ולבסוף, החסימה של הנוף נובעת במקרה דנן מן המבנה לרווחת הדיירים שאותו בנו המשיבות עצמן, מוכרות הדירה, כחלק מן הפרויקט. אין מדובר בבניה בחלקה סמוכה על-ידי גורם חיצוני, שאין למוכר שליטה עליה. המשיבות תכננו את שני המבנים כחלק מאותו פרויקט, ידעו את גובהו הצפוי של המבנה לעומת גובהה של הדירה, ומשכך ידעו מראש כי תיווצר החסימה (השוו: ע"א 5888/08 אלרומלי נ' החברה הכלכלית לפיתוח רהט בע"מ, פסקה 32 (3.2.2011)).
7. לסיכום נקודה זו, המשיבות ידעו על בעיית החסימה, ובנסיבות העניין חלה עליהן החובה לגלות על כך למערערת. המשיבות לא עמדו בחובתן זו. אעיר כי המשיבות אינן טוענות כי המידע בנוגע לחסימה הועבר למערערת במהלך המשא ומתן לקראת כריתתו של החוזה או במעמד החתימה. באשר לחוזה המכר ולמסמכים שהמערערת קיבלה לפני החתימה, קבע השופט שטיין כי אלה לא הציגו בפני המערערת "את בעיית החסימה באופן ברור ומוחשי", או שעשו זאת שלא "בצורה מפורשת וברורה כפי שנדרש". בהתאם, השאלה אותה הציב חברי במוקד הדיון, היא האם קמה למשיבות חובה "להבהיר" למערערת שהחזית הדרומית של דירתה תהא חסומה, "הגם שהדבר עולה מהסכם המכר עצמו" (פסקאות 82, 91-90 לחוות דעתו של השופט שטיין).
8. אני סבורה, לעומת זאת, כי הסכם המכר ויתר המסמכים שהועברו למערערת, אינם מציגים כלל את בעיית החסימה. כל שניתן להבין ממסמכים אלה, הוא שעתיד להיבנות מבנה לרווחת הדיירים, בסמיכות מקום לבנין בו מצויה הדירה – אך לא ניתן ללמוד מתוכם כי זה יתגבה מעל גובה דירתה של המערערת. החוזה מפרט כי הדירה נמצאת בקומה הרביעית, ואך מציין את גובהה מפני הריצוף עד תחתית התקרה (2.70 מ') מבלי שצוין גובהה הכולל. בהתייחס למבנה לרווחת הדיירים, מציין המפרט, כאמור, כי מדובר במבנה "בן 3 מפלסים" מבלי שצוין גובהו. לעניין היכולת ללמוד על גובהו של המבנה לרווחת הדיירים ביחס לגובה הדירה, ציין השמאי מטעם המשיבות רחמים שרים, בחוות דעתו, כי מדובר בשני מבנים נפרדים "ואין לצפות להשוואת גבהים בין 2 מבנים נפרדים", וכי מכל מקום, לא ניתן להשוות בין "קומות" ל"מפלסים", שעה שמדובר במונחים שונים (עמ' 21 לחוות הדעת של השמאי מטעם המשיבות). ממילא, המסקנה היא שהמידע הנדרש לא נמסר למערערת.
9. המשיבות טוענות כי המערערת יכולה הייתה לגלות על אודות החסימה, בשלב הרלוונטי לקראת החתימה על חוזה המכר – לו הייתה מעיינת בבקשה להיתר בנייה שהוגשה לרשות הרישוי המקומית. חוות דעת השמאי מטעמן מציגה את אחד החתכים שנכללו בתכנית הבקשה, המציג את קומות הבנין לצד המבנה לרווחת הדיירים, באופן שמלמד לטענתן על הסתרת הנוף בקומה הרביעית (שם, בעמ' 16).
השאלה האם קמה חובה לגלות עובדות מהותיות אשר הצד השני יכול היה לגלותן בכוחות עצמו, נדונה במספר הזדמנויות בפסיקה. ככלל, העמדה הרווחת היא כי חובת הגילוי חלה אפילו יכול היה הצד השני לבדוק ולגלות בעצמו את המידע שלא גולה (ראו: עניין סויסה, בפסקה 11; ע"א 5267/03 פרג'-גשורי נ' מיטל, פ"ד נט(5) 337, 347 (2005) (להלן: עניין פרג'); ע"א 1873/16 סויסה נ' הדרי אשקלון אגודה שיתופית חקלאית בע"מ, פסקה 14 (16.7.2018); ע"א 8733/96 לנגברט נ' מדינת ישראל – מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נה (1) 168, 180 (1999); ומנגד ראו: ע"א 838/75 ספקטור נ' צרפתי, פ"ד לב(1) 231 (1977)). כך נקבע גם בנסיבות דומות לענייננו, בהן נטען כי הקונה צריך היה לברר בעצמו מידע הנוגע להיתרי הבנייה של הנכס מושא חוזה המכר. באותו מקרה, ציין בית משפט זה כי "אין מקום לדרוש מכל קונה לברר פרטים מסוג זה, להעמיס עליו משא ולכפות עליו מסע מייגע בבירוקרטיה העירונית או הממשלתית, בשעה שהמוכר יודע את העובדות כהווייתן" (ע"א 8068/11 עיני נ' שיפריס, פסקה 8 לפסק הדין של השופט נ' סולברג (11.2.2014)). עמדה זו מתיישבת עם מגמת הדין הישראלי לזנוח את העיקרון של "ייזהר הקונה", שלפיו כל צד אחראי לעצמו והסיכון לפגם בממכר מונח לפתחו של הקונה; ולהתקרב אל עבר גישה שבבסיסה ערכים של הוגנות, סולידריות ותום לב (ראו: שלו וצמח, בעמ' 390-389; וראו גם: פרידמן וכהן, בעמ' 671-670).
הדברים נכונים גם במקרה דנן. טענת המשיבות שלפיה המערערת יכולה הייתה ללמוד על בעיית החסימה אילו הייתה נזהרת ועורכת את בדיקותיה, אינה פוטרת את המשיבות מחובת הגילוי המוטלת עליהן. תוצאה זו מתחייבת משיקולי יעילות כלכלית, כמו גם משיקולים של הוגנות. המשיבות ידעו על בעיית החסימה ויכולות היו לגלות את המידע שבידן למערערת בנקל, אם באמצעות פירוט ברור של גובה המבנה לרווחת הדיירים לעומת גובהה של הדירה, ואם באמצעות צירוף התשריט המדגים לשיטתן את החסימה כנספח לחוזה. לעומת זאת, גילוי המידע על-ידי המערערת בדרך של פנייה לרשות הרישוי המקומית, התמודדות עם הבירוקרטיה הנלווית לכך ונבירה במסמכי הבקשה להיתר בנייה על מנת לאתר ביניהם את החתך הרלוונטי בין שלל מסמכיה – כרוך בהשקעת משאבי זמן וכסף המגדילים את עלויות הרכישה. אעיר כאן כי במישור חובת הגילוי, לא מצאתי בסיס ממשי להקלה בחובות המוטלות על מוכר דירה יוקרתית, או להכבדה בחובות המוטלות על רוכש דירה כזו, בהשוואה לאלה החלות על מוכר ורוכש דירה שאינה יוקרתית. כבר נפסק כי "התפיסה היא, שמי שיכול למנוע את הנזק שיגרם כתוצאה מאי-הגילוי בעלות הנמוכה ביותר, עליו מוטלת החובה לעשות כן" (ענין מבני גזית, בפסקה 14). המשיבות הן, אפוא, בעלות המידע הרלוונטי ואף מונע הנזק הזול ביותר. בנסיבות אלה, אין הצדקה להעביר את נטל בירור המידע אל כתפי הרוכש.
מכאן מסקנתי כי המשיבות הפרו את חובת הגילוי המוטלת עליהן וכי המערערת התקשרה עמן בחוזה המכר בשל כך. כפי שיפורט בהמשך, בשל הפרה זו זכאית המערערת לסעד של פיצויים, אולם בטרם אדון בנושא הסעד, אדרש לשאלת קיומו של אשם תורם.