כך סוכמו הדברים בפסק הדין (פיסקה 51):
" 51. סיכום ביניים – ראוי אפוא לומר כך: ההקפדה על עריכתו של חוזה תיווך בכתב הכולל את הפרטים הקבועים בחוק ובתקנות היא הכלל. במקרים שבהם קיים חוזה תיווך בכתב, אלא שהוא חסר פרט זה או אחר, על המתווך יהיה מוטל להראות כי יש לאפשר בנסיבות העניין את השלמתו של פרט זה (למשל באמצעות מסמך אחר או על סמך פרטים שמסירתם על-ידי המתווך הוכחה כדבעי). לעומת זאת, במקרים שבהם כלל לא קיים חוזה תיווך כתוב, אין מקום ללמוד במישרין מפסקי הדין המאפשרים התגברות על דרישת הכתב בחוזה מקרקעין, וככלל יש מקום להחמרה רבה יותר. אם לא כן – החוק ירוקן מכל תוכן, תוך פגיעה בתכלית של הסדרת שוק התיווך ובהגנה הנדרשת על מי שנזקקים לשירותי תיווך. בסופו של דבר, מתווך שזהו עיסוקו אמור להיות מודע לחובתו להחתים את לקוחותיו על חוזה תיווך כדין, דרישה שאינה מורכבת כל עיקר. אם אינו עושה כן הסיכון הכרוך בכך אמור להיות מונח לפתחו."
ציטוט אחר מפסק הדין המשליך על ענייננו (פיסקה 50):
"50. המסקנה המתקבלת מכל האמור לעיל היא שקשה לחשוב על מצב שבו ניתן יהיה לוותר כליל על הדרישה הבסיסית לקיומו של חוזה תיווך בכתב על מנת להטיל חיוב בדמי תיווך. מכל מקום, במסגרת הדיון שבפנינו אינני נדרשת לקבוע מסמרות בכך. בעיקרו של דבר, וכפי שיפורט בהמשך הדברים, אפילו קיימים מקרים חריגים וקיצוניים שיצדיקו התגברות על הדרישה הבסיסית לקיומו של חוזה תיווך בכתב, איני סבורה כי המקרה דנן מצדיק קביעת גבולות ברורים באשר לאותם מקרים."
האם ענייננו נמנה על אותם "מקרים חריגים וקיצוניים שיצדיקו התגברות על הדרישה הבסיסית לקיומו של חוזה תיווך בכתב", כטענת התובע?
בשאלה זו, וכן בהשלכות נוספות הנובעות מפסק דין מזרחי על ענייננו, אדון בהמשך.
תחילה, אדון בתנאי הראשון הנדרש לשם זכאות בדמי תיווך, כפי שפורט לעיל.
קיומו של הסכם תיווך/ קיומה של התחייבות לתשלום דמי תיווך
23. האם נכרת הסכם תיווך כלשהו, בעל-פה, בין התובע ובין הנתבעות, או מי מהן, או מי מנציגיהן, או האם מי מהנתבעות, או מי מהן, או מי מנציגיהן התחייבו כלפי התובע, בעל-פה, לשלם לו דמי תיווך בקשר לעסקה הנדונה כאן?
--- סוף עמוד 10 ---
כדי להשיב על שאלה זו, אסקור את העדויות שנשמעו בהקשר זה.
24. בכתב התביעה עצמו לא צוין עם מי מהנתבעות, או מנציגיהן, נעשה הסכם תיווך או מי מהם התחייב כלפי התובע לתשלום דמי תיווך.