(2) פאטמה עלי קייס (להלן: פאטמה), יורשי המנוח מוחמד קייס (פאטמה ויורשי המנוח מוחמד קייס יכונו להלן ביחד: קייס), המשיב הפורמלי 6 והמשיבה הפורמלית 7, הם הבעלים במשותף של חלקה 19 בגוש 19148 ששטחה 12,663 מ"ר (להלן: חלקת קייס או חלקה 19). כ-57.8% מחלקה 19 הופקעו; כ-7.9% הופקעו בפועל; וכ-34.3% מהחלקה לא הופקעו ונותרו בידי הבעלים.
2. קייס ומסרי (להלן יחדיו: המשיבים) הגישו נגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה כרמיאל ועיריית כרמיאל (להלן יחדיו: המערערות) המרצות פתיחה, בהן עתרו לחייב את המערערות להפקיע את החלקות בשלמותן ולשלם להם פיצויים על מלוא החלקות שהופקעו, בהתאם לחלקם היחסי במקרקעין, וזאת בהתאם לסעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ח-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה או החוק).
3. בית המשפט המחוזי מינה את השמאי יצחק סיון (להלן: סיון) כמומחה מטעמו (זאת לאחר ששני הצדדים הגישו חוות דעת של שמאים מטעמם). בהתבסס על חוות דעתו של סיון, קבע בית המשפט המחוזי כי שווי יתרת שתי החלקות שלא הופקעה נפגע כתוצאה מההפקעה, גם אם שוויין אינו חסר ערך לחלוטין. כמו כן, התחשב בית המשפט המחוזי בעובדה שהפגיעה נגרמה, בין היתר, בשל הפקעות בפועל שלא שולם פיצוי בגינן. לפיכך, מצא בית המשפט המחוזי כי חלה "הגנת היתרה", המעוגנת בסעיף 190(א)(1) סיפא לחוק התכנון והבניה.
4. ביום 29.8.2016, ניתן על ידי בית משפט זה במותב תלתא פסק דין חלקי, אשר דן בטענות מקדמיות שונות, ובמסגרתו הוחלט להרחיב את ההרכב ביחס לשתי השאלות הבאות: האם חלה "הגנת היתרה" המעוגנת בסעיף 190(א)(1) סיפא לחוק התכנון והבניה בנסיבות המקרה דנן; ובמידה והתשובה לכך היא שלילית, האם חל הפטור מתשלום פיצויים עבור עד 40% משטח המקרקעין במקרה של הפקעה חלקית שלא השביחה את החלק הנותר של המקרקעין.
5. חברי השופט ע' פוגלמן דן בשתי שאלות אלה בחוות דעתו המפורטת והסדורה. אשר לשאלה הראשונה, שהיא תחולתה של "הגנת היתרה" על נסיבות המקרה דנן, תשובתו של השופט פוגלמן היא שלילית (בניגוד לקביעתו של בית המשפט המחוזי), וזאת מן הטעם שלא הוכח כי לא ניתן לעשות שימוש סביר בחלקים הנותרים של חלקות המשיבים, בהתאם לאמת המידה שהותוותה בפסיקה (דעת הרוב של השופטת ע' ארבל והמשנה לנשיאה א' ריבלין בעע"ם 4955/07 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, רעננה נ' קרן תורה ועבודה, פ"ד סד(2) 353 (2010) (להלן: עניין קרן תורה ועבודה)). משלא חלה הגנת היתרה, עבר השופט פוגלמן לבחון את השאלה השנייה, שעד כה טרם הוכרעה בפסיקה, האם במצב שבו הופקע חלק מחלקה והיתרה לא הושבחה, חל הפטור מתשלום פיצויים עבור עד 40% משטח המקרקעין. על קצה המזלג ומבלי למצות, השופט פוגלמן סבר כי במצב שכזה קיימת לשר האוצר סמכות רשות להפעיל את שיקול דעתו ולפסוק פיצויים בגין ה"סבל" שנגרם לבעל המקרקעין.