160. לא מצאתי ליתן משקל או אמון בחוות דעת השמאי זיו מטעם התובעים. מצאתי כי חוות דעת זו חסרה התייחסות לפרטים רלוונטיים ומשמעותיים, ויכול ואף מתעלמת מהם. כך ספק בעיני בית המשפט אם המומחה באמת לקח בחשבון את כל התשלומים שהייתה אמורה החברה לשלם כתנאי לביצוע הבנייה , בין היתר, בגין שינוי יעוד או שינוי ניצול ויעול. גם העובדה שהשמאי לא ידע להשיב איזה חלקים מהנכס נדרש היה להרוס בגין הבנייה פועלת באופן שלא ניתן לאמץ את חוות דעתו כמו שהיא. כך גם העובדה שהשמאי לא בדק עם רמ"י האם ניתן לקבל אישור לבנייה המתוארת בחוות דעתו, יש בה כדי לפגוע משמעותית בתוקף חוות דעתו. כך גם אין בידי בית המשפט לקבל את דבריו הכלליים של המומחה, לפיהם כל עלויות קבלת ההיתרים מגולמות בעלויות ההקמה שהוא ניכה, וזאת בשים לב בין היתר לדבריו כי הוא אינו יודע מה גובה האגרות וההיטלים שנדרש תשלומם לוועדה המקומית.
161. גם העובדה שהמומחה התעלם ולא בירר מפורשות האם בעלי המניות התכוונו בכלל לבצע בנייה במקרקעין תמוהה, שכן אם לא היה בדעת כל בעלי המניות לבצע הליך של בנייה במקרקעין, איזו 'מניעת שימוש' בזכויות לפניינו ? מה לו לשמאי כי ישום נזק תיאורטי בלתי רלוונטי זה ? ומה לו לבית המשפט כי יפצה בגין נזק סתמי שכזה? (ר' תשובתו בעמוד 35, שורות 11–20).
162. למעט הצגת תזה התומכת בגרסת התובעים בכתב התביעה והמתייחסת לבנייה שיכול ותיכנונית ( עפ"י התב"ע) אפשרית של קומה שנייה במקרקעין, שלגביה התייחס המומחה כמובא גם בסעיפים 148–149 לעיל, לא הובא על ידו כל ביסוס עובדתי לכך כי באזור התעשייה באשקלון, בו מצויים המקרקעין, אכן נעשו תוספות של קומה ב בנכסי מקרקעין אחרים. לא הוכח על ידי השמאי זיו כי מעשית באזור התעשייה בו מצויים המקרקעין נבנות קומות ב. לא הוכח על ידו צורך מסחרי/תעשייתי או ביקוש לקומה ב. מכאן שלא הוכחה בפני בית המשפט במידת ההוכחה הנדרשת כי אכן בפועל בונים קומות ב באזור התעשייה באשקלון. מאחר וכל הפרמטרים לעיל לא הוכחו, לא מצאתי להידרש לשאלה תיאורטית ולפצות את התובעים בגין "פוטנציאל" שלא ניתן היה למימוש ואשר גם לא היתה כוונה לממשו. זאת ועוד, סבורני שהמומחה אף התעלם מהעובדה לפיה למשטרה היה חוזה ארוך טווח עם בעלי המקרקעין, והיה בכוחו של חוזה מסוג זה למנוע מן הסתם או לדחות את אפשרות הבנייה לפחות בחלק העורפי של המקרקעין. כך הם גם פני הדברים , לדברי הרמן , ביחס לחלק החזיתי עד ראשית שנת 2003.