פסק דין
לפניי תביעתם של התובעים לפיצוי בסך של 67,000 ש“ח וכן למתן צו עשה שיחייב את הנתבעים לחתום על מסמכים שיאפשרו לתובעים, וליתר דיוק לתובעת 1, לקבל את הפיצוי המגיע לה מכוח הסכם גישור שקיבל תוקף של פסק דין.
דין התובענה להתקבל בחלקה וזאת מהנימוקים שיפורטו להלן.
מכוח סמכותי ע"פ דין אני מורה על תיקון טעויות הסופר הבאות שנפלו בפרוטוקולים:
בעמ‘ 2, שורה 4, במקום ”הותיר“ יש לרשום ”הוויתור“.
בעמ‘ 12, שורה 23 במקום "בפלדת" יש לרשום "בפלדלת".
בעמ' 21, שורה 31 במקום "און" יש לרשום ”או“.
בעמ' 22, שורה 5 במקום "לי" יש לרשום ”למי" ובשורה 14 במקום ”היית“ יש לרשום ”הייתי“.
בעמ' 23, שורה 2 במקום ”את כל" יש לרשום "לכל".
בעמ' 26, שורה 17 במקום "המשפט" יש לרשום "המשפטי".
בעמ' 30, שורה 30 במקום "כשר" יש לרשום "כאשר".
בעמ' 31, שורה 32 במקום "משפוט" יש לרשום ”משפט"
בעמ‘ 32, שורה 10 במקום ”יתר“ יש לרשום ”יותר“.
העובדות הצריכות לעניין וטענות הצדדים, בקצרה
1. האם סירובם של הנתבעים לחתום על כתב הוויתור בנוסחו כפי שביקשה התובעת 1 וזאת על מנת שתוכל לקבל את הפיצוי המגיע לה מצד שלישי הוא סירוב מוצדק, אם לאו? זו השאלה המרכזית העומדת להכרעה. לאחר שקילת מכלול הנסיבות כפי שנראה להלן סבורני כי התשובה לשאלה זו היא שלילית.
2. התובעת 1 הייתה, במועדים הרלוונטיים לתובענה, הבעלים של בית ברח‘ תור 3/1, ערד (להלן: ”הבית“). התובע 2 הוא בן זוגה של התובעת 1.
3. הנתבעים 1 ו- 2 (להלן: ”הנתבעים“) הינם בני זוג אשר ביום 21.07.2015 רכשו מהתובעת 1 את הבית וזאת בהתאם להסכם מכר שנחתם בין הצדדים ביום 21.07.2015 (להלן: ”ההסכם“). כל אחד מהצדדים היה מיוצג בהליך המכר ע“י עורך דין מטעמו, שהם גם באי כוחם בהליך הנוכחי.
4. אין מחלוקת בין הצדדים כי התמורה שולמה במלואה וכי החזקה בבית נמסרה לנתבעים.
5. בכתב התביעה טענו התובעים כי קודם לחתימת ההסכם העבירו לנתבעים את כל המסמכים הנוגעים לעסקה ובכלל זה תביעה אשר הוגשה מטעמם כנגד חברת שיכון ופיתוח והנתבעים היו מודעים להליך האמור וידעו כי התובעת 1 זכאית לקבל כספי פיצויים. יודגש כי שמה של חברת שיכון ופיתוח לישראל בע“מ שונה במהלך ההליך המשפטי שהתנהל כנגדה לחברת אזורים בנין (1965) בע“מ והיא תיקרא להלן ”אזורים“ וכל אימת שבכתבי הטענות נכתב ”שיכון ופיתוח“ הכוונה היא ל“אזורים“.
6. עוד טענו התובעים כי גם התובע 2, שמכר את ביתו המצוי בסמוך לבית, הסביר לנתבעים כי גם בגין ביתו מתנהלת כנגד אזורים תביעה בגין ליקויים. התובעים הפנו לס‘ 5.10 להסכם המהווה סעיף אשר הפרתו הינה הפרה יסודית כפי שנקבע בס‘ 10.4 להסכם. עוד טענו התובעים כי הייתה לנתבעים שהות מספקת לבדוק את כל הדרוש בקשר עם מצבו של הבית והפנו בעניין זה לעניין ס‘ 5.7 להסכם. התובעים טענו כי ביקשו מהנתבעים לחתום על מסמך שיאפשר לקבל את כספי הפיצויים מאזורים אך הנתבעים סירבו לעשות כן. התובעים טענו כי מדובר בהפרה יסודית של ההסכם. התובעים ביקשו שלושה סעדים: האחד, צו עשה המחייב את הנתבעים לחתום על מסמכים שיאפשרו את קבלת הפיצויים מאזורים, השני, חיוב הנתבעים בפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם, קרי סך של 62,000 ש“ח והשלישי, פיצוי בסך של 5,000 ש“ח בגין נזקיהם הישירים.
7. הנתבעים הגישו כתב הגנה וטענו לחוסר יריבות עם התובעים וטענו לסילוק התובענה על הסף מחמת היעדר עילה. לגופו של עניין טענו הנתבעים כי התחייבו לא לדרוש מהתובעת 1 פיצויים אשר ייפסקו בתביעתה כנגד אזורים ”ותו לא“. הנתבעים טענו כי הם לא התחייבו להיות צד להסכם הפשרה שבין התובעים לבין אזורים והם לא התחייבו לוותר על זכות העתידית כבעלי הבית בכל הנוגע לנזקים שעלולים להיגרם להם כבעלי הבית וזאת מעבר לנזקים בגינם הגישה התובעת 1 את התביעה כנגד אזורים.
8. הנתבעים טענו בכתב ההגנה כי הבית נבנה בשיטה של ”בניה קלה“ וכי קיים סיכוי סביר להתגלות נזקים נוספים בעתיד, מעבר לאלו שנתבעו ע“י התובעת 1, ומשום כך דרשה אזורים לחתום על כתב ויתור גורף הכולל ויתור על דרישה לפיצוי בגין נזקים עתידיים. קבעתי את התיק לישיבה מקדמית.
9. בדיון המקדמי טענה ב“כ התובעים כי הנתבעים ידעו על איזה מסמך הם נדרשו לחתום והתייחסה גם למכתב רשום שנשלח אליהם. המסמכים הוצגו בדיון וב“כ הנתבעים טען כי הנתבעים נחשפים לראשונה למסמכים והדגיש כי המסמך הוא בגדר ויתור גורף הצופה פני עתיד ואין בו ציון של נזקים עתידיים ועל כן הנתבעים מסרבים לחתום עליו. ב“כ התובעים טענה כי ”כתב הויתור כרגע אינו רלוונטי“ וטענה כי התביעה נוגעת להפרת ההסכם באשר לשאלת היריבות טענה ב“כ התובעים כי ”התובע 2 ניהל שיחות עם הנתבעים ולכן הוא צריך להיות צד לתביעה“. הנתבעים שבו וביקשו לדחות את התביעה בכל הנוגע לתובע 2 וכן לחייב בהוצאות. ב“כ התובעים ביקשה להגיש מסמכים רלוונטיים ובקשתה נעתרה חרף התנגדות הנתבעים. המסמכים סומנו ת/1. לנוכח העובדה כי המסמכים אכן לא צורפו לכתב התביעה התרתי לנתבעים להגיש כתב הגנה מתוקן. באשר לשאלת היריבות מול התובע 2 קבעתי כי עניין זה יידון בפסק הדין. קבעתי את התיק לשמיעת הראיות ונקבעו מועדים להגשת תצהירים.
10. לאחר ההחלטה שניתנה בדיון, וטרם הגיע הדיון לסיומו, ביקשו הנתבעים להוציא את כתב הוויתור מהתיק לנוכח דברי ב“כ התובעים קודם לכן. ב“כ התובעים הסכימה לבקשה זו אך חרף הסכמתה דחיתי את הבקשה שכן סברתי כי המסמכים רלוונטיים להכרעה במחלוקת. בכל מקרה ברי כי בנסיבות בהן בכתב התביעה התבקש גם סעד של צו עשה הנוגע לחתימה על מסמכים שיאפשרו את קבלת הפיצוי אין שום טעם בהוצאות מסמכים הנוגעים לעניין זה מהתיק גם אם נוסחם אינו רלוונטי בשלב זה.
11. הנתבעים הגישו כתב הגנה מתוקן ובנוסף על האמור בכתב ההגנה המקורי טענו כי במהלך המו“מ שהתקיים ביום הצדדים הודיעה להם התובעת 1 כי הגישה תביעה ”בגין נזקים ספציפיים שהיו קיימים בבית ושהיא תיקנה אותם באופן עצמאי ועל חשבונה טרם מכירת הבית לנתבעים, וכי לא קיימים ליקויים אחרים בדירה“ וטענו כי פרטי אותם ליקויים לא הובאו לידיעתם. בס‘ 10 לכתב ההגנה המתוקן טענו הנתבעים כי בשום שלב לא התבקשו לחתום על מסמכים, גם לא בעתיד, בקשר עם קבלת החזר עבור הסכום שהוציאה התובעת 1 בקשר עם אותם ליקויים. ביחס לנוסח כתב הוויתור שהוצג בדיון המקדמי טענו הנתבעים כי הדרישה לחתום על הנוסח האמור היא דרישה בלתי סבירה ופגומה בחוסר תום לב וכן מנוגדת להסכמות הצדדים ועומדת בניגוד לחוק המכר (דירות), תשל“ג - 1973. עוד טענו הנתבעים כי לאחר ששילמו את המלוא התמורה שלח להם התובע 2, ובמקביל הניח בתיבת הדואר שלהם, נוסח שונה של כתב ויתור וגם לגביו סירבו הנתבעים לחתום וטענו כי גם הוא בגדר דרישה בלתי סבירה הפגומה בחוסר תום לב ונוגדת את המוסכם בין הצדדים ואת הוראות חוק המכר (דירות).
12. בדיון שנקבע נחקרו התובעים. בתום הדיון הודיעה ב“כ התובעים כי העדה הנוספת מטעמה לא יכולה הייתה להגיע לדיון וביקשה לקבוע דיון נוסף לשמיעתה ולשמיעת העד הנוסף מטעם התובעים. ב“כ הנתבעים התנגד לבקשה וביקש לחייב את התובעים בהוצאות. התנגדות הנתבעים נדחתה וקבעתי דיון נוסף וציינתי כי עניין ההוצאות יידון בפסק הדין.
13. בדיון הנוסף שנקבע נחקרו שני העדים הנוספים מטעם התובעים וכן הנתבעים. בתום הדיון סיכמו באי כוחם המלומדים של הצדדים את טענותיהם וב“כ הנתבעים הגיש גם עיקרי טיעון שהוכנו לקראת הדיון ואלו סומנו נ/2.
14. המחלוקת העיקרית בין הצדדים הינה בשאלה האם סירובם של הנתבעים לחתום על כתב ויתור המתייחס לנזקים עתידיים שעלולים להיגרם לבית הינו מוצדק, אם לאו, ואם אינו מוצדק אזי האם מדובר בהפרה יסודית של ההסכם או שמא בהפרה רגילה. הכרעה במחלוקת אלו מחייבת את פרשנותו של ההסכם וכן התייחסות לשאלות עובדתיות רבות. גם שאלת נזקי התובעים שנויים במחלוקת שהרי נזק לעולם שנוי במחלוקת.
15. במהלך הדיונים עלה לדיון שאלת היכרותם של התובעים את המתווכת, גב‘ רויטר. שאלה זו אינה רלוונטית למחלוקת ואין צורך להכריע בה וממילא שלא שוכנעתי כי היכרותם של התובעים את הגב‘ רויטר השפיעה כהוא זה על עדותה. עניין נוסף שעלה לדיון הוא דמי התיווך ששילמו התובעים לגב‘ רויטר. גם עניין זה אינו דרוש להכרעה.
דיון והכרעה
היריבות שבין התובע 2 לבין הנתבעים
16. לאחר שמיעת העדויות אכן מתברר כי אין בין הנתבעים לבין התובע 2 יריבות כלשהיא. העובדה כי התובע 2 הוא בן זוגה של התובעת 1 כמו גם העובדה, שלא נסתרה, כי גם הוא היה הבעלים של בית מגורים בסמוך לבית וכי גם הוא מכר את ביתו וקיבל פיצוי בגין אותם ליקויי בנייה שהם נושא התובענה שלפנינו אינה יוצרת יריבות בינו לבין הנתבעים.
17. מהעדויות עלה כי התובע 2 הוא מי שניהל את המשא ומתן מול הנתבעים וכי הוא גם שוחח עם ב“כ הנתבעים קודם לחתימת הסכם, כפי שנטען ולא נסתר, ועדותו בעניין זה מהימנה עליי, וכן עלה כי את מרבית העובדות הרלוונטיות למחלוקת ידע למסור התובע 2 אך גם עניינים אלו אינם הופכים אותו למי שיש לו יריבות עם הנתבעים.
18. התובעת 1 היא זו שמכרה את הבית לנתבעים והיא בעלת דינם היחידה. מטעמי נוחות נתייחס מעתה לתובעת 1 כאל ”התובעת“.
19. בנסיבות אלו תביעתו של התובע 2 נדחית. חרף דחיית תביעתו כאמור לא מצאתי לנכון לחייבו בהוצאות משפט לטובת הנתבעים שכן עניין זה כשלעצמו לא הצריך בירור מעמיק והמשאבים שהושקעו בהליך המשפטי היו בקשר עם בירור המחלוקת לגופה.
ההליכים המשפטיים כנגד אזורים והמסמכים הנוגעים להליכים אלו
20. כבר בתחילה יש לציין כי בעניין זה שבכותרת, שיש לו רלוונטיות למחלוקת, לא הגישו הצדדים את כל המסמכים הרלוונטיים וגם מסמכים שהוגשו מתיקי בית המשפט המחוזי הנכבד, ע“י ב“כ הצדדים שניהם, הוגשו כשהם חסרים ולא שלמים. דבר זה בוודאי מקשה על בירור מלא של העובדות הרלוונטיות וכל שיצוין עתה נסמך על המסמכים שהוגשו בפועל ועל המסקנות המסתברות העולות מהן. הדברים יצוינו בסדר כרונולוגי ככל שניתן.
21. בשנת 2006 ובשנת 2007 הוגשו כתבי תביעה בעניין בתים שנבנו בשיטת ”בניה קלה“. התביעה בתיק 7260/06 מתייחסת לבתים בעיר נתיבות. ביום 27.07.2008 הוגש כתב תביעה מתוקן בתיק 7260/06. התביעה הינה כנגד אזורים וכנגד מדינת ישראל (משרד הבינוי והשיכון). לצורך הדיון נתייחס לאזורים ולמדינה כצוותא חדא.
22. לכתב התביעה שהגישו דיירי אותם בתים צורפה חוות דעת של מר רפלסון מיום 15.10.2006. נראה כי חוות הדעת לא הוגשה במלואה. בחוות הדעת תוארה שיטת הבנייה ונטען כי לפני כחמש שנים גילו תושבי אותה שכונה בנתיבות כי בתיהם נאכלים ע“י טרמיטים. המומחה מר רפלסון ציין בחוות דעתו כי מומחה אגרונום בדק את אותו ליקוי וקבע כי הדבר עלול לגרום לתוצאה לפיה לאחר מספר שנים מועט ”כל הבתים ינזקו באופן ניכר והבעיה אינה ניתנת לטיפול בר פתרון אבסולוטי ועלולה לחזור על עצמה בכל פעם מחדש“. בס‘ 11.5 לחוות דעתו קובע מר רפלסון כי פיצוי לבעלי אותם בתים יכול להינתן בדרך של פיצוי כספי או לחלופין בנייה מחדש במקום הנוכחי או לחלופין בניה במקום חלופי.
23. ביום 21.7.2008 הגישו התובעים באותן תביעות חוות דעת נוספת של מר יאיר אברהמי אשר בחוות דעתו תיאר גם הוא את הרקע של השימוש באותה שיטת בנייה. חוות הדעת הכוללת 20 עמודים כפי שמצוין בראשיתה לא הוגשה לתיק שלפנינו במלואה. בס‘ 4 לחוות דעתו מציין מר אברהמי כי למצב שנוצר, לרבות הימצאותם של טרמיטים, ”משמעות מבנית חמורה המטילה ספק ביציבות המבנים“.
24. חוות דעת נוספת הינה חוות דעתו של מר שמעון כהנוביץ שהינו אגרונום ומדביר מוסמך. גם חוות דעתו לא הוגשה במלואה. לגופו של עניין מתייחסת חוות הדעת לבתים בנתיבות ועל פיה ניתן לטפל בטרמיטים אך הפתרון לא יהיה אבסולוטי וקיימת סבירות גבוהה שהבעיה תחזור על עצמה ותגרום נזקים מתמשכים.
25. מסמך נוסף שצורף הינו מסמך רקע שהוכן מרכז המחקר והמידע של הכנסת והוא מתאר הן את הרקע של השימוש באותה שיטת בנייה והן לבעיות שהתעוררו בעקבות השימוש באותה שיטת בנייה. גם מסמך זה לא הוגש בשלמותו. חשיבותו של המסמך לענייננו הוא כי הוא מתייחס גם לבתים שנבנו בעיר ערד כך שניתן להניח כי הוא מתייחס גם לבית נושא התובענה. במסמך מצוין כי הבעיות העיקריות של הבתים שנבנו בשיטת הבנייה הקלה הן: איכות חומרים ירודה, אי יציבות של המבנה ובעיית טרמיטים. במסמך מצוין כי עמדת המדינה היא כי אותם מבנים הם בני תיקון.
26. מסמכים אלו מעידים אמנם על בעיות אפשריות ואפילו חמורות אך מדובר באפשרות בלבד ולא בקביעה חד משמעית ובכל מקרה המסמכים אינם מתייחסים לבית הספציפי ובמובן זה לא ניתן לקבל את המסקנה הנחרצת שהובעה בס‘ 49 לעיקרי הטיעון מטעם הנתבעים.
27. כפי שעולה מהמסמכים שהוגשו הופנו או פנו הצדדים לגישור בפני המגשר, עו“ד חזי כהן (להלן: ”המגשר“). כפי שעולה ממכתבו של המגשר הרי שביום 30.10.2014 ניתנה הצעתו לסיום התיקים בדרך של פשרה.
28. במכתבו מיום 18.11.2014 מפרט המגשר את עיקרי הצעתו לסיום המחלוקות בתיקים שצוינו בכותרת בדרך של פשרה. בכותרת המכתב מצוינים מספרי תיקים נוספים אולם הצדדים לא הגישו כל מסמכים מהם ניתן ללמוד על מה שאירע באותם תיקים. מכל מקום, העובדה כי אלו צוינו במכתבו של המגשר מעידה כי גם תיקים אלו נגעו לאותה מחלוקת. המגשר מתייחס במכתבו לעניינים שונים לרבות התיישנות, טענת המדינה לחלוף תקופת הבדק ומתייחס גם לבעיית הטרמיטים. בס‘ 2 למכתבו מציין המגשר כי הפתרון שהוצע על ידו הינו פיצוי כל אחד מאותם בעלי בתים תוך שיש הבחנה בין מי שנכלל בתביעות שהוגשו לבין מי שלא נכלל באותן תביעות אך עניינו טופל ע“י ב“כ התובעים באותן תביעות. לענייננו רלוונטית הקבוצה השנייה אשר לפי מכתבו של המגשר זכאית לפיצוי בסך של 29,000 ש“ח.
29. ביום 19.07.2015 התקיים דיון בבית המשפט המחוזי הנכבד בבאר שבע במסגרת תיקים 1015/07 ו- 7260/06. ב“כ הנתבעות הודיע כי יש הסדר פשרה וכי המגשר טרם אישר אותו ולאחר שהמגשר יחתום על הסכם הפשרה ניתן יהא להגישו לבית המשפט. בית המשפט ביקש מהצדדים להגיש הודעת עדכון ביחס לחתימת המגשר.
30. ואכן, ביום 03.08.2015 הוגש לאישורו של בית המשפט הסכם הגישור בשתי התובענות האמורות. הסכם הגישור מתייחס הן למי שהוא ברשימת התובעים באותן תביעות והן למי שכלולים ברשימת ”טרום תביעות" שצורפה כנספח להסכם הגישור. התובעת נזכרת באותה רשימה של טרום תביעות במספר 106 וצוינה גם כתובת הבית. ס‘ 1 להסכם הגישור מאזכר מכתב של המגשר מיום 19.07.2015 אך מכתב זה לא הוגש לתיק שבפנינו. ס‘ 3 ו- 4 להסכם הגישור (ס‘ 4 מצוין פעמיים בהסכם הגישור) קובעים כי סכום הפשרה כולל פיצוי בגין כל הוצאה ו/או נזק שנגרמו ו/או ייגרמו בעתיד וכי סכום הפיצוי כולל, בין היתר, את עלות תיקון כל הליקויים הנטענים בכתבי התביעה ואו בגין כל ליקויי הבנייה שיתגלו בדירות בעתיד, לרבות עלויות תיקון נזקי טרמיטים ועלות טיפולים למניעת הישנות תופעת הטרמיטים. עוד נקבע כי התביעה תידחה וכי לא יהיו לכל אותם זכאים לפיצוי כל טענות ו/או תביעות ו/או בקשות הקשורות לדירות נושא הסכם הפשרה. להסכם הגישור צורף גם נוסח של כתב ויתור עליו אמורים לחתום הזכאים לפיצוי.
31. ביום 26.10.2015 חתמה התובעת על שני מסמכים, האחד כתב הוויתור והשני, מכתב המופנה למשרד עו“ד כהן, ערב ושות‘. חרף העובדה כי באותו שלב כבר נחתם ההסכם חתמה התובעת על כתב ויתור שס‘ 5 שבו מתייחס לחובה להוסיף לכל הסכם מכר שייחתם סעיף ויתור של מי שרוכש את הדירה.
32. כאמור, אין ספק כי לא כל המסמכים מהתביעות שהוגשו בקשר עם אותם בתים שנבנו בשיטת הבנייה הקלה הוגשו לתיק שלפנינו. ובכל זאת, מהמסמכים שכן הוגשו ניתן לקבוע ברמה המסתברת במשפט האזרחי כי אותם הליכים משפטיים התייחסו במפורש לבעיות שיצרה אותה שיטת בנייה קלה ובכלל זה בעיות של יציבות הבתים, איכות הבנייה ובעיית טרמיטים.
33. ועוד, לכל אחת משתי הקבוצות נקבע פיצוי שונה. עם זאת, העובדה כי הפיצוי בתוך כל קבוצה הוא אחיד תומך במסקנה כי התביעות לא עסקו בנזקים או ליקויים ספציפיים שנגרמו לכל אחד מיחידי שתי הקבוצות. במובן זה נדמה כי התביעות שהוגשו, אשר בסופו של יום כללו גם את מי שמופיע ברשימת ”טרום תביעות“, ובכלל זה התובעת, עסקו בפיצוי בשל עצם הליקויים הקיימים ו/או הצפויים. ועוד, ניתן לקבוע כי התביעות התייחסו גם לנזקים שעלולים להיגרם בעתיד ובכל מקרה הסכם הגישור שנחתם וקיבל, כפי הנראה תוקף של פסק דין, מתייחס גם לעתיד והוא אינו מוגבל רק לליקויים ולנזקים שהיו ידועים באותה עת.
34. כאמור, כיום, בשל חלוף הזמן סביר כי קשה יותר לאתר את כתבי הטענות המלאים שהוגשו באותן תביעות. ברי כי בזמן אמת, קרי בסמוך לחתימת ההסכם הדבר היה קל הרבה יותר וגם אם לנתבעים עצמם לא הייתה גישה ישירה לתיקים שהתנהלו הם יכולים היו לבקש מהתובעת או מבאת כוחה כל מידע רלוונטי ולעניין זה נתייחס מייד.
שלב המו“מ בין הצדדים
35. בחינת הדברים שהוחלפו במהלך שלב המו“מ מחייבת התייחסות לעניינים שונים.
36. מהותה של התביעה שהוגשה כנזכר בהסכם. בכתב ההגנה המתוקן טענו הנתבעים כי בשלב המו“מ מסרה להם התובעת כי הגישה תביעה כנגד אזורים ”בגין נזקים ספציפיים שהיו בבית“. טענה זו לא הוכחה והיא נדחית.
37. בחקירתה לא נשאלה התובעת דבר על עניין זה ואף שהיא נשאלה על האמור בתצהירה לא הוכח כי התובעת מצדה מסרה לנתבעים מידע כלשהוא ביחס לאותם הליכים משפטיים. התובעת העידה בחקירתה כי ”בעלי טיפל בהכל, אני לא הייתי מעורבת מול הקונים, בעלי דיבר איתם וסגר איתם הכל“. עוד העידה התובעת כי היא עצמה לא דיברה עם הנתבעים (עמ‘ 8). עדותה זו מהימנה עליי לחלוטין והיא לא נסתרה.
38. התובעת אכן התייחסה בתצהירה להצטרפותה לתביעה, הייצוגית כהגדרתה, שהתנהלה כנגד אזורים אך כפי שעלה מעדותה בדיון היא עצמה לא ראתה את כתב התביעה והעידה כי התובע 2 הוא שטיפל בכל ההליך והוא גם זה שמסר את הנתונים לבאת כוחה הנוכחית. ב“כ הנתבעים התייחס לעניין זה וביקש, במהלך החקירה, למשוך את תצהירה של התובעת מהתיק מאחר והיא עצמה לא סיפרה דבר לבאת כוחה וטען כי ”כל העדות שם היא מפי השמועה במובן הכי טוב“. בקשה זו נדחתה בהחלטה שניתנה בדיון וסבורני כי העובדה שהתובע 2 היה זה שהיה מעורב יותר בהליכים המשפטיים באותן תביעות, ודוקו התובעת עצמה לא הגישה תביעה אלא נכללה ברשימת ”טרום תביעות“ כפי שעולה מהמסמכים שהוגשו לתיקי בית המשפט המחוזי הנכבד, והוא גם זה שמסר לב“כ התובעים בהליך הנוכחי את המידע הרלוונטי לצורך ההליך הנוכחי, אינה הופכת את עדותה של התובעת לעדות שמועה.
39. ואכן, בהמשך החקירה נשאלה התובעת שאלה כללית ביחס לידיעתה על התביעה שבפנינו והיא תמצתה היטב את הדברים והעידה כי בהסכם היה קיים סעיף המתייחס לתביעה שקיימת כבר מספר שנים וכי היא זו שאמורה לקבל את הכספים בקשר עם אותה תביעה לכשיסתיים העניין וציינה כי הנתבעים הסכימו לחתום ”על כל מסמך בעניין הזה“. מובן כי לו הייתה מתעמקת התובעת בהסכם קודם לעדותה היא גם הייתה יכולה להפנות לסעיף הרלוונטי בהסכם אך העובדה כי היא לא ידעה לעשת כן אינה מעידה על חוסר ידיעה של העובדות ובכל מקרה אינה מאיינת את ההסכמות הבאות לידי ביטוי בהסכם.
40. ועוד, בניגוד גמור לאותה גרסה נחרצת בכתב ההגנה המתוקן הרי שבחקירתו העיד הנתבע 1 כי ”התובע 2 אמר לי שהוא הגיש תביעה לבית משפט בעצמו על ליקויים ספציפיים שהוא עשה תיקונים בבית ועל החומרים והשיפוץ הוא רוצה החזר“. עוד העיד הנתבע 1 כי בכל שלב המו“מ הוא לא שוחח עם התובעת (עמ‘ 25) וכאשר נשאל מדוע בתצהירו נטען כי הוא דיבר עם התובעת הוא השיב ”כי התובעת 1 היא המוכרת“. תשובה זו לאו תשובה היא. בחקירתה העידה גם הנתבעת 2 כי היא שוחחה עם התובע 2. העובדה כי התובעת היא המוכרת לא הייתה אמורה להביא את הנתבעים לכתוב בכתב ההגנה גרסה עובדתית שאינה אמת והדבר מעיב על מהימנותם.
41. המסקנה הינה כי מי שניהל את המו“מ מול הנתבעים הינו התובע 2 ולא התובעת. לאורך עדותו השתמש התובע 2 בביטויים כגון ”מגיע לי“ וכדומה אך ברי כי הכוונה היא לכספים המגיעים לתובעת בקשר עם אותו הליך משפטי כנגד אזורים. בתצהירו ציין התובע 2 כי במהלך השנים ביצע בעצמו ובאמצעות בעלי מקצוע מטעמו שדרוגים, תיקונים ותוספות בבית וזאת על חשבונו וחשבון התובעת.
התובע 2 התייחס להצעה שקיבל ממשרד עו“ד כהן, בר אל ושות', להצטרף לאותה תביעה וטען כי מאז ההצטרפות לתביעה בשנת 2008 השקיעו הוא והתובעת כספים ומשאבים רבים באותו הליך משפטי. התובע 2 לא טען כי עסקינן בתביעה בגין נזקים ספציפיים והדבר גם לא עולה מכתבי הטענות שהוגשו לתיק שלפנינו וגם אינו מתיישב עם העובדה כי הפיצוי לכל יחידי כל קבוצה הינו פיצוי אחיד.
42. בחקירתו העיד התובע 2 כי אינו יודע מה הוגש בפועל (עמ‘ 13) וכי הוא עצמו לא הגיש את התביעה אלא עורכי הדין טיפלו בכך. לגופו של עניין העיד התובע 2 כי תביעתו כלל אינה נוגעת להשבה בגין עבודות שהוא או התובעת ביצעו בבית ועדותו זו מהימנה עליי לחלוטין והיא לא נסתרה. התובע 2 הסביר היטב, ודומני כי זה מן הסתם ההסבר שהוא קיבל מעורכי הדין שייצגו את אותם תובעים ואת אלו שנכללו ברשימת ”טרום תביעות“, כי ”לי נאמר שאנו תובעים את שיכון ופיתוח על כל הליקויים בלי קשר לשאלה אם טיפלנו בהם בעצמו או לא. יש משפחות שקיבלו משיכון ופיתוח את כל סל התיקונים והן לא זכאיות לפיצוי. אנו לא עשינו כך ולכן אנחנו כן בתביעה…בבית שלנו לא נגעו בכלל. אני לא יודע מה בדיוק היה צריך לעשות“.
עוד העיד התובע 2 כי ”אני לא ביקשתי שום דבר. עורך הדין אמר לי שיש תביעה, ושאנו מצטרפים“. בהמשך העיד התובע 2 כי אינו יודע בדיוק מה היה נוסח כתב התביעה שהוגש. התובע 2 פירט את העבודות שביצע בבית והעיד כי אלו נמשכו גם לאחר ההצטרפות לאותו הליך, גם ההצטרפות לא הייתה באמצעות הכללת התובעת כתובעת ישירה בתביעה שכבר התנהלה. התובע 2 העיד כי ”אני עצמי לא ידעתי מה מגיע לי…לא ידעתי מה אני אמור לקבל. כאשר הגשתי את התביעה לא ידעתי מה אנחנו הולכים לקבל“ והעיד כי אין לו מושג האם התביעה שהתנהלה באותה עת נגעה לליקויים הקיימים בבתים.
43. תשובותיו של התובע 2 היו אמנם מעט כלליות אך הוא הותיר עליי רושם מהימן בעדותו. התובע 2 לא ניסה לייפות את הדברים והעיד כפי ידיעותיו בדיוק. שוכנעתי די הצורך, ובכל מקרה הנתבעים לא הוכיחו אחרת, כי הצטרפותה של התובעת לאותו הליך משפטי כנגד אזורים כלל לא הייתה קשורה לעבודות שביצעו היא והתובע 2 בבית אלא הייתה קשורה לאותם ליקויים כלליים שנבעו מבנייתו של הבית בשיטת הבנייה הקלה, קרי איכות הבנייה, בעיות ביציבות המבנה ובעיית הטרמיטים.
44. לא שוכנעתי כי הצטרפותה של התובעת לאותו הליך משפטי שכבר התנהל נועדה על מנת לקבל השבה, ולו חלקית, על העבודות שבוצעו בבית ובכל מקרה לא הוכח כי אותן עבודות שביצעו התובעים בוצעו כתוצאה מאותם ליקויים. התובע 2 העיד כי העבודות שביצע בבית החלו מייד כאשר הם הגיעו לבית ונמשכו גם לאחר שנוצר הקשר עם משרד עוה“ד כהן, בר אל. התובע 2 העיד כי ”שיפצתי את הבית מא‘ עד ת‘ למען מכירתו“. לא הוכח אפוא קשר בין העבודות שבוצעו ע“י התובעים לבין הצטרפותם לאותו הליך משפטי.
45. טענת הנתבעים כי נאמר להם שאותה תביעה כנגד חברת אזורים נוגעת לליקויים ספציפיים לא הוכחה אפוא והיא נדחית.
46. הסכמתם של הנתבעים לחתום על מסמכים בעניין הפיצוי. בחקירתה העידה התובעת כי הנתבעים הסכימו לחתום על כל מסמך בעניין קבלת הפיצוי מאזורים (עמ‘ 8). התובעת העידה בהגינותה כי היא עצמה לא שמעה את הדברים האלו וכי היא עצמה לא שוחחה עם הנתבעים. בחקירתו העיד התובע 2 כי ”היה לי תנאי שהנתבעים יחתמו על מסמך שאומר שפיצוי שנקבל משיכון ופיתוח מגיע לנו“ ובהמשך העיד כי הנתבעים ”ידעו מכך שהם חייבים לחתום שהם יודעים שמתנהלת תביעה מול שיכון ופיתוח ושכל מה שמגיע לאחר החלטה של ביהמ“ש מגיע אך ורק אליי (הכוונה היא כמובן לתובעת - א.ה.) והם לא יכולים לתבוע שוב את הדבר הזה“.
בחקירתה התייחסה גם העדה מטעם התובעים, הגב‘ רויטר, שהיא המתווכת שהיתה מעורבת בעסקה, כי התובעים ביקשו ממנה להסביר לנתבעים שאם יידרש מהם אישור או חתימה על מסמך הם צריכים לחתום על מנת שהתובעים יקבלו את שמגיע להם מאזורים (עמ‘ 21-22) והעידה כי ביקשה מהתובעים להוסיף בהסכם סעיף לפיו הנתבעים מתחייבים לחתום על כל מסמך בעניין וזה מה שנעשה.
47. הגב‘ רויטר העידה כי אמרה זאת לנתבעים עוד קודם לחתימה על ההסכם והעידה כי אינה זוכרת את המילים המדויקות שנאמרו אך היא זוכרת ”שאמרתי שיש תביעה ועל מנת שהתובעים יקבלו את הכסף שמגיע להם על הנתבעים לחתום על כתב ויתור“. בחקירתה נשאלה הגב‘ רויטר האם דברים אלו שנאמרו על ידה לנתבעים הם בגדר ייעוץ משפטי והיא השיבה בשלילה. איני סבור כי אמירת דברים אלו לנתבעים היא בגדר ייעוץ משפטי שאין חולק כי אינו מהווה חלק מתפקידו של מתווך.
הגב‘ רויטר התייחסה לעובדות ולא ייעצה לנתבעים אם ראוי לכלול את הסעיף הרלוונטי בהסכם, אם לאו, וממילא שהנתבעים היו מיוצגים ע“י עו“ד בשלב זה וחזקה עליהם כי החתימה על ההסכם נעשתה לאחר שקיבלו לגביו הסבר מבא כוחם המלומד ולאחר שהבינו את תוכנו של ההסכם. עדותם של התובע 2 ושל הגב‘ רויטר מהימנה עליי לחלוטין והיא לא נסתרה. אף שאין חולק כי בשלב המו“מ לא הוצג לנתבעים מסמך ספציפי עליו הם יידרשו או נדרשים לחתום ברי כי מבחינת התובעת היה מדובר בתנאי למכירת הבית והוכח די הצורך כי הנתבעים הסכימו לתנאי זה.
48. בחקירתו העיד הנתבע 1 כי חתם על ההסכם הכולל התייחסות לבדיקת המצב המשפטי ”כי בס‘ 5.10 להסכם אין התחייבות לחתום על שום דבר כי התביעה לא קיימת“. טענה זו נדחית כמובן שכן לא רק שהיא עומדת בסתירה לעדותו הקודמת לפיה ידע על קיומו של הליך משפטי בעניין הבית (עמ‘ 26) אלא גם שהיא עומדת בניגוד גמור לאמור בס‘ 13.1 להסכם שבו יש התחייבות לחתום על כל מסמך שיידרש. עדותו של הנתבע 1 ולפיה ”לפני החתימה על ההסכם לא דובר על ויתור“ (עמ‘ 26) אינה מהימנה עליי ואף שיש ממש בטענתו כי לא הוצג מסמך ספציפי הרי שהוכח די הצורך כי במסגרת המו“מ דובר על כך כי הנתבעים יחתמו על כל מסמך שיאפשר לתובעת לקבל את הפיצוי המגיע לה בקשר עם אותו הליך משפטי שהתנהל בעניין הבית. סיכומו של דבר, שוכנעתי די הצורך כי במסגרת המו“מ לקראת החתימה על ההסכם דובר והוסכם על כך כי הנתבעים יחתמו על כל מסמך שיאפשר לתובעת לקבל את הפיצוי המגיע לה ובהקשר עם האמור נכתבו ס‘ 5.10 וס‘ 13.1 להסכם אליהם נתייחס בהמשך.
49. מצבו של הבית נכון למועד המכירה. כפי שעלה מהעדויות שנשמעו מצבו של הבית בעת המכירה היה מצב טוב. התובעים והגב‘ רויטר העידו על כך בחקירתם ואילו הנתבעים מצדם לא ציינו כי היו קיימות בעיות כלשהן בבית. ודוקו, כאמור בהסכם הנתבעים רכשו את הבית במצבו כפי שהוא לאחר שראו אותו ובדקו אותו והוא התאים לצרכיהם.
50. בדיקתם של הנתבעים את המצב המשפטי ויכולתם לבדוק את העובדות הרלוונטיות אל מול חובתה של התובעת לגלות את כל העובדות הרלוונטיות. אין ספק כי התובעת חייבת לגלות לנתבעים את כל הידוע לה ביחס לבית. לצד זאת, מוטלת על הנתבעים חובה לבדוק מצדם את כל הטעון בדיקה ואת כל מה שניתן לבדוק באמצעים סבירים. באשר לתובעת הרי שהיא עצמה לא טיפלה בכל הנוגע למכירה ויש לבחון אפוא את שידע התובע 2.
התובע 2 העיד כי ”את התביעה עצמה לא ראיתי“ ובהמשך העיד כי ב“כ הנתבעים ביקש ממנו מסמך כדי לדעת מהן הבעיות הנזכרות בתביעה ”ואמרתי לך שהבעיות העיקריות , לפי מה שאני הבנתי מעורך הדין, הן טרמיטים, הייתה וועדה ולא מצאו טרמיטים. הייתה בעיה של דלתות והחלפנו בפלדלת“.
התובע 2 העיד כי עד למועד הדיון עצמו לא ראה את התביעה ועדותו זו לא נסתרה ואף שהיא עשויה להעיד על אדישות מסוימת הרי שזו רק פרשנות אחת והפרשנות הסבירה האפשרית היא כי התובעים סמכו על עו“ד בר אל שפנה אליהם והציע להם להצטרף לאותו הליך משפטי והבינו כי עניינם יטופל כפי עניינם של כל בעלי הבתים שנבנו באותה שיטת בנייה.
51. בחקירתו העיד התובע 2 כי לא קרא את כתב התביעה שהוגש אך העיד כי ידע באופן כללי במה עוסקת התביעה (עמ‘ 13). התובע 2 העיד כי ”רציתי לקבל פיצוי על מה שמגיע לי (הכוונה היא כמובן לתובעת - א.ה.). אני עצמי לא ידעתי מה מגיע לי. עורך הדין שטיפל בנו הוא זה שהיה מעורב בהליך“. העדות היא סבירה והיא מהימנה עליי לחלוטין. לא עלה בידי הנתבעים להוכיח כי התובעים ידעו על ליקויים קיימים והסתירו אותם מהנתבעים.
52. כך למשל, בעניין הטרמיטים העיד מטעם התובעים מר פרג שהוא בעל רישיון הדברה והוא שביצע הדברה מספר שנים קודם למכירת הבית. בחקירתו העיד מר פרג כי עשה טיפול מניעה כנגד טרמיטים אך לא ראה טרמיטים. מר פרג העיד כי ”בבתים באזור יש נגיעות של טרמיטים“ אך העיד גם כי לא כל הבתים נגועים בטרמיטים. עדותו זו לא נסתרה ולא עלה בידי הנתבעים להוכיח כי בבית הייתה קיימת בפועל בעית טרמיטים, להבדיל מהיתכנותה של בעיה כאמור, וכי התובעים לא גילו על כך לנתבעים. עדותו של מר פרג הייתה מהימנה והוא הסביר היטב את מצב הדברים בנוגע לטרמיטים.
53. מן העבר השני מצויים הנתבעים. אלו חתמו על הסכם מכר שבו צוין כי הם ראו את הבית, בדקו אותו, על כל מערכותיו ומתקניו, ומצאו אותו מתאים לצרכיהם והם רוכשים אותו as is. לא יכול להיות חולק כי הליך משפטי הנוגע לבית הוא פרט מהותי ופרט זה הועלה במסגרת המו“מ ואף צוין בהסכם באופן ברור. דבר לא מנע מהנתבעים לברר באופן טוב יותר את כל הפרטים הדרושים להם לצורך בדיקת מלוא העובדות הרלוונטיות וכפי שצוין קודם לכן, בירור בזמן אמת ביחס להליך המשפטי שהתקיים מול אזורים יכול היה ליתן לנתבעים תמונה מדויקת יותר ביחס לעובדות או לפחות ביחס לטענות. הנתבע 1 העיד כי הבין שיש תביעה בנוגע לבית (עמ‘ 25) והוא יכול היה אפוא לבדוק בדיוק במה מדובר או לכל הפחות לבקש נתונים טובים יותר.
54. לעניין ס‘ 5.10 להסכם נתייחס בהמשך אך בחקירתו העיד הנתבע 1 כי ”אני אישית לא בדקתי את המצב המשפטי ולצורך כך פניתי לעורך דין ולמומחה שבודק את המצב הפיזי של הבית“. ניתן אפוא להניח כי כל הבדיקות הרלוונטיות נעשו ואם פנו הנתבעים למומחה שיבדוק את מצבו הפיזי של הבית ניתן גם להניח כי החלטתם לרכוש את הבית נסמכת על אותה בדיקה.
לא הובאו נתונים ביחס לקיומה של בעיית טרמיטים ובהתחשב במועד הבנייה של הבית ניתן להניח ברמה גבוהה של וודאות כי בעיה כאמור הייתה חייבת להתגלות ע“י המומחה מטעם הנתבעים, אם אכן הייתה קיימת. העובדה כי לא התגלתה בעיה כזו מעידה גם היא כי התובעים לא יכולים היו לדעת על בעיה קיימת ובנסיבות אלו גם לא יכלו להסתיר אותה שהרי הסתרה מחייבת ידיעה תחילה.
55. בחקירתה נשאלה הנתבעת 2 אם יכלה לבדוק את הבית מבחינה פיזית ומשפטית והיא השיבה ”אני יכלתי לראות רק ויזואלית“. אין בידי לקבל טענה זו שכל כולה מעידה על ניסיון התחמקות ממתן תשובה עניינית וגם לגופו של עניין אין בה ממש. כפי שעלה מעדותו של הנתבע 1 הנתבעים פנו לעורך דין ולמומחה על מנת שאלו יבדקו את המצב המשפטי והפיזי של הבית. עוד העידה הנתבעת 2 בחקירתה כי קודם לחתימה ביקשה מהתובע 2 כי יציג את התביעה שהתנהלה כנגד אזורים אמר לה התובע 2 כי התביעה תוצג בהמשך. גרסה זו לא הוכחה ואין לה כל תימוכין. וגם אם היא הייתה נכונה הרי שלא ניתן כל הסבר מניח את הדעת לוויתור על עיון באותה תביעה קודם לחתימה על ההסכם.
56. סיכומו של דבר, לא הוכח כי התובעים הסתירו מהנתבעים מידע כלשהוא בשלב המו“מ ומנגד לא הוכח כי הייתה קיימת מניעה מצד הנתבעים לברר את כל הדרוש להם בטרם החליטו לרכוש את הבית. במתח זה שבין המוכרת לבין הקונים סבורני כי בנסיבות העניין חובתם של הנתבעים הייתה חובה מוגברת. לנתבעים ניתנה אפשרות לבדוק את כל הדרוש להם, הם נעזרו בבעלי מקצוע, עו“ד ומומחה, ויכלו והיו צריכים לבדוק את כל הנתונים הדרושים להם. לא הוכח גם כי התובעים ידעו על מהותה המדויקת של התביעה שהגשה כנגד אזורים וגם במובן זה ואף שגם הם יכלו לברר טוב יותר במה בדיוק עוסקת התביעה, הם לא הסתירו מידע מהנתבעים.
57. מכתבו של המגשר מיום 18.11.2014.לכתבי הטענות צורף מכתבו של המגשר מיום 18.11.2014. מכתב זה מתייחס לתביעות שהיו קיימות באותה עת ויש בו פירוט של השיקולים השונים הנוגעים להצעתו של המגשר לסיום המחלוקת באופן מוסכם. המגשר מתייחס במכתבו באופן מפורט לבעיות טרמיטים ואף שאין בו קביעה כלשהיא אלא רק הצגת היבטים שונים המתייחסים לבעיה זו, כמו גם לעניינים אחרים כגון התיישנות, תחזוקת הבתים ע“י הדיירים וכו‘, ברי כי ניתן להבין מהאמור במכתב כי בעיית טרמיטים היא בהחלט חלק מהתביעות שהיו תלויות ועומדות באותה עת.
58. בחקירתו העיד התובע 2 כי שוחח עם ב“כ הנתבעים, אשר כאמור ייצג אותם בכל הנוגע להסכם, וב“כ הנתבעים ביקש ממנו אסמכתא לכך שמתנהלת תביעה. התובע 2 העיד כי אמר לב“כ הנתבעים כי את התביעה עצמה הוא לא ראה אך יש לו מסמך אודות התביעה וכיוון בדבריו למכתבו של המגשר מיום 18.11.2014 והעיד כי שלח את המכתב האמור לב“כ הנתבעים. עדותו זו היא אמנם עדות יחידה של התובע 2 ולא הוצג אישור משלוח בפקס או בדרך אחרת אך חרף האמור אני מקבלה לחלוטין. מהטעמים שיפורטו.
59. ראשית, אין לי ספק כי ב“כ הנתבעים עשה עבודתו נאמנה ומשעה שראה בטיוטת ההסכם שקיבל כי ישנה התייחסות להליך משפטי בעניין הבית (ס‘ 5.10 להסכם) סביר כי ביקש לעיין בתביעה. בנסיבות בהן שוכנעתי די הצורך כי התובעים עצמם לא ראו את התביעה ועותק ממנה לא היה בידיהם סביר כי ב“כ הנתבעים לא הסתפק באותה תשובה ודרש לראות אסמכתא כלשהיא, קצה חוט כלשהוא, ביחס לאותה תביעה.
אני מתקשה להעלות על דעתי מצב בו הצדדים חתמו על ההסכם המתייחס באופן מפורש לתביעה ואף מציין כי התביעה מהווה את נספח ב‘ שבו מבלי לראות מסמך כלשהוא בקשר עם אותה תביעה. שנית, יש להביא בחשבון כי לא נשמעה התייחסותו של ב“כ הנתבעים לטענה זו של התובע 2 והדבר מביא לכך כי היא לא נסתרה. אכן, עדות של עו“ד אשר מייצג צד בהליך היא לא אירוע שגרתי אך כאשר הוא נדרש אין כל מניעה ממתן עדות ולו בנקודה ספציפית.
60. סיכומו של דבר, לנוכח מהימנותו של התובע 2 וצירוף שני השיקולים שצוינו לעיל, קרי השכל הישר ואי שמיעת גרסתו של ב“כ הנתבעים ביחס לאותה נקודה שנויה במחלוקת, סבורני כי הוכח די הצורך כי מכתבו של המגשר מיום 18.11.201 הועבר לנתבעים קודם לחתימה על ההסכם. במצב דברים זה, וכאשר במכתב מצוינים מספרי התיקים בבית המשפט המחוזי הנכבד בוודאי שלא היה שום קושי לברר טוב יותר מהי בדיוק מהותה של התביעה הנוגעת לבית. אין ספק כי גם התובעים יכולים היו לעשות זאת אך האינטרס העיקרי הוא של הנתבעים והם לא פעלו באופן סביר בעניין זה לטעמי.
61. בעיקרי הטיעון טענו הנתבעים כי התובעים ניצלו באופן ציני את מצוקת הנתבעים אשר היו חייבים להיכנס לגור בבית בחלוף מספר ימים מיום חתימת ההסכם. טענה זו נדחית ואין בה ממש. הנתבעים לא היו חייבים לחתום על ההסכם אם התנאים לא התאימו להם. הנתבעים העידו כי הבית מצא חן בעיניהם ואף שהנתבעת 2 העידה על אותו לחץ נטען מצדם היא לא העידה כי התובעים ניצלו את המצב האמור ולא העידה כי התובעים ידעו על כך ובכל מקרה הנתבעים לא היו חייבים לרכוש את הבית. רכישה בתנאים של שוק חופשי מניחה קיומה של הסכמה לתנאים.
נוסחו של ההסכם, המסמכים שצורפו לו ופרשנותו
62. בפתיח להסכם מצוין כי הבית נמכר במצבו כפי שהוא וכי הנתבעים ראו ובדקו את הבית וביצעו את כל הבירורים הנדרשים בקשר עם הבית. אין שום סיבה להניח כי הדבר לא נעשה והנתבע 1 עצמו העיד כי פנה למומחה על מנת לבדוק את מצבו של הבית ואין גם מחלוקת כי הנתבעים היו מיוצגים ע“י עורך דין באותו הליך של רכישת הבית. ראו לעניין זה גם את האמור בס‘ 5.7 להסכם המציין כי ניתנה לנתבעים שהות מספקת לבצע את כל הבדיקות הדרושות ואף מציין כי אותן בדיקות בוצעו. אין מדובר אפוא במצב בו ישנם בין הצדדים להסכם פערי כוחות אשר יצדיקו הטלת חובת גילוי מוגברת על התובעת.
63. התובעת מנגד מציינת בהסכם (ס‘ 4.3, ס‘ 4.4 וס‘ 4.7) כי לא ידוע לה על חריגת בנייה ולא ידוע לה על פגם נסתר או ליקוי נסתר. דומני כי התובעת פעלה בדיוק בהתאם להצהרות אלו ולא הוכח כי התובעת, או התובע 2, ידעו על קיומם של ליקויים כלשהם ונמנעו מלגלות אותם.
64. ס‘ 5.4 להסכם קובע כי בכפוף לנכונות הצהרות התובעת לא היו לנתבעים כל טענות או תביעות ביחס למצבו הפיזי, המשפטי והתכנוני של הבית. בנסיבות בהן לא הוכח כי נפל פגם בהצהרות התובעת, להבדיל כמובן מהקביעה כי גם היא יכולה הייתה לברר טוב יותר את מהותה של התביעה, המסקנה הינה ההסכם משקף את המוסכם במלואו ואין לנתבעים כל זכות להעלות טענות ו/או תביעות שונות בקשר עם הבית.
65. ס‘ 5.10 להסכם מתייחס באופן מפורש להליך המשפטי נגד אזורים. כאמור, מספר ההליך המשפטי לא צוין אך בהנחה כי מכתבו של המגשר מיום 18.11.2014 הועבר לב“כ הנתבעים קודם לחתימה ברי כי פרט זה ניתן היה לבירור בקלות והוא לא הוסתר. וגם אם נאמר כי אותו מכתב לא הועבר הרי שגם במצב כזה הצהרתם של הנתבעים כי בדקו את המצב המשפטי, ותביעה שמתקיימת בוודאי נכללת בהגדרה של מצב משפטי, מחייבת אותם ויש לראות בהם כמי שבדקו את העניין בפועל. ועוד, בס‘ 5.10 להסכם מצוין כי כתב התביעה כנגד אזורים מצורף כנספח ב‘ להסכם. לכתבי הטענות לא הוגש עד היום הנוסח המלא של כתב התביעה וגם הנוסח החלקי שהוגש הוגש לאחר שהחל ההליך המשפטי הנוכחי ולא ברור אם זה מה שצורף להסכם. בעניין זה סבורני כי המחדל רובץ לפתחם של שני הצדדים במידה שווה.
יתירה מזו, בעניין זה יש להבחין בין הצדדים עצמם לבין באי כוחם. אין חולק כי התובעים עצמם לא ראו את כתב התביעה קודם לחתימה על ההסכם וזאת כפי שהם העידו עצמם. במובן זה התובעים עצמם לא יכולים היו לצרף להסכם את כתב התביעה כנגד אזורים. גם הנתבעים לא יכולים היו לעשות כן שהרי גם בידם כתב התביעה לא היה מצוי. לעומת זאת, אני מתקשה להעלות על דעתי מצב בו ב“כ הצדדים שניהם מאפשרים חתימה על הסכם שאחד מנספחיו אינו מצורף חרף הדברים הברורים שמצוינים בס‘ 5.10 להסכם. ב“כ הצדדים שניהם הם עורכי דין מנוסים ומקצועיים וסבורני כי מצב דברים זה תומך באפשרות כי כתב התביעה, כפי שנשלף מנט המשפט או מעורכי הדין של התובעים באותה תביעה, דווקא כן צורף להסכם. אין שום הסבר אחר המניח את הדעת.
66. רק למען הזהירות נתייחס לאפשרות כי חרף האמירה הברורה בס‘ 5.10 להסכם כתב התביעה לא צורף. גם בכך אין כדי לסייע לנתבעים. התובעת גילתה לנתבעים על קיומו של הליך משפטי הנוגע לבית. הנתבעים יכלו, והיו חייבים לטעמי, לברר את מירב הפרטים ביחס לאותו הליך משפטי והם אף הצהירו בהסכם כי ביררו את המצב המשפטי הנוגע לבית. בנסיבות בהן כתב תביעה שמוגש, בין היתר, בקשר עם הבית הוא בוודאי חלק מהמצב המשפטי המסקנה היא אפוא כי גם במצב בו כתב התביעה בהליך המשפטי כנגד אזורים לא צורף לכתב התביעה אין בכך כדי לפעול לטובת הנתבעים אלא להיפך.
67. בעיקרי הטיעון טענו הנתבעים בהרחבה ביחס לכלל המשפטי לפיו במקרה של פרשנות הרי שזו צריכה להתפרש לרעת המנסח. הכלל כמובן עומד על מכונו אולם בענייננו לא הוכח כי הנוסח הסופי שנחתם הוא גם זה שנשלח כנוסח ראשון של ההסכם. לא נשמעו עדויות בעניין זה וניסיון החיים מלמד כי במהלך חילופי הטיוטות בין עורכי דין עוברים ב“כ הצדדים שניהם על ההסכם ומעירים את הערותיהם כך שבוודאי שבמקרה כזה אין עוד רלוונטיות למי שניסח את ההסכם מלכתחילה. ב“כ הנתבעים היה זכאי להעיר כל הערה שברצונו ונוסחו הסופי של ההסכם כפי שנחתם מעיד כי הנוסח היה מקובל גם על הנתבעים. ההסכם אינו תכתיב, הוא מסמך מוסכם.
68. ועוד בהקשר זה. בחקירתו העיד הנתבע 1 כי התובע 2 אמר לו שכתב התביעה יצורף כנספח להסכם ”ואמרו שבחתימת החוזה נקבל את זה ולא קיבלנו“. הנתבע 1 תיאר בחקירתו את האופן בו נחתם ההסכם (במשרדיהם של ב“ב הצדדים בנפרד כאמור בעמ‘ 26) והעיד כי ב“כ התובעים הייתה צריכה למסור לנתבעים עותק מכתב התביעה כאשר הנתבעת 2 הייתה אמורה להגיע למשרד ב“כ התובעים ולמסור את ההסכם החתום ע“י הנתבעים. בחקירתה העידה הנתבעת 2 כי ב“כ התובעים אמרה לה שראתה את התביעה ”ואין מה לדאוג וזו תביעה קטנה והיא תוצג לי או לעורך הדין שלי. לא קיבלתי שום דבר ואת אמרת לי שאין מה לדאוג. האמנתי לך ולא ידעתי שעובדים עליי“. עדות זו אינה מהימנה עליי והיא גם לא הוכחה. הנתבעים לא ביקשו לחקור את ב“כ התובעים בנקודה זו וממילא שגרסותיהם בעניין זה לא היו תואמות.
69. ועוד, התמורה עבור ההסכם לא שולמה כולה ביום חתימת ההסכם. לא ניתן הסבר מניח את הדעת או הסבר כלל מדוע לא עמדו הנתבעים על קבלת עותק מכתב התביעה לפני התשלומים ששולמו לאחר החתימה שעל ההסכם בנסיבות בהן נאמר להם לשיטתם כי הם יקבלו עותק של כתב התביעה. עניין זה תומך באפשרות כי בפועל הנתבעים קיבלו עותק מכתב התביעה אך גם אם נניח כי לא כך נעשה, ויש בכך ספק של ממש בעיניי, הרי שהדבר פועל לחובתם ולא לחובת התובעת. עוד העידה הנתבעת 2 בחקירתה כי מאחר והם כבר מכרו את הדירה שלהם והיו אמורים לגור איפה שהוא ”לא דרשתי לראות את התביעה“. (עמ‘ 28). אם טענה זו נכונה בוודאי שאין לנתבעים להלין אלא על עצמם בכל הנוגע לכך כי הם לא עמדו על קבלת עותק מכתב התביעה כנגד אזורים, אם אכן לא קיבלו אותו קודם לכן.
ודוקו, עמדו לרשות הנתבעים שתי נקודות זמן קריטיות נוספות בהן היה עליהן להתעקש על קבלת כתב התביעה שהוגש כנגד אזורים והם יכולים היו, בפרקי זמן אלו, גם לברר ישירות בתיקי בית המשפט המחוזי הנכבד מהו מצב הדברים העדכני.
70. ס‘ 13.1 להסכם קובע כי הצדדים מתחייבים לחתום על ”כל בקשה, או הצהרה, או ייפוי כוח, שטר מכר, או כל מסמך אחר שיידרש לשם ביצוע העסקה הנזכרת בהסכם זה“. פרשנותו של הסכם צריכה להיות, בראש ובראשונה, כזו שתואמת את כוונת הצדדים והיא גם צריכה להיות סבירה והגיונית. אכן, מהותו העיקרית של ההסכם היא העברת הזכויות בבית לידי הנתבעים וזאת לאחר תשלום התמורה כמובן. ועדיין, לא זו העסקה היחידה שבאה לידי ביטוי באותו הסכם. ס‘ 5.10 להסכם קובע כי הפיצויים שייפסקו במסגרת אותו הליך משפטי כנגד אזורים יהיו שייכים לתובעת ויועברו אליה. גם עניין זה הוא חלק מהעסקה שנכרתה בין הצדדים.
בנסיבות אלו הנתבעים מחויבים לחתום על כל סמך שיאפשר את קבלת הפיצוי לו זכאית התובעת כאמור. אין שום הצדקה או היגיון פרשני להגביל את תחולתו של ס‘ 13.1 להסכם רק לפעולות שנועדו להבטיח את העברת הבעלות בבית לנתבעים והסעיף חל גם על זכותה של התובעת לקבל את הפיצויים מאזורים כאמור. בהקשר זה טענת הנתבעים כאמור בס‘ 15 לעיקרי הטיעון מטעמם נדחית. הפרשנות הסבירה היא דווקא זו שלפיה עליהם לחתום על כל מסמך ובכלל זה מסמך המאפשר לתובעת לקבל את הפיצוי המגיע לה ונוסח של כתב ויתור הכולל ויתור על תביעות עתידיות הוא בהחלט סביר בנסיבות בעניין.
71. ס‘ 10.4 להסכם קובע אלו סעיפים הם תנאים יסודיים בהסכם וס‘ 10.2 להסכם קובע את הפיצוי המסכם במקרה של הפרת תנאי יסודי, פיצוי בסך של 62,000 ש“ח. קביעת התנאי היסודיים כאמור בס‘ 10.4 להסכם אינה גורפת והיא סבירה ואין הצדקה להתערב בה.
72. נבחן עתה את נוסחו של כתב הוויתור עליו נדרשו הנתבעים לחתום ונבחן האם סירובם של הנתבעים לחתום על כתב הוויתור מהווה הפרה יסודית של ההסכם.
כתבי הוויתור השונים
73. לכתבי הטענות צורפו שני כתבי ויתור, האחד שעליו חתמה התובעת ביום 26.10.2015 כפי שעולה ממוצג ת/1 והשני עליו נדרשו הנתבעים לחתום. אין חולק כי כתב הוויתור עליו חתמה התובעת נחתם לאחר חתימת ההסכם. במובן זה יש קושי אמנם בס‘ 5 לכתב הוויתור המתייחס להתחייבות של התובעת להוסיף לכל הסכם מכר שייחתם סעיף כנוסחו בס‘ 5 לכתב הוויתור שהרי ההסכם כבר נחתם. עניין זה מעיד אמנם כי התובעת לא התעמקה די הצורך בכתב הוויתור וסביר כי חתמה עליו מבלי להביע הסתייגויות אך לגופו של עניין אין הדבר מאיין את חובתם של הנתבעים לחתום על כל מסמך בעניין זכותה של התובעת לקבל את הפיצוי במסגרת ההליך המשפטי כנגד אזורים.
74. כתב הוויתור עליו חתמה התובעת מתייחס באופן מפורש לבעיית טרמיטים והוא כולל, באופן טבעי ומובן, ויתור על זכות תביעה עתידית בכל בנוגע לבעיה זו ולליקויי בנייה אחרים. כתב הוויתור מביא לסילוק כל טענות התובעת בקשר עם הבית.
75. אין מחלוקת כי לאחר שסיימו הנתבעים לשלם את התמרה בגין הבית המציא להם התובע 2 כתב ויתור לצורך חתימתם עליו. הנתבעים סירבו לחתום על כתב הוויתור. הנוסח של כתב הוויתור אינו זהה באופן מדויק לנוסח האמור בס‘ 5 לכתב הוויתור עליו חתמה התובעת אך עיקריו זהים וזאת עיקר. כתב הוויתור עליו נדרשו הנתבעים לחתום כולל ארבעה סעיפים. הסעיף הראשון מציין כי הנתבעים מכירים היטב את מצבו הפיזי של הבית. ברי כי על סעיף כאמור אין כל קושי לחתום שהרי הנתבעים ממילא אישרו בהסכם כי הם בדקו את הבית וכי הוא נמצא מתאים לצרכיהם וכי הם קונים אותו as is . שאר הסעיפים נוגעים לוויתור על טענות ו/או תביעות כנגד המדינה וכנגד אזורים בקשר עם מצב הבית, לרבות ליקויים הקשורים ו/או עלולים להיות קשורים לביסוס הבית, יציבותו ולבעיית טרמיטים. בהתחשב במהותה של התביעה כנגד אזורים ברי כי הוויתור קשור לתביעה והוא משקף נוסח סביר של כתב ויתור שהרי ברי כי פשרה מטבעה אמורה להביא את המחלוקת בין שני צדדים לסיומה המוחלט ולא להביא לכך כי לאחר שישולם פיצוי תוגשנה תביעות נוספות באותו עניין.
76. באשר לס‘ 4 לכתב הוויתור ברי כי אם נוסח כתב הוויתור היה מוצג לנתבעים קודם לחתימה על ההסכם לא היה כל קושי לאשר גם את הסעיף האמור אך גם לולא מצב זה היה על הנתבעים לחתום על כתב הוויתור.
77. בחקירתו העיד התובע 2 כי קודם לחתימה על ההסכם יצר קשר עם משרד עוה“ד שטיפל בהליך המשפטי כנגד אזורים ושאל אם במקרה וימכור את הבית הוא, ושוב נדגיש כי בתביעה שלפנינו הכוונה היא לתובעת, יהיה זכאי לפיצוי ונאמר לו ע“י המתמחה עמו שוחח כי הדבר עוד לא ידוע אך אם כן ”ייתכן שאצטרך להחתים את הקונים, העניין הזה נכנס לי לראש, ולכן התייחסנו לכך בהסכם. אחרי החתימה על הסכם המכר הבאתי את ההסכם לעוה“ד שטיפל בתביעה“. עדותו מהימנה עליי לחלוטין והיא לא נסתרה.
78. התובע 2 נשאל מדוע לא שאל את אותו מתמחה איזה סעיף הוא צריך להכניס בהסכם לעניין זה והוא השיב “לא אכפת לי. אמרתי לו שאני מוכר את הבית והוא אמר לי שצריך להחתים את הקונים…הוא הביא לי טופס לחתימה אחרי הסכם המכר“ וציין כי בשלב בו שוחח עם המתמחה ”עוד לא דובר על פיצוי ולכן לא קיבלתי ממנו שום טופס“. התשובה ”לא אכפת לי“ היא כמובן תשובה לא ראויה אך שאר התשובה סבירה ומהימנה עליי לחלוטין. אמנם, מס‘ 10 לכתב הוויתור עליו חתמה התובעת עולה כי ביום 19.07.2015, שהוא גם יום הדיון בבית המשפט המחוזי הנכבד בבאר שבע, כבר היה קיים מתווה של המגשר לסיום המחלוקות בדרך מוסכמת. עם זאת, לא הוכח מה כלל בדיוק אותו מתווה ובעיקר לא הוכח כי אותו נוסח של כתב ויתור שהוצג לחתימת הנתבעים או הנוסח שעליו חתמה התובעת כבר היו מנוסחים באופן זה וכן לא הוכח כי בעלי הבתים קיבלו לידיהם את המסמכים האמורים לידיהם והדבר גם אינו נשמע סביר בעיניי שהרי כל עוד לא נחתם הסכם הגישור והוגש לאישורו של בית המשפט המחוזי הנכבד ההסתברות כי בעלי הבתים יקבלו לידיהם את כתב הוויתור היא הסתברות נמוכה מאוד.
בהקשר זה סבורני כי טענת הנתבעים כאמור בס‘ 25 לעיקרי הטיעון מטעמם לא הוכחה כלל. בהתחשב בהיקף הקבוצה שהייתה צד לאותו הליך, לרבות אלו שהיו בקבוצה של ”טרום תביעות“ סבורני כי ההסתברות כי ב“כ התובעים באותו הליך משפטי כנגד אזורים שלחו באותו יום של הדיון או למחרת את פרוטוקול הדיון ואת המסמכים עליהם הם יידרשו לחתום, ולא הוכח כלל כי באותה עת כבר היה נוסח סופי של אותם מסמכים, היא הסתברות נמוכה מאוד ועניין זה לא הוכח.
79. לא עלה בידי הנתבעים להוכיח כי היה בידי התובעת את שני הנוסחים של כתב הוויתור או אפילו את אחד מהם וכי היא נמנעה, בכוונת מכוון, למסור עותק מהם לנתבעים או לעדכן אותם בדבר הנוסח המדויק או אפילו המשוער, וטענת התובעת 2 בעניין זה לא נסתרה והיא מהימנה עליי לחלוטין.
80. המסקנה מן האמור הינה כי כתב הוויתור שעליו חתמה התובעת כמו גם כתב הוויתור שעליו נדרשו הנתבעים לחתום הומצאו לתובעת לאחר החתימה על ההסכם. במובן זה לא ניתן להגיע למסקנה כי התובעת נמנעה מלגלות לנתבעים מידע רלוונטי.
סירובם של הנתבעים לחתום על כתב ויתור שיש בו משום ויתור על זכות תביעה עתידית שלהם
81. אין מחלוקת כי הנתבעים סירבו לחתום על כתב הוויתור שצורף כחלק מחומר הראיות וזאת מאחר והוא כולל ויתור על כל טענה ו/או תביעה כנגד אזורים ו/או כנגד מדינת ישראל בכל הנוגע למצב הבית, לרבות בכל הנוגע לביסוס הבית או ליציבותו וכן לבעיית טרמיטים. המחלוקת העיקרית היא כאמור האם סירוב זה של הנתבעים הוא סירוב מוצדק, אם לאו ואם הוא אינו מוצדק האם הוא בגדר הפרה יסודית של ההסכם או שמא בגדר הפרה רגילה.
82. ממכלול השיקולים כפי שיפורט להלן סבורני כי סירובם של הנתבעים לחתום על כתב הוויתור אינו מוצדק והוא מהווה הפרה יסודית של ההסכם, אם כי לנוכח הנסיבות סבורני כי אותה הפרה יסודית אינה מצדיקה פסיקת מלוא הפיצוי שנקבע בהסכם אלא פיצוי מופחת וזאת מהשיקולים שיפורטו להלן.
83. הכרעה מעשית ולא תיאורטית. מחלוקות בין צדדים הן כמובן דבר לגיטימי אך עליהן לשקף מחלוקת אמיתית, מעשית, ולא מחלוקת תיאורטית. כפי שנראה להלן הנתבעים, ללא שום קשר להתחייבותם לחתום על כל מסמך אשר יאפשר את ביצוע העסקה, על כל חלקיה, כפי שבאה לידי ביטוי בהסכם, הוכיחו באי עשייתם כי המחלוקת בתיק זה הפכה לתיאורטית ולמשפטית בלבד. וכאמור, מחלוקת משפטית היא לגיטימית אך חובה עלינו לבדוק גם את היבטיה המעשיים של המחלוקת על מנת שלא נימצא במצב כי ההכרעה נוגעת למחלוקת תיאורטית בלבד. ערכאה דיונית נועדה על מנת לפתור או לכל הפחות להכריע בסכסוכים בין צדדים. ותנאי לכך הוא כי לסכסוך יש היבט מעשי, ממשי.
84. קיום ההסכם בתום לב. בחקירתו נשאל הנתבע 1 ביחס לנספח ב‘ הנזכר בס‘ 5.10 להסכם והוא השיב ”אני ראיתי רק את ההסכם. אני התרכזתי בהסכם ושם לא כתוב שאני חייב לעשות פעולה כלשהי בקשר עם התביעה“. אין ממש בטענה זו. זכותו של הנתבע 1 לקרוא את שהוא בוחר אך תוצאתה של חזקת החתימה שקבעה הפסיקה היא כי הנתבעים מחויבים לכל הוראות ההסכם ובכלל זה להוראת ס‘ 13.1 להסכם המחייב אותם לחתום על כל מסמך. הוראה זו היא גם מתבקשת מהגיונם של דברים. מהותה של התביעה כנגד אזורים היא ברורה דיה. היא נוגעת ליציבות הבית, לאיכות הבנייה ולבעיה אפשרית של טרמיטים. ברי כי לצורך קבלת פיצוי בקשר עם אותו הליך משפטי במסגרת פשרה כמובן נדרשים מי שמקבלים את הפיצוי לחתום על מסמך המסדיר את התחייבויותיהם שלהם בקשר עם קבלת אותו פיצוי שהרי בפשרה עסקינן. ברי כי לו היה ניתן פסק דין לגופו של עניין לא היו נדרשים התובעים לחתום על כתב ויתור ופסק הדין הוא זה שהיה מכריע במחלוקת. ענייננו אינו כזה. ההליך המשפטי כנגד אזורים הגיע לסיומו בפשרה ופשרה משמעותה חתימה על כתב ויתור. הנוסח עליו נדרשו התובעים לחתום, בדיוק כפי הנוסח עליו נדרשו הנתבעים לחתום, הוא נוסח סביר בנסיבות העניין.
85. וגם אם נניח כי הנתבעים האמינו בתום לב כי התחייבותם לחתום כאמור בס‘ 13.1 להסכם אינה נוגעת להליך המשפטי כנגד אזורים, טענה שאין בה ממש כאמור, הרי שברי כי גם מבחינתם את ההסכם הם חייבים לקיים בתום לב במשמע ס‘ 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל“ג -1973.
ותום לב בענייננו מהו? תום לב הוא מיצוי ההליכים בנוגע לאותם ליקויי בנייה עליהם נדרשו הנתבעים לוותר. הנתבעים לא עשו דבר בעניין זה ואי עשייה זו מעידה טוב מכל דבר אחר לא רק על חוסר תום לבם אלא על כי הנתבעים אינם מאמינים באופן אמיתי כי קיימת בעיה כלשהיא בגינם הם זכאים או יכולים מעשית להגיש תביעה כנגד המדינה ו/או כנגד אזורים. כבר בינואר 2016 היה ברור לנתבעים כי הם נדרשים לחתום על כתב ויתור שכולל ויתור על טענות עתידיות ביחס למצבו של הבית. הנתבעים סירבו לחתום, מחד, אך מאידך לא הגישו תביעה ולא עשו דבר אחר בעניין מיצוי זכות התביעה שלהם, אם קיימת. הנתבעים גילו את דעתם אפוא כי המחלוקת אינה מחלוקת אמיתית, מעשית, אלא מחלוקת תיאורטית בלבד.
86. נניח כי עד לקבלת כתב הוויתור סברו הנתבעים כי ההליך המשפטי כנגד אזורים כלל אינו נוגע לליקויי בנייה עתידיים ולבעיית טרמיטים אלא לעבודות שביצעה התובעת בבית ולהשבה בגין עבודות אלו. בינואר 2016 התברר להם כי מצב הדברים שונה. הם, כאמור, יכלו לברר זאת עוד קודם לחתימה על ההסכם וגם קודם שסיימו לשלם את יתרת התמוה ע“פ ההסכם אך גם אם נניח כי לא עשו כן בוודאי שמשעה שהתבררו להם טוב יותר העובדות היה עליהם לנקוט פעולה כלשהיא בגין אותם ליקויי בנייה שעל הזכות לתבוע בגינם הם מסרבים לוותר. הנתבעים לא היו זכאים ל“שמור“ את אותה זכות תביעה בקנה ולא לממש אותה.
87. מצבו של הבית כיום. ללא שום קשר למצבו של הבית כפי שהיה ביום החתימה על ההסכם הרי שמשעה שהתברר לנתבעים המצב לאשורו, ונניח כאמור כי עניין זה התברר להם רק עם קבלת כתב הוויתור לידיהם, ואיני סבור כי כך אירע בפועל אך ההנחה היא לצורך הדיון, היה עליהם לבדוק האם אכן יש בבית הספציפי, ולא בכלל הבתים שנבנו באותה שיטת בנייה קלה, בעיות שאכן עשויות להצדיק, כיום, כמעט שלושים שנה לאחר בנייתו של הבית, הגשת תביעה כנגד האחראים למצבו של הבית. הנתבעים לא עשו כן ולא הוכיחו כי יש בבית ליקוי כלשהוא. בוודאי שאין שום הצדקה להסתמך על חוות דעת כלליות שנגעו לבתים אחרים ואשר גם בהן צוין שמצבם של הבתים אינו בגדר מקשה אחת.
88. ודוקו, תביעה כאמור אין פירושה בהכרח רק תביעה כנגד המדינה ו/או אזורים שהרי אם תמצי לומר כי חלק ממצבו של הבית נובע מתחזוקה לקויה של הדיירים לאורך השנים הרי שעל עניין זה בוודאי שאין הנתבעים זכאים להגיש תביעה כנגד התובעת שהרי כלפיה הם הצהירו כי אין להם כל טענות ו/או תביעות וכי הם רוכשים את הבית במצבו כפי שהוא. היה על הנתבעים לבדוק האם אכן קיימים, נכון למועד בו נדרשו הם לחתום על כתב הוויתור, ליקויים בגינם יש היתכנות מעשית להגשת תביעה גם במובן חוק המכר (דירות), תשל“ג - 1973 הנזכר בעיקרי הטיעון של הנתבעים. ודוקו, דומני כי התקופה בגינה ניתן היה להגיש תביעה חלפה. הנתבעים לא עשו כן. הנתבעים סיימו לשלם את התמורה בגין הבית, הם קיבלו את החזקה בבית ודבר לא מנע מהם להגיש תביעה בגין אותם ליקויים, אם אכן יש ליקויים.
89. הנתבעים לא עשו כן והם מבקשים לאחוז במקל בשתי קצותיו. הם מסרבים לחתום על כתב ויתור ומבקשים להותיר בידיהם את זכות התביעה העתידית בגין ליקויים שכלל לא ברור כי קיימים, מחד ואינם פועלים באופן כלשהוא בעניין זה, מאידך. דרך זו של הנתבעים נגועה בחוסר תום לב. בהקשר זה סבורני כי האמור בס‘ 2 לעיקרי הטיעון של הנתבעים משקף חשש שלא בוסס. ראשית, הסכום בו נמכר הבית הוא סכום מוסכם והתובעים זכאים להרוויח. אין בכך שום פסול. שנית, אם סבורים הנתבעים כי הבית עשוי להיהרס כליל בוודאי ובוודאי שהיה עליהם לנקוט בפעולה כלשהיא.
90. סיכומו של דבר, שוכנעתי די הצורך כי סירובם של הנתבעים לחתום על כתב הוויתור מהווה הפרה של ההסכם, הפרה זו הינה הפרה יסודית לנוכח הקבוע בהסכם עצמו והן בהתחשב בכך כי אין לאותו סירוב שום בסיס אמיתי זולת התעקשות שלא בתום לב להותיר בידיהם זכות תביעה עתידית שלא רק שהיא מוטלת בספק רב בהיבט של התיישנות אלא גם שהיא נוגעת לליקויים שכלל לא הוכח כי קיימים.
גובה הפיצוי המוסכם לו זכאית התובעת
91. לנוכח כל מה שנאמר עד כה ובהתחשב בהוראת ס‘ 10.2 להסכם זכאית התובעת לפיצוי מוסכם. עם זאת, בנסיבות המקרה שלפנינו לא מצאתי לפסוק לטובת התובעת את מלוא הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם וזאת למרות שהנתבעים לא טענו בכתב ההגנה להפחתת הפיצוי המוסכם וזאת משני הטעמים שיפורטו להלן.
92. ס' 15 (א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל“א - 1970 קובע כי "אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה". שוכנעתי די הצורך כי התובעים עצמם לא ידעו בעת החתימה על ההסכם על היקף הפיצוי הצפוי, וגם אם ידעו לא אמרו זאת לנתבעים, וממילא שהסכם הגישור טרם נחתם באותה עת שבה היה רק מתווה של המגשר ולא ניתן היה לדעת בוודאות אם מתווה זה יאושר. עם זאת, כמובן שלא ניתן, כיום, להתעלם מהעובדות. בהתאם להסכם הגישור התובעת נכללת בקבוצת בעלי הבתים שהם ”טרום תביעות“ והיא זכאית לפיצוי בסך כולל של 29,000 ש“ח.
93. דומני כי בהתחשב בסכום האמור ההסתברות כי הצדדים, או למצער התובעת, צפו כי הנזק בשל הפרה הנוגעת לאפשרות לקבל את אותו פיצוי יעמוד על סך של 10% מסכום התמורה בהסכם, קרי 62,000 ש“ח, היא הסתברות נמוכה והיא מצדיקה התערבות לטעמי.
94. הפסיקה קובעת כי התערבות בפיצוי המוסכם שנקבע ע"י הצדדים צריכה להיעשות במקרים חריגים וכאשר לא קיים יחס סביר כלשהוא בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק שניתן היה לצפותו. ראו לעניין זה את שנאמר בע"א 8506/13 וע"א 8535/13, זאבי תקשורת אחזקות בע"מ נ' בנק הפועלים בע"מ ואח'.
95. נסיבות המקרה שלפנינו מצדיקות התערבות בגובה הפיצוי המוסכם. לא מצאתי שום התאמה בין פיצוי בסך של 62,000 ש“ח לבין הנזק שניתן היה לצפותו בשל הסירוב לחתום על מסמך שיאפשר את קבלת הפיצוי מאזורים.
96. ועוד, ס' 3 (4) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל“א - 1970 קובע כי הנפגע זכאי לאכיפת החוזה זולת אם "אכיפת החוזה היא בלתי צודקת בנסיבות העניין". במישור העקרוני זכאית התובעת לפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם. הפרתם של הנתבעים את הוראות ההסכם היא הפרה יסודית והיא נעשתה לטעמי גם בחוסר תום לב וללא שום הצדקה מעשית.
ועדיין, לא ניתן להתעלם מכך כי גם התובעת יכולה הייתה, מבעוד מועד, לגלות התעניינות גדולה יותר בהליך המשפטי, היא יכולה הייתה לברר את הנוסח המשוער שעליו יידרשו הנתבעים לחתום במקרה שהיא תהיה זכאית לפיצוי והיא יכולה גם הייתה להבהיר טוב יותר בהסכם את מהותה של התביעה שהוגשה כנגד אזורים. התובעת לא עשתה כן ואף שנקבע בפסק הדין כי עיקר האחריות בעניין זה מוטלת לפתחם של הנתבעים סבורני כי אחריותה של התובעת בעניין זה מצדיקה, במישור המעשי, את הפחתת הפיצוי המוסכם.
97. בפסק הדין שניתן בע"א 5131/10, רחל אזימוב נ' אפרים בנימיני ואח' (להלן: "עניין אזימוב") מתייחס בית המשפט העליון, מפי כב' הנשיאה השופטת א. חיות, לאמות המידה בנוגע להפעלת הכלל האמור וקובע כי "סייג זה הוא בעל הרקמה הפתוחה ביותר בהשוואה ליתר הסייגים המנויים בסעיף 3, והוא מצריך קביעת אמות מידה מתאימות, תוך התייחסות לנסיבותיו הקונקרטיות של המקרה העומד לדיון ומתן הדעת למדיניות השיפוטית הראויה בהקשר זה". בית המשפט העליון הנכבד קבע בעניין אזימוב כי "אין מדובר ברשימת כללים אלא במענה הניתן בכל מקרה ומקרה בהתחשב בנסיבות הייחודיות לו" וקובע כי "בעת שקילת מכלול הנסיבות כאמור במאזני הצדק, יש להניח על כפות המאזניים גם היבטים של אשמה מוסרית. במסגרת זו תבחן התנהלותו של כל צד לחוזה כלפי משנהו כך למשל ייבחנו לגבי המפר חומרת ההפרה, המאמצים שעשה כדי להימנע לכתחילה מן ההפרה, המניעים להפרה וניסיונותיו לתקן או לצמצם את מימדי הפגיעה שגרמה ההפרה לנפגע ואילו לגבי הנפגע ייבחנו בין היתר אשמו התורם להתרחשות ההפרה וקיום החיובים שנטל על עצמו בחוזה. עוד יונחו על כפות המאזניים שיקולים הנוגעים לנזק שייגרם לנפגע אם לא ייאכף החוזה לעומת הנזק שייגרם למפר אם ייאכף (ראו שלו ואדר, 237-231). הנה כי כן, בהידרשו לשאלה האם האכיפה אינה צודקת בנסיבות העניין, על בית המשפט להחליט למי מהצדדים יגרם עוול גדול יותר הן במובן המעשי הן במובן המוסרי אם תתקבלנה טענותיו של הצד שכנגד (ע"א 4796/95 אלעוברה נ' אלעוברה, פ"ד נא(2) 669, 677 (1997); ע"א 620/89 חושנג'י נ' אמגר, פ"ד מז(1) 588, 595-594 (1992) (להלן: עניין חושנג'י); עניין ינאי, 781-780)".
98. יישום האמור בפסק הדין שניתן בעניין אזימוב על ענייננו מביא למסקנה כי אין הצדקה לפסיקת מלוא הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם. התובעת יכולה הייתה גם היא לפעול באופן טוב יותר ובעיקר להביא לוודאות טובה יותר באשר לפעולות שיהיה צורך בהן בעתיד, ובפרט שהחל מיום 03.08.2015, עת הוגש הסכם הגישור לתיק בית המשפט המחוזי הנכבד, היא יכולה הייתה להבין בוודאות כי העניין הגיע לסיומו והייתה יכולה לעדכן את הנתבעים ביחס למצב הדברים. התובעת לא עשתה כן ואין שום הצדקה לאותה אדישות יחסית שגילתה.
99. פסיקת מלוא הפיצוי המוסכם מחמירה יתר על המידה עם הנתבעים ותוצאה זו אינה צודקת. בית המשפט חייב גם לפעול תמיד להגעה לתוצאה צודקת ככל שניתן. לעניין הצורך להגיע לתוצאה צודקת גם את הדברים שנאמרו בע"א 8143/14, יוסף חלפון נ' בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ, מפי כב' השופט נ. הנדל כהאי לישנא: "ואחרון – ראשון. צדק מתקן פותח ומסיים, מילולית ומהותית, בצדק ובשיקוליו. ניתן לומר כי תורת התרופות היא המסע אחר התוצאה הצודקת. אכן, יש כללים. יש גם מציאות. למשל, סעיף 3(2) לחוק התרופות קובע כי בית המשפט לא יאכוף חוזה אם "אכיפת החוזה היא כפיה לעשות, או לקבל, עבודה אישית או שירות אישי". לענייננו חשוב יותר סייג נוסף, הקבוע בסעיף 3(4), לפיו אין לאכוף חוזה כאשר "אכיפת החוזה היא בלתי צודקת בנסיבות הענין". יהיה אשר יטען כי הסעיף האמור אינו ברור, ואין בו להנחות את השופט בצורה מספקת. גם אם יש אמת בטענה זו, השאיפה לצדק תוצאתי גוברת. כך גם בקביעת התרופה בשדה החוזים באופן כללי. המשמעות היא כי גם במקרה דנא, על מרכיביו הייחודיים, התרופה חייבת להיות צודקת בהינתן שני הצדדים, על נסיבות המקרה".
100. לנוכח כל האמור סבורני כי פיצוי בסך כולל של 20,000 ש”ח משקף נכונה את הפיצוי שיש לפסוק לטובת התובעת בקשר עם הפרתם היסודית של הנתבעים את הוראות הסכם בסרבם לחתום על כתב הוויתור.
הסעד של צו עשה
101. סעד זה שביקשה התובעת הוא כמובן הסעד המעשי אשר יאפשר לה לקבל את הפיצוי המגיע לה מכוח הסכם הגישור כפי שהיא זכאית לו. יש מקום להיעתר לסעד זה.
102. בדיון הראשון מסרה ב“כ התובעים כי ”כתב הויתור כרגע אינו רלוונטי“. לא ברור מה פשר הטענה אך ייתכן כי חלו שינויים בנוסח כתב הוויתור. מאחר ולא הוצג מהו הנוסח המעודכן של כתב הוויתור הרי שהפתרון במקרה זה הוא חיובם של הנתבעים לחתום על כתב הוויתור בנוסחו כפי שצורף לכתבי הטענות, קרי הנוסח שנמסר להם לחתימה בינואר 2016, או לחלופין חתימה על נוסח כתב ויתור אחר שבו יצוין כי הנתבעים מודעים להליכים המשפטיים שהתקיימו בת. אז (מחוזי-באר שבע) 7260/06 ובת. אז‘ (מחוזי-באר שבע) 1015/07 וכי הם מודעים למצבו של הבית נכון ליום בו הוגש לתיקי בית המשפט כאמור הסכם הגישור לשם מתן תוקף של פסק דין והם מנועים מהעלאת טענות ו/או הגשת תביעות כנגד מדינת ישראל ו/או כנגד אזורים בכל הנוגע למצבו של הבית כפי שהיה ידוע ביום בו הוגש לתיקי בית המשפט כאמור הסכם הגישור לשם מתן תוקף של פסק דין, לרבות ליקויים הקשורים לביסוס הבית, ליציבותו וכן לבעיית טרמיטים.
103. ב“כ התובעים תפנה לאזורים ותקבל לידיה את הנוסח המעודכן של כתב הוויתור ומוצע כי ייעשה מאמץ להסתפק בנוסח כתב הוויתור שצורף לכתבי הטענות וזאת על מנת למנוע ויכוחים ביחס לנוסח אחר שיוצג כיום. ב“כ התובעים תודיע לב“כ הנתבעים את תוצאת הבירור ותשלח לו העתק מכתב הוויתור שעל הנתבעים לחתום עליו כאמור בפסק הדין.
נזקיה הישירים של התובעת 1 כפי שנתבעו
104. נזקים אלו שנתבעו ע“י התובע לא הוכחו ובכל מקרה סבורני כי מלכתחילה לא יכולה הייתה התובעת להסתמך על פיצויים שיגיעו מחברת אזורים בנסיבות בהן היא לא ידעה אם אכן ייפסק פיצוי ואם כן - מה גובהו. התביעה במרכיב זה נדחית אפוא.
סיכומו של דבר
105. לנוכח כל האמור אני מקבל את התובענה בחלקה ומחייב את הנתבעים 1 ו- 2, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת את הסכומים הבאים:
א. סך של 20,000 בגין הפיצוי המוסכם לאחר הפחתתו כאמור בפסק הדין.
ב. סך של 1,000 ש“ח בגין חלק מאגרות המשפט ששולמו.
לנוכח מצב החירום עליו הוכרז הסכומים ישולמו עד ליום 01.06.2020 לידי ב“כ התובעים והם יישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.
106. כמו כן אני מחייב את הנתבעים לחתום על כתב ויתור כאמור בס‘ 102 לפסק הדין. הנתבעים יחתמו על כתב ויתור כאמור בתוך 30 יום מיום שיומצא לבא כוחם כתב ויתור באחד משני הנוסחים כפי שנקבע.