--- סוף עמוד 41 ---
וכידוע, הימנעות מלהביא ראיה עשויה להקים חזקה שבעובדה שהיה באותה ראיה לפעול לחובת הנמנע (רע"א 4047/18 פלונית נ' המרכז הרפואי ת"א ע"ש סוראסקי [6.11.18], פסקה 9(א)).
סיכום לגבי התביעה והתביעה שכנגד
82. הפועל היוצא מהאמור עד כה הוא שאני דוחה את התביעה בת"א 51962-05-15 ומקבלת את התביעה שכנגד.
הערעור המנהלי - עמ"נ 933-10-15
רקע ותזכורת
83. הערעור מופנה כנגד החלטת כבוד השופט שטרנליכט בפסק הדין השני (בעש"א (שלום פתח תקווה) 21897-12-14, מיום 16.8.15). אזכיר, בקיצור, את הנושא: מושא כל ההליכים כאן היא השומה המכריעה שהוציא השמאי המכריע, יעקב אשר, שקבע כי היטל ההשבחה שיש לשלם בגין כלל המגרשים, הוא בסך 2,329,693 ₪. בשלב ראשון, הגישו המשיבות כאן ערעור לבית משפט השלום (עש"א 27318-01-10), שנסב בעיקר על טענתן כי חיובן בהיטל ההשבחה בגין מגרשים 8 - 12 איננו חוקי, שכן במועד הקובע לא היו בעלות זכות בעלות או זכות חכירה לדורות במקרקעין האמורים, כי אם במעמד של בר רשות על פי חוזה הפיתוח. ערעורן התקבל בגדר פסק הדין הראשון, והתיק הוחזר לשמאי המכריע לצורך קביעת היטל ההשבחה בנפרד בגין מגרשים 4 - 7. הכרעת השמאי בסוגיה זו ניתנה ביום 7.10.14, ולפיה סכום היטל ההשבחה שנוצר בגין אישור התכנית עבור מגרשים 8 - 11 עומד על סך 215,377 ₪ ובגין מגרשים 4 - 7 על סך של 2,114,995 ₪, נכון ליום 23.2.08.
ביום 4.12.14 הגישו המשיבות כאן ערעור נוסף על קביעתו של השמאי המכריע, הפעם לגבי מגרשים 4 - 7 (עש"א 21897-12-14) [הערעור השני]. במסגרת הערעור השני טענו המשיבות (המערערות שם), בין היתר, כי השמאי המכריע שגה בקובעו את חלוקת ההשבחה ביחס למגרשים הנוספים בהתאם לפרוגרמה, ולא בהתאם לתכנית המאושרת. השמאי המכריע קבע כי חלוקת זכויות הבניה תיעשה בהתאם למסמך הפרוגרמה, שעל פיה נויידו יחידות דיור ממגרשים 8 - 10 למגרשים הנוספים (4 - 7), שעה שלטענת המשיבות, הפרוגרמה איננה תכנית כמשמעותה בסעיף 1(א) לתוספת השלישית לחוק, אלא מסמך תכנוני שנמסר למשיבות לאחר המועד הקובע (קרי, מועד כניסתה לתוקף של התכנית) לצורך היטל ההשבחה. תכנית הניוד של המגרשים נכנסה לתוקף רק ב-24.6.10, כשנתיים לאחר המועד הקובע, ובגינה הוצאה שומת היטל השבחה נוספת, שלא הוגש ערעור לגביה.
--- סוף עמוד 42 ---
ביום 16.8.15 ניתן פסק הדין בערעור השני [פסק הדין השני], והוא מושא העמ"נ שלפניי. בית משפט קמא דחה בפסק דינו את טענת השיהוי שהעלו המשיבות (שם. המערערת, כאן). כמו כן דחה בית המשפט טענה בדבר תחולת מעשה בית דין. אשר לטענה כי קביעת השמאי המכריע היא קביעה עובדתית מקצועית, שאיננה מעוררת שאלה משפטית ולכן אין בעניינה זכות ערעור, קבע בית משפט קמא כי קביעת עקרונות השומה ויישומן מהוות "שאלה משפטית". מטרת השומה המכריעה היתה לקבוע את ההשבחה, והשאלה האם על השמאי להסתמך על תכניות מאושרות בלבד או גם על פרוגרמה תכנונית, שטרם קיבלה תוקף, היא עניין הנוגע לעקרונות השומה ובבחינת "שאלה משפטית", ועל כן לבית המשפט הסמכות לדון בה. לגוף העניין נקבע, כי השמאי ציין שבמסגרת הנתונים שהוצגו לו בטרם מסר שומתו המכרעת, הוצגה בפניו גם הפרוגרמה. למרות שציין שכעיקרון אין להקיש מתוך פרוגרמה לא מאושרת על שיעור ההשבחה במקרקעין, הרי בסופו של יום עשה בה שימוש לצורך קביעת ההשבחה, הגם שבמועד הרלוונטי לא היתה בתוקף. בית המשפט קבע כי החוק לא מכיר בהשבחה כתוצאה מפרוגרמה, ולכן לא ניתן לחייב בגין פוטנציאל תכנוני הנובע מתכניות שטרם אושרו. לפיכך השמאי המכריע רשאי היה להתחשב אך ורק בהשבחה הנובעת מהתכנית המשביחה, ומשהתחשב בהשבחה הנובעת מהפרוגרמה, דין הערעור להתקבל במלואו. לנוכח הכרעה זו, התיק הושב שוב לשמאי המכריע, הפעם לצורך קביעת היטל ההשבחה בגין המגרשים הנוספים בהתאם לתכנית המשביחה בלבד, החלה על המקרקעין בעת הרלוונטית, ללא הפרוגרמה.