6. לעמדת הכנ"ר, דין בקשת רשות הערעור להתקבל. לדידו, לצד התכלית של השאת תמורת המכירה במימושו של נכס, יש להתחשב בחובה לנהוג בתום לב ובהגינות כלפי רוכש הנכס, כמו גם בעקרון סופיות הליכי המכר, שהפגיעה בו עשויה להרתיע מציעים מלהשתתף בהליכי מכר. הודגש, כי לאישור המכירה קדמו מספר שיפורים בהצעת המחיר המקורית, וכי השיפור שבהצעה החדשה, בשיעור של כ-3.6% מתמורת המכר, איננו משמעותי דיו כדי להצדיק את פתיחת ההליך מחדש – ובתוך כך את הפגיעה במבקש נוכח הסתמכותו, ואת הפגיעה ביציבותם של הליכי המכר. לשיטת הכנ"ר, נוכח קביעותיו של בית המשפט והתנהלות הצדדים, ברור היה כי האישור שנתבקש מאת רשמת ההוצאה לפועל הוא טכני במהותו, וכי החלטתו של בית המשפט היתה מהותית וסופית. לפיכך, אין להיתלות בהעדרו של אישור מאת רשמת ההוצאה לפועל כדי לפתוח בדיעבד את העסקה.
7. המשיב 9, חצב – מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ (להלן: האגודה), הוא אגודה חקלאית אשר שוכרת מרשות מקרקעי ישראל שטח משבצת, ובתוכו גם השטח מושא ענייננו. האגודה ביקשה להצטרף להליך כמשיבה, ובהחלטה מיום 23.5.2019 נעתרתי לבקשתה. בתשובתה לבקשת רשות הערעור, גורסת האגודה כי דין הבקשה להידחות. לדידה, הליכי המימוש נעשו בהתעלם מזכויותיה בנכס, ובפרט מהיותה נושה מובטחת בנכס. לגופם של דברים, האגודה סומכת ידיה על החלטתו של בית המשפט המחוזי, וטוענת כי היה ראוי מלכתחילה לפתוח את הליכי המכר להתמחרות פומבית – וכי הבאת רוכש 'מטעם החייבים' איננה הולמת הליך מימוש תקין והוגן. עוד נטען, כי הסכם המכר לא השתכלל מקום שלא ניתן אישורה של רשמת ההוצאה לפועל כנדרש במסגרתו ובהחלטת בית המשפט מיום 14.2.2019, ולפיכך הסתמכותו של ברדה איננה ראויה להתחשבות.
דיון והכרעה
8. בהתאם לסמכותנו שלפי תקנה 410 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, החלטנו לדון בבקשת הרשות לערער כאילו ניתנה הרשות והוגש ערעור על-פי הרשות שניתנה. ליבת המחלוקת טמונה בשאלה, האם הסתמכותו של ברדה על אישור העסקה על-ידי בית המשפט, בהחלטתו מיום 14.2.2019, ראויה להתחשבות בהתאם להלכות הנוגעות למימוש מקרקעין במצבים כבנדון דידן?
9. ראשית חכמה, נפנה למסגרת הנורמטיבית הצריכה לענייננו. ככלל, בהליכי מימוש מקרקעין, תוקפו של הסכם המכר מתגבש במועד אישורה של העסקה. לפיכך, זכייתו של מציע בהתמחרות איננה שקולה לגיבושה של עסקה סופית: "זכייה בהתמחרות איננה בהכרח סוף פסוק. צד שלישי המתקשר בהסכם [...] עם מציע, מודע לכך כי ההסכם עימו עדיין טעון אישור בית המשפט וכי תוקפו הסופי מותנה באישור כזה" (בע"ם 8788/10 פלוני נ' פלוני, [פורסם בנבו] פסקה 3 (13.11.2011)). יחד עם זאת, מצבו של מציע אשר זכה בהתמחרות, ומצוי באותו 'שלב ביניים' בטרם אישור העסקה, איננו כמצבו לפני ההתמחרות. גם בטרם גיבושה של עסקה סופית, עניינו של המציע וציפיותיו נתפסים כראויים למידה מסוימת של הגנה: "הכלל הרגיל הוא כי עד לאישור המכר על ידי רשם ההוצאה לפועל (או על ידי בית המשפט) לא התגבשה זכות הקונה לנכס, אף שנראה שבדרך כלל נותנים בתי המשפט משקל לציפיותיו של הקונה" (ע"א 573/12 הבנק הבינלאומי הראשון לישראל בע"מ נ' גולדסיל בע"מ, [פורסם בנבו] פסקה 19 (29.8.2012)). לפיכך נפסק, כי גם ב'שלב הביניים' האמור, מקום שהעסקה עודנה עומדת לפני אישור, יש להתחשב בציפיותיו של המציע: