הוועדה המקומית נהגה בחוסר תום לב באי-השבת הסכומים שגבתה שלא כדין, וראוי לדחות את תביעתה, שכן מדובר בתשלומי חובה המוטלים מכח חוק, וברשות ציבורית הכפופה לחובת תום לב מוגברת, שחבה נאמנות כלפי הציבור.
כתב ההתחייבות
35. אין בכתב ההתחייבות כדי לחייב את הנתבעות בתשלום היטל השבחה בגין המגרשים הנדונים (8 - 12), הן לאור לשונו המפורשת וכללי היסוד לפרושו (בהתחשב בכך שמדובר במסמך שעניינו תשלום לרשות שלטונית), הן בשל נסיבות חתימתו - בכפייה ואילוץ.
36. מלשון כתב ההתחייבות עולה שאינו מחייב את הנתבעות לשלם היטל השבחה, שהרי חבותן הוגבלה בכתב ההתחייבות שבו נאמר: "בהתאם לשומה סופית שתקבע בעניין זה" (שורה 3, שם). כתב ההתחייבות אף עומד בניגוד להוראת סעיף 20 לתכנית המשביחה, הקובע כי "היטל השבחה ייגבה כחוק".
37. עוד נטען, כי כתב ההתחייבות שעליו הושתתה דחיית הדרישה להשבת הכספים הוא בלתי חוקי, ועומד בניגוד לתקנת הציבור וההלכה שנקבעה בע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ נ' ראש עיריית יבנה מר גוב ארי [27.6.11] [הלכת דירות יוקרה], ולפיכך דינו בטלות. כך, ביתר שאת, משנחתם תחת אילוץ, כתנאי להסכמת הוועדה לאישור התכנית, שהרי הוועדה המקומית ניצלה את התחייבות נתנאל (בחוזה הפיתוח מול ממ"י) לעמוד במועדים שנקבעו להגשת התכניות ולהתחלת הבניה, כדי לכפות עליה לחתום על המסמך המטיל עליה חבות בהיטל השבחה, בניגוד לחוק ולפסיקה. פנייה לערכאות בהקשר זה מצד הנתבעות הייתה מצריכה בירור ממושך והפסד כספי ניכר.
38. מדובר בהתחייבות כלפי רשות מנהלית, ועל כן יש לפרשה באופן המתיישב עם כללי המשפט המנהלי ועיקרון חוקיות המינהל, שאינו מקים לתובעות סמכות לגבות היטל השבחה שלא על פי דין, או לשלול השבת הכספים שנגבו. נקבע בפסיקה, שכתבי התחייבות, שבהם החתימו יזמים על התחייבות לשפות רשות מקומית שאינה נתמכת במקור חוקי, המסמיך את הרשות לעשות כן - בטלים וחסרי תוקף. כך, גם כאשר יש בכך כדי להשפיע על תקציבה של הרשות המקומית. כך, אפילו לאחר שהרשות "מילאה חלקה בהסכם", תוך גרימת חסרון כיס לרשויות ואף לאחר שהיזמים שחתמו על
--- סוף עמוד 15 ---
כתבי ההתחייבויות כבר הרוויחו מאישור התוכנית. עיקרון חוקיות המינהל עמד גם ביסוד הלכת דירות יוקרה, שאושררה פעם אחר פעם, לרבות בפסיקה מהעת האחרונה.
39. יש לדחות את טענת התובעות שלפיה הנתבעות העלו את טענתן בדבר האילוץ לחתום על כתב ההתחייבות באיחור, רק בחלוף יותר מעשר שנים, ועל כן ההתנהלות לוקה בשיהוי. הטענה הועלתה כבר במסגרת טענות הנתבעות בהליך מושא פסק הדין הראשון, בינואר 2010, ואף שבית משפט קמא התייחס לנושא כתב ההתחייבות, הוא לא היה צריך להכריע בסוגיית האילוץ, מאחר שהערעור התקבל על יסוד טענות אחרות. אפילו היה איחור, לתובעות לא נגרם כל נזק בגינו, ומעבר לכך, הנתבעות סיפקו הסבר כבר בגדר כתב הערעור הראשון מדוע לא העלו את טענת האילוץ במסגרת ההליכים הראשונים, בפני השמאי המכריע, ובית משפט קמא התייחס להסבר בפסק הדין הראשון.