השמאי המכריע לא התעלם מטענות שמאי המערערות הנ"ל, ובהכרעתו הסופית ביחס להשבחה קבע השמאי המכריע (עמ' 26 לשומה המכריעה):
"אי לכך הכרעתי בנושא היא כדלקמן:
כעקרון, מקובלת עלי דעתו של שמאי הבעלים, כי ההשבחה במקרקעין רצוי שתבחן לאור 2 מצבי תכנון המפורטים בתכניות בניין עיר, דהיינו, מצב הקודם מול מצב החדש.
כמו כן, מקובלת עלי באופן עקרוני דעתו של שמאי הבעלים, כי אין להציב פרוגרמה שלא מתבססת על היתר בניה מול מצב תכנוני קודם מאושר, ולהקיש ממנה על ההשבחה במקרקעין".
--- סוף עמוד 50 ---
ואולם, למרות שטענות שמאי המערערות היו מקובלות על השמאי המכריע והוא הסכים, כעיקרון, שאין להקיש מתוך פרוגרמה לא מאושרת על שיעור ההשבחה במקרקעין, הוסיף השמאי המכריע וכתב (עמ' 24 לשומה המכריעה):
'3.1 ...
מסקירת התוכניות השונות, ההיתרים, הפרוגרמה, הבקשה להיתר ומביקור שערכתי בשטח התוכנית, הגעתי למסקנות הבאות:
...
ב) ... מעיון בפרוגרמה והשוואתה להיתרי הבניה שהוצגו בפני, ניכר כי במצב החדש, קיימת קשת של אפשרויות לתכנון על המקרקעין שבנדון והמגבלות שהותוו בתכניות מצב קודם הוסרו כמעט לחלוטין'.
ובהמשך (עמ' 27 לשומה המכריעה):
'כמו כן, לא ניתן להתעלם מן העובדה, כי הפרוגרמה שהוצגה בפני תואמת באופן עקרוני, את היתרי הבניה כפי שניתנו בפועל למגרשים (כאמור בפרק ז' לשומה).
דהיינו, הפרוגרמה משקפת צורה אחת ממגוון אפשרויות של תכנון במקרקעין הנדונים בהתאם להוראות התב"ע במצב חדש, וזאת בניגוד לתוכניות במצב הקודם אשר התוו תכנון קשיח ומחייב'.
אין מחלוקת, כי השומה המשלימה - נשוא הערעור, נסמכת על השומה המכריעה - על כל קביעותיה, לרבות ההסתמכות על הפרוגרמה".
99. טענת התובעת שהשימוש בפרוגרמה היה רק ככלי פרשני הועלתה לראשונה כאן, בערעור, וכבר מטעם זה אין להזקק לה. עוד אוסיף, כי בבית משפט קמא טענה התובעת כי השמאי היה רשאי להסתמך על הפרוגרמה, מטעמים כאלה ואחרים (ראו למשל סעיף 37(ג) לכתב התשובה של התובעת (המשיבה בבית משפט קמא)), ולא כי הוא לא התבסס עליה, אלא היא רק שימשה בידו כלי פרשני. בנסיבות אלה, דומה כי נכון להזקק לכלל ההשתק השיפוטי. כדברי בית המשפט העליון בע"א 2252/17 אילנה שרעבי נ' אהרון אריק לוי [24.6.19], פסקה 13 לפסק דינו של כבוד השופט מינץ:
"כפי שנאמר לא פעם, בעל דין אשר טען טענה משפטית או עובדתית מסוימת, מושתק מלטעון באותו הליך או בהליך אחר טענה הסותרת טענה זו. תכליתו של כלל ההשתק השיפוטי, למנוע פגיעה בטוהר ההליך השיפוטי ובאמון הציבור במערכת המשפט וכן למנוע את ניצולם לרעה של בתי המשפט (ע"א 9056/12 קינג נ' פקיד השומה ירושלים, פסקה 11 (4.8.2014); רע"א 4224/04 בית ששון בע"מ נ' שיכון עובדים והשקעות בע"מ, פ"ד נט(6) 625, 634-632 (2005) (להלן: עניין בית ששון); אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי 29 (מהדורה שתים עשרה, 2015)). כן הובהר בפסיקה כי תכלית זו שני פנים לה: האחד, הפן המוסרי, לפיו הדוקטרינה נגזרת משיקולי צדק ומעיקרון תום הלב, ובתוך כך מבקשת למנוע פגיעה בבתי המשפט; השני, הפן המעשי בדבר מניעת קבלת החלטות הפוכות בידי טריבונלים שונים".