פסק דין
לפניי המרצת פתיחה בה עותר המבקש להורות על ביטול הסכם מכר דירה בעיר אשקלון, שהייתה בבעלות המבקש ונמכרה למשיב 1. הדרישה לביטול ההסכם מבוססת על טענת עושק ועל הטענה כי רוכש הדירה לא שילם את התמורה המוסכמת.
רקע
1. הדירה נושא התובענה היא דירת שלושה חדרים באשקלון, הידועה כגוש 1353 חלקה 15 ברחוב אייר 3 דירה 15 (להלן: "הדירה"). המבקש רכש את הדירה בשנת 2012 תמורת 570,000 ₪.
באוקטובר 2015 נרשמה על הדירה משכנתא לטובת משיבה 2 – קשת המאה בע"מ – אשר העמידה למבקש הלוואה בסך 160,000 ₪. המבקש התקשה לעמוד בהחזרי החוב החודשיים והחוב תפח לכ-270,000 ₪ בספטמבר 2016.
2. ביום 15.11.2016 נחתם הסכם למכירת הדירה בין המבקש לבין המשיב 1 (להלן: "המשיב").
התמורה המוסכמת בחוזה עמדה על 630,000 ₪ שישולמו באופן הבא: 170,000 ₪ ישלם הרוכש במעמד חתימת ההסכם; 270,000 ₪ ישלם הרוכש ישירות למשיבה 2 אשר לטובתה הייתה רשומה משכנתא על הדירה; 190,000 ₪ ישלם הרוכש עד ליום 30.11.2016 כנגד מסירת החזקה בדירה.
3. המרצת הפתיחה המקורית הוגשה ביום 27.7.2017 על ידי המבקש ואביו, והופנתה כנגד הרוכש-המשיב, כנגד משיבה 2 וכנגד עו"ד שמואל קזאז, שייצג את הצדדים להסכם המכר. הטענה העיקרית שעלתה בהמרצת הפתיחה היא שהמשיב ניצל את מצבו הנפשי של המבקש בזמן חתימת ההסכם, וקנה את הדירה במחיר נמוך משווי השוק (כאמור 630,000 ₪). בנוסף נטען, כי המשיב לא שילם את מלוא התמורה בעבור העסקה.
המרצת הפתיחה התבססה על הטענה כי בזמן העיסקה המבקש היה שרוי ברפיון אסוציאטיבי ושימוש בסמים ולא היה מסוגל לבדוק את סבירות המחיר החוזי. נטען כי הוא גם אוים על ידי משיבה 2 כי אם לא יפרע את חובו דירתו תלך לכונס נכסים.
להמרצת הפתיחה צורף תיעוד רפואי מהמרכז לבריאות הנפש בבאר שבע, מיום 13.7.2017, לפיו המבקש מאושפז במרכז לבריאות הנפש מיום 23.1.2017, כאשר תחילה אושפז לצורך התסכלות וכתיבת חוות דעת פסיכיאטרית (לאחר שהואשם בחבלה בכוונה מחמירה) ולאחר מכן אושפז לפי צו אשפוז לפי סעיף 15ב (לחוק טיפול בחולי נפש, התשנ"א-1991.
בד בבד עם המרצת הפתיחה, הוגשה בקשה לצו מניעה זמני.
4. ביום 13.8.2017 הגיש המשיב כתב תשובה להמרצת הפתיחה ולצו המניעה הזמני.
המשיב טען כי אין כל הצדקה לבטל את ההסכם.
לכתב התשובה צירף המשיב "זיכרון דברים" (הנושא את התאריך 13.7.2017), שנחתם בין המשיב למר חי ביטון. זיכרון הדברים התייחס למכר הדירה לחי ביטון תמורת 745,000 ₪.
לכתב התשובה צורף גם "הסכם ביטול עסקה" בין המשיב למר חי ביטון, הנושא את התאריך 4.9.2017, ועל פיו הוסכם כי מר חי ביטון ישלם למשיב סך של 45,000 ₪ בגין ביטול ההסכם.
בנוסף, צוף לכתב התשובה חוזה למכירת הדירה, גם הוא נושא את התאריך 4.9.2017, שנחתם בין המשיב למר מאיר פרץ – המשיב 3- בסך של 700,000 ₪. הערת אזהרה לטובת המשיב 3 נרשמה ביום 7.9.2017.
5. ביום 2.10.2017 התקיים דיון במעמד הצדדים בבקשה לצו מניעה זמני. בדיון מסר המשיב פרטים אודות העסקאות שנעשו עם צדדים שלישיים בנוגע לדירה.
מדברי המשיב עולה כי קיבל מידיו של מר פרץ סך של 330,000 ₪; 70,000 ₪ נוספים מופקדים אצר עורך הדין; ו-300,000 ₪ נוספים אמורים להשתלם לכיסוי משכנתא.
בדיון מסר עו"ד קזאז כי אין לו שום נגיעה לסעד ההצהרתי שהתבקש בתובענה. הוא העיד על נסיבות חתימת ההסכם מנקודת מבטו, על כך שלא הייתה לו כל היכרות קודמת עם המבקש, על כך שלא ניכר היה על המבקש כי הוא סובל מבעיה ועל כך שלא היתה לו כל מעורבות בקביעת התמורה עבור הדירה. עו"ד קזאז אישר כי ביקר את המבקש בתקופת אישפוזו, אך לטענתו לא החתים אותו על מסמכים כלשהם.
6. בתום הדיון ניתן צו ארעי האוסר על כל דיספוזיציה בדירה, כדי למנוע שינוי נוסף במצב הזכויות בנכס.
בנוסף, הוריתי על מחיקתו של אביו של המבקש מהמרצת הפתיחה. עו"ד קזאז נמחק כמשיב בהמרצה, וזאת לבקשתו ובהסכמת הצדדים. הוריתי על צירופו של מאיר פרץ כמשיב נוסף, לאחר שהמשיב ימציא את פרטי העסקה למכירת הדירה ואת פרטיו של הרוכש.
ביום 25.10.2017 הוגשה המרצת פתיחה מתוקנת, יחד עם בקשה לצו מניעה זמני, גם כנגד מר מאיר פרץ – המשיב 3.
טענות הצדדים
7. לטענת המבקש, בזמן עסקת המכר היה שרוי ברפיון ושימוש בסמים מסוג קריסטל. הוא מציין כי בינואר 2017 הוא נעצר בחשד לחבלה בכוונה מחמירה, שיבוש הליכי משפט והחזקת סכין, ואושפז עפ"י צו במחלקה סגורה בבית חולים לחולי נפש. המבקש טוען כי מצבו בזמן שהגיע לאשפוז מלמד על כך שבעת כריתת ההסכם היה במצב נפשי קשה, שכן הידרדרות במצב נפשי ויציאה מאיזון אינה מתרחשת ביום אחד אלא מדובר בתהליך ארוך.
נטען כי קודם למכירת הנכס, משיבה 2 איימה על המבקש כי אם לא יפרע את חובו המובטח במשכנתא, הדירה תימכר בכינוס נכסים. לטענת המבקש, המשיבה 2 נטלה ריביות נשך מאדם שאינו בריא בנפשו, דבר המהווה עושק, ניצול מצוקה ומצב נפשי פיזי ומנטלי של אדם שאינו אחראי למעשיו.
8. המבקש צירף חוות דעת שמאי (מיום 18.7.2017) שערכה השמאית מיכל קרן-ארז, ולפיה שווי הדירה הוא 820,000 ₪ נכון למועד עריכת השמאות.
מכאן טענת המבקש כי התמורה על פי הסכם המכר נמוכה ב- 200,000 ₪ לפחות מערכי השוק.
9. בנוסף טוען המבקש כי לא קיבל את התמורה המוסכמת. לטענת המבקש, הוא לא קיבל סך של 170,000 ₪ שהיו אמורים לעבור לידיו במעמד החתימה על ההסכם.
המבקש אישר כי קיבל טיפין טיפין סכומי כסף במזומן מהמשיב, הנאמדים בסך כולל של 100,000 ₪, וביולי 2017 העביר עו"ד קזאז למבקש סך של 95,800 ₪. נטען כי המשיב קיזז סך של 282,000 ₪, על-פי מכתב כוונות של משיבה 2, על חשבון החוב כלפיה.
10. המבקש מוסיף וטוען כי בתקופה בה היה מאושפז, פרץ המשיב את הדירה, רוקן את תכולתה והעלים את הרהיטים והמיטלטלין שהיו בה, לרבות זהב וכסף מזומן של המבקש. המבקש מציין כי המשיב ועו"ד קזאז ביקרו אותו בבית החולים הפסיכיאטרי והחתימו אותו על מסמכים שאינו יודע לומר מה תוכנם.
11. המבקש טוען כי חולשתו מוכחת מעצם אשפוזו למשך 7 חודשים, אשפוז שהתרחש סמוך לאחר חתימת הסכם המכר. המשיב, על פי הנטען, היה מודע לחולשתו של המבקש, רכש את הדירה בשווי הנמוך ב-25% ממחירה האמתי, ואף לא שילם את מלוא התמורה החוזית, והכל תוך ניצול מחפיר של המבקש.
12. בנוגע לניסיון המכירה למר חי ביטון, טוען המבקש כי מר ביטון נזעק לעזרת המשיב על מנת לדמות מצב בו הדירה נמכרה זה מכבר, ועל מנת ליצור קושי בהשבת המצב לקדמותו, והכל כדי להבריח את הדירה. באשר למכירה הנטענת למר מאיר פרץ, טוען המבקש כי הדירה נמכרת ב"מכירת חיסול" אולי בשל מצוקה כספית, אולי כנגד תמורה נוספת ששולמה במזומן על מנת להציג לבית המשפט תמונה מסולפת של מחיר השוק.
13. בכתב התשובה להמרצת הפתיחה ולבקשה למתן סעד זמני טען המשיב לא מדובר בעושק, שכן המבקש הוא שפנה אליו בהצעה לרכישת הדירה. המשיב מוסיף כי לא הייתה לו כל סיבה לחשוב כי מדובר באדם שאיננו נורמטיבי, והוא התרשם כי המבקש מבין את מעשיו, מעוניין למכור את הדירה ובכספי התמורה לקנות משאית ולעבוד כעצמאי.
המשיב מוסיף כי המבקש החסיר פרטים מהותיים כגון פרטי אשפוזו במוסד; גזר הדין שטוען כי ניתן בעניינו; והלוואות אשר נטל ושבגינן נאלץ למכור את הדירה.
המשיב טוען כי הוא רכש את הדירה רק לאחר הערכת שמאי מקרקעין מטעמו (השמאי אברהם ברק בן יאיר), אשר העריך כי הדירה היא בת 2.5 חדרים (ולא 3 חדרים כפי שנטען על ידי המבקש), ושוויה 680,000 ₪. חוות הדעת השמאית (מיום 11.10.2016) צורפה לכתב התשובה.
לטענת המשיב, המבקש הציע את הדירה בעבור 700,000 ₪, ולאחר הפצרות חוזרות ונשנות מצד המבקש, הסכים המשיב לקנות את הדירה בסך של 630,000 ₪.
14. המשיב טוען כי המבקש קיבל את מלוא התמורה שנקבעה בהסכם, ואף למעלה מכך ביתר של 14,000 ₪. לטענת המשיב, הוא שילם ישירות למשיבה 2 את סכום המשכנתא, באמצעות משכנתא שנטל מבנק דיסקונט. לטענתו, כיוון שהמבקש לא שילם את תשלומי המשכנתא החודשיים בזמן, הסכום לתשלום היה גבוה ב- 14,000 ₪ מהסכום במכתב הכוונות.
לתשובתו להמרצת הפתיחה צירף המשיב אישור מיום 28.12.2016 החתום על ידי המבקש על "תקבול תשלום על דירה שמכרתי ברח' אייר 3/15 באשקלון" ובו הופיע פירוט תשלומים:
10,000.00
5,000.00
35,000.00
2,000.00
2,800.00
2,000.00
8,000.00
27,700.00
וזאת עד תאריך 28.12.2016 92,500.00
יתרה לתשלום 107,500.00".
המשיב סבור כי כל טענות המבקש הן טענות כספיות גרידא אשר צריכות לבוא לידי ביטוי בתביעה כספית.
מהלך הדיון
15. ביום 29.11.2017 התקיים דיון בבקשה לצו מניעה. בדיון נשמעו עדויותיהם של המבקש, המשיב והמשיב 3 – מאיר פרץ. לאחר שהגישו המבקש והמשיב סיכומיהם בנוגע לסעד הזמני, קבעתי (בהחלטה מיום 4.3.2019) כי צו המניעה הזמני שניתן ביום 2.10.2017 האוסר על דיספוזיציה בדירה, יוותר על כנו.
16. במסגרת בירור התובענה עצמה, הוסכם (בקדם משפט ביום 19.7.2018) על מינוי שמאי מטעם בית המשפט. משיב 3, שלא התייצב לקדם המשפט, ואף לא הגיש כתבי טענות מטעמו, הודיע (ביום 26.7.2018 כי אין לו התנגדות למינוי שמאי מטעם בית המשפט, אך הוא אינו מתכוון לשאת בשכר טרחתו.
בהחלטתי מיום 14.10.2018 מיניתי את מר אליהו טלמון כשמאי מטעם בית המשפט.
השמאי מטעם בית המשפט העריך את שווי הדירה בסך של 860,000 ₪.
השמאי נחקר על חוות דעתו ועל תשובתו לשאלות הבהרה ביום 10.4.2019.
על פי חוות הדעת השמאית, הנכס הוא דירת שלושה חדרים, בשכונה בת כ-30 שנה, והדירה נבנתה לפני כ-25 שנה. השומה התייחסה לשווי הנכס בנובמבר 2016, וניתנה על בסיס מצבה, רמת התחזוקה של הדירה ועסקאות מכר דומות בסביבת הנכס בסמוך למועד הקובע לשומה.
17. ביום 19.7.2018 הגיש המבקש לתיק "אישור רפואי" שנערך לבקשתו על ידי דר' פיוטר מלב, פסיכיאטר מומחה. בפני דר' מלב עמדו שני מסמכים רפואיים מהמרכז לבריאות הנפש בבאר שבע (מיום 23.1.2017 ומיום 27.2.2017). על בסיסם קבע דר' מלב כדלקמן:
"מעיון במסמכים למדתי כי מר שוסטר משתמש בסמים שונים כולל קשים במשך זמן ממושך.
בתאריך 23.1.2017, אובחן כסובל ממצב פסיכוטי חריף, עקב שימוש בסמים. הומלץ על טיפול תרופתי, כולל תרופה נוגדת פסיכוזה מסוג Zyprexa.
לפיכך יש סבירות רבה מאוד, כי מר שוסטר שהשתמש בסמים גם בתקופה הרלוונטית לשאלתו של מר ברקוביץ והיה שרוי במצב דומה למצבו בעת טיפול במרכז ברה"ן באר שבע, בינואר 2017.
דהיינו היה במצב פסיכוטי, לכן שיפוטו ושיקול דעתו היו עלולים להיות פגומים באופן ניכר".
18. במסגרת דיוני ההוכחות, נחקרו המבקש, אביו, המשיב, המשיב 3 והשמאי מטעם בית המשפט. יצוין כי המשיב לא ביקש לחקור את עורכת חוות הדעת השמאית מטעם המבקש או את ד"ר פיוטר מלב.
19. בסיכומי המבקש, חזר המבקש על טענותיו והוסיף כי קביעת הפסיכיאטר מתיישבת עם מסקנת בית המשפט בהחלטה למתן סעד זמני, עם פיטורי המבקש מעבודתו בשל מצבו הנפשי ועם עדותו של המבקש בדיון ההוכחות, בו תיאר את מצבו הנפשי בשל השימוש בסמים.
המבקש הוסיף וטען כי חוות דעתו של השמאי מעידה על כך שהנכס נמכר במחיר נמוך ממחיר השוק, ושעל פי חקירתו של השמאי, כדי להצדיק מחיר כזה, היא צריכה להיות הרוסה לחלוטין, ללא ריצוף, מטבח וכלים סניטריים.
לטענת המבקש, נמצאו סתירות בבין גרסתו של עו"ד קזאז לבין גרסתו של המשיב בקשר לתשלום בסך 170,000 ₪ במעמד החתימה. נטען כי מעדותו של עו"ד קזאז עולה כי התמורה שולמה לפני שהצדדים הגיעו אליו, ואילו על פי גרסת המשיב התמורה שולמה אחרי שיצאו ממשרדו.
המבקש הדגיש כי המשיב נמנע מהבאת עדים מטעמו לרבות צד ג' אשר נכח בעסקה, בנו אשר סייע לו לטענתו בתשלום במזומן, ועורך חוות הדעת השמאית מטעמו, ונמנע מחקירת הפסיכיאטר מטעם המבקש.
20. המשיב טען בסיכומיו כי המבקש קיבל את מלוא התמורה. לטענתו, וכפי שהעיד במהלך דיון ההוכחות, הוא העביר למבקש את הכסף במזומן (חלקו בדולר אוסטרלי וחלקו בשקלים), מה שמתיישב עם מצבו הכלכלי הדחוק של המבקש והעדפתו לקבל את התשלום במזומן.
לטענת המשיב, המבקש חתם על קבלת מלוא התמורה מספר פעמים – בהסכם המכר (בסעיף 9.א בו נכתב כי חתימה על ההסכם מהווה אישור על קבלת התשלום הראשון), במסמכי המשכנתא שהמשיב נטל מבנק דיסקונט, ובמסמך "תקבול לתשלום" שנערך בין המבקש למשיב (נספח ז' לתשובת המשיב).
בנוגע למצבו הנפשי הנטען של המבקש, טוען המשיב כי בזמן החתימה על ההסכם היה המבקש שפוי, ועל כך אפשר ללמוד מעדותו בדיון כי רצה לקנות משאית ולפתוח עסק מכספי המכירה; מכך שעל פי המסמכים הרפואיים המבקש לא היה מוכר למחלקה הפסיכיאטרית; ומכך שלא המציא תעודה רפואית על פי תקנות סד"א.
בנוגע לערך הדירה, טוען המשיב כי חוות הדעת מטעמו שהוצאה בזמן אמת, העמידה את שווי הנכס על סך של 680,000 ₪. בנוגע לשמאי המומחה מטעם בית המשפט, טוען המשיב כי עדותו הייתה מתחמקת ומתפתלת והוא לא ידע להסביר כיצד קבע את המחיר בחוות הדעת.
21. משיב 3 לא הגיש סיכומים.
משיב 3 גם לא התייצב לדיון ביום 10.4.2019 שנקבע לחקירת השמאי מטעם בית המשפט, הגם שהדיון נקבע בנוכחותו (בדיון מיום 11.3.2019).
דיון והכרעה
22. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, ואת התשתית הראייתית שפרשו לפניי, הגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להתקבל.
כידוע, אחד מעקרונות היסוד של דיני החוזים הוא העיקרון שלפיו חוזים יש לקיים. עיקרון נוסף הוא שההתקשרות בחוזה תנבע מרצון חופשי. בנסיבות מסוימות, עלולים עקרונות אלה להתנגש ויש למצוא את נקודת האיזון ביניהם. ככל שהפגם ברצון החופשי של צד לחוזה חריף יותר, כך יקטן משקל החובה לקיים את החוזה, עד לביטול החוזה בנסיבות מסוימות, וההפך (ע"א 2409/10 אילנה מגורי נ' ראובן מלאכי (23.8.2012) פסקה 29 לפסק דינו של כב' השופט ס' ג'ובראן והאסמכתאות שם).