מכר תכוף
36. השתלשלות העניינים במקרה דנן, כפי שגם עולה מכל האמור לעיל, היא כדלקמן:
א. ביום 30.8.2012 ניתן לטובת הנתבעת פסק דין בהעדר הגנה בתביעת האכיפה;
ב. ביום 16.10.2012 נחתמה הפסיקתא בתביעת האכיפה על ידי בית המשפט;
ג. ביום 22.10.2012 נרשמה הערת אזהרה לטובת הנתבעת (נספח יז' לת/1 – נסח היסטורי);
ד. בחודש דצמבר 2012 פורסמה מודעה למכירת הדירה באתר האינטרנט יד 2, טרם רישום הזכויות על שם הנתבעת (סעיף 22 לעיל);
ה. ביום 16.12.2012 נרשמו הזכויות בדירה על שם הנתבעת;
ו. יש אפשרות סבירה כי הנתבע התוודע לדירה טרם רישומה על שם הנתבעת (סעיף 23 לעיל);
ז. ככל שהנתבע התוודע לדירה רק לאחר רישומה על שם הנתבעת ביום 16.12.2012, הדבר היה ביום רישומה על שם הנתבעת (16.12.2012) או לכל המאוחר יום למחרת 17.12.2012) – (סעיף 24 לעיל).
ח. הנתבע מודע לעובדה כי הזכויות בדירה נרשמו על שם הנתבעת מכוחה של הפסיקתא הנסמכת על פסק דין שניתן בתביעת האכיפה במעמד צד אחד (סעיף 35(א) לעיל).
37. עינינו הרואות כי הנתבעת מיהרה מאוד למכור את זכויותיה הנטענות בדירה, שלא לומר להיפטר מהן (מסיבות מובנות של חשש מביטול פסק הדין בתביעת האכיפה שניתן במעמד צד אחד בהעדר הגנה, מקור זכויותיה הנטענות בדירה).
אפילו בא כוחה של הנתבעת, עו"ד קלינגהופר, שייצג את הנתבעת בתביעת האכיפה וטיפל בעבורה במכירת הדירה, לא ידע להסביר את פשר התכיפות והחפזון במכירת הדירה. כל שידע לומר הוא כי:
"...אני לא זוכר מה בער לנתבעת 2. התבקשנו לטפל (במכירת הדירה – ח"ש) וטיפלנו" (עמ' 32 לפרו' שו' 27).
השאלה הנשאלת, הכיצד לא הוטרד הנתבע מהמכר התכוף על ידי הנתבעת (והנתונים היו בפניו, שכן סביר להניח כי דלה אותם מהפסיקתא ונסח הטאבו שהועברו לעיונו), במיוחד לאור מקצועו כעורך דין בתחום האזרחי והמקרקעין?
נשאל על כך הנתבע בחקירתו הנגדית, ותשובותיו היו כדלקמן:
"כשאני רואה נסח טאבו, על פניו זה לא אמור להיראות לי בעייתי. כשאני ממשיך את הבדיקות ורואה גם פסיקתא ובודק ברשויות התכנוניות והכול כשר, אני לא רואה בזה בעייתיות" (עמ' 42 לפרו' שו' 24-25).
כשנשאל האם עובדת המכר התכוף וקיומם של שוכרים שהדירה הושכרה להם על ידי התובע, ולא על ידי הנתבעת, לא הטרידה אותו, השיב:
"כשאני בא לראות דירה, אני לא יודע להגיד לך אם לפני כן אני בודק בעירייה אם האריכו הסכם או מי רשום. אני בא לבדיקה ראשונה... במהלך הביקור, נאמר לי שאלה השוכרים ודיברו ביניהם ועלה גם השם זוטא שהוא דיבר איתו. אני הבנתי שיש היכרות של קלינגהופר לשוכרים. אני לא הראשון שראיתי את הדירה" (עמ' 42 לפרו' שו' 28-35).
38. אציין כבר כעת כי תשובותיו הנ"ל של הנתבע לא שכנעו אותי בתום ליבו. יותר שוכנעתי כי "עצם עיניו" מראות נכוחה המציאות המלמדת על פגם אפשרי בזכויותיה של הנתבעת בדירה.
ככל שהתוודע לדירה עוד טרם רישומה על שם הנתבעת (והגדרנו אפשרות זאת כסבירה) – כי אז ודאי ראה חיפזון לא שגרתי מצד הנתבעת במכירת זכויותיה בדירה.
כך גם, אפילו התוודע לדירה ביום רישומה, או יום למחרת, על שם הנתבעת (אפשרות אותה הגדרנו כהסתברות גבוהה – סעיף 24 לעיל). גם במצב דברים כזה מדובר בחפזון לא שגרתי מצד הנתבעת במכירת זכויותיה בדירה.
הנתבע הוא עורך דין במקצועו בתחום האזרחי והמקרקעין. הוא ידע, או לפחות העריך, כך לטעמי, עובר לחתימת הסכם המכר, כי הנתבעת מבססת את זכויותיה בדירה על פסק דין שניתן בהעדר הגנה, שסיכוייו להיות מבוטלים גבוהים, כפי שארע בפועל (ראו סעיף 9 לעיל).
מצב דברים זה (מכירה חפוזה ובתכוף לרישום זכויותיה, שלא לומר פרסום מודעת מכירה טרם רישום הזכויות והתוודעות התובע לכך בעיתוי זה) היה צריך לטעמי להדליק לנתבע "נורות אדומות" בדבר טיבן או ביסוסן של זכויות הנתבעת בדירה, למרות רישומן (הסמוך למכירה) במרשם המקרקעין.
אורן של "נורות אדומות" אלה היה צריך להתחזק לנוכח העובדה, לה היה הנתבע מודע עובר לחתימת הסכם המכר עם הנתבעת, כי הדירה הושכרה עובר לרישום הזכויות בה על שם הנתבעת, על ידי התובע לשוכרים הקיימים (ראו סעיף 27 לעיל).
אין מדובר ברשלנות גרידא שאינה שוללת את תום ליבו של הנתבע (ראו סעיף 17(ג) לעיל), אלא מעבר לכך. עסקינן ב"עצימת עיניים" ממש, המלמדת כי הנתבע לא ביצע בדיקה ראויה של העסקה המתגבשת, ואלה עולים כדי פגיעה בתום ליבו (ראו סעיפים 17(ב)+(ה)+(ו) לעיל).
39. מתיאור הדברים לעיל מובן מדוע איני רואה בתשובותיו של הנתבע המצוטטות בסעיף 37 לעיל כמספקות או כמשכנעות.
אפילו נרשמו הזכויות על שם הנתבעת במרשם המקרקעין, עדיין נותרת תמוהה עובדת המכר התכוף והחפוז, עליה למעשה לא השיב הנתבע בתשובותיו.
40. לענין עובדת המכר התכוף וההשלכה לכך על תום ליבו של הקונה בהתייחס לתנאיי תקנת השוק במקרקעין, נפנה לדברינו בסעיף 17(ו) המתבססים על דברי בית המשפט בענין מורדכיוב והפסיקה המצוטטת בו.
בסיכומיו (פרק ד.3.3) טען הנתבע כי המכר התכוף במקרה דנן אינו מהווה אינדיקציה לחוסר תום לב. בטענתו זו מסתמך הנתבע על דברי בית המשפט בענין מורדכיוב עצמו שם ציין בית המשפט כך: