(א) המוכר דירה בבית משותף או בבית המיועד להירשם כבית משותף והתקנון שחל על הבית או שבדעתו להחיל על הבית מבטל או משנה הוראה של התקנון המצוי המתייחסת לענין מן הענינים המנויים להלן, חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על אותו ענין; ואלה הענינים:
(1) הוצאת חלק מהרכוש המשותף;
...
(ב) מוכר שלא מסר פרטים על ענין מהענינים המנויים בסעיף קטן (א) יראוהו, על אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב שהוראות התקנון המצוי לגבי אותו ענין יחולו על הבית המשותף.
במקרה שבפנינו נקבע פירוט זה בסעיף ג' למפרט לפי חוק המכר דירות (להלן: "המפרט הטכני"), שצורף כנספח מחייב להסכם המכר, בו הוסכם כי:
החלק/ים המוצא/ים מהרכוש המשותף:
הגג, חניון ומחס[נ]ים תת קרקעיים, גינות פרטיות, הקרקע מסביב לבניין ומתחתיו הקירות החיצוניים של הבניין, מחס[נ]ים בקומת הקרקע ובמרתפים, בד"כ כל חלק של המבנה ושל המגרש אשר אינו כולל בשטח הדירה עצמה ושעפ"י הוראות החוק ניתן להוציאו מכלל הרכוש המשותף ולהצמידו לדירה/ות מסוימת/מות.
בהקשר זה הצביעו עוד התובעים על חשיבותו הרבה של המפרט הטכני ועל הפירוט הרב, המלא והמדויק המתחייב בו על-פי החוק.
מכאן, שלטענת התובעים הסכם המכר והמפרט הטכני לא הוציאו מכלל הרכוש המשותף את השטחים שבמחלוקת (ספא, מכון כושר, בריכה וקפיטריה) ועל כן שטחים אלה מהווים חלק מן הרכוש המשותף בפרויקט; ובלשונו של בא-כוח התובעים בסעיפים 16-12 לסיכומיו:
לא צריך זכוכית מגדלת כדי לראות שהמפרט במקרה שלנו אינו מוציא מן הרכוש המשותף את הספא ו/או חדר הכושר ו/או הבריכה ו/או הקפטריה ו/או משרדים או מבואות ומעברים בכל הקומות ועוד חלקים.
במפרט מוציאות הנתבעות מהרכוש המשותף למשל "מחסנים תת קרקעיים" – מדוע איזכרו במפורש מחסנים ולא איזכרו – לא במפורש ולא במרומז – בריכה? ספא? כושר?
האם מחסן יותר חשוב מבריכה? הרי ברור, שכל רוכש סביר וכל רוכש בכלל, ששילם ממיטב כספו עבור יחידה בפרוייקט היוקרתי וחתם על ההסכם והמפרט, לא ידע ולא יכול היה לדעת, שלימים יחליט הקבלן להוציא את הבריכה ואת חדר הכושר ואת הספא ועוד חלקים מן הרכוש המשותף.
וכמובן שהקבלן, קרי הנתבעות, גם לא יכול חוקית לעשות זאת! המפרט הוא נקודת האל-חזור בהוצאת חלקים מן הרכוש המשותף. אין לקבלן הזדמנות מאוחרת יותר. מספיק שרוכש אחד בלבד רכש יחידה בבית המשותף עם המפרט הנ"ל – כדי למנוע הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לאחר רכישתו (ללא הסכמתו המפורשת בכתב של הרוכש). הסיבה היא שהרוכש, כל רוכש, רוכש לא רק את דירתו הפרטית אלא גם רוכש בעלות ברכוש המשותף, לפי חלקו היחסי.
לדידי, די בעובדה, שהמפרט אינו מחריג במפורש את הבריכה, חדר הכושר והספא – כדי לסיים תיק זה בקבלת התביעה במלואה. די רק בכך ואין צורך בשום דבר נוסף. זה הדין. וכל פלפול נוסף מיותר. תיק זה, בכל הכבוד, צריך היה להסתיים בישיבה אחת קצרה.