--- סוף עמוד 53 ---
"20. אחד ממאפייניה הבולטים של תכנית בינוי הוא שאישורה אינו כרוך בהליך של פרסום ודיון בהתנגדויות. זאת, להבדיל מהליך אישורן של תכנית מתאר מקומית ותכנית מפורטת. וכפי שנאמר בעת"מ (ת"א) 7600/00 ועד אמנים - חוכרים ביפו העתיקה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל-אביב, פ"מ תש"ס (1999), מפי כב' השופט א' גרוניס (להלן: "עניין ועד אמנים"):
'הבעיה העיקרית בקשר לתכניות שאינן סטטוטוריות - שכינוין תכניות בינוי או תכניות עיצוב ארכיטקטוני - הינה היעדר אפשרות חוקית להתנגד להן. אחד השלבים החשובים ביותר בתהליך האישור של תכנית סטטוטורית הוא שלב ההתנגדות...'
21. מאפיינים נוספים של תכניות בינוי הוזכרו בעת"מ (ת"א) 1434/01 פרידמן נ' ועדת הערר המחוזית מחוז תל אביב (לא פורסם, מיום 9.7.02):
'אישורה של תכנית בינוי אינו גורר עמו חבות בהיטל השבחה, שכן היטל השבחה קם בעקבות אישור תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת (סעיף 2 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה והגדרת "תכנית" בסעיף 1 לתוספת). כמו כן אין קמה זכות לפיצויים למי שמקרקעיו נפגעו על ידי תכנית הבינוי...'"
ברי, אפוא, כי הפרוגרמה שבה עסקינן, אינה "תוכנית" כמשמעותה בסעיף 196א לחוק. משכך, השמאי לא היה רשאי להתחשב בה ובצדק קבע בית משפט קמא: "החוק לא מכיר ב'השבחה' שאינה כתוצאה מפרוגרמה, שאיננה תוכנית מאושרת, היות שטרם אושרה וטרם נכנסה לתוקף" (עמוד 14 לפסק הדין).
אציין, כי עש"א (שלום רחובות) 16386-10-11 ועדה מקומית לתכנון ובניה זמורה רחובות נ' כדר [25.1.15], שאליו הפנתה הוועדה, עסק בתכניות שאושרו, בניגוד לנסיבות ענייננו (ראו פסקה 16 לפסק הדין).
105. למעלה מהצורך אוסיף, כי השמאי לא היה רשאי להתייחס לפרוגרמה כלל, אף לא ככלי פרשני. לעניין זה ראו, למשל, ע"א 147/14 הועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א יפו נ' אברמוביץ [31.12.14], פסקאות 12 ו-17:
"היטל השבחה נגבה על ידי הרשות בעקבות השבחה תכנונית שמקורה בפעולת הרשות. שומתו תערך בהתייחס להשבחה תכנונית בלבד, ולא תובא בחשבון כל 'השבחה' שאינה נובעת במישרין מאישור התכנית המשביחה...
...
... כפי שכבר הובהר, השבחה היא 'עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג' (סעיף 1(א) לתוספת השלישית). על פני הדברים, נראה כי חיוב שאין לו זכר בהוראות התכנית ושהשתכלל עובר לאישורה אינו יכול לבוא לידי ביטוי בשומת ההשבחה, שנגזרת מערכם של המקרקעין כפועל יוצא של שינוי התכנון, במכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון,