התובע נטל סיכון זה בעיניים פקוחות, כפי שעולה מעדותו בבית המשפט (עמ' 266-267), ולכן, ככל שעדיין קיים ספק בדבר צדקת גרסת מי מהצדדים (ואינני סבור כך, כאמור), הספק יפעל לחובת התובע.
49. למעשה, די בקביעה, כי התנאי הראשון והבסיסי לזכאות בדמי תיווך: הסכם תיווך עם הנתבעות, לא התקיים, כדי לדחות את התביעה.
למרות זאת, מאחר וכבר נערך דיון גם ביחס לתנאים הנוספים הנדרשים לשם זכאות בדמי תיווך, וכדי להשלים את המלאכה, אדון גם במחלוקות שהועלו בקשר לקיומם של התנאים נוספים (האם התובע היה "הגורם היעיל") ובקשר להשלכות המשפטיות הנובעות מהעדרם של תנאים נוספים (הסכם בכתב והפרטים הנדרשים על פי תקנות המתווכים) וכן גם בשאלות נלוות נוספות.
האם התובע היה "הגורם היעיל" בהסכם שנחתם?
50. כאמור, על מנת לזכות בדמי תיווך, על המתווך להוכיח, בין היתר, כי הוא היה הגורם היעיל לקשירת העסקה.
--- סוף עמוד 23 ---
דרישה זו, שמקורה בפסיקה שקדמה לחקיקתו של חוק המתווכים, באה לידי ביטוי, ביחס לעסקאות מקרקעין, בסעיף 14(א)(3) לאותו חוק.
בפסק דין בראל – רע"א 4036/16 קבוצת בראל נכסים בע"מ נ' בנימין [פורסם בנבו] (20.7.2016) נקבע (בפסיקה 22), כי דרישה זו היא קוגנטית.
התוכן שיצקה הפסיקה למונח זה הוא, כי על הטוען לדמי תיווך להוכיח שפעולותיו הן אלה שאפשרו והובילו לכריתת העסקה, ואין די בכך שהמתווך יוכיח כי קיימת סיבתיות עובדתית בלבד בין פעולותיו לבין ההסכם שנכרת בסופו של דבר (פסק דין אזורים לעיל (פיסקה 19), בעקבות ע"א 2708/14 ישראלי נ' אהרוני [פורסם בנבו] (6.2.2015) ופסק דין מוסקוביץ דלעיל, פיסקה 9).
אבחן, לאור העדויות שנשמעו והראיות שהוצגו, האם התובע הוכיח תנאי זה.
51. בכתב התביעה המתוקן תוארו תיאורים כללים רבים בדבר תרומתו הנטענת של התובע לקשירת העסקה:
נטען כי התובע סיפק לנתבעות "שירותים בדמות ניהול, סיוע וסגירת המשא ומתן בינן ובין שתי קבוצות יזמות ובנייה מן הגדולות במשק הישראלי" (סעיף 4), כי "התובע היה הדמות המרכזית שהלכה ובאה בין הצדדים במהלך המו"מ האינטנסיבי, הוא זה שגישר על הפערים בעמדות הצדדים והוא זה שבסופו של יום הביא את העסקה הפיננסית בין הצדדים לכדי הבשלה ואת הצדדים לחתימה על הסכמי ההתקשרות. ספק, אם עסקת השוק הסיטונאי בין בעלת הזכויות בקרקע לבין קבוצת גינדי-ריבוע כחול היתה יוצאת אל הפועל ללא מעורבותו והתעקשותו של התובע" (סעיף 9).