רכישת דירה הינה בדרך כלל אחת העסקאות הגדולות והמורכבות ביותר שמבצע עולה חדש במהלך חייו, שכן במסגרתה משקיע הרוכש את מיטב כספו אותו צבר בעמל רב או כספים שהוא לווה לתקופה ארוכה. במהלך הרכישה חשוף הרוכש להתחייבויות משפטיות, כלכליות וכן סיכונים רבים נוספים הנובעים מטיב העסקה והיקפה. נושאים חשובים אלה מצריכים בחינה ותכנון מקדים, החל משלב המשא ומתן וכלה בניסוח החוזה. במאמר זה ננסה להביא מספר דגשים שיש לקחת תחת חשבון במסגרת הליך רכישת דירה בישראל.
מו"מ וחתימה על זכרון דברים
במדינת ישראל עסקת מקרקעין דורשת מסמך בכתב כתנאי לתוקפה. במקרים מסוימים זיכרון הדברים שנחתם במסגרת משא ומתן עשוי לחייב את הצדדים לכל דבר ועניין גם אם לא נחתם בסופו של דבר הסכם מפורט על ידי הצדדים. ככל שנערך זכרון דברים ובו התחייבות הצדדים לביצוע העסקה, מועד חתימה על זיכרון דברים עשוי להיות גם המועד הקובע לעניין תשלומי מסים הנובעים מהעסקה. לכן, ככלל, מומלץ לא להתפתות לחתימה על זיכרון דברים ובו התחייבות לביצוע העסקה ובכל מקרה מומלץ לקבל מראש ייעוץ משפטי.
בדיקת מצבו המשפטי של הנכס
חשוב לבדוק באמצעות עורך דין מבעוד מועד מהו המצב המשפטי של הנכס בין היתר, באמצעות קבלת מידע ממאגרי רישום המקרקעין. מעבר לכך שהבדיקה תאפשר לוודא כי המוכר אכן בעל הזכויות בנכס ואין מדובר ברמאות, הבדיקה אף תאפשר להתכונן מראש לפעולות המשפטיות שיידרשו לשם הרכישה. למשל, קרקעות רבות במדינת ישראל הן בבעלות המדינה ומי שבשפת העם מוגדר כבעלים הוא בעצם חוכר (שוכר לתקופה ארוכה) מהמדינה, דבר המשפיע על אופן ניהול העסקה. קיימים דירות ובתים רבים אשר נבנו על ידי יזמים והזכויות בהם טרם נרשמו בטאבו (הליך הצורך לעתים מספר שנים) אלא שרישום הזכויות מתנהל בחברה הקבלנית או במשרד עורך הדין של הקבלן. גם כאן חשוב לדעת עובדות אלה מראש ולהיערך לניהול העסקה בהתאם. כשזכויות המוכר לא מופיעות במרשם המקרקעין, יש לוודא כי קיימים אישורי מסים בקשר לעסקאות קודמות ולעתים יש צורך גם לבחון הסכמים קודמים וכל מידע אחר אשר מעיד על הזכויות בנכס. במסגרת הבדיקות המקדמיות נבדוק האם הנכס משעובד לצד ג' (למשל, משכנתא או משכון) והאם קיימים עיקולים או הערות אזהרה כלשהן. כדאי גם לבדוק מידע על המוכר, למשל קיום שעבודים ברשם המשכונות או ברשם החברות על שם המוכר אשר עשויים למנוע אפשרות להעברת הזכויות בנכס.
בדיקת המצב הפיזי של הנכס וסביבתו
חשוב לבקר פיזית בדירה ובסביבתה על מנת להתרשם מהם. ככל שהדירה נקנית ב"שלט רחוק" (למשל כאשר הרוכש מצוי מחוץ לישראל) חשוב שנציג מטעם הרוכש יבקר בדירה בימים ובשעות שונים כדי לוודא שהדירה תואמת את מה שהוצג לרוכש, נמצאת במצב תחזוקתי טוב (לא להסס לפתוח ברזים, מזגנים, מתגי חשמל וכדומה) וכדי להתרשם ממצב הבניין, השכנים, השכונה ומצבה (האם קיימות אנטנות סלולאריות בקרבת מקום, מטרדי רעש ניקיון, פקקי תנועה בשעות העומס, מצוקת חנייה וכיוצ"ב).
בדיקת המצב התכנוני של הנכס
חשוב כי שמאי מקרקעין מטעם הרוכש יבקר במחלקת הנדסה ובמשרדי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה על מנת לעיין בתיק הנכס ולקבל מראש מידע ביחס לנכס. חשוב גם לבדוק האם קיימים חריגות בניה, צווי הריסה או צווים אחרים או אם מתנהלים הליכים משפטיים כלשהם ביחס לנכס. עבירות על החוק עלולות לא רק למנוע העברת הנכס על שם הרוכש אלא לעתים גם ליצור אחריות אישית של הרוכש בגין עבירות אלה.
מנגנוני נאמנות לכספי הרכישה
רכישת דירה דורשת ביצוע פעולות במקביל להעברת תשלום ולא ניתן לבצע את כל הפעולות בו זמנית. כדי להבטיח את כספי הרוכש ולוודא כי המוכר יעמוד בהתחייבויותיו, חשוב שכספי הרכישה יוחזקו בנאמנות וישוחררו למוכר רק עם התקיימותם של שלבים מוגדרים מראש. כך למשל, ניתן לקבוע כי תשלום ראשון יועבר לידי המוכר רק לאחר רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש ותשלום אחרון ישולם בכפוף לקבלת כל המסמכים הנדרשים להעברת הזכויות בנכס על שם הקונה. במידה ולא מתקבלים כל האישורים הנדרשים לצורך רישום הזכויות עד למועד אשר נקבע לתשלום (בייחוד אישורים המעידים תשלום המסים לרשויות המס ואישור הרשות המקומית בדבר העדר חובות בגין הנכס כגון: חוב בגין היטל השבחה או ארנונה), יוותר סכום מסוים בנאמנות כדי להבטיח תשלום מסים החלים על המוכר, שכן תנאי להעברת הבעלות בטאבו יהיה המצאת אישורים אלה.
ייצוג על ידי עורך דין
בעסקאות מקרקעין חשוב מאוד להיות מיוצג על ידי עורך דין בעל ניסיון שאין זו אחת העסקאות הראשונות שהוא מבצע ואף לוודא כי עורך הדין מחזיק פוליסת ביטוח מקצועי ראויה בכיסוי גבוה מספיק. עורכי דין רבים מחזיקים בפוליסת ביטוח מקצועי שאינה מכסה עסקאות מקרקעין או שגובהה אינו מגיע לשווי הדירה. הואיל ולמוכר ולקונה קיימים לא אחת אינטרסים מנוגדים רצוי לדאוג לייצוג משפטי באמצעות עורך דין נפרד לכל צד. חשוב שעורך הדין יהיה מעורב בעסקה מתחילתה מכיוון שלעתים התנהלות לא נכונה בתחילת העסקה עלולה לגרום נזקים שיהיה קשה לתקן מאוחר יותר.
יש להדגיש, כי מדובר ברשימה חלקית ולא ממצה של נושאים הקשורים לרכישת דירה בישראל. אין בסקירה כללית וחלקית זו משום ייעוץ משפטי. כל עסקה היא ייחודית ויש לקבל יעוץ משפטי פרטני.