בית משפט השלום בירושלים
תפ"מ 5688-01-23 אמי נציגות ואחזקות בע"מ נ' אברמוביץ עזר קקאו ושות בע"מ
בפני כבוד השופטת מוריה צ'רקה
תובעת אמי נציגות ואחזקות בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד אורי דניאל
נגד
נתבעת אברמוביץ עזר קקאו ושות בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד מאיר הלר
פסק דין
התביעה שבפני היא תביעה לפינוי מושכר. לטענת התובעת, תקופת השכירות הסתיימה. לטענת הנתבעת, עמידת התובעת על התנאי הקובע שאת האופציה יש לממש 90 ימים לפני תום תקופת השכירות היא עמידה על זכות חוזית שלא בתום לב. בשאלת מימוש האופציה יעסוק פסק הדין שלהלן.
רקע עובדתי ועובדות שאינן שנויות במחלוקת
1. הנתבעת, מפעילה מפעל לייצור מוצרי קקאו. ביום 10.11.2020 חתמה הנתבעת הסכם לשכירת מבנה תעשייתי בשטח של כ- 490 מ"ר לתקופה של שנתיים ימים, דהיינו עד ליום 31.12.22. על פי ס' 12 להסכם, לנתבעת עמדה הזכות להאריך את תוקפו של החוזה בשנתיים נוספות (עם אופציה להארכה נוספת בת שנה), "בכפוף ל... מתן הודעה מוקדמת בכתב של 90 יום מראש למשכיר, בדבר מימוש תקופת השכירות הנוספת (האופציה)." לפיכך, על פי ההסכם, המועד האחרון למימוש האופציה הוא 2.10.22. על פי ההסכם, דמי השכירות לתקופת האופציה הם כ- 37 ₪ למ"ר בתוספת מע"מ.
2. התובעת רכשה את המבנה תוך כדי תקופת השכירות, ונכנסה בנעלי המשכירה המקורית.
3. אין חולק שהנתבעת לא שלחה במועד הודעה על מימוש האופציה, ועל הארכת תקופת השכירות בשנתיים נוספות, לא בכתב ולא בעל פה.
4. בנוסף, אין חולק שעם כניסת הנתבעת למושכר היא השקיעה ממון רב על מנת להכשירו לצרכיה כמפעל לייצור מוצרי קקאו, ואין חולק שהתובעת הייתה מודעת להשקעות אלו של הנתבעת.
5. ביום 22.9.22, כשבוע לפני המועד האחרון למימוש האופציה להארכת השכירות, שלח מנהל התובעת לנתבעת הודעת דוא"ל, אליה צורפה החשבונית עבור דמי השכירות לחודש אוקטובר, ובה נכתב "הי, מה נשמע? שנה טובה ומבורכת". בהודעה זו לא הזכיר מנהל התובעת לנתבעת את המועד האחרון למימוש האופציה.
6. ביום 26.10.22, כמעט חודש לאחר המועד האחרון למימוש האופציה, פנה מנהל התובעת למנהלי הנתבעת, ושאל אותם אם הם מבקשים לחתום על הסכם שכירות חדש, אשר דמי השכירות בו גבוהים בעשרות אחוזים לעומת דמי השכירות המקוריים (כ- 48 ₪ למ"ר, בתוספת מע"מ). הודעה זו נפלה על מנהלי הנתבעת כרעם ביום בהיר, והם מיהרו לשלוח לתובעת הודעה על מימוש האופציה. אין חולק כי הודעה זו נשלחה באיחור של כ- 26 ימים.
השתלשלות טענות הצדדים
7. בכתב התביעה טענה התובעת כי על פי הסכם השכירות המועד האחרון למימוש האופציה היה ביום 2.10.22, וכי מועד זה חלף מבלי שמומשה האופציה, ועל כן חוזה השכירות תם, ועל הנתבעת לפנות את המושכר.
8. הנתבעת הגישה כתב הגנה, במסגרתו טענה ש"התובעת ידעה על כוונתה של הנתבעת למימוש האופציה, מהקשר הרצוף שהתקיים בין הצדדים ומההשקעות שבוצעו בנכס". בנוסף, טענה הנתבעת שאת ההסכם יש לפרש על פי אומד דעתם של הצדדים, ועל פי אומד דעתם, רק במקרה של הפסקת תקופת השכירות יש להודיע 90 ימים לפני תום תקופת השכירות, בעוד שבמקרה של מימוש האופציה, אין נפקות לאיחור של 26 ימים, וכי איחור כאמור במימוש האופציה אינו הפרה יסודית ומשמעותית של חובת ההודעה המוקדמת, "ויש לראות בהודעת הנתבעת כמספקת לצורך מימוש האופציה ובפרט כאשר התובעת ידעה על רצון הנתבעת לממש את תקופת האופציה." (ס' 6 לכתב ההגנה).
9. כתב ההגנה אינו מפרט את הטענה העובדתית לפיה "התובעת ידעה על כוונתה של הנתבעת לממש את האופציה שניתנה לה", ולא ברור ממנו מניין יכולה הייתה התובעת לדעת על כוונה זו. בדומה, הנתבעת לא פירטה בכתב ההגנה מה בהתנהגות מנהל התובעת עשוי ללמד על כך שידע על כוונתה לממש את האופציה, ולא טענה שמנהל התובעת אמר מפורשות למנהלי הנתבעת שהם צפויים להישאר בנכס שנים ארוכות. יתר על כן, בס' 11 לכתב ההגנה פירטה הנתבעת ש"במשך תקופת השכירות השקיעה הנתבעת סכומי כסף גדולים לשיפוץ והתאמת הנכס לצרכיה", אולם לא נטען בסעיף זה שהשקעות הנתבעת נעשו ממש בסמוך לפני תום התקופה למימוש האופציה, וכי מנהל התובעת ידע על כך.
10. משהוגש כתב ההגנה, נקבע דיון ליום 22.2.23. בפתח הדיון הסב ב"כ התובעת את תשומת לב הנתבעת לכך שלכתב ההגנה לא צורף תצהיר, ומשכך היא מנועה מלהעלות טענות עובדתיות. במסגרת הדיון הבהירה הנתבעת שהיא אינה טוענת שלפני יום 26.10.22 נמסרה לתובעת הודעה על מימוש האופציה, לא בכתב ולא בעל פה, וטענה שמנהל התובעת ידע שהנתבעת עשתה שיפוץ במושכר בסכום של עשרות אלפי שקלים סמוך לפני מועד מימוש האופציה, ועל כן ידע שהיא מתכוונת להישאר במושכר (עמ' 2 ש' 35 – עמ' 3 ש' 13).
11. במסגרת דיון זה נעשה ניסיון להגיע להסכמות בדבר תנאי הסכם שכירות חדש שייחתם, ולצורך כך ניתנה לצדדים ארכה להודיע על הסכמה, ונקבע דיון נוסף ליום 28.2.23.
12. ביום 27.2.23 הגישה התובעת רשימת אסמכתאות, הנוגעות לאיחור במימוש אופציה ולחובת תום הלב בעמידה על זכות חוזית. על פי האסמכתאות אליהן הפנתה התובעת, תנייה בדבר מימוש אופציה יש לפרש בדווקנות, ועל כן לטענתה, הנתבעת לא מימשה את האופציה שהוקנתה לה בהסכם השכירות. לטענת התובעת, משחלף המועד המוסכם למימוש האופציה, יש לראות כל הודעה על מימושה כהצעה לכריתת הסכם חדש, ועל כן היא זכאית לסרב לה. התובעת הוסיפה והפנתה לפסיקה, לפיה כיוון שלא נקטה בהטעיה או תחבולה, היא רשאית לעמוד על זכותה החוזית בדבר המועד למימוש האופציה.
13. בבוקר הדיון הנוסף הוגשה בקשה להוספת תצהירים, ובמסגרתם פורטו לראשונה הטענות העובדתיות עליהן נסמכת הנתבעת. במסגרת תצהיריה, הנתבעת לא חלקה על כך שלא עמדה בתנאי ההסכם באשר לאופן מימוש האופציה, אלא טענה שמימוש האופציה על ידה נעשה בהתנהגות. מנהלי הנתבעת הצהירו שבמהלך חודש ספטמבר 2022 היא השקיעה במושכר סכום משמעותי לצורך התקנת תעלות מיזוג אוויר, וצירפו חשבונית על סך 13,400 ₪. על פי התצהיר, כמה שבועות לפני המועד לשליחת הודעת מימוש האופציה עשה מנהל התובעת סיור במושכר וראה שהותקנו בו תעלות למיזוג אוויר.
14. הנתבעת הוסיפה וטענה שהתובעת פעלה בחוסר תום לב, בכך שגרמה לה לחשוב שאין צורך במשלוח הודעה על מימוש האופציה, כש"בסמוך למועד בו היה צריך להודיע על המשך תקופת האופציה" מנכ"ל התובעת אמר למנהל הנתבעת ש"הם ימשיכו לעבוד יחד עוד שנים ארוכות", וכי מילים כגון אלה יחד עם המידע שהיה בידיו ייתרו את הצורך בשליחת ההודעה (ס' 14 לתצהיר).
15. במענה, טענה התובעת שטענות עובדתיות אלו מהוות הרחבת חזית. לגופו של עניין, הכחישה התובעת את הטענות העובדתיות האמורות. מנהל התובעת טען שלא ידע על השקעת הנתבעת במושכר לפני תום תקופת מימוש האופציה, וטען כי המשפט המיוחס לו נאמר על ידו לאחר יום 26.10.22, במסגרת המשא ומתן על ההסכם החדש, וביחס אליו, דהיינו כי אם הנתבעת תחתום על הסכם שכירות חדש, היא תוכל להישאר בנכס עוד שנים ארוכות.
דיון והכרעה
16. מבלי להיכנס לשאלה אם יש בטענות העובדתיות משום הרחבת חזית, ואם יש מקום להתיר הגשת התצהיר לאחר שבדיון מיום 22.2.23 השמיעה התובעת בפירוט את טענותיה, ואף הגישה את רשימת האסמכתאות שהיא מבקשת להסתמך עליהן, אין לי ספק שיש משקל לעובדה שהטענות שהובאו בתצהירים הם גרסה כבושה, שהובאה אך בתגובה לטענות התובעת בדיון ולאסמכתאות אליהן הפנתה.
17. במה דברים אמורים? מצהירי הנתבעת צירפו לתצהיריהם חשבונית ממנה ניתן ללמוד על רכישת והתקנת תעלות מיזוג אוויר בסכום של 13,455 ₪ ביום 4.9.22. נוכח קיומה של החשבונית, ולמרות שכתוב עליה ששם העבודה היא "בית שמש" בעוד המושכר נמצא בהר חוצבים, אני סבורה שהנתבעת הוכיחה השקעה זו. יחד עם זאת, לא שוכנעתי שמנהל התובעת היה מודע להשקעה. מנהל התובעת הכחיש עובדה זו, ואני מאמינה לו. יש להניח שאילו כטענת הנתבעת היא אכן הזמינה את מנהל התובעת לראות את ההשקעה בתעלות מיזוג, והוא ראה אותה, הדבר היה נטען מפורשות בכתב ההגנה.
18. בדומה, אני מאמינה למנהל התובעת שהאמירה שלו בדבר המשך מערכת היחסים הטובה עם הנתבעת נאמרה בהקשר של חתימת הסכם חדש. ראשית, אילו ביקש העד לשקר, הוא יכול היה להכחיש האמירה כליל. דווקא ההודאה שלו שכך אמר מחזקת את אמינותו. שנית, גם תיאור הנסיבות בהן נאמרה אמירה זו עולה בקנה אחד עם התנהלות מנהלי הנתבעת באולם, ולא הוכחש על ידם (אף שהם העידו אחריו). יתר על כן, ברוב הגינותו, העיד מר אברמוביץ, מנהל הנתבעת, כי מנהל התובעת לא עשה מעשה שגרם לו להבין שאין צורך במשלוח הודעת מימוש, אלא שזו הייתה הרגשה סוביקטיבית שלו (עמ' 14 ש' 13).
19. אשר על כן, אני סבורה כי מנהל התובעת לא עשה מעשה פוזיטיבי על מנת להטעות את הנתבעת לחשוב שהוא יודע על מימוש האופציה, או שאין בה צורך.
20. במהלך סיכומיה, חזרה הנתבעת על הטענה שאת החוזה יש לפרש על פי אומד דעת הצדדים, אף כי לא הציעה פרשנות אחרת מאשר לשונו המפורשת, לפיה הנתבעת רשאית לממש את האופציה במשלוח הודעה 90 ימים לפני תום תקופת החוזה. ואכן, קשה לפרש ההסכם באופן אחר. טענתה היחידה של הנתבעת היא שהתובעת הכשילה את הנתבעת בכך שלא מנעה ממנה לשכוח לממש את האופציה במועד.
21. לפיכך, השאלה היחידה היא האם חובת תום הלב מטילה על התובעת חובה אקטיבית לשאול את הנתבעת אם היא מבקשת לממש את האופציה בטרם זו תפקע, או להציע לה בדיעבד לממש את האופציה לאחר שפקעה.
22. התובעת הפנתה לפסק הדין בעניין ע"א 158/80 מנחם שלום נ' מנחם מוטה, לו(4) 793 (1982). במקרה שם, ביקש מוכר דירה לבטל הסכם למכירתה, כיוון שקיבל הצעה הגבוהה מהמחיר המוסכם ב- 400,000 ל"י. המוכר הציע לקונים תשלום בסך 100,00 ל"י במקרה שיסכימו לביטול, אולם הם סירבו. הקונים עשו כל מאמץ לעמוד בלוח התשלומים, אולם אחרו בששה ימים בתשלום סכום של 500,000 ל"י. בשל איחור זה הודיע המוכר על ביטול העסקה. בית המשפט העליון דן בפרשנות החוזה, וקבע שאיחור של 6 ימים מהווה הפרה יסודית. לאחר מכן, דן בית המשפט בטענת הקונים לפיה המוכר לא נהג בדרך מקובלת ובתום לב בעומדו על זכותו החוזית לבטל את ההסכם, ודחה את הטענה:
"יכולות להיות נסיבות, בהן נוח לצד הנפגע שהמפר לא קיים התחייבותו, כי הנפגע היה רוצה להשתחרר מן ההתחייבויות לפי החוזה בשל טעמים שעמו. אולם, אבן הבוחן בכגון דא היא, אם עשה מעשה כלשהו או נהג בדרך שיש בה משום העדר תום-לב, יהיה זה על-ידי תחבולה, הכשלה או פעולות כיוצא באלה. עמידה על זכות מפורשת המוסכמת בין הצדדים, ומה גם כאשר מדובר על זכות שאיננה חבויה בין השיטין או על פרשנות מלאכותית של מלה זו או אחרת בחוזה, אינה כשלעצמה בגדר פעולה נעדרת תום-לב. הדרישה לקיום התחייבות מפורשת, עליה הסכימו הצדדים... אינה יכולה להיחשב כשלעצמה להעדר תום-לב רק בשל כך שהדרישה לקיום ההתחייבות גורמת נזק לצד המפר או מביאה תועלת לנפגע... המערער לא עשה דבר וחצי-דבר כדי להביא את המשיבים לידי אי ¬תשלום במועד. הוא גם לא התחמק מקבלת התשלום, והיה נכון לקיים התחייבותו, לו גם הצד השני היה עומד בהתחייבויותיו ומקיים את המוטל עליו. כפי שעולה מן הדברים הללו הייתי מגיע למסקנה שונה, לו ניתן היה להצביע על כך שהמערער עשה תמרון כלשהו כדי להכביד על קיום ההתחייבות על-ידי המשיבים או להתחמק מקבלת התשלום... סיכומה של נקודה זו, אין שמץ ראיה לכך שהמערער לא נשא ונתן באמונה (ע"א 242/70 [4], בעמ' 702; ע"א 148/77 [5], בעמ' 631), או כי נתפס למלה זו או אחרת בחוזה כדי [4], להעלות פרשנות, אותה לא יכול היה הצד השני לחזות מראש. המסקנה, לפיה נוצרה זהות בין ההפרה על-ידי המשיבים לבין האינטרס הסמוי של המערער, היא תוצאה, אשר לא המערער גרם לה בצורה כלשהי, והיא אך ורק פועל יוצא מן הכישלון של המשיבים לקיים התחייבותם כלשונה. במשך כל תקופת הפיגור לא עשו פעולה כלשהי כדי להתקשר במישרין עם המערער, ויצאו, ככל הנראה, מתוך ההנחה, כי המערער לא יעמוד על הזכות שהוקנתה לו בסעיף 5באופן מפורש. להנחתם האמורה של המשיבים לא היה יסוד, והמערער רשאי היה לדרוש את קיום התשלום במועדו ולהסיק את המסקנה, הנובעת מאי-קיום ההתחייבות על-פי הזכות המוקנית לו על-פי סעיפים 6 ו- 7לחוק הנ"ל."
23. בדומה למקרה שם, אין ספק שגם במקרה שבפני התובעת צפויה להרוויח כתוצאה מאי מימוש האופציה על ידי הנתבעת, שכן במצב זה הוא תוכל להשכיר את המושכר בדמי שכירות גבוהים יותר, והנתבעת עשויה להפסיד במצב זה, בשל הצורך לשלם דמי שכירות גבוהים. אולם לא זו אבן הבוחן. השאלה היחידה העומדת בפני היא האם התובעת עשתה מעשה שיש בו כדי לסכל את כוחה של הנתבעת לממש את זכותה החוזית, למשל על ידי סירוב לקבל הודעה על מימוש האופציה, או על ידי פרשנות מאולצת לסעיף האופציה. הכשלה כאמור לא הוכחה.
24. חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 מחייב צד שנפגע מהפרה לתת לצד המפר הזדמנות לתקן את ההפרה רק כאשר מדובר בהפרה שאינה יסודית (ס' 7(ב) לחוק). הצד הנפגע אינו חייב במתן ארכה אם ההפרה היא הפרה יסודית, ואין חיוב מקביל במתן זכות למימוש אופציה.
25. הנתבעת מבקשת שאפרש את הסכם השכירות באופן שסותר באופן חזיתי את לשונו, ומכניסה לתוכו תניות, אשר ספק אם הצדדים היו מסכימים להם מראש, לפיהן על המשכיר מוטלת החובה להזכיר לשוכר לממש את האופציה במועד, או להאריך את משך הזמן העומד לרשותו לצורך מימוש האופציה הנתונה לו. הנימוק היחידי לכך הוא שעקב העובדה שהיא שכחה לפעול על פי ההסכם נגרם לה הפסד. אלא שלא די בכך.
26. משמעות קבלת עמדת הנתבעת, מטילה על התובעת חובה אקטיבית להזכיר לה לממש את זכותה או אולי לוותר על המועדים שנקבעו בהסכם למימוש האופציה, אך בשל העובדה שההגיון הכלכלי אומר שאי מימוש האופציה עלול להסב לנתבעת הפסדים. אולם זו דרישה מרחיקת לכת, לפיה על התובעת לוותר על זכותה לקבל כספים, אך משום שהדבר יחייב את הנתבעת לשלם אותם. למעשה, הנתבעת מבקשת שאחייב את התובעת להעמיד את טובתה של הנתבעת לפני טובתה שלה, וזאת מכח חובת תום הלב.
27. נחזור למושכלות יסוד בנוגע להיקף החובה לנהוג בתום לב:
משמעותה של החובה לקיים חוזה בתום-לב ובדרך מקובלת הא, כי הצדדים ליחס החוזי חייבים לנהוג זה כלפי זה ביושר, בהגינות ועל-פי המקובל על בעלי חוזה הוגנים. אמת הדבר, אין הצדדים לחוזים מלאכים זה לזה, אך שוב אל להם להיות זאבים זה לזה ("נבל ברשות החוזה" כלשונו של השופט אלון בע"א 148/77[1], בעמ' 638). בג"ץ 59/80 שירותי תחבורה ציבוריים באר-שבע בע"מ נ' בית הדין הארצי לעבודה בירושלים, לה(1) 828 (1980)
הדרישה שמציבה הנתבעת לתובעת לוותר על חלק מדמי שכירות שהיא יכולה לקבל, כיוון שהיא הצד החלש, היא קריאה לבית המשפט לכוף על התובעת לנהוג כ"מלאך", כלשונו של בית המשפט שם, דהיינו לחייבה להעניק צדקה לפנים משורת הדין, וזאת מכח הדין. איני סבורה שבית המשפט מוסמך לעשות כך בין שני צדדים לחוזה.
28. בהמשך פסק הדין שם קובע בית המשפט כי:
"הביטוי "תום-לב" מופיע בחקיקה הישראלית בהקשרים שונים. לדעתי, אין ליתן לו משמעות אחת ויחידה בכל ההקשרים הללו. הפירוש, ניתן לביטוי "תום-לב", תלוי בהקשר בו מופיע ביטוי זה. כאשר הביטוי "תום-לב" מופיע בהקשר של רכישת זכות עדיפה - כגון רכישת זכות עדיפה על-פי תקנת השוק במכר ובמשכון או על-פי אחיזה כשורה בשטרות - מצב נפשו של הטוען לזכות עדיפה זו הוא המכריע, ועל-כן אמונתו שלו בדבר מצב הדברים קובעת. הדין שונה, לדעתי, כאשר "תום הלב" אינו מופיע בהקשר של העדפת זכותו של האחד על-פני האחר, אלא בהקשר של התנהגות ראויה לביצועה של זכות קיימת. כאן הדרישה היא להתנהגות, שתיעשה ביושר, בהגינות ובאמון ביחסים שבין בעלי החוזה בינם לבין עצמם. זו חובה מקבילה המוטלת על שני בעלי החוזה... אין זה מתקבל על הדעת ואין זה צודק, כי רמת ההתנהגות הנדרשת תהא שונה לכל בעל חוזה, והיא תהא פונקציה של אמונתו הסוביקטיבית שלו בדבר הישר וההוגן." (שם)
29. במקרה דנן, כפי שבצדק טענו עדי הנתבעת, האופציה מקנה לנתבעת זכות עדיפה, שכן הברירה בידה, תרצה – תאריך החוזה, לא תרצה – הוא יופסק. על כן מוטלת עליה (ולא על התובעת) חובת תום לב מוגברת. על כן לא ניתן לקבל טענתה, כי אף שלא מימשה את האופציה במועדה, על התובעת לאפשר לה להמשיך ולשכור הנכס בדמי השכירות של ההסכם המקורי, אף שאילו ביקשה לסיים השכירות בתקופה זו, התובעת לא יכולה הייתה לאכוף עליה להמשיכה.
30. מכל מקום, תום הלב אינו אמת המידה היחידה להתנהגות הצדדים, ועימו גם קיימת החובה לנהוג ב"דרך מקובלת". הדרך המקובלת בכל הנוגע למימוש אופציות שנקבעו בחוזה, נקבעה בפסיקה והיא "כי מי שעומדת לזכותו אופציה בחוזה "צריך למלא בדייקנות ובקפדנות אחר הדרישות ההסכמיות למימושה" [רע"א 2077/92 שלדון ג. אדלסון נ' ראובן רייף ואח' פ"ד מז (3) 485, 502-503]; "הפעלתה של אופציה ושכלולה לדרגת חוזה המחייב הן את המציע והן את הניצע, חייבת להיעשות על-ידי מילוי קפדני של תנאי האופציה ושל הדרך שנקבעה להפעלתה" [ע"א 163/84 מ"י נ' חברת העובדים העברית הכללית בא"י בע"מ, פ"ד לח (4) 1, 7; ע"א 798/88 מימון נ' שטיינברג, פ"ד מה (3) 529, 535]." (ר' פסק דינו של כב' השופט סולברג, בתוארו אז, בת"א (שלום ירושלים) 3715/02 תיאודור אורין עו"ד נ' אייל ראובינוף עו"ד [פורסם בנבו] (26.10.04)).
31. לא מצאתי שמקובל לחייב משכירים לשלוח תזכורות לשוכרים בדבר המועד למימוש האופציה, או למחול על המועד הקבוע בחוזה לזכות זו.
32. סוף דבר, אני סבורה שהנתבעת לא מימשה במועד את האופציה להארכת הסכם השכירות, וכי התובעת רשאית לתבוע את פינויה.
33. בשים לב לעובדה שגם לשיטת התובעת, הנתבעת לא הפרה את ההסכם במהלך תקופת השכירות, ולתקופה הנדרשת לצורך העברת המפעל, כפי שציין מנהל התובעת בשיחה שהוקלטה, אני מורה שהנתבעת תפנה את המושכר עד ליום 30.6.23.
34. בנוסף, תישא הנתבעת בהוצאות התובעת ובשכ"ט בא כוחה בסך 15,000 ₪.