המסקנה עד כאן היא שענייננו צריך להיבחן בהתאם להוראות חוק המתווכים, כפי שפורש בפסיקתו המחייבת של בית המשפט העליון.
18. בשלב הראשון, על הטוען לזכאות לדמי תיווך להוכיח שניים אלה: א – עליו להוכיח כי נכרת חוזה תיווך בינו לבין מי מהצדדים לעסקה או שניהם; ב- אם התשובה לשאלה הראשונה היא חיובית על הטוען לדמי תיווך להוכיח כי הוא היה הגורם היעיל להתקשרות בעסקה. בהעדרו של אחד מן התנאים, נשללת זכאותו של המתווך לדמי תיווך (ע"א 5786/15, 7054/15 אזורים חברה להשקעות בפיתוח ובבניין בע"מ נ' חסן [פורסם בנבו] (3.9.2017), פיסקה 15, בעקבות: ע"א 2144/91 מוסקוביץ נ' מנהלת עיזבון ביר, פ"ד מח(3) 116, עמ' 122-123; ע"א 5876/06 אינטגרציה אנכית בע"מ נ' ראדא תעשיות אלקטרוניקה בע"מ [פורסם בנבו] (4.2.2019), פיסקה 17; ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פ"ד נו(1) 842, עמ' 648-847).
שני התנאים הללו, שנקבעו במקורם בפסיקה שקדמה לחוק המתווכים מצאו בהמשך את עיגונם בחוק המתווכים (ראו פסק דין מזרחי, פסקה 36), כפי שנראה להלן.
יצוין, כי שני התנאים הללו נקבעו ביחס לתיווך בכלל, ולאו דווקא ביחס לתיווך במקרקעין (בפסק דין אזורים נקבע כי חוק המתווכים אינו חל על העניין שנדון שם, אך ראו גם את הסתייגותו של כב' המשנה לנשיאה א' רובינשטיין), בעוד שחוק המתווכים חל על עסקאות במקרקעין בלבד.
19. סעיף 14(א) לחוק המתווכים קובע:
" מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:
(1) הוא היה בעל רישיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו באותה עת פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;
(2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;
(3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב".
על פי סעיף 9(א) לחוק המתווכים: " מתווך במקרקעין לא יהיה זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולות תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הכלכלה".
"הלקוח", על פי ההגדרה בסעיף 1, הוא: "צד להסכם עם מתווך במקרקעין לקבלת שירותיו, בין אם הוא משלם דמי תיווך ובין אם לאו".
--- סוף עמוד 8 ---
בתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), תשנ"ז – 1997 (להלן – "תקנות המתווכים") נקבע (בתקנה 1):
"1. בהזמנה בכתב לביצוע פעולות תיווך במקרקעין לפי סעיף 9(א) לחוק, ייכללו לפחות הפרטים הבאים:
(1) שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח;