פירי המעליות, המעברים, מקלטים, המסדרונות, שטחי הגינות, חדרי האשפה, שטחי פריקה וטעינה, חדרי שירותים, משרדי חברת הניהול, שטחי החניות ומפלסי החניה במקומות המרתף, המעליות, הגנרטורים, מערכת מיזוג האוויר המרכזית, מערכת הביוב, מים, תיעול, אינסטלציה, צנרת מכל מין וסוג שהוא, החשמל והתאורה, אינטרקום, אנטנות מרכזיות לטלוויזיה, ציוד חשמלי למאור וכו' בחדרי המדרגות, מתקנים הקשורים לגינון ולניקיון, שלטים מתקני שירותים וכיו"ב שטחים, מיתקנים, מערכות וציוד המיועדים או מאפשרים שימוש משותף או שיש בהם כדי לשרת את מחזיקי היחידות, כולם או חלקם ו/או מי מהם מטעמם כאמור ובכלל זה בריכת שחיה, חדר כושר וכדומה.
מובהר כי אין בהוראת סעיף זה כדי להכליל ברכוש המשותף שטחים בפרויקט אשר לא הוגדרו על פי הסכם ו/או המפרט הטכני כרכוש משותף.
[ההדגשה במקור – א.ל.ע.]
התובעים טענו אפוא כי סעיף זה קובע אף הוא כי בריכת השיחה, חדר הכושר וכיו"ב נכללים ברכוש המשותף של הפרויקט.
17. הנתבעות, מצידן, טענו כי השטחים שבמחלוקת מהווים "דירות" וכלל אינם חלק מן הרכוש המשותף. כך, שכלל אין רלוונטיות לשאלה אם שטחים אלה הוצאו כדין מן הרכוש המשותף, שכן הם לא נכללו בו מלכתחילה.
בהקשר זה יצוין כי - בניגוד לטענת התובעים בסיכומיהם - טענה זו של הנתבעות הייתה טענה עקבית לכל אורך המשפט (ראו, למשל, סעיפים 216-188 לכתב-ההגנה ופרק ז' לתצהירו של מר טורג'מן). אכן, במהלך המשפט נשמעו גם אמירות הסותרות לכאורה טענה זו: ראשית, אמירת בא-כוח הנתבעות, עו"ד יונש, לפיה "הבריכה והספא מוגדרים בהסכם המכר גם במפרט וגם בהסכם הניהול. כולם מוגדרים כחלקים שמוצאים מהרכוש המשותף" (עמ' 3 לפרוטוקול מיום 31.12.2014, שורות 23-21); ושנית, אמירתו של מר טורג'מן בחקירתו הנגדית לפיה השטחים שבמחלוקת יירשמו "כהצמדה ליחידה שבבעלות המוכרת (היינו מדובר ברכוש משותף ולא ב"דירות" נפרדות הנמצאות בבעלות המוכרת כשלעצמן – א.ל.ע.)" (עמ' 3 לפרוטוקול מיום 24.12.2017, שורה 16). ברם, עובדה זו אינה מעלה ואינה מורידה בעיניי. שכן, כאמור, טענתן הבסיסית של הנתבעות הועלתה בצורה מסודרת בכתב-ההגנה ובתצהיר מטעמן ועל כל פנים הכרעתי בשאלה זו נסמכת כולה על המציאות האובייקטיבית והפרשנות המשפטית שלה, ואינה נזקקת לאמירות חיצוניות אלה או אחרות. בהקשר זה ראו גם את התנגדותו של בא-כוח הנתבעות במהלך חקירתו הנגדית של מר טורג'מן לשאלות משפטיות בנוגע לאופן בו יירשמו בסופו של יום השטחים שבמחלוקת (שאלות אלה אמנם הותרו על ידי במהלך החקירה הנגדית, אך בהתחשב בהתנגדות זו; ראו למשל את אמירת בית-המשפט שם, בעמ' 52, שורות 26-23: "צריך להיות ברור שהתשובה לדבר הזה היא לא תשובה חד משמעית, מכיוון שלא, אלף – כי זה לא עמד בחזית [המחלוקת], בית – לא הוא זה שעושה את הרישום... הוא מקבל יעוץ").
18. לחילופין טענו הנתבעות כי אם ייקבע שהשטחים שבמחלוקת היוו חלק מן הרכוש המשותף, כי אז הוציאו אותם הסכם המכר והמפרט הטכני במפורש מכלל זה.
דיון והכרעה
19. לאחר שעיינתי בכתבי-הטענות, בתצהירים ובסיכומים, ולאחר שהמצהירים מטעם הצדדים נחקרו בפניי, הגעתי לכלל דעה כי דין התביעה להידחות.
המסגרת הנורמטיבית
20. כידוע, דיני הבתים המשותפים מכירים אך ורק בשני סוגים של שטחים המצויים בבית משותף: דירות ורכוש משותף. על ההבחנה בין "דירות" לבין "רכוש משותף" ועל המבחן הד-שלבי לסיווגם של שטחים בבית משותף עמד בית-המשפט העליון לא מכבר בע"א 7260/12 עמליה פרנק כהן נכסים והשקעות בע"מ ואח' נ' חברת "וזוב נכסים בע"מ" (20.11.2016) (להלן: "פס"ד עמליה פרנק"), בפסקה 15:
באופן עקרוני מוכר (כהגדרתו בסעיף 1 בחוק המכר (דירות)) יכול להשאיר בבעלותו חלקים בבית משותף - בין אם הם מסוּוגים כדירות (או כחלקים מדירות), בין אם הם מסוּוגים כרכוש משותף. אולם, הטכניקה שעליו לנקוט כדי לעשות כן משתנה בהתאם לסיווגו של השטח. ככל שמדובר בשטח הנחשב ל"דירה" או לחלק מ"דירה", הרי שלא נדרש המוכר לבצע פעולה מסוימת פרט לאי-מכירתו כדי שהוא יישאר בבעלותו... בשונה מכך, ככל שמדובר בשטחים שהם חלק מהרכוש המשותף, חלות עליו מגבלות. ישנם חלקים מן הרכוש המשותף שנאסר על-פי הדין להוציא מהרכוש המשותף ועל-כן אין באפשרותו של המוכר "להותירם" בבעלותו (ראו סעיף 55(ג) בחוק המקרקעין). ככל שמדובר בחלקים שאין איסור על הוצאתם מהרכוש המשותף, נדרש המוכר לפעול בהתאם להוראות הדין כדי לעשות כן, תוך יידוע מראש של כל הרוכשים על כוונתו לעשות כן במסמך נפרד מהסכם המכר או במפרט ((ראו סעיף 6(א) בחוק המכר (דירות)). רק לאחר מכן יוכל המוכר להצמיד חלקים אלה ל"דירה" בבית המשותף.
לפנינו אפוא מבחן דו-שלבי. בשלב הראשון יש לסווג את השטח שבו מדובר: כרכוש משותף או כדירות או חלקים מדירות. רק אם השטח מסוּוג כרכוש משותף יש לעבור לשלב השני ולבחון אם הוא נגרע ממנו כדין.
21. ודוקו: המונח "דירות" בהקשר זה אינו דווקא דירות מגורים כמקובל בלשון פשוטה, אלא "דירות" מכוח הגדרות חוק המקרקעין, היינו חלקים בבית המשותף העונים להגדרתו של מושג זה ואינם מהווים חלק מן הרכוש המשותף. ראו, למשל, דבריו של פרופ' י' וייסמן:
על פי ההגדרה שבחוק נודעת ל"דירה" משמעות מיוחדת בהקשר של בית משותף: "דירה" – חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר;". לפי זה, הדירות שמדובר בהן אינן חייבות להיות במשמעות המילונית של המילה דירות, דהיינו, מקום למגורים. תא המשמש לכל צורך שהוא (כגון מחסן) מספיק כדי שייחשב כ"דירה" בהקשר של בתים משותפים, ובלבד שמדובר ביחידה שלמה ונפרדת...
[י' וייסמן, דיני קניין בעלות ושיתוף (התשנ"ז-1997), בעמ' 355.]
22. ובית-המשפט העליון, בפס"ד עמליה פרנק (פסקה 16), סיכם את ההלכה בנוגע למבחן הדו-שלבי הנ"ל ולאופן סיווגו של שטח בבית משותף כדירה או כרכוש משותף:
במסגרתו של השלב הראשון יש כאמור לבחון אם השטח הנתון אכן נחשב לרכוש משותף או שמא מדובר ב"דירה" או בחלק מ"דירה". בסעיף 1 בחוק המכר (דירות) הוגדרה "דירה" כ"חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר" (ראו גם סעיף 52 בחוק המקרקעין). הפרשנות המקובלת ל"דירה" היא "כל חלל בנוי במבנה של קבע, התחום ברצפה, [ב]גג ו[ב]קירות"... לנוכח מבחן הייעוד של "יחידה שלמה ונפרדת" נקבע בפסיקה כי מרתף או חניון המהווים יחידות עצמאיות נחשבים ל"דירה" ואינם חלק מהרכוש המשותף... קביעה דומה ניתן למצוא גם ביחס לאולם כניסה שהשתרע על כל קומת הקרקע והיווה יחידה עצמאית, שסוּוג כ"דירה" ולא כחלק מהרכוש המשותף...
שטח שאינו "דירה" ייחשב לרכוש משותף. הגדרתו של רכוש משותף היא שיורית בעיקרהּ... בסעיף 52 בחוק המקרקעין (החל בענייננו לאור הוראתו של סעיף 6(ג) בחוק המכר (דירות)) נקבע: "כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או את מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת"... בהתאם להגדרה זו נשענת ההכרעה אם חלק מסוים בבית משותף נחשב ל"רכוש משותף" על מבחן הייעוד. מבחן זה כולל שני תנאים מצטברים. האחד, שהחלק הרלוונטי בבית המשותף נועד על-פי מהותו לשמש את כל בעלי הדירות או את מרביתם. השני, שניתנה לכל בעלי הדירות או למרביתם זכות או למצער רשות לעשות בשטח זה שימוש...
סיכום ביניים: כדי לסווג שטח בבית משותף יש לבחון מחד גיסא אם יש לו מאפיינים פיזיים של "דירה" ומאידך גיסא אם בהתאם למבחן הייעוד הוא רכוש משותף. אין לענייננו נפקות לאופן שבו סיווג המוכר את השטח. אף אם שטח מסוים סוּוג בידי המוכר כ"דירה", עשוי בהמשך להתברר כי הוא אינו נחשב ככזה וכי הוא חלק מהרכוש המשותף.
[ההדגשות במקור – א.ל.ע.]
מן הכלל אל הפרט - השטחים שבמחלוקת - דירות או רכוש משותף?
23. בענייננו הוכח בפניי בעדותו של מר טורג'מן ובתמונות שצורפו לתצהירו, שכאמור לא נסתרו על-ידי התובעים אשר כלל לא הביאו ראיות בעניין זה, כי השטחים שבמחלוקת עונים על ההגדרה והמאפיינים הפיזיים של "דירות", היינו כי מדובר ב"מערכות חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר" ובחללים בנויים "במבנה של קבע, התחום ברצפה, בגג ובקירות". הדבר אף נובע מעצם טיבם של חללים המשמשים כספא, מכון כושר, בריכה וקפיטריה, שהם בדרך-כלל מערכות נפרדות של חדרים התחומים ברצפה, בגג ובקירות ויש להם ייעוד ברור, מוגדר ונפרד.
ואמנם, בפסיקה נקבע לא פעם, כפי שכבר צוטט לעיל מפס"ד עמליה פרנק, כי מרתף או חניון המהווים יחידות עצמאיות נחשבים ל"דירה" ואינם חלק מהרכוש המשותף. ראו ע"א 757/76 דור ואח' נ' "ליטור" בע"מ ואח', פ"ד לב(3) 557 (1978); ע"א 1153/95 כהן נ' מגדל הנביאים בע"מ ואח', פ"ד נב(1) 506, 516-515 (1998).
24. אשר למבחן הייעוד, הרי שמבחן זה עלול לעורר במקרה זה קושי מסוים הואיל ונראה כי ייעודם של השטחים שבמחלוקת הוא למעשה מעין ייעוד "מעורב". במלים אחרות, מהסכם המכר ועדותו של מר טורג'מן עולה כי השטחים שבמחלוקת יועדו על-ידי הנתבעת 1 מלכתחילה לשימוש עסקי נפרד, והדבר היה ידוע ומוסכם על רוכשי הזכויות בדירות הנופש בפרויקט. מאידך, אין חולק כי השטחים שבמחלוקת משמשים את כל בעלי הזכויות בדירות הנופש בפרויקט והדיירים השונים (המשלמים דמי ניהול), ומבחינה זו יש להם מאפיינים של רכוש משותף.