--- סוף עמוד 43 ---
163. בנקודה זו מקובלת עליי עמדתו של השמאי עמוס מלר מטעם הנתבע, כפי המובאת בעדותו דלקמן:
עו"ד רימר: כתבת שאי אפשר לבנות עוד קומה על המבנה.
ת. לא כלכלי.
ש. תסביר. זאת אומרת, אפשר לבנות, רק זה לא כלכלי יהיה לבנות? לא שמעתי את התשובה.
ת. התשובה היא שלא כלכלי לבנות קומה נוספת על מבנה מלאכה ישן.
ש. כתבת שלשיטתך, צריך להרוס את המבנה בשביל לבנות אותו מחדש.
ת. יש שתי חלופות כלכליות. אחת, להרוס את הקיים ולנצל את זכויות הבניה. שתיים, המבנים הקיימים במצבם, פלוס אפשרות להרחיב קצת בעורף. לא ניתן על מבנה המלאכה הקיים, הישן לא כלכלי לבנות עליו עוד קומה (עמוד 151, שורות 28–32; עמוד 152, שורות 1–4).
ובהמשך:
ש. ולכן, אתה לא יודע אם אפשר לבנות עוד קומה או אי אפשר לבנות עוד קומה. אין לך מושג בכלל. יותר מזה שאין לך מושג אם אפשר לבנות עוד קומה או אי אפשר לבנות עוד קומה, אתה מכיר את תוכניות התמ"א 38 למשל? בכל תוכניות התמ"א 38 הורסים בתים?
ת. אני אגיד לך מה אני כן מכיר. אני בתור שמאי שעושה הרבה עבודות בתעשייה וגם באזור הזה ספציפית, בתור שמאי של חברת מבני תעשיה, אני יודע שמבני מלאכה ישנים כאלה, לא בונים עליהם קומה עליונה כי זה לא כלכלי. אם אתה יכול להפיק 17 ₪ למ"ר בחיזוק הבניין ורמפות ומעלית או מדרגות עולה יותר ממה שהערך הנוכחי של 17 ₪ למטר. אז פשוט לא בונים. אם תיסע באזור התעשייה אשקלון לא תראה מבנים ישנים כאלה, שבנו עליהם קומה עליונה. ולכן אני לומד את השוק. לא ממציא אותו (עמוד 152, שורות 13–23).
164. בהתייחס לאומדן דמי השכירות השנתיים הראויים, קבע השמאי זיו בחוות דעתו כי דמי השכירות החודשיים ביחס למגרש העורפי הם בסכום של 17.16 ₪ למ"ר, וביחס למגרש החזיתי שם הוא את דמי השכירות בסכום של 22.30 ₪ למ"ר (עמוד 16 לחוות הדעת). כזכור, השמאי זיו הסביר בעדותו ביחס לראש הנזק של דחיית אפשרות מימוש הנכס, כי "דמי השכירות האלה לא היו משולמים עבור נכס בנוי, אלה דמי שכירות שנוכו להם עלויות בנייה..." (עמוד 24, שורות 30–31).
165. בעמוד 17 לחוות דעתו מציג השמאי זיו את אומדן הנזק הכספי שנגרם לשיטתו עקב דחיית אפשרות מימוש הנכס: ביחס למגרש העורפי בסך של 2.54 ₪ למ"ר וביחס למגרש החזיתי בסך של 7.80 ₪ למ"ר. מתחשיב זה עולה כי לגרסת השמאי, עלות הבנייה היא קצת למעלה מ־15 ₪ למ"ר (ביחס למגרש העורפי 15.07 ₪ למ"ר וביחס למגרש החזיתי 15.26 ₪ למ"ר). לא הובא בחוות דעתו תחשיב סדור ביחס לעלויות הבנייה, מה כוללות עלויות הבנייה, אין בו התייחסות לאגרות השונות, לתשלומים למִנהל, או למשל להוצאות מימון או להוצאות עקיפות לבנייה. לא מצאתי לסמוך ממצא עובדתי כלשהו על הערכה חסרה זו של השמאי, שלא הובא לה ביסוס עובדתי נדרש. משלא הוצג תחשיב סדור ומפורט ביחס לעלויות הבנייה, קיים אכן ספק משמעותי שלא הוסר בדבר כדאיותה