ברם, אני סבורה כי - לעניין סיווגם של השטחים שבמחלוקת - הייעוד העסקי של יחידות שלמות ונפרדות אלה בידי הנתבעת 1 גובר במקרה זה על השימוש המשותף, שהוא מעין שימוש נלווה ומשלים לשימוש זה. (הנתבעות דימו זאת לזכותו של שוכר חדר במלון להשתמש במתקנים המשותפים אשר ללא ספק נמצאים בבעלות המלון - אינני סבורה כי הקבלה זו מדויקת במלואה, הואיל ומדובר כאן ברוכשים קבועים של זכויות ובבית משותף, אך יש בה דמיון מסוים).
ראשית, מתקנים אלה שונים במהותם ממתקנים אחרים המוזכרים במפורש בסעיף 55(ג) לחוק המקרקעין (וכן בסעיפים 52 ו-77א לחוק זה) כחלק מן הרכוש המשותף (קרקע, גגות, קירות חיצוניים, מסד, חדרי מדרגות, מעליות, מקלטים, מתקני הסקה או מים).
שנית, כמצוטט לעיל בהרחבה, זו הייתה כוונת הצדדים מלכתחילה בהסכם המכר. (ודוקו: אין מדובר כאן בשאלת ההוצאה של חלקים מן הרכוש המשותף, כי אם בסיווגם של השטחים שבמחלוקת מלכתחילה, ולעניין זה ניתן להתבונן על הסכם המכר כשלעצמו, אף ללא מסמך נפרד).
כך, למשל, נקבע בסעיף 18.1 להסכם המכר כי "המוכרת ו/או מי מטעמה, תיבנה מתחת לבניינים, מרתף בן 2 קומות אשר יכלול, בין היתר, חניון תת קרקעי, ושירותים אחרים והעתיד לשמש את מחזיקי היחידות בבניינים, וכן יוכל לשרת צדדים שלישיים הכל על פי קביעת המוכרת" ההדגשה אינה במקור – א.ל.ע.).
ובסעיף 18.2 להסכם המכר נקבע כי "...מוסכם בזאת כי המוכרת ו/או חברת הניהול יהיו רשאים לנהל את החניון, לרבות את שטח החניות הפרטיות, באופן שי[מ]צאו לנכון, ובכלל זה להעניק בו זכויות ו/או למכור מקומות חניה לרוכשי יחידות בבניינים ו/או לצדדים שלישיים, בשטח החניון שאינו שטח החניות הפרטיות, יוותר בבעלות המוכרת יכול וינוהל חניון ציבורי שבו ייגבה תשלום עבור חניה מאת הציבור ובתחומו יכול ויהיו מתקנים לרחיצת מכוניות, טיפול ברכבים וכיוב' הכל על פי שיקול דעתה הבלעדי של המוכרת ו/או מי מיחידיה ו/או חברת הניהול ובכפוף לכך שלא תפגענה זכויות הרוכש למקומות חניה כמובהר בסעיף 18.2 להלן" (ההדגשה במקור – א.ל.ע.).
שלישית, כאמור לעיל, השימוש של רוכשי הזכויות בדירות הנופש בחניון הותנה ברכישה מפורשת של חניה פרטית מידי הנתבעת 1, ולפי הסכם המכר אין מדובר בחניון "ציבורי", אף לא עבור בעלי הזכויות בדירות הנופש בפרויקט. ואמנם, התובעים לא העלו טענות דומות ביחס לחניון עצמו או למחסנים ומשרדים שנמצאים בקומות המרתף, ומבחינה זו צודקות הנתבעות בטענתן כי הגדרת השטחים שבמחלוקת המצויים בקומות המרתף כרכוש משותף, שעה שחלקים אחרים של קומות אלה - לרבות החניון עצמו (ולבד ממעברים וכיו"ב) - אינם מוגדרים כרכוש משותף, תוביל לתוצאה אבסורדית.
רביעית, במהלך הדיון בפניי לא הייתה מחלוקת כי הנתבעות רשאיות למנוע מבעלי זכויות בדירות הנופש בפרויקט שאינם משלמים דמי ניהול מלהשתמש בשטחים שבמחלוקת, ואף בכך יש כדי להעיד על האופי העסקי הנפרד הברור של שטחים אלה.
25. חיזוק נוסף למסקנה אליה הגעתי מצוי בעובדה כי מטרת חכירת הקרקע בידי הנתבעת 1 הינה "מלונות ו/או מלונות דירות ו/או יח' נופ[ש]", כמו גם הצהרת רוכשי דירות הנופש בסעיף 7.2.2 להסכם המכר כי "הממכר ישמש למטרת דירת נופש".
במלים אחרות, אף לפי תכליתו של הפרויקט וידיעתם המוקדמת והסכמתם של התובעים לתכלית זו, קשה לקבל את "פליאתם" כי בפרויקט מסוג זה קיימים "שימושים מעורבים" ונבנו בו בין היתר ספא, מכון כושר, בריכה וקפיטריה הפתוחים לציבור (וזאת על אף ההסכמה לרשום את הפרויקט כבית משותף). ראו גם סעיף 21.1 להסכם המכר, לפיו "ייעוד יחידותיהם של הבניינים לדירות נופש. אין באמור לעיל [למנוע] בעד המוכרת לייעד שטחים בת[ח]ום הבניינים או בת[ח]ום המגרש ל[ה]קמה של בריכת שחיה, מכון כושר, וכדומה, כמקובל בפרויקטים יוקרתיים"; כמו גם את ההסכמה בסעיף 18.1 להסכם המכר, שכבר צוטט פעמיים לעיל, לפיה החניון והשירותים האחרים בקומות המרתף יכול וישרתו גם צדדים שלישיים.
השוו לעע"מ 2273/03 אי התכלת שותפות כללית ואח' נ' החברה להגנת הטבע ואח' (7.12.2006), בפסקה 79, בו נקבע כי:
...את המונח "דירות נופש" יש לפרש הן על-פי הניסוח המילולי והן על-פי התכלית - הסובייקטיבית והאובייקטיבית כאחת - כדירות שנועדו לשימוש ציבורי למטרות נופש. שימוש זה שולל מגורים רגילים דרך קבע במיתחם. זוהי התכלית הבסיסית העומדת ברקע השימוש בחופי הים כאזורים המיועדים לתועלת הציבור מכוח הדין, וכך נובע ממטרות תמ"א 13 בדבר שטחי החוף, ותכניות המתאר והתכניות המפורטות השונות המתיישבות ומשתלבות עימה. שימוש בדירות לצורכי מגורים רגילים אינו עולה בקנה אחד עם הגדרת האזור לצרכי תיירות ונופש ועם הגדרתן של הדירות כ"דירות נופש".
26. תימוכין נוסף למסקנה אליה הגעתי מצוי במעמדן המשפטי של החניות הפרטיות אשר הזכויות להן נרכשו בידי רוכשי הזכויות בדירות הנופש בפרויקט. כך, מסעיפים 5.1 ו-17.1 להסכם המכר עולה כי רוכשי הזכויות בדירות הנופש רכשו זכויות חכירה בחניות וכי אין מדובר בחניות המהוות חלק מהרכוש המשותף המוצמדות לדירה שנרכשה. שכן, אילו היו החניות הפרטיות חלק מהרכוש המשותף היה הדבר מחליש את טיעונן הבסיסי של הנתבעות לפיו החניון או חלקיו השונים הם "דירות" ולא רכוש משותף.
כך גם בסעיף 17.1 סיפא להסכם המכר נכתב כי "מקום החניה ו/או מקומות החניה ו/או הנרכשים יוצמד ו/או יוצמד[ו] לממכר עם רישום הבית המשותף ו/או יוחכר/ו לרוכש, על פי בחירת המוכרת" (ההדגשה אינה במקור – א.ל.ע.). משמע, בשלב בו נערך הסכם המכר נשמרה, כאמור, הפרופוזיציה כי החניות הפרטיות יוחכרו לרוכשי דירות הנופש ולא יוצמדו אליהן (אם כי גם אפשרות זו הוזכרה שם).
כן ראו סעיף 19.4 להסכם המכר בו הוסכם כי "תוך עשרים וארבעה (24) חודשים לאחר רישומם של הבניינים כבית משותף, תרשם זכות החכירה של הרוכש בממכר, כיחידה נפרדת בבית משותף...". זאת, כאשר ה"ממכר" הוגדר בהסכם המכר, כאמור, כדירת נופש וחניה גם יחד.
27. אכן, ככלל, בהסכם המכר ובמפרט הטכני לא צוינה במפורש כוונת הנתבעת 1 לבנות ולהפעיל בקומות המרתף ספא, מכון כושר, בריכה וקפיטריה, והרושם העולה מקריאת ההסכם הוא כי הכוונה המקורית הייתה לכאורה להפעיל בהן חניון בלבד.
ברם, בכך אין כדי לגרוע מן העובדה כי, כאמור, קומות המרתף נועדו מלכתחילה לשימוש עסקי של הנתבעת 1, והעובדה כי ייעודן הסופי המדויק לא נקבע בהסכם המכר או השתנה לאחר חתימת הסכם המכר אינה מעלה ואינה מורידה מבחינה זו. לכך יש להוסיף גם את ההסכמה בסעיף 18.1 להסכם המכר, לפיה "המוכרת ו/או מי מטעמה, תיבנה מתחת לבניינים, מרתף בן 2 קומות אשר יכלול, בין היתר, חניון תת קרקעי, ושירותים אחרים והעתיד לשמש את מחזיקי היחידות בבניינים, וכן יוכל לשרת צדדים שלישיים הכל על פי קביעת המוכרת".
כמו כן לא למותר להזכיר בעניין זה את העובדה שכבר צוינה לעיל, לפיה רישום הפרויקט כבית משותף (או כבתים משותפים) טרם הושלם וכן את לשונו של סעיף 8.1 להסכם המכר, לפיה: "מובהר, מותנה ומוסכם בזאת בין הצדדים במפורש כי להסכם זה מצורפות תכניות סכמתיות של הבניינים. המוכרת תהא זכאית, על פי ראות עיניה ועל פי שיקול דעתה הבלעדי, להכניס כל שינוי במתכונת הקמת הבניינים ובתוכניות אשר צורפו להסכם זה, ו/או בכל חלק אחר בפרויקט, והכל בלא שתהא לרוכש כל טענה בשל כך ובלא שהרוכש יהא רשאי להתנגד, בכל מובן ודרך שהיא, לאיזה מן השינויים אותם תמצא המוכרת לערוך בתכנון הבניינים, הפרויקט ו/או כל חלק מהם".
28. אני ערה לטענת התובעים כי עובר לפתיחת הליך משפטי זה, הנתבעות מעולם לא העלו את הטענה כי קומות המרתף כלל אינן מהוות רכוש משותף וכי הן נותרו בחכירת הנתבעת 1 ובהחזקתה. אני אף ערה לטענה לפיה העובדה כי הנתבעות גבו מבעלי הזכויות בדירות הנופש "דמי ניהול" או "מיסי ועד בית" ולא "דמי חבר" או "דמי מנוי" מעידה אף היא כי הנתבעות עצמן התייחסו לשטחים שבמחלוקת כרכוש משותף בבית משותף ולא כרכוש פרטי. כמו כן אני ערה לטענות התובעים (שלא הוכחו בפניי כדבעי), לפיהן מן המצגים של הנתבעת 1 בעת מכירת הזכויות לדיירים (בין אם בעלוני שיווק ובין אם בשיחות מכירה) ניתן היה להבין כי השטחים שבמחלוקת מהווים חלק מן הרכוש המשותף.
ברם, כאמור, הסכם המכר בעניין זה הינו ברור לחלוטין ואין בטענות אלה של התובעים - אף אם יוכחו כנכונות (ואינני נדרשת לקבוע ממצא כלשהו בעניין זה) – כדי לגרוע מתוקפו הקנייני של הסכם המכר.
כמו כן אני ערה ללשונו של סעיף 1.7 למפרט הטכני, בו נאמר כי "בבניין אין דירות שלא למגורים" – אמירה הסותרת לכאורה את טענת הנתבעות לפיה השטחים שבמחלוקת מהווים "דירות". ברם, אני סבורה כי במקרה זה לשונו של סעיף זה במפרט הטכני התייחסה לדירות כמקובל בלשון פשוטה, ולא ל"דירות" מכוח הגדרות חוק המקרקעין. על כל פנים, אף אם מדובר בניסוח בעייתי הרי שאין בכוחו לגבור על המאפיינים הפיזיים של השטחים שבמחלוקת ועל הייעוד הנפרד שלהם כפי שנקבע בהסכם המכר והוכח בפניי.
29. אשר לסעיף 2.3 להסכם הניהול, הרי שאני סבורה כי אין בסעיף זה כדי לקבוע כי השטחים שבמחלוקת נכללים ברכוש המשותף של הבית המשותף.
ראשית, ברי כי הסכם ניהול אינו יכול לקבוע את הרכוש המשותף בבית משותף. כך, למשל, אין ספק כי אילו הייתה נשמעת טענה הפוכה מצד הנתבעות (היינו כי הסכם הניהול הוציא שטח כלשהו מן הרכוש המשותף), הייתה טענה זו נדחית מכל וכל על-ידי התובעים, אשר הקדישו חלק ניכר מסיכומיהם להסבר כיצד ניתן להוציא שטחים מן הרכוש המשותף והדגישו עד כמה יש להקפיד על דרך זו ועליה בלבד.
שנית, כאמור לעיל, אין חולק כי לשטחים שבמחלוקת מאפיינים של רכוש משותף ומבחינה זו הסכם הניהול אינו מוסיף מאומה לטענה זו, עמה התמודדתי כבר לעיל.
שלישית, על כל פנים, מנסחי הסכם הניהול דייקו בלשונם עת כינו את השטחים המופיעים בו כ"מרכיבי הפרויקט המשותפים" ולא כ"רכוש משותף". כוונת הצדדים להסכם הניהול הייתה אפוא להתייחס בהסכם זה לשטחים המצויים בשימוש משותף של מחזיקי דירות הנופש, ללא קשר להיבט המשפטי-קנייני של שטחים אלה. מבחינה זו מחזק דווקא הסכם הניהול את האופי "המעורב" של השימוש בשטחים שבמחלוקת, עליו עמדתי לעיל.
ואמנם, כמצוטט לעיל, נכתב בסעיף 2.3 הנ"ל במפורש כי מדובר בשטחים "המיועדים ו/או ייעודו בעתיד לשימוש משותף של מחזיקי היחידות, כולם או חלקם, ו/או מבקריהם ו/או מי מטעמם תהא צורת רישומה אשר תהא (כחלק מהרכוש המשותף, בהצמדה ליחידה כלשהי ו/או בכל דרך שהיא) ויהא מקומם אשר יהא (לרבות בתחומי היחידות עצמן או בשטחים הצמודים להן ובלבד שהינם משמשים ו/או מיועדים ו/או ייעודו לשימוש משותף (של כל מחזיקי היחידות או של חלקם) ולא ליחידות גופן". כמו כן הוסכם בסעיף זה במפורש כי "מובהר כי אין בהוראת סעיף זה כדי להכליל ברכוש המשותף שטחים בפרויקט אשר לא הוגדרו על פי הסכם ו/או המפרט הטכני כרכוש משותף".
30. סיכום: מכלל האמור לעיל, אני סבורה כי השטחים שבמחלוקת מהווים "דירות" ואינם חלק מן הרכוש המשותף בפרויקט. בנסיבות אלה, כלל אין לעבור בענייננו לשלב השני של מבחן זה, הבוחן כאמור אם השטחים שבמחלוקת נגרעו כדין מן הרכוש המשותף, פשיטא משום ששטחים אלה מעולם לא נכללו ברכוש המשותף של הפרויקט.
אשר לזכויות הקנייניות בשטחים שבמחלוקת, הרי שמרגע שאלו הוגדרו כ"דירות" ולא באה בפניי טענה כי הזכויות ב"דירות" אלה נמכרו על-ידי הנתבעת 1 למאן-דהוא, הרי שזכויות אלה נותרו בידיה של הנתבעת 1. ראו הקטע שכבר צוטט לעיל מפס"ד עמליה פרנק, לפיו "ככל שמדובר בשטח הנחשב ל"דירה" או לחלק מ"דירה", הרי שלא נדרש המוכר לבצע פעולה מסוימת פרט לאי-מכירתו כדי שהוא יישאר בבעלותו".
על כל פנים, כפי שהובא לעיל בפירוט מהסכם המכר, הנתבעת 1 ורוכשי הזכויות השונים בדירות הנופש בפרויקט הסכימו ביניהם במפורש כי שתי קומות המרתף של הפרויקט ייוותרו בחכירת הנתבעת 1 ובהחזקתה, וזאת למעט מקומות החניה הספציפיים שהזכויות בהם נרכשו על-ידי רוכשי הזכויות בדירות הנופש.
בעניין זה ראו את כל סעיפי הסכם המכר שצוטטו לעיל, המוליכים כולם למסקנה ברורה זו, ובפרט את סעיף 18.2 להסכם המכר ("בשטח החניון יוקצה שטח חניה לבעלי יחידות בבניינים (להלן 'שטח החניות הפרטיות'). מוסכם בזאת כי המוכרת ו/או חברת הניהול יהיו רשאים לנהל את החניון, לרבות את שטח החניות הפרטיות, באופן שי[מ]צאו לנכון, ובכלל זה להעניק בו זכויות ו/או למכור מקומות חניה לרוכשי יחידות בבניינים ו/או לצדדים שלישיים, בשטח החניון שאינו שטח החניות הפרטיות, יוותר בבעלות המוכרת..."); וכן את סעיף 20 להסכם המכר ("מבלי לגרוע מכלליות האמור לעיל מאשר הרוכש במפורש כי נמסר לו על ידי המוכרת כי השטחים הבאים אינם כלולים ברכוש המשותף, והמוכרת תהא זכאית להצמידם באופן שתמצא לנכון: שטחים בקומת הקרקע, בקומת הכניסה לבניינים ובמרתף התת קרקעי, על כל מפלסיו, אשר אינם משמשים כמעברים ולמעט מתקנים משותפים וחלק מאולם המבואה... שטחים ומתקנים המשרתים או אשר נועדו לשרת את החניון ו/או הבניינים אשר אמורים להבנות במסגרת הפרויקט...").
הטענות המקדמיות
31. לאור המסקנה אליה הגעתי לגופו של עניין, לא מצאתי מקום לדון בטענות המקדמיות שהעלו הנתבעות:
א. הרחבת חזית אסורה והעלאת טענות עובדתיות בסיכומי התובעים, שאין להן תימוכין בחומר הראיות.
ב. העדר יריבות עם הנתבעת 2, היא חברת הניהול שכלל אינה צד להסכמי המכר ולכאורה אין לה חלק בסכסוך "הקנייני" (כהגדרת התובעים עצמם).
ג. העדר יריבות עם התובעים שלא רכשו את דירותיהם ישירות מהנתבעת 1 ולא התקשרו עמה בהסכמי מכר (כאמור, מדובר במרבית התובעים שנותרו בתביעה).
ד. התיישנות תביעתם של עשרה מהתובעים, שלטענת הנתבעות רכשו את דירתם מהנתבעת 1 למעלה משבע שנים טרם הגשת תביעתם או רכשו את דירתם מצד ג', אשר רכש את דירתו מהנתבעת 1 למעלה משבע שנים טרם הגשת התביעה.
ה. מניעות, השתק ושיהוי.
ו. הטענה כי הקפיטריה אינה פעילה עוד.