--- סוף עמוד 52 ---
אנו רואים, כי נדרשים שני תנאים מצטברים להיווצרות החיוב בהיטל השבחה: עליית שווי המקרקעין, וקיומו של קשר סיבתי בין עליית השווי ובין אחת משלוש פעולות תכנון שפורטו בהגדרה: אישור תוכנית, מתן הקלה, או התרת שימוש חורג (ראו גם ה' רוסטוביץ, היטל השבחה הוצ' אוריאן מהדורה ראשונה (1996), עמודים 201 - 202 [רוסטוביץ]).
בית המשפט העליון ממשיך באותו פסק דין ומציין גם כי סעיף 4(7) לתוספת השלישית לחוק קובע את אופן עריכתה של שומת ההשבחה: "השומה תיערך ליום תחילת התכנית, או ליום אישור ההקלה או השימוש החורג, לפי הענין, בהתחשב בעליית ערך המקרקעין וכאילו נמכרו בשוק חפשי", ומבהיר: "אם כן, השומה נערכת לפי יום אישור התכנית המשביחה, וערך ההשבחה הוא ההפרש בין ערך הזכויות בידי בעל המקרקעין לאחר אישור התכנית (להלן: המצב החדש) לבין ערך הזכויות שהיו נתונות לו לפני האישור" (עניין אטבליסמנט סמונד, פסקה 7. ההדגשה בקו תחתון הוספה).
103. בענייננו, אין חולק כי השמאי המכריע התחשב כי השמאי המכריע התחשב, בין יתר שיקוליו, גם בפרוגרמה שלא הייתה בת תוקף במועד הקובע. התוכנית המשביחה נכנסה לתוקף ביום 23.2.08 ואילו הפרוגרמה אושרה בהחלטת הוועדה ביום 25.6.08 (וקיבלה תוקף ופורסמה ברשומות ביום 24.6.10, כשנתיים לאחר כניסת התכנית הקובעת לתוקף). ציינתי כי "אין חולק" על כך, שכן לראשונה בסיכומי התשובה כאן (פסקה 6) טענה התובעת: "מי קבע שהפרוגרמה נערכה לאחר המועד הקובע שהרי הנתבעות שהמתכננים מטעמן ערכו את הפרוגרמה כלל לא טרחו להמציא עותק מהן". מיותר לציין, כי השאלה "מי קבע" אינה טענה משפטית, ואין בהצגת שאלה כדי לסתור את מה שנקבע בהליכים קודמים, שבהם גם התובעת (למשל בסיכומיה בבית משפט קמא) לא התווכחה עם טענה זו (ראו כתב התשובה של התובעת לערעור השני בבית משפט קמא, סעיף 3ב, וסעיפים 3 ו-12 לסיכומים שם).
מכאן שגם בהיבט זה צדק בית משפט קמא: השמאי לא ערך את השומה לפי יום אישור התוכנית המשביחה, כנדרש, אלא התבסס על מסמכים מאוחרים יותר, ובכך טעה.
104. סעיף 1 (א) לתוספת השלישית לחוק קובע בין ההגדרות גם מהי "תוכנית": "'תוכנית' - תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת ולמעט תכנית כוללנית". תכניות אלה, מתוקף היותן סטטוטוריות, ניחנו במאפיינים ייחודיים, שהרי אישורן כרוך בהליך של פרסום, מתן אפשרות להגשת התנגדויות ודיון בהן. בתי המשפט התייחסו בהזדמנויות שונות לשוני בין אותן תוכניות, הבאות בגדר ההגדרה הנ"ל, לבין אלה שאינן (כגון "תוכנית בינוי"), למשל בעמ"נ (מחוזי מרכז) 43989-03-11 קיבוץ עינת אגודה שיתופית נ' הוועדה המקומית לכנון ובניה דרום השרון [1.2.12], מפי כבוד השופט פינקלשטיין. וכך קבע: