37. תנאי העסקה. יסוד זה בחוק דורש כי תנאי החוזה יהיו גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל. המבחן ליישום יסוד זה הוא מבחן אובייקטיבי-חיצוני והוא מחייב בירור שתי שאלות משנה – מהו "המקובל" ומהי "מידה בלתי סבירה". המקובל הוא התנאים הנוהגים בפועל והמופיעים תדיר בסוג החוזים שאליהם משתייך החוזה הנדון. מידה בלתי סבירה היא המידה שבה צריכים להיות תנאי החוזה גרועים מן המקובל כדי לבסס את עילת העושק. למשל הפרשי ערך על פי נסיבות העסקה ותנאי השוק (גבריאלה שלו, אפי צמח, דיני חוזים, מהדורה רביעית (2019), 438, 441-442).
38. במקרה דנן, מונחות לפניי חוות דעת שמאיות מטעם הצדדים ומטעם שמאי בית המשפט ועדות המשיב בדבר חוות דעת שמאית של בנק דיסקונט.
כל חוות הדעת הצביעו על כך שסכום העסקה נמוך ממחיר השוק. ההפרש בין המחיר החוזי - של 630,000 ₪ - לבין מחיר השוק בחוות הדעת השונות נע בין 50,000 ₪ ועד 230,000 ₪. מדובר בהפרשים משמעותיים העולים, לטעמי, כדי מידה בלתי סבירה בהתאם לנסיבות העסקה ותנאי השוק. ואפרט.
39. בטרם רכש את הדירה, המשיב הזמין חוות דעת מטעמו, שנערכה על ידי השמאי אברהם ברק בן יאיר ביום 10.11.2016, חמישה ימים לפני חתימת ההסכם בין המבקש למשיב. על פי חוות הדעת, שווי הדירה הוערך בכ-680,000 ₪, שהם 50,000 ₪ יותר מהתמורה בהסכם המכר.
אוסיף כי בסעיף 7 לחוות הדעת, צוינו "עסקאות השוואה" של דירות 3-4 חדרים שנמכרו בין החודשים יוני-אוגוסט 2016, בסכומים שבין 745,000 ₪ - 820,000 ₪. הפער בין "דירות ההשוואה" לבין הערכת שווי הדירה, לא הוסבר בחוות הדעת.
40. בנוסף, המשיב העיד כי קיבל הערכת שמאי מטעם בנק דיסקונט, שם נטל משכנתא לצורך מימון רכישת הדירה. המשיב לא צירף לתיק את הערכת השמאי מטעם הבנק (על אף שציין כי יעשה כן), אך העיד כי הבנק העריך את הדירה בשווי של 700,000-720,000 ₪ (פרוט' מיום 29.11.2017, עמ' 24 שורות 10-11; פרוט' מיום 13.12.2018, עמ' 35 שורות 20-21).
נמצא, כי לא רק שמדובר במחיר נמוך ממחיר השוק, אלא שהמשיב ידע בזמן אמת כי הוא רוכש את הדירה במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק.
41. אינדיקציה נוספת לפער בין המחיר החוזי לבין מחיר השוק היא העסקה שביצע המשיב למכירת הדירה זמן קצר לאחר קנייתה מהמבקש.
המשיב התקשר, כאמור, בעסקת מכר הדירה עם חי ביטון ביום 13.7.2017, כשמונה חודשים לאחר הסכם המכר בינו לבין המשיב. התמורה שנקבעה בזיכרון הדברים בגין הדירה היא 745,000 ₪. כחודש וחצי לאחר מכן, ביום 4.9.2017, ביטל המשיב את ההסכם עם חי ביטון וכרת הסכם מכר חדש עם המשיב 3, על סך 700,000 ₪. כשנשאל מדוע הסכים למכור למשיב 3 את הדירה בזול יותר, ענה כי זה היה כסף מהיר מאוד, והוא קיבל ממר חי ביטון סך של 45,000 ₪ (פיצוי מוסכם), אז לא היה אכפת לו למכור למשיב 3 בזול יותר (פרוט' מיום 2.10.2017, עמ' 4 שורות 17-18).
מכאן שהמשיב מכר את הדירה (פעמיים) במחיר הגבוה ב- 115,000 ₪ מהמחיר החוזי מול המבקש.