פסק דין
ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב (כב' השופטת הדס פלד) מיום 14.02.2019 בתא"ק 18710-04-16 בו נדחתה תביעת המערער והוא חויב בהשבת מקדמה ששולמה לו בסך 100,000 ₪, למשיב, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה ועד התשלום בפועל. בנוסף, חויב המערער לשאת בהוצאות המשיב בגין אגרת התביעה ביחס לסכום שנפסק ושכר טרחת עו"ד בסך 15,000 ₪.
הרקע העובדתי
ביום 07.06.2015 חתמו הצדדים על זכרון דברים (להלן: ההסכם) לפיו ירכוש המשיב מהמערער דירה, הממוקמת במרתף ברחוב היוצר 3 בתל אביב. לדירה אין היתר בניה, אך אין מחלוקת כי היא משמשת לדיור. בסעיף 3 להסכם נקבע כי תמורת הדירה ישולם סכום של 1,310,000 ₪. המשיב רכש את הדירה עבור בנו.
במעמד חתימת ההסכם, שילם המשיב למערער מקדמה בסך 100,000 ₪, כמצויין בסעיף 3 להסכם.
סעיף 6 לזכרון הדברים, מגדיר פיצוי מוסכם במקרה של הפרת ההסכם. בנוסף, מתייחס סעיף 6 להסכם למצב בו לא יקבל המשיב משכנתא בגין הנכס, שאז יהא רשאי לבטל את ההסכם ולקבל את המקדמה ששולמה בחזרה. ולהלן נוסח הסעיף:
"6. במידה ואחד הצדדים יפר הסכם זה הינו מתחייב לפצות את הצד המקיים בסך של 100,000 ₪. על אף האמור לעיל, מוסכם בזאת כי במידה והקונה לא יוכל לקבל משכנתא לרכישת הנכס בשל העובדה שבנק למשכנתאות מסרב לתת הלוואת משכנתא עבור נכס זה, אזי הקונה יהא רשאי לבטל את ההסכם ולקבל בחזרה את תשלום המקדמה בסך של 100,000 ₪. "
במבוא להסכם תואר הנכס כדירה:
"הואיל והמוכר מצהיר בזאת כי הוא הבעלים הרשום והחוקי והמחזיק הבלעדי של דירה הנמצאת בקומת מרתף והפונה לכיוון מזרח, בבניין שבשדרות היוצר 3 תל אביב והידועה כחלק מגוש 6214 חלקה 381 (להלן: הנכס)".
בנוסף, בסעיף 5 להסכם, התחייבו הצדדים לחתום על חוזה בפני עורך דין עד ליום 02.07.2015.
שמאי מטעם המשיב ביקר בנכס כחלק מבקשת אישור המשכנתא עבורו. השמאי ציין במכתבו מיום 30.06.2015 כי לפי תוכנית הבניין בעירייה, אין לנכס היתר כלל, ואין היתר למגורים בפרט ולכן לא ניתן יהיה לממן את הנכס כדירה במסלול של בנק למשכנתאות.
המשיב פנה לשלושה בנקים שונים לשם קבלת משכנתא לנכס. שלושתם סירבו. משהבין כי לא תתקבל משכנתא למגורים לנכס, שיגר ביום 23.11.2015 מכתב למערער, בו ביקש את החזרת המקדמה בסך 100,000 ₪. ביום 09.03.2016 פנה גם בא כוחו של המשיב למערער בבקשה להחזרת המקדמה. המערער לא ענה למכתבי המשיב.
פסק הדין בבית משפט קמא
התביעה בבית משפט קמא, התבססה על בקשת המשיב להשבת המקדמה וכן נדרשה פסיקת הפיצוי המוסכם לפי ההסכם. בבית משפט קמא, טען המשיב כי שלושה בנקים שונים סירבו לבקשתו למשכנתא, ולכן הוא זכאי להשבת המקדמה, ומשזו לא הושבה, הופר ההסכם הפרה שבגינה הוא זכאי לפיצוי המוסכם. מנגד, טען המערער כי המשיב ידע מראש את מצבו המשפטי של הנכס ויכול היה לקבל משכנתא בגינו, ובנוסף טען כי המשיב ביקש לבטל את ההסכם מפני שבנו לא רצה בדירה. עוד טען המערער כי גובה המשכנתא אותה ביקש המשיב ומצבו הכלכלי הם הגורם לסירוב למתן המשכנתא, ולא אופי הנכס. המשיב רכש לבסוף נכס אחר בסכום גבוה משמעותית.
בתצהיר מטעם יפה וקסמן, בעלת ניסיון בתחום המשכנתאות, נקבע כי ניתן לקבל משכנתא לנכס לכל מטרה, אך לא לדיור.
בית משפט קמא דחה את טענת המערער כי הסיבה לסירוב למתן המשכנתא הינה מצבו הכלכלי של המשיב, שכן הלה קיבל משכנתא בסכום גבוה יותר, עבור דירה אחרת שרכש לאחר חתימת ההסכם.
בית משפט קמא קבע כי יש לפרש את ההסכם לפי המשמעות הטבעית, הרגילה והאינטואיטיבית למונחים בו. לכן, פסק כי משמעות המשפט בהסכם לפיו מדובר ב"משכנתא עבור נכס זה", היא משכנתא לדיור ולא משכנתא לכל מטרה, מפני שמדובר בהסכם לרכישת דירת מגורים. המערער לא הצליח להרים את נטל הראיה לכך שהמשכנתא על פי ההסכם היא לכל מטרה, ולא משכנתא לדיור.
עוד פסק בית משפט קמא כי גם התנהגות הצדדים לאחר חתימת ההסכם משמשת ככלי פרשני להבנת כוונותיהם ומעידה על האופן בו הבינו את משמעות ההסכם ככזה המתייחס למשכנתא לדיור.
בית משפט דחה את טענת המערער לפיה העובדה שהמשיב רכש דירה לאחר חתימת ההסכם מעידה על כך שהתחרט וביקש לרכוש נכס אחר ולכן ביטל את ההסכם.
לבסוף נפסק כי המשיב זכאי להשבת המקדמה, וכי עילת הפיצוי המוסכם נזנחה וממילא המשיב אשר ביטל את ההסכם אינו זכאי לפיצוי מוסכם. על חלק זה של פסק הדין הוגש ערעור שכנגד.
טענות המערער (והמשיב שכנגד)
המערער טוען כי העובדה שלנכס אין היתר בניה הובהרה למשיב טרם חתימת ההסכם, והוא אף הודה בכך, והרי שמדובר בהודאת בעל דין שבכוחה להכריע את הערעור.
עוד טוען המערער כי הוא בעצמו קיבל משכנתא עבור הנכס, ולכן השבת המקדמה אינה מוצדקת.
המערער טען כי המשיב ביצע הרחבת חזית אסורה והעלה בסיכומיו גירסה עובדתית חדשה לפיה הצדדים סיכמו מפורשות כי העסקה תצא לפועל רק אם יקבל עבור הנכס משכנתא, שהיא במפורש משכנתא למגורים. בנוסף טען כי המשיב הרחיב חזית כאשר העלה לראשונה בסיכומיו את הטענה כי המערער הסתיר ממנו את העדר היתר הבניה של הנכס. עוד מוסיף המערער כי המשיב טען במסגרת ההליך קמא כי ידע על כך טרם חתימת ההסכם (בעמוד 3, שורה 4, לפרוטוקול מיום 05.04.2017). לטענת המערער בית משפט קמא שגה בכך שהתעלם מידיעתו של המשיב על היעדר היתר הבניה של הנכס בזמן חתימת ההסכם, המעיד על כך שאין מדובר בהסכם מכר דירה. עוד מלין המערער על כך שהעדרה של המילה "מגורים" מסעיף 6 להסכם מעיד שהצדדים לא התכוונו למשכנתא למגורים.
אשר לערעור שכנגד אותו הגיש המשיב, טוען המערער (המשיב שכנגד) כי החלטת המשיב (המערער שכנגד) לביטול ההסכם היא בהתאם לסעיף 6 בו ולאור העובדה שהמשיב לא קיבל משכנתא לרכישת הנכס, משוחררים הצדדים מחובותיהם, ועליהם להחזיר את המצב לקדמותו בלבד. עוד סובר המערער כי אי קיום התנאי שבסעיף 6 אינו מהווה הפרה של ההסכם על ידי המשיב שמזכה בפיצוי המוסכם, וכי אי השבת המקדמה על ידו אינה עולה לכדי הפרת ההסכם מצדו, אלא היא פועל יוצא של ביטולו על ידי המשיב.
לבסוף מבקש המערער כי הערעור שהגיש יתקבל, הערעור שכנגד יידחה והמשיב יחוייב בהוצאות משפט ובשכר טרחת עו"ד עבור שני הערעורים.
טענות המשיב (והמערער שכנגד)
המשיב טוען כי עקב המודעות שלו להיעדר היתר הבניה הוכנס סעיף 6 להסכם והאפשרות לביטולו. עוד נטען כי אם היו מסכימים הצדדים שמדובר במשכנתא או הלוואה לכל מטרה, הרי שהיו מעלים זאת על הכתב, שכן זהו החריג. לכן מבקש המשיב שלא לתת למילה משכנתא פרשנות בלתי סבירה הנוגדת את ניסיון החיים. בנוסף נטען כי הפרשנות המתבקשת היא שמדובר במשכנתא לדיור, שכן עסקינן ברכישת דירת מגורים, שלא הייתה מחלוקת כי נמכרה ככזו למרות היעדר היתר הבניה.
לטענת המשיב, לא נעשתה הרחבת חזית מטעמו, והוא דבק בגרסתו לאורך כל ההליך אשר לפיה יהיה זכאי לביטול ההסכם והשבת המקדמה במידה ולא יתאפשר לו לקבל משכנתא לרכישת הנכס.
המשיב סובר כי יש לפרש את ההסכם בפרשנות התכלית האובייקטיבית (ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון וייזום (1991) בע"מ, 06.04.1995), ולפי ההיגיון העסקי שטמון בעסקה מושא ההסכם (רע"ש 1185/97 יורשי ומנהלי עזבון המנוחה מילגרום ז"ל נ' מרכז משען, 06.09.1998).
אשר לערעור שכנגד, טוען המשיב (המערער שכנגד), כי שגה בית משפט קמא בקביעתו כי עילת הפיצוי המוסכם נזנחה בסיכומים, שכן זו הוזכרה בהם פעמיים, וכי דווקא המערער (המשיב שכנגד) הוא זה שזנח את סוגיית הפיצוי המוסכם בסיכומיו ולא התייחס לסוגיה. לטענת המשיב הפיצוי המוסכם הוא חיוב משני שנועד לתקן את נזקי ההפרה של המערער בשל אי קיום החיוב הראשוני של השבת המקדמה כיוון שלא אושרה משכנתא לפי סעיף 6 להסכם. עוד טוען המשיב כי השבת המקדמה היא תנאי יסודי בהסכם הגם שאין ההסכם נוגע בנושא הפרה יסודית, ולכן הפרת ההסכם מזכה אותו בפיצוי המוסכם. בנוסף, המשיב סובר כי הפיצוי המוסכם הוא סעד שנלווה לסעד הביטול והאחד לא מאיין את משנהו.
לבסוף מבקש המשיב לדחות את הערעור, לקבל את הערעור שכנגד, ולחייב את המערער בהוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בצירוף מע"מ.
דיון והכרעה
לאחר שבחנתי את טענות הצדדים הגעתי למסקנה כי דין הערעור והערעור שכנגד להידחות.
אשר לסוגיית פרשנות ההסכם, סבורני כי בית משפט קמא לא סטה מן הפרשנות הנכונה להסכם. פרשנות חוזה מעוגנת בסעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973:
25. (א) חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו.
ההלכה ביחס לסעיף זה נקבעה ברע"א 3961/10 המוסד לביטוח לאומי נ' סהר חברה לתביעות בע"מ מגדל חברה לביטוח בע"מ (26.02.2012), לפיה יש לפרש חוזה לפי המשמעות הפשוטה של לשון החוזה:
"עד כאן באשר לתכליתו הסובייקטיבית של סעיף 25(א) המתוקן. כפי שראינו, תכלית זו מצביעה בבירור על כך שהפירוש הנכון לסעיף המתוקן הוא כדלקמן: חוזה יפורש תוך בחינה מקבילה ומשותפת של לשון החוזה ושל נסיבות העניין, בכפוף לחזקה פרשנית – ניתנת לסתירה – שלפיה פרשנות החוזה היא זו התואמת את פשט הלשון, דהיינו: את המשמעות הפשוטה, הרגילה והטבעית של הכתוב. החזקה ניתנת לסתירה במקרים שבהם למד בית המשפט, מתוך הנסיבות, כי הלשון אינה פשוטה וברורה כפי שנחזתה להיות במבט ראשון; וכי למעשה – עשויה היא להתפרש בדרכים אחרות מאלה שנראו ברורות בתחילת הדרך הפרשנית. ודוקו: קיומה של החזקה מבטא את משקלה החשוב והמשמעותי של לשון החוזה; לעומת זאת, היותה ניתנת לסתירה משקפת את העובדה כי משקלה של הלשון, חרף חשיבותה, אינו מכריע או בלעדי."
היעדר היתר הבניה אינו מעיד על כך שמדובר בנכס שעבורו יש לבקש משכנתא לכל מטרה, שכן הנכס משמש כדירה למגורים ויתרה מכך, נוסח ההסכם ברור - הצדדים הגדירו במפורש בתחילתו של ההסכם את הנכס כ"דירה". נסיבות ההסכם הינן שמדובר בעסקה למכירת נכס המשמש כדירה למגורים, ושימוש זה בנכס כדירה למגורים הוא הסיבה היחידה בגינה היה המשיב מעוניין בנכס. הגם שידע על העדר היתר הבניה, אין פירוש הדבר כי ציפה לקבל עבור הנכס משכנתא לכל מטרה, שכן, כאמור, המשיב חיפש דירה למגורי בנו, ומכאן שציפה למשכנתא למטרה זו – מגורים.
יתרה מכך, פרשנות זו תואמת את ההיגיון המסחרי הטמון בעסקה לרכישת דירה. שכן, בעסקה לרכישת דירה, ההיגיון המסחרי הטבעי למימון הדירה הינו קבלת משכנתא למטרות דיור. כאמור בע"א 5925/06 אלי בלום נ' אנגלו סכסון-סוכנות לנכסים (ישראל 1992) ב (13/02/08):
"... העיקרון לפיו יש ליתן משקל מכריע ללשון ההסכם הברורה, מקבל משנה תוקף שעה שלשון ההסכם מתיישבת עם ההיגיון המסחרי".
לכן, ולפי הגישה הפרשנית הרווחת, עולה מן ההסכם כי הפרשנות הפשוטה, הרגילה והטבעית, התואמת את ההיגיון המסחרי למילה "משכנתא" בהסכם למכירת דירה, היא משכנתא למטרות דיור.
משלא הצליח המשיב לקבל משכנתא לדיור משלושה בנקים שונים, כמוסבר בתצהירה של הגברת יפה וקסמן העוסקת בתחום המשכנתאות, שגרסה כי כלל לא ניתן לקבל משכנתא לדיור עבור הנכס, היה על המערער להחזיר את המקדמה למשיב לפי סעיף 6 להסכם, לפיה המקדמה תושב באם הקונה לא יקבל משכנתא עבור הנכס. לכן, יש לדחות את הערעור בהתייחס לחיוב להשבת המקדמה.
אשר לטענת הרחבת החזית מטעם המשיב, מסכימה אני עם החלטת בית משפט קמא לדחות את הטענה. שכן, גם לולא הטענה כי מדובר במשכנתא למגורים, אשר נגדה טען המערער כי המשיב ביצע הרחבת חזית, היא עולה באופן ישיר מסיכומי המשיב אשר לא סטה מגרסתו וטען לאורך כל ההליך כי הוא זכאי להשבת המקדמה לאור ההסכם, כאשר בהסכם נכתב במפורש כי הנכס מושא העסקה הוא דירה. על כן, אין מדובר בהרחבת חזית.
אשר לערעור שכנגד ולסוגיית הפיצוי המוסכם שהועלתה בגדרו, ההלכה הרווחת היא שאין סתירה בין ביטול החוזה לתביעת הפיצויים המוסכמים, וניתן בו בעת לבטל הסכם ולקבל פיצוי מוסכם שנקבע בגזרתו. בע"א 7379/06 ג.מ.ח.ל חברה לבניה 1992 בע"מ נ' ישי טהוליאן ו-33 אח' (10.09.2009), התעוררה השאלה האם תניית פיצויים מוסכמים בחוזה מתקיימת בעת שזה מבוטל. לענייננו, יפים הדברים הבאים:
"קיימות תניות חוזיות אשר שואבות את חיותן מרצונם המוקדם של הצדדים להסדיר סיטואציות העלולות להיווצר דווקא במצב בו היחסים החוזיים עלו על שרטון ועל כן, אין הן בטלות אפילו כאשר החוזה כיחידה שלמה אינו תקף עוד. הוא הדין בתניית פיצויים מוסכמים כגון זו שלפנינו (ר': דויטש, לעיל, בעמ' 30-17; שלו – דיני חוזים, לעיל, בעמ' 564-563; ע"א 4162/02 רנדור בע"מ נ' דרור מהנדסים 1990 בע"מ, פסקה 7 לפסק הדין ([פורסם בנבו], 29.3.2004) (להלן: עניין רנדור); ע"א 4630/04 קניונים נכסים ובנין בע"מ נ' בני יעקב נדל"ן בע"מ, פסקה ז(3) לפסק הדין ([פורסם בנבו], 13.12.2006))."
השבת המקדמה גם היא, אינה מאיינת את הפיצוי המוסכם, כאמור בע"א 4630/04 קניונים נכסים ובנין בע"מ נ' בני יעקב נדל"ן בע"מ (31.12.2006).
מפני שלא עלה בידי המשיב לקבל משכנתא עבור הנכס עקב סירוב הבנק למשכנתאות, חל סעיף 6 להסכם לפיו המשיב היה רשאי לבטל את ההסכם ולקבל את המקדמה. משביטל המשיב את ההסכם, היה על המערער להשיב את המקדמה. משלא עשה כן, עולה השאלה האם הפר המערער את החוזה. אודות הפרת חוזה, ניתן ללמוד מתוך ע"א 3849/09 הר נשגב השקעות בניה ופיתוח בע"מ נ' ברוך ובר (06.07.2014):
"סעיף 1(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: חוק התרופות) מגדיר הפרת חוזה כ'מעשה או מחדל שהם בניגוד לחוזה'...
...השאלה האם מעשה (או מחדל) מסוים עולה כדי הפרת חוזה אף פעם אינה שאלה כללית ועקרונית שיש עליה תשובה 'נכונה' באופן קטגורי, אלא היא תמיד שאלה הנטועה בתשתית העובדתית הקונקרטית של המקרה המסוים – ראשית, בתוכנו של החוזה המסוים, ולאחר מכן בהתנהגותם של הצדדים בשלב קיום החוזה. מעשה (או מחדל) מסוים של צד לחוזה עשוי להיחשב בנסיבות מסוימות כהתנהגות מקובלת ותמת לב שעולה בקנה אחד עם החיובים שהצדדים נטלו על עצמם במסגרת החוזה ביניהם, ומנגד עשוי אותו מעשה (או מחדל) להיחשב בנסיבות אחרות כהתנהגות בלתי מקובלת וחסרת תום לב שמהווה הפרה של החוזה בינו לבין הצד השני [להרחבה בדבר מושג ההפרה, ראו: דניאל פרידמן ונילי כהן, חוזים כרך ד 86-83 (2011) (להלן: פרידמן וכהן); גבריאלה שלו ויהודה אדר דיני חוזים – התרופות: לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 112-107 (להלן: שלו ואדר)]."
במסגרת ההסכם, התחייב המערער להשיב את המקדמה ששולמה לו, במקרה בו המשיב לא יקבל משכנתא עבור הנכס. משלא השיב את המקדמה במשך תקופה ארוכה, וזאת למרות מכתבי המשיב עליהם אף לא טרח להגיב, פעל בדרך התנהגות בלתי מקובלת העולה לכדי הפרת ההסכם בינו לבין המשיב. ולכן, זכאי המשיב לפיצוי המוסכם בסך 100,000 ₪ עבור הפרת החוזה מצד המערער. פיצוי זה יכול, כאמור לעיל, להינתן גם לצד ביטול החוזה והשבת המקדמה.
הגם שאין הלימה ראויה בין גובה הפיצוי המוסכם לבין הנזק שנגרם, לא טען המערער, אשר הפר את החוזה, להפחתת הפיצוי המוסכם. נטל השכנוע להפחתה שכזו מוטל על המפר ומשלא עשה כן, אין בסמכות בית המשפט להפחית את הפיצוי המוסכם (איל זמיר, מרדכי א' ראבילו, גבריאלה שלו עורכים, הפירוש הקצר לחוקים במשפט הפרטי (1996), בעמוד 301).
לאור האמור לעיל, הערעור נדחה והערעור שכנגד מתקבל. המערער ישיב את המקדמה ששולמה בגובה 100,000 ש"ח, בנוסף לתשלום הפיצוי המוסכם בסך של 100,000 ₪.
המערער ישלם למשיב הוצאות הערעור ושכר טרחת עורך דין בסך 10,000 ₪ כולל מע"מ. סכום זה יועבר מהערבון לידי ב"כ המשיב.
ניתן היום, כ"א אדר תש"פ, 17 מרץ 2020, בהעדר הצדדים.