11.6.2003 חתמה על הסכם הפיתוח עם המינהל, ביום 29.6.2003 הגישה עתירה מינהלית וביום 24.9.2003 הגישה את התביעה שהצמיחה לנו את הלכת דירות יוקרה. דהיינו, התביעה הוגשה זמן קצר לאחר חתימת ההסכם וטרם ביצועו, וכפי שהדגישה השופטת חיות בפסק דינה שם, המקדמה לא שולמה ועבודות הפיתוח טרם בוצעו, ולכן לא היה מקום להחיל את הוראת סעיף 31 לחוק החוזים.
על ההבחנה בין אי חוקיות לנפקות אי החוקיות על פי סעיף 31 לחוק החוזים, עמד המשנה לנשיאה השופט ריבלין, בדחותו את הבקשה לדיון הנוסף בעניין דירות יוקרה (דנ"א 5547/11 צבי גור-אריה נ' דירות יוקרה (4.1.2012)):
'קביעה זו, הנטועה בעקרון חוקיות המנהל הקובע כי גוף מנהלי יפעל רק בגבולות הסמכות שנקבעה לו בחוק, היא מאושיות המשפט המנהלי ובוודאי אינה הלכה חדשה. בדיעבד, קבע פסק הדין, במקום שבו עירייה ויזם הסכימו על תשלום היטל שאינו זהה לזה שנקבע בחוק, ידון ההסכם על-פי דיני החוזים והכללים שנקבעו בהם לטיפול בחוזה פסול. אמנם, מספר פסקי דין קבעו בעבר כי כאשר אזרח מסכים לשלם לרשות תשלום שנדרש ממנו ללא הסמכה חוקית נרפא פגם אי-החוקיות [...] אך בה בעת דומה כי ניתוח הסוגיה על-פי דיני החוזה הפסול מוביל לתוצאות דומות. בדרך זו או בדרך האחרת, קיימת אפשרות כי החוזה יאכף בין משום שאי-החוקיות נרפאה ובין משום שאין לבטל את החוזה הפסול על אף אי-חוקיותו. נדמה כי גם השיקולים המנחים בשתי הסוגיות, ובראשם עצמת אי-החוקיות, דומים [..].
[ ] ...כל שנקבע בפסק הדין נשוא הבקשה הוא כי חוזה מנהלי הנגוע באי-חוקיות יטופל בהתאם לדיני החוזה הפסול ודוקטרינת הבטלות היחסית [...]'.
הנה כי כן, ההלכה בעניין דירות יוקרה לא שינתה את ההלכות שעניינן נפקות אי החוקיות לאור הוראת סעיף 31 לחוק החוזים.
16. במקרה שבפנינו, הצדדים השלימו את חיוביהם על פי הסכם הפיתוח, ומשכך, השאלה הצריכה לענייננו היא כיצד יש להחיל את סעיף 31 לחוק החוזים, סעיף המאפשר גמישות לעניין חובת ההשבה ואף פטור ממנה במקרים המצדיקים זאת (ראו, בין היתר, ע"א 6705/04 בית הרכב בע"מ נ' עירית ירושלים (22.1.2009)).
לטעמי, קשה להלום כי לאחר שהמערערת רדתה את כל הדבש מהסכם הפיתוח, בנתה שכונת קוטג'ים יוקרתית והפיקה רווחים, היא תחזור לקופה הציבורית בתביעת השבה. מה עוד, ועל כך עמדנו בפתח הדברים, שלא הוכח כלל כי בשל הסכם הפיתוח המערערת שילמה סכומים העולים על האגרות וההיטלים שהיו מוטלים עליה אילו הדברים היו נעשים בדרך המלך כמתחייב מהלכת דירות יוקרה (השוו: עניין רובינשטיין; רע"א 2911/95 אברהם נ' עיריית רמת-גן, פ"ד נג(1) 218, 234-232 (1999)). לטעמי, המקרה שלפנינו מתאים במובהק גם להחלת סעיף 2 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979, המאפשר לבית המשפט לפטור מהשבה מטעמי צדק" (ההדגשות בקו תחתון - הוספו. המיספור הכפול של הסעיפים - במקור).