18. לחילופין טענו הנתבעות כי אם ייקבע שהשטחים שבמחלוקת היוו חלק מן הרכוש המשותף, כי אז הוציאו אותם הסכם המכר והמפרט הטכני במפורש מכלל זה.
דיון והכרעה
19. לאחר שעיינתי בכתבי-הטענות, בתצהירים ובסיכומים, ולאחר שהמצהירים מטעם הצדדים נחקרו בפניי, הגעתי לכלל דעה כי דין התביעה להידחות.
המסגרת הנורמטיבית
20. כידוע, דיני הבתים המשותפים מכירים אך ורק בשני סוגים של שטחים המצויים בבית משותף: דירות ורכוש משותף. על ההבחנה בין "דירות" לבין "רכוש משותף" ועל המבחן הד-שלבי לסיווגם של שטחים בבית משותף עמד בית-המשפט העליון לא מכבר בע"א 7260/12 עמליה פרנק כהן נכסים והשקעות בע"מ ואח' נ' חברת "וזוב נכסים בע"מ" (20.11.2016) (להלן: "פס"ד עמליה פרנק"), בפסקה 15:
באופן עקרוני מוכר (כהגדרתו בסעיף 1 בחוק המכר (דירות)) יכול להשאיר בבעלותו חלקים בבית משותף - בין אם הם מסוּוגים כדירות (או כחלקים מדירות), בין אם הם מסוּוגים כרכוש משותף. אולם, הטכניקה שעליו לנקוט כדי לעשות כן משתנה בהתאם לסיווגו של השטח. ככל שמדובר בשטח הנחשב ל"דירה" או לחלק מ"דירה", הרי שלא נדרש המוכר לבצע פעולה מסוימת פרט לאי-מכירתו כדי שהוא יישאר בבעלותו... בשונה מכך, ככל שמדובר בשטחים שהם חלק מהרכוש המשותף, חלות עליו מגבלות. ישנם חלקים מן הרכוש המשותף שנאסר על-פי הדין להוציא מהרכוש המשותף ועל-כן אין באפשרותו של המוכר "להותירם" בבעלותו (ראו סעיף 55(ג) בחוק המקרקעין). ככל שמדובר בחלקים שאין איסור על הוצאתם מהרכוש המשותף, נדרש המוכר לפעול בהתאם להוראות הדין כדי לעשות כן, תוך יידוע מראש של כל הרוכשים על כוונתו לעשות כן במסמך נפרד מהסכם המכר או במפרט ((ראו סעיף 6(א) בחוק המכר (דירות)). רק לאחר מכן יוכל המוכר להצמיד חלקים אלה ל"דירה" בבית המשותף.
לפנינו אפוא מבחן דו-שלבי. בשלב הראשון יש לסווג את השטח שבו מדובר: כרכוש משותף או כדירות או חלקים מדירות. רק אם השטח מסוּוג כרכוש משותף יש לעבור לשלב השני ולבחון אם הוא נגרע ממנו כדין.
21. ודוקו: המונח "דירות" בהקשר זה אינו דווקא דירות מגורים כמקובל בלשון פשוטה, אלא "דירות" מכוח הגדרות חוק המקרקעין, היינו חלקים בבית המשותף העונים להגדרתו של מושג זה ואינם מהווים חלק מן הרכוש המשותף. ראו, למשל, דבריו של פרופ' י' וייסמן:
על פי ההגדרה שבחוק נודעת ל"דירה" משמעות מיוחדת בהקשר של בית משותף: "דירה" – חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר;". לפי זה, הדירות שמדובר בהן אינן חייבות להיות במשמעות המילונית של המילה דירות, דהיינו, מקום למגורים. תא המשמש לכל צורך שהוא (כגון מחסן) מספיק כדי שייחשב כ"דירה" בהקשר של בתים משותפים, ובלבד שמדובר ביחידה שלמה ונפרדת...
[י' וייסמן, דיני קניין בעלות ושיתוף (התשנ"ז-1997), בעמ' 355.]