ועוד יצוין, כי אין זה המקרה שבו ניתן לומר כי עבודתו של המתווך היתה לחינם. התובע היה חייב לעשות אותם מאמצים שעשה (לדבריו, לכל הפחות) כדי לזכות לדמי תיווך מקבוצת גינדי, עבורה הוא בוודאי פעל. התובע גם קיבל מקבוצת גינדי שכר נאה עבור עבודתו, מיליון דולר (אורי לוי, עמ' 75 לפרוטוקול מיום 3.12.2017).
"המקרים החריגים והקיצוניים", שבהם ניתן – אולי – להתגבר על דרישת הכתב באו להגן על מתווך שעמל לחינם. אין זה המקרה שלפנינו.
ולסיכום ראוי לחזור על הדבר שכבר נאמר לעיל: התובע – מתווך מנוסה ורב פעלים בתחום תיווך הנדל"ן – בחר במודע לקחת על עצמו את הסיכון הכרוך בהעדר הסכם תיווך בכתב, וסיכון זה יש להניח לפתחו.
--- סוף עמוד 46 ---
89. המסקנה היא לכן, שנכון לדחות את תביעתו של התובע לתשלום דמי תיווך גם מהטעם שלא התקיים התנאי הקבוע בחוק המתווכים, לשם קבלת דמי תיווך: הסכם בכתב.
פרטי ההסכם
90. כאמור לעיל, על פי חוק המתווכים (סעיפים 14(א)(2) ו-9(א)) אין די בקיומו של הסכם תיווך בכתב, אלא נדרש עוד כי ההסכם יכלול את כל הפרטים שנקבעו בתקנות המתווכים, ובכללם: שמות, כתובת ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח (תקנה 1(1)) והסכום המוסכם או השיעור המוסכם של דמי התיווך (תקנה 1(5)).
מטרתה של הדרישה לפַרט בכתב את הפרטים המצוינים בתקנות המתווכים ברורה: למנוע ריבוי מחלוקות ותביעות שמקורן בחוסר בהירות בנוגע לתוכנו של ההסכם (אריאל, עמ' 430).
כפי שצוין לעיל, פסק דין מזרחי הקל יותר בדרישה זו לעומת ההקפדה על הדרישה לקיומו של הסכם בכתב: "במקרים שבהם קיים חוזה תיווך בכתב, אלא שהוא חסר פרט זה או אחר, על המתווך יהיה מוטל להראות כי יש לאפשר בנסיבות העניין את השלמתו של פרט זה (למשל באמצעות מסמך אחר או על סמך הפרטים שמסירתם על ידי המתווך הוכחה כדבעי). לעומת זאת, במקרים שבהם כלל לא קיים חוזה תיווך בכתב, אין מקום ללמוד במישרין מפסקי דין המאפשרים התגברות על דרישת הכתב בחוזה מקרקעין, וככלל יש מקום להחמרה רבה יותר" (פיסקה 51).
בענייננו, כשלא קיים גם הסכם תיווך בכתב, וממילא לא קיימים בכתב גם הפרטים הנדרשים על פי חוק מהתווכים, הדיון בהעדרם של אלה מתייתר במידה רבה.
למרות זאת, אבקש להראות להלן כי גם בעל פה – וגם אליבא דגירסת התובע – קיימת חוסר בהירות בשני פרטים מרכזיים, הנדרשים כדי לחייב את הנתבעות, או מי מהן, בדמי תיווך:
א - שיעור דמי התיווך שהוסכם (לטענת התובע, שהרי הנתבעות מכחישות כל הסכמה שהיא);