70. כפי שיפורט להלן,המשיב טען באופן עיקבי בהליך השיטרי כי מאחר וקיים התחייבותו כלפי המבקש ומצא קונה טרם יום 31.3.01, הוא זכאי לדמי התיווך בגין "השלמת העיסקה" – "יהיה אופייה אשר יהיה" (ר' בהרחבה סעיפים 102, 103, 106, 107 ו־134ד להלן; סעיף 50 לעיל).
71. בע"א 2144/91 מוסקוביץ' נ' ביר, פ"ד מח(3) 116 נקבע כי פעולת המתווך תהא הגורם היעיל להתקשרות החוזית, וכי המבחן הינו מבחן הסיבתיות. ונפסק, בין היתר, כי:
השאלה אימתי פעולת המתווך היא "הגורם היעיל" נגזרת מבחינתה של מערכת העובדות. כרגיל – כאשר המתווך מפגיש בין הצדדים – אין קושי לקבוע כי הוא הגורם היעיל לעיסקה. ברור כי מתקיים משא ומתן – אשר המתווך עשוי ליטול בו חלק – ובסיומו נכרת חוזה. הנה, כי כן, צומחת זכאות המתווך לשכרו ההוגן והראוי (למשל, ע"א 107/86, 113א' חסין נ' ד' בל ואח'; עזבון המנוח אליהו יצחקי ז"ל ואח' נ' חסין, בעמ' 520-522).
--- סוף עמוד 23 ---
72. כדי שמתווך יהיה זכאי לדמי תיווך הוא נדרש להוכיח התקיימותם של שני תנאים עיקריים. הראשון, קיומו של הסכם תיווך (במפורש או במשתמע) והשני, היותו הגורם היעיל לביצוע העסקה. תנאים אלו יחולו על כל סוגי התיווך וזאת למעט תיווך בעסקת מקרקעין, כאשר על עסקה מעין זו חל חוק המתווכים במקרקעין (ר' ע"א 5876/06 אינטגרציה אנכית בע"מ נ' ראדא תעשיות אלקטרוניקה בע"מ (פורסם בנבו, 4.2.09)). כן נפסק בפרשת אינטגרציה אנכית כי:
אכן, קיומו של חוזה תיווך, מפורש או משתמע, הוא בסיס הכרחי להתהוותם של יחסי התיווך אשר מכוחם זכאי המתווך לעמלה (עניין מוסקוביץ, בעמ' 122); כמו כן, נראה כי בהעדר הסכמה אחרת בחוזה התיווך, עילתם של מתווכים לקבלת עמלה לרבות מתווכים בתחום העסקי, צריכה להיות מבוססת על השגת המטרה שלשמה נקשר חוזה התיווך ולא על העמל המושקע ככזה...
פרופ' דניאל פרידמן ונילי כהן בספרם חוזים, כרך א (2018) מציינים כי "...המתווך זוכה בשכרו אם הצליח להביא לכריתת חוזה בין מי שהתקשר אתו לבין אדם אחר...".
73. כך גם נפסק בת"א (י-ם) 9145/92 רפאל בן חיים נ' אלי גולדברג (פורסם בנבו, 10.2.00), בין היתר, כי:
... נמצא כי אין בטענות אילו כדי לפטור את הנתבע מתשלום דמי תיווך, שכן ברגע שנחתם החוזה המחייב בין הצדדים, כאמור לעיל, נוצרה זכאות התובע לדמי תיווך, יהא גורלו של הסכם זה לאחר מכן כאשר יהא: ו "הלכה פסוקה היא, שמתווך זוכה בשכרו, משהביא את הצדדים לידי הסכם מחייב. העובדה, שהצדדים לחוזה לא ממשו את ההסכם או לא קיימו אותו, אינה שוללת מהמתווך את שכרו, אלא אם הותנה אחרת (ר' ע"א 98/53 מ' שטיק ואח' נ. בן-זאב, פ"ד ט' 751; ע"א 62/77 סוכנות מכוניות לים התיכון בע"מ. נ. קראוס ואח', פ"ד ל"א(3) 695).