קפה אשדוד פירסם מאמר של עו"ד ג'ואנה בן שושן על תפקידו של עורך הדין בעסקאות מקרקעין בישראל
כתבו עלינו

קפה אשדוד פירסם מאמר של עו"ד ג'ואנה בן שושן על תפקידו של עורך הדין בעסקאות מקרקעין בישראל

26 ספטמבר 2017
הדפסה
PDF

בצרפת, השימוש בנוטריון הכרחי לצורך ביצוע עסקאות נדל"ן. תפקידו של הנוטריון הוא לייעץ לצדדים לעסקה, להכין את המסמכים הדרושים ולהוציא את העסקה אל הפועל. בישראל, מקצוע הנוטריון שונה מכפי שהוא מוכר באירופה (בישראל תפקידו של הנוטריון מוגבל לאימות חתימות ומסמכים) וכל הפעולות הקשורות לביצוע עסקאות נדל"ן נעשות באמצעות עורכי דין אשר מכינים את המסמכים הדרושים לביצוע העסקה ומגישים אותם לרשם המקרקעין ("טאבו"). לכן, פנייה לעורך דין המנוסה בביצוע עסקאות נדל"ן בטרם ביצוע כל פעולה משפטית מחייבת הינה חיונית במיוחד לאירופאים המעוניינים לרכוש נדל"ן בישראל.

תחום הנדל"ן רווי סכסוכים בין עורכי דין ללקוחות, בין היתר בשל העובדה שמדי שנה נכנסים לשוק העבודה עורכי דין חדשים רבים וחסרי ניסיון בתחום הנדל"ן, אשר נחזה להיות "דלת כניסה" קלה למקצוע.  החוק הישראלי אינו מחייב כל ניסיון או ביטוח מקצועי בגובה ראוי בגין נזקים העלולים להיגרם כתוצאה מרשלנות של עורך הדין ועורכי דין צעירים רבים מציעים את שירותיהם בתמורה לשכר טרחה תחרותי (או ליתר דיוק, נמוך מדי) בכדי לקבל עבודה, אבל בפועל הלקוח נותר ללא הגיבוי (הן מבחינת חוסר בניסיון והן מבחינת חוסר בביטוח תואם) אשר קיים בשימוש במשרד עורכי דין מנוסה בתחום עסקאות הנדל"ן. תביעות על רשלנות מקצועית לא מאחרות להגיע …

רבים אינם מודעים לעובדה כי על פי החוק הישראלי, גם מכתב כוונות או זכרון דברים עשוי להיחשב כעסקת מקרקעין. לכן, אנשים בדרך כלל פונים לעורך דין רק לאחר שכבר חתמו על מסמכים ומוצאים עצמם במצב שבו הם כבר התחייבו על דברים שלא התכוונו אליהם או לאחר שכבר עשו פעולות בעלות משמעות משפטית. לכן, חשוב להקפיד לא לחתום על שום מסמך ולא לשלם כל סכום על חשבון העסקה עד שעורך דין מנוסה יסקור את העסקה ואת תנאיה.

קיימים שלושה שלבים עיקריים בעסקת נדל"ן בישראל: השלב הראשון הינו עיון מקדים במרשם המקרקעין על מנת לוודא שהנכס אינו כפוף לזכויות של צדדים שלישיים (ועדיף גם לקבל הערכת שווי של הקרקע אשר תכלול בדיקת מצבו התכנוני של הנכס); השלב השני הינו ניהול משא ומתן, ניסוח והכנת מכלול המסמכים הדרושים לביצוע העסקה, המותאמים אישית עבור הלקוח והנכס (וגם כאן, עורכי דין חסרי ניסיון משתמשים בדרך כלל בתבניות שאינן תמיד מתאימות, במיוחד במקרה של רוכשים שאינם ישראלים); והשלב השלישי הינו דיווח ורישום העסקה (יש לזכור שמדובר בשלב ארוך שעשוי לקחת 6 חודשים ואף יותר). במקרים רבים, עורך הדין יפעל גם כנאמן לצורך החזקת כספים עד לקבלת מסמכים דרושים מהמוכר או מרשויות המס.

עורך הדין יכול לייצג הן את המוכר והן את הרוכש, דבר שעשוי להוביל לחיסכון בעלויות בשלב הראשון, אך עלול להוביל לסכסוכים בשלבים מאוחרים יותר, בין אם בשל ניגוד עניינים ובין אם משום שהמסמכים נבדקו רק על ידי "זוג עיניים אחד", ולכן טעויות לא תוקנו בזמן.

לסיכום, טרם ביצוע פעולות משפטיות מחייבות, מומלץ לפנות לעורך דין בעל ניסיון המתמחה בעסקאות נדל"ן ומבוטח בביטוח אחריות מקצועית נאותה. בנוסף, חשוב ליצור קשר עם עורך הדין כבר בשלב מוקדם מאוד של העסקה על מנת להבטיח ביצוע נאות ותקין של כל ההליכים וליווי מקצועי בכל שלבי העסקה עד לביצועה המלא.

בצרפת, השימוש בנוטריון הכרחי לצורך ביצוע עסקאות נדל"ן. תפקידו של הנוטריון הוא לייעץ לצדדים לעסקה, להכין את המסמכים הדרושים ולהוציא את העסקה אל הפועל. בישראל, מקצוע הנוטריון שונה מכפי שהוא מוכר באירופה (בישראל תפקידו של הנוטריון מוגבל לאימות חתימות ומסמכים) וכל הפעולות הקשורות לביצוע עסקאות נדל"ן נעשות באמצעות עורכי דין אשר מכינים את המסמכים הדרושים לביצוע העסקה ומגישים אותם לרשם המקרקעין ("טאבו"). לכן, פנייה לעורך דין המנוסה בביצוע עסקאות נדל"ן בטרם ביצוע כל פעולה משפטית מחייבת הינה חיונית במיוחד לאירופאים המעוניינים לרכוש נדל"ן בישראל.

תחום הנדל"ן רווי סכסוכים בין עורכי דין ללקוחות, בין היתר בשל העובדה שמדי שנה נכנסים לשוק העבודה עורכי דין חדשים רבים וחסרי ניסיון בתחום הנדל"ן, אשר נחזה להיות "דלת כניסה" קלה למקצוע.  החוק הישראלי אינו מחייב כל ניסיון או ביטוח מקצועי בגובה ראוי בגין נזקים העלולים להיגרם כתוצאה מרשלנות של עורך הדין ועורכי דין צעירים רבים מציעים את שירותיהם בתמורה לשכר טרחה תחרותי (או ליתר דיוק, נמוך מדי) בכדי לקבל עבודה, אבל בפועל הלקוח נותר ללא הגיבוי (הן מבחינת חוסר בניסיון והן מבחינת חוסר בביטוח תואם) אשר קיים בשימוש במשרד עורכי דין מנוסה בתחום עסקאות הנדל"ן. תביעות על רשלנות מקצועית לא מאחרות להגיע …

רבים אינם מודעים לעובדה כי על פי החוק הישראלי, גם מכתב כוונות או זכרון דברים עשוי להיחשב כעסקת מקרקעין. לכן, אנשים בדרך כלל פונים לעורך דין רק לאחר שכבר חתמו על מסמכים ומוצאים עצמם במצב שבו הם כבר התחייבו על דברים שלא התכוונו אליהם או לאחר שכבר עשו פעולות בעלות משמעות משפטית. לכן, חשוב להקפיד לא לחתום על שום מסמך ולא לשלם כל סכום על חשבון העסקה עד שעורך דין מנוסה יסקור את העסקה ואת תנאיה.

קיימים שלושה שלבים עיקריים בעסקת נדל"ן בישראל: השלב הראשון הינו עיון מקדים במרשם המקרקעין על מנת לוודא שהנכס אינו כפוף לזכויות של צדדים שלישיים (ועדיף גם לקבל הערכת שווי של הקרקע אשר תכלול בדיקת מצבו התכנוני של הנכס); השלב השני הינו ניהול משא ומתן, ניסוח והכנת מכלול המסמכים הדרושים לביצוע העסקה, המותאמים אישית עבור הלקוח והנכס (וגם כאן, עורכי דין חסרי ניסיון משתמשים בדרך כלל בתבניות שאינן תמיד מתאימות, במיוחד במקרה של רוכשים שאינם ישראלים); והשלב השלישי הינו דיווח ורישום העסקה (יש לזכור שמדובר בשלב ארוך שעשוי לקחת 6 חודשים ואף יותר). במקרים רבים, עורך הדין יפעל גם כנאמן לצורך החזקת כספים עד לקבלת מסמכים דרושים מהמוכר או מרשויות המס.

עורך הדין יכול לייצג הן את המוכר והן את הרוכש, דבר שעשוי להוביל לחיסכון בעלויות בשלב הראשון, אך עלול להוביל לסכסוכים בשלבים מאוחרים יותר, בין אם בשל ניגוד עניינים ובין אם משום שהמסמכים נבדקו רק על ידי "זוג עיניים אחד", ולכן טעויות לא תוקנו בזמן.

לסיכום, טרם ביצוע פעולות משפטיות מחייבות, מומלץ לפנות לעורך דין בעל ניסיון המתמחה בעסקאות נדל"ן ומבוטח בביטוח אחריות מקצועית נאותה. בנוסף, חשוב ליצור קשר עם עורך הדין כבר בשלב מוקדם מאוד של העסקה על מנת להבטיח ביצוע נאות ותקין של כל ההליכים וליווי מקצועי בכל שלבי העסקה עד לביצועה המלא.