האם על המשכיר לתקן נזילה בדירת השכן ?

שוכרים ביקשו לשכור דירה בבניין משותף במרכז העיר אך זמן קצר לאחר כניסתם לדירה החלו להבחין בנזקי רטיבות קשים בתקרת הדירה. בדיעבד התברר כי המקור לרטיבות הוא נזילה אצל השכן. האם יכולים השוכרים לדרוש מהמשכיר לתקן את הנזילה או פיצוי בגין אי הנוחות ועוגמת הנפש?

אחת החובות המרכזיות החלות על משכיר היא מסירת הנכס המושכר כשהוא שמיש, ראוי למגורים ובהתאמה מלאה למה שהוסכם עם השוכר. ככל שמתגלים ליקויים או פגמים בתשתיות הדירה המושכרת במהלך תקופת השכירות מחויב המשכיר על פי החוק לתקן את הפגם במושכר תוך זמן סביר ולא יאוחר מ-30 ימים מיום שקיבל את ההודעה לכך מהשוכר. פגם המחייב תיקון על ידי המשכיר הוא כזה שאינו ליקוי "קל ערך" והוא גורם הפרעה של ממש לשימוש הרגיל במושכר או לשימוש בו על פי המוסכם בינו ובין השוכר. כך למשל, תקלות במערכות הדירה (כגון: גז, אינסטלציה, חשמל וכו') וכן תקלות המפריעות לשימוש הרגיל במושכר (כגון: פיצוצי צנרת, נזילות, נזקי רטיבות, טחב, בעיות איטום וכיוצ"ב) הוכרו בעבר ככאלה שבאחריות המשכיר לתקן.

החוק קובע, כי פגמים שאינם מאפשרים מגורים בדירה באופן סביר יחשבו ככאלה המחייבים תיקון "דחוף" על ידי המשכיר בתוך זמן סביר ולא יאוחר משלושה ימים מיום שקיבל דרישה כאמור. ככל שהמשכיר אינו עומד בהתחייבות זו, חרף התראות שנתן בעניין למשכיר, רשאי השוכר לבחור באם לתקן את הפגם בעצמו ולדרוש מן המשכיר את החזר הוצאותיו הסבירות או להפחית את דמי השכירות, כל עוד לא תוקן הפגם או את אי-ההתאמה, ובלבד שההפחתה נעשית ביחס ישיר לעוצמת הפגיעה ובשים לב לאופי הפגם והיקפו.

עם זאת, לעיתים דרישת השוכר מהמשכיר לתקן ליקויים נעשית באופן שרירותי וזאת מבלי להתחשב במגוון שיקולים ובכלל זה מאמציו של המשכיר לתיקון התקלה שנגרמה בשל מחדליו של צד ג'. כך למשל, במקרה שנדון לאחרונה בבית המשפט השלום בבאר שבע נדחתה תביעת שוכר אשר טען שהמשכיר הפר את חובתו לתקן מקור רטיבות וכי יש להפחית שרירותית בגין כך שליש מגובה דמי השכירות. בית המשפט קבע כי מקור הרטיבות כלל לא היה בדירה אלא בדירת השכן בקומה העליונה ולכן אין שום הצדקה להיעתר לדרישת השוכר בייחוד כאשר היכולת של המשכיר, שלא חסך במאמצים על מנת למצוא פתרון לבעיה, להיכנס לדירה שמעל היא מוגבלת מטבע הדברים וכפופה להסכמת השכן.

במקרים מסוימים עשוי בית המשפט לייחס אחריות תורמת גם להתנהלות השוכר. כך למשל, שוכר שבוחר לממש זכות אופציה שניתנה לו בהסכם חרף הליקויים אליהם נחשף כבר או שוכר הטוען כי הדירה "אינה ראויה למגורים" אך מנגד ממשיך להתגורר בה, יתקשה להעלות טענה כי זכאי לפיצוי בגין עוגמת נפש או אובדן הנאה מהשימוש במושכר, שכן הוא בוחר במו ידיו בחר להעצים את נזקיו.

בטרם חתימה על הסכם שכירות מומלץ לצפות מצבים אלה מראש ולהסדיר את חלוקת האחריות בין הצדדים לרבות קביעת דרכי פעולה בעת גילוי ליקוי, התייחסות לנזקים שנגרמו בשל מחדל צד ג' ופירוט הנזקים שבגינם לא תחול אחריות על המשכיר, חובת כיסוי ביטוחי וקביעת מנגנון פיצוי וקיזוז מוסכם בין הצדדים. מכל מקום, ככל שבעבר אירעו מספר אירועי רטיבות בדירה מומלץ לתת לכך גילוי נאות בהסכם על מנת למנוע טענה להסתרת מידע והטעיית השוכר. עדיף להסתייע בעורך דין שיסייע בעריכת הסכם השכירות ויוודא כי סעיפי האחריות וחובת המשכיר כלפי השוכר עולות בקנה אחד עם הוראות החוק ומציאות חיי היום יום.