(2) סוג העסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון: "שכירות", "מכירה";
(3) תיאור הנכס נושא פעולת התיווך;
(4) מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב;
(5) הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר – לפי אחד מאלה – כולל מס ערך מוסף, כמשמעותו בחוק מס ערך מוסף, תשל"ה – 1975".
20. ניתן, לכן, לומר, כי על פי חוק המתווכים ופסיקת בית המשפט העליון, אלה הם התנאים המצטברים שצריכים להתקיים על מנת שמתווך בעסקת מקרקעין יזכה לדמי תיווך:
א. הסכם תיווך בין המתווך ללקוח;
ב. הסכם התיווך צריך להיות בכתב;
ג. הסכם התיווך צריך לכלול את כל הפרטים המפורטים בתקנה 1 לתקנות המתווכים;
ד. המתווך בעל רישיון תיווך תקף;
ה. המתווך היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות בעסקה שבין המוכר לקונה.
21. בענייננו:
אין חולק שמתקיים תנאי ד' דלעיל – התובע היה בעת העסקה בעל רישיון תיווך תקף (ראו סעיף 9 במכתב ב"כ התובע לב"כ אייפקס ישראל, מיום 4.5.2011, שצורף כנספח 5 לכתב התביעה המתוקן, שם צוין מספר הרישיון של התובע);
אין חולק שתנאים ב' וג-' דלעיל לא התקיימו – לא קיים הסכם תיווך בכתב, וממילא אין הסכם הכוללים את הפרטים הנדרשים על פי תקנות המתווכים;
הצדדים חלוקים באשר לקיומם של תנאים א' ו-ה' דלעיל, כלומר בשתי השאלות הבאות:
א – האם הנתבעות, או מי מהן, או מי מנציגיהן ביקשו או הסכימו כי התובע יפעל מטעמן כמתווך בעסקה הנדונה, או האם היתה הסכמה/התחייבות שלהן או של נציגיהן לשלם לתובע דמי תיווך בקשר לעסקה הנדונה?
ב – האם התובע היה "גורם יעיל" בהתקשרות בעסקה הנדונה?
22. אחת המחלוקות המשפטיות העיקריות שנפרשו במשפט זה, אולי גם העיקרית שבהן, היתה בשאלה שנדונה גם בבקשה לדחיית התביעה על הסף: האם די בהעדרו של הסכם בכתב כדי לגרום לדחיית התביעה, אף בלא לדון ביתר התנאים הנדרשים כדי לזכות בדמי תיווך?
הבקשה נדחתה, בעיקר מהטעם שבשעה שהיא ניתנה לא היתה הלכה מחייבת של בית המשפט העליון בשאלה משפטית זו, כפי שגם צוין בהחלטת בית המשפט העליון, אשר דחתה את בקשת רשות הערעור על החלטת בית משפט זה (רע"א 1833/15, [פורסם בנבו] פיסקה 6).
--- סוף עמוד 9 ---
בינתיים, כאמור, לאחר שהליכי ההוכחות הסתיימו ולפני הגשת הסיכומים ניתן פסק דין מזרחי שדן בשאלה המשפטית האמורה וקבע הלכות לגביה.
הצדדים אף התייחסו בהרחבה להשלכות הנובעות מפסק דין מזרחי על ענייננו, ולפיכך אציין כבר כאן את ההלכה העיקרית הנוגעת לענייננו, שנקבעה בו, והיא ההבחנה שעשה בית המשפט העליון בין מקרה, שבו לא נערך כלל הסכם תיווך בכתב ובין מקרה שבו נערך הסכם תיווך בכתב, אך היו חסרים בו הפרטים הנדרשים על פי תקנות המתווכים, כולם או חלקם.