96. יישום המאפיינים המוזכרים בעניין רויכמן, תוך הפניה למה שנקבע בע"א 266/97 מנהל מס שבח מקרקעין חיפה נ' ווייסמן, פ"ד נז(3) 207, 214 (2003), מלמד כי צדק בית משפט קמא גם בנושא זה. בענייננו מדובר בשאלה רחבה, שאינה נוגעת רק לעניין המסוים שבין שני הצדדים כאן ואינה נוגעת לסעיפי הסכם או חוזה. התעוררה שאלה כללית ורחבה יותר, המכוונת למבחן, או לכלל, שעל פיו קבע השמאי את שומתו. השאלה מהי משמעות הפרוגרמה והאם ניתן היה להסתמך עליה היא במובהק שאלה משפטית, שמענה עליה ניתן מתוך עיון בחוק כמו גם בתכניות החלות על המגרשים הנדונים. להכרעה בעניין זה השפעה לא רק על ההליך המסוים שהיה לפני השמאי במקרה זה. גם בחינת "הטריבונל" שעל החלטתו עוררים מלמדת שענין לנו במי שאין לו השכלה משפטית, ואף הוא עצמו
--- סוף עמוד 49 ---
הדגיש זאת, כפי שכבר צוין, בהתייחס לחוסר יכולתו להכריע בשאלות המשפטיות בנוגע ליישום הלכת קנית, שנדרשו עובר לפסק הדין הראשון. משכך, ובשונה מעניין רויכמן, אין מקום לתת פרשנות מצמצמת למונח "שאלה משפטית".
97. לאור כל אלה, צדק בית משפט קמא בקבעו כי עניין לנו בשאלה משפטית שהייתה לגביה זכות ערעור.
האם רשאי היה השמאי המכריע לקבוע שומתו גם בהתבסס על הפרוגרמה?
98. ראשית יש לציין, כי בית משפט קמא, לאחר שבדק וניתח את האמור בשומה המכריעה מושא הערעור, קבע: "לצורך קביעת ההשבחה בשומה המכריעה עשה השמאי המכריע שימוש בפרוגרמה, שבמועד הרלוונטי לא היתה בתוקף. המשיבה, לא מכחישה זאת. בעניין זה ראה האמור בסעיף 37.ג לכתב התשובה לערעור וכן ראה סעיף 3 לכתב סיכומי טענות המשיבה: 'עסקינן בתוכניות שהגישו המערערות ואותן העבירו לשמאי המכריע, תוכניות אשר קיבלו תוקף בסמוך לאחר מכן'" (ההדגשה בקו תחתון הוספה). היינו, לפנינו קביעה עובדתית שהשמאי עשה שימוש בפרוגרמה לצורך קביעת ההשבחה.
לנוכח חשיבות הדברים לצורך הבנת ההכרעתי בעניין זה, אביא במלואם את דברי בית משפט קמא בפסק דינו, בנקודה זו:
"בסעיף 3 לשומה המכריעה (עמ' 23-27 לשומה המכריעה) מציין השמאי המכריע, כי במסגרת הנתונים שהוצגו בפניו בטרם מסר את השומה המכריעה, הוצגה בפניו גם הפרוגרמה.
עוד מציין השמאי המכריע, כי השמאי מטעם המערערות טען בפניו, ש"ניתוח האפשרות לקיום השבחה במקרקעין בכלל, חייבת להתבסס על התוכניות המאושרות החלות על המקרקעין בשני המצבים, ולא על פי פרוגרמה תכנונית כזו או אחרת".