בהקשר זה אציין כי המשיב 3 העיד כי שילם ישירות למר חי ביטון סך של 110,000 ₪, בנוסף על הסך של 700,000 ₪ הקבועים בהסכם המכר, וכי רכש את הדירה ב- 810,000 ₪. (פרוט' מיום 13.12.2018 עמ' 37 שורות 1-3, עמ' 38 שורות 6-7, עמ' 39, שורות 5-6). לדברי מר פרץ, שווי הדירה נבחן גם על ידי שמאי מטעם הבנק, אך הוא לא זכר מה גובה השמאות ולא הציג את חוות הדעת (שם, שר' 13 – 17).
42. השמאי מטעם בית המשפט, מר אליהו טלמון, חווה דעתו כי שווי הדירה עומד על סך של 860,000 ₪ - פער של 230,000 ₪ מהמחיר החוזי בין המבקש למשיב.
לא מצאתי לקבל את טענות המשיב כי השמאי לא ידע להסביר על בסיס מה העריך את שווי הדירה. בסעיף 7.2 לחוות דעתו ציין השמאי כי קבע את שווי הדירה על פי גישת ההשוואה המבוססת על השוואת הדירה לעסקאות או מחירים של נכסים דומים בשוק, תוך ביצוע ההתאמות הנדרשות להשוואה. בין היתר, לקח השמאי בחשבון את השכונה, גילו של הבניין, הקומה, הרחוב בו נמצאת הדירה והרחובות הסמוכים לה, מצבה של הדירה, אופן חלוקתה והמצב התחזוקתי שלה. במענה לשאלות הבהרה ציין השמאי כי כל הבניינים ששימשו להשוואה בבתים בני גיל דומה הן בני 4 קומות ללא מעלית – כמו הדירה שבנושא המחלוקת.
גם בעדותו, ציין השמאי כי טבלת ההשוואה כוללת דירות בקומות שונות, והוא נוטה בחישוב ממוצע של שווי חדר ושווי מטר מרובע, וכך קובע שווי ממוצע של הדירה (פרוט' מיום 10.4.2019 עמ' 44 שורות 3-5).
בנוגע לשיפוץ שטען המשיב שנעשה בדירה, העיד השמאי כי להתרשמותו לא נעשה "שיפוץ אמיתי" בדירה, אלא רק סיוד של הדירה (עמ' 48 שורות 14-15, עמ' 49 שורות 4-6).
כשנשאל השמאי איך היה מעריך עסקת מכר של הדירה בסך של 630,000 ₪, השיב כי או שהדירה הרוסה, או שזה לא המחיר האמיתי שלה. השמאי הוסיף כי בשביל מחיר כזה, הדירה צריכה להיות לא ראויה למגורים (עמ' 49 שורות 16-25).
43. מכל האמור עולה כי מחיר הדירה שנקבע בהסכם המכר בין המבקש למשיב לא שיקף את שווי השוק האמיתי של הדירה. מסקנתי מבוססת על שלוש חוות דעת שמאיות שהוגשו לתיק ועדותו של המשיב בדבר חוות דעת מטעם בנק דיסקונט, וכן על דברי משיב 3 על מחיר רכישת הדירה. כל חוות הדעת העריכו את שווי הדירה בסכום גבוה יותר מאשר המחיר בו נמכרה למשיב – בין 680,000 ₪ ל-860,000 ₪. מדובר בפערים משמעותיים מהמחיר בהסכם המכר. אין ספק כי המשיב ידע על המחיר הנמוך שבו הוא קונה את הדירה מהמבקש, הן מחוות הדעת שנטל מטעמו, והן מהערכת השמאי של בנק דיסקונט. ואכן, המשיב מכר את הדירות בשתי עסקאות מכר שונות, במחיר קרוב יותר למחיר השוק של הדירה, ובפער של 115,000 ₪, בחלוף חודשים ספורים.