בית משפט השלום בירושלים
ת"א 19550-08-17 כלכלית ירושלים בע"מ נ' יוסף עזרא
בפני כבוד השופטת הבכירה מרים קסלסי
תובעת
ונתבעת שכנגד
כלכלית ירושלים בע"מ
נגד
נתבע
ותובע שכנגד יוסף עזרא
פסק דין
מבוא
1. התובעת הינה בעלת זכויות קנייניות בחלקו הארי של מתחם המכונה "מרכז ספיר" והמצוי באזור התעשיה גבעת שאול בירושלים. המתחם משתרע על שטח של 31,857 מ"ר (חלקה 159 גוש 30264) והיה מורכב במקור מ-254 אולמות המיועדים לתעשיה, שלושה מהם רכש הנתבע ב-1991. קודם לרכישה, החל משנת 1982, החזיק באולמות אלו כשוכר.
2. התובעת משמשת גם כחברת ניהול ומתחזקת את השטחים המשותפים שבמתחם. התביעה שבפניי עוסקת בזכותה של התובעת לדמי ניהול, ומנגד, טענות הנתבע להפרת חוזה המכר ופיצויים.
3. סופן של שתי התביעות להידחות, כמפורט להלן.
השתלשלות האירועים
4. התיאור להלן יסתמך בעיקר על מסמכים שצורפו, כיוון שבעלי התפקידים התחלפו, ומלבד הנתבע (אדם כבן 90) איש לא העיד מידיעה אישית.
5. ביום 15.4.1982 שכר הנתבע מהתובעת אולמות שמוספרו 40-42 במרכז ספיר בשטח של כ-405 מ"ר ברוטו. החל משנת 1984 הפסיק הנתבע לשלם דמי תחזוקה (בשיעור 10%) ולאחר מכן גם את דמי השכירות. בעקבות כך הוגשה נגדו תביעה כספית ותביעה לפינוי, אשר התקבלו (ת.א.5429/87, נספח 1 למוצגי התובעת). לכל אורך הדרך טען הנתבע לזכותו לרכוש את המושכר כפי שהתחייבו בפניו, טרם העתקת המפעל למבנה של התובעת, וכן לקיום ההתחייבות לפיה דמי השכירות ששילם יהוו חלק ממחיר הנכס. בצר לו עירב הנתבע את שר המסחר והתעשיה מר אריאל שרון וזה הורה למנכ"ל החברה הכלכלית, שהיתה אז חברה ממשלתית, לנהל הליך בוררות. (מכתב ב"כ הנתבע לשר המוקיר לו תודה, מיום 14.8.88 נספח א' למוצגי הנתבע. התנגדות לקבילות המסמך דינה להידחות, הן בשל כך שניתן לראות בו "תעודה נושנה" בהתאם לסעיף 43 לפקודת הראיות , הן משום שדיני הראיות מסיטים הכובד לכיוון משקל ולא היעדר קבילות, והן משום שהשיהוי בן עשרות שנים בהגשת התביעה משמיט הקרקע תחת הטענה מדוע לא הובא עורך המסמך או מקבלו, אשר הלכו כבר לעולמם).
הליך בוררות
6. הנתבע (להלן: מר עזרא) הגיש תביעה שנדונה בפני הבורר עו"ד מיכאל שניידר, ובה דרש לחייב את החב' הכלכלית למכור לו הנכס. הבורר עו"ד מיכאל שניידר הינו אחד השותפים במשרד קרמר-שפירא-שניידר, אשר הוסמך ע"י החברה הכלכלית לרשום את מבנה התעשיה כבית משותף ואת זכויות הרוכשים בלשכת רישום המקרקעין, בתקופת הביניים שימש כחברה משכנת.
7. ב-29.3.1991 ניתן פסק בורר, שאיש לא איתר אותו, ברם על בסיסו יצא מכתב פנימי בתוך החברה הכלכלית וממנו ניתן ללמוד כי הבורר חייב את החברה הכלכלית למכור לעזרא את הנכס בסכום שקבע, וכן לחתום על הסכם רכישה וניהול בנוסח המקובל. עזרא חתם על הסכם רכישה וניהול, ברם לטענת גורמים בחברה הכלכלית, הוא לא השלים את כל התשלומים שחויב בהם, ובנוסף הוא "אינו מוכן לשלם דמי אחזקה ולתת הוראת קבע לשם כך – למרות שדמי האחזקה מהווים חלק בלתי נפרד מהנושא המקובל של הסכם הניהול. לדעת עורכי הדין של החברה, יוסף עזרא לא מילא את חלקו בפסק הבוררות כפי שקבע הבורר". (נספח 3 למוצגי התובעת מיום 11.6.91 שנשלח ליו"ר החברה הכלכלית מר אליעזר פישמן, אשר רכש את יתרת מניות הממשלה בחברה זו כשנתיים קודם לכן).
8. הנתבע לא שילם דמי אחזקה והחברה לא תבעה ממנו דבר, זאת אני מסיקה בהעדר מכתבי דרישה כלשהם.
9. בחלוף 10 שנים לערך, ב-11.10.21, בעקבות חילוקי דעות בין הנתבע לשכניו במבנה, בדבר שימוש ייחודי בחלק מסוים (שירותים או רמפה), ביקש בא כוחו של הנתבע לאתר את פסק הבורר ואת התרשים שצורף להסכם הרכישה. כבר אז הוברר כי מלבד האולם אין לעזרא זכות לשימוש ייחודי בכל שטח שמחוץ לאולם (מכתב ממשרד עוה"ד קרמר-שפירא-שניידר מיום 10.12.01, חלק מנספח 10).
10. חלפו עוד מספר שנים, הנתבע בשלו, לא משלם דמי אחזקה, ומנגד החב' הכלכלית אינה פועלת לגביית חובה. בשלב מסוים הנתבע ידע שהחב' הכלכלית טוענת לחוב שלו כלפיה, וכי סילוק החוב הוא תנאי לרישום זכויותיו בלשכת רישום מקרקעין, שמתקרב ובא. אגב, ההתנאה לרישום זכויות קנייניות בתשלום דמי אחזקה אינה נסמכת על חוזה או דין כלשהו. גם ב"כ התובעת הבהירה כבר בדיון הראשון בפניי כי אין מניעה לרשום הזכויות על שם הנתבע בכפוף להמצאת המסמכים שחסרים. "הטענה לדמי ניהול עלתה אחר כך, ואינה קשורה בשום צורך לצורך רישום זכויות בטאבו" (פרו' עמ' 1 ש' 21), הצהרה שאינה עולה בקנה אחד עם התנהלות התובעת, כפי שיפורט להלן.
11. בספטמבר 2005 הנתבע מסמיך את עו"ד בורלא שיברר אודות החוב, ומקבל תשובה לפיה הוא חייב בגין התמורה 20,000 דולר בתוספת מע"מ וכן דמי אחזקה ממועד הרכישה המגיעים לסך של 842,860 ₪, בנוסף לדמי רישום ושכר טרחת עו"ד (נספח 11 מיום 4.9.05). בתגובה לדרישות אלו מבקש עזרא פגישה דחופה עם מר אליעזר פישמן (נספח ט' למוצגיו). לטענת הנתבע התקיימה שיחת טלפון בה הבטיח לו מר פישמן שהכל יוסדר. אין תיעוד בכתב לכל הסדר או מחיקת חובות שהיא, מנגד, לא הוצא מעולם מכתב התראה ולא ננקטו הליכים משפטיים לגביית החוב, אלא בסמוך להגשת התביעה שלפניי.
המתחם נרשם כבית משותף בלשכת רישום מקרקעין
12. ממסמכים שצירף שמאי התובעת לחוות דעתו, עולה כי למעשה כבר ב-1993 נרשם המתחם כבית משותף, אך עם השנים בוצעו בו שינויים והתאמות רישומיות שונות, לרבות תיקוני צו בית משותף ושינויים במספר חלקות המשנה. מכל מקום, ביום 8.5.06 מודיע משרד עוה"ד קרמר-שפירא-שניידר כי מתחם ספיר נרשם כבית משותף וניתן לבצע רישום הזכויות על שם הנתבע, בכפוף למילוי התנאים הבאים: חתימה על שטרי מכר, אישור עיריה ואישור החברה הכלכלית בדבר העדר חובות בגין הנכס. (נספח 12).
13. עוד באותו היום ולבקשת מר עזרא נרשם מכתב נוסף ובו זיהוי הנכס בספרי לשכת רישום המקרקעין. אושר כי בספרי החברה הזכויות רשומות ע"ש יוסף עזרא ולא רשומים עיקולים ו/או שעבודים ו/או זכויות צד ג'. על סמך אישור זה יכול היה הנתבע למכור זכויותיו לצד שלישי, מבלי שהמוכרת היתה יכולה למנוע העברת הזכויות ונדמה שגם הנתבע הסתפק בכך ואולי הבין כי דרישות החוב נגדו בוטלו וכי זכויותיו נרשמו (ראו סעיפים 35-36 לתצהירו שם טוען בטעות כי זכויותיו נרשמו). הבנה כזו, אם היתה, יכולה היתה להחזיק מעמד שנתיים בלבד, כיוון שמשרד עורכי הדין המשיך לתזכר את הנתבע בשנת 2008 ובשנת 2014 כי טרם המציא האישורים הנדרשים לצורך רישום זכויותיו, ברם הוא התעלם מהן.
התביעות שבפניי
14. ביום 9.8.17 הוגשה תביעת החברה הכלכלית בסדר דין מקוצר. הנתבע ביקש רשות להתגונן וזו ניתנה לו, לאחר שהתובעת לא התנגדה. נוכח טענת ההתיישנות שטען הנתבע, הודיעה התובעת כי היא מפחיתה את סכום התביעה מ-420,369 ₪ ל-298,591 ש"ח. הסכום משקף את דמי הניהול בגין שבע השנים עובר למועד הגשת התביעה, דהיינו, מחודש ספטמבר 2010 ועד אוגוסט 2017 (166,861 ₪ קרן), בצרוף הפרשי הצמדה וריבית חריגה הנהוגה בבנק לאומי בשיעור של 11.2% לשנה. לאחר שניתנה הרשות להתגונן, הוגשה תביעה שכנגד של הנתבע על סך 774,784 ₪.
מהלך הדיון
15. משהבהירה התובעת שאין להתנות בירור התביעה ותשלום דמי ניהול ברישום זכויות הנתבע במקרקעין שרכש ממנה, ביהמ"ש עודד את הצדדים להשלים הרישום טרם בירור התביעות, ברם הדבר לא צלח. הנתבע נתקף חשדנות, פיטר עורך דינו, סיפק רק חלק מהמסמכים הדרושים, אח"כ ביקש שעורך דין אחר מטעמו יבצע הרישום ולא משרד התובעת. כשעורך דינו החדש ביקש דחיית אחד הדיונים בשל אישפוזו בבית החולים, התנגד לכך לקוחו - הנתבע וביקש לקיים הדיון בנוכחותו ונוכחות בנו בלבד (דיון מיום 11.4.22). באותו דיון שהיה מאוחר לסיום שמיעת הראיות, ביקש הנתבע פעם נוספת להעיד עדים. בקשתו נדחתה ונומקה על ידי, למעט עד אחד, הוא מר אליעזר פישמן, בשל הטענה כי זה האחרון פטר אותו מתשלום דמי ניהול. בשל חלוף השנים ומצבו הבריאותי של העד לא ניתן היה להעידו, וב"כ הנתבע הודיע כי הוא הוא מוותר על עדותו, מה שעורר עליו את כעסו של מרשו ולפיטוריו. יצוין כי גם את עורך דינו הראשון פיטר התובע וטען כי התובעת "קנתה" אותו (פרו' עמ' 22 ש' 15). בהגיע המועד להגשת סיכומי הנתבע, החליט הנתבע להביע את חוסר שביעות רצונו מביהמ"ש וביקש פסילתו, בקשה שנדחתה ביום 31.10.22 . הנתבע ביקש להשמיע סיכומיו בע"פ וסורב, לבסוף הוגשו סיכומיו כשהם חתומים על ידו.
העדויות
16. מלבד המסמכים שאיתרו שני הצדדים וצרפו לתיקי מוצגיהם, העידו העדים הבאים: סמנכ"ל תחזוקה של התובעת מר שלמה אברהם ומנהלת הנכסים הגב' מאירה חיימי, וכן העיד השמאי עודד לוי, שמסר חוות דעתו בענין ההפרש בין השטח הנקוב בחוזה הרכישה לזה המופיע בלשכת רישום המקרקעין. מטעם הנתבע העיד הנתבע לבדו.
17. הגב' מאירה חיימי מנהלת נכסי החברה באיזור ירושלים משמשת בתפקיד זה כ-29 שנים. היא אינה מתעסקת בכל נושא גביית כספי דמי הניהול וגם לא מעורבת בהחלטה האם ומתי לתבוע בעל נכס או שוכר שאינו משלם, כי אם המחלקה המשפטית. היא העידה שתמיד ניקו ותחזקו (פרו' עמ' 16 ש' 31) וכי "לאף אחד לא ויתרו או נתנו פטור מתשלום דמי ניהול." (עמ' 20 ש' 11).
18. בתחילה היה צריך להעיד מטעם התובעת מנהל התחזוקה במרכז ספיר, מר אלכס שופמן, אלא שהלה פוטר, במקומו הובא תצהירו של מר שלמה אברהם, אשר הצהיר כי המתחם "מתוחזק בצורה ראויה ביותר. במסגרת השירותים הניתנים על ידי החברה, היא מספקת שירותי ניהול ותשלומים לרשויות, לרבות נוכחות של סייר ביטחון ומפקח ניקיון במתחם, תחזוקת תאונה וגינון, תחזוקת מעליות, פינוי זבל וקרטונים, תיקוני אינסטלציה, טיפול בנזילות, תשלום אגרות וחשבונות מים וחשמל וכיו"ב. בנוסף לכך בסוף שנת 2018 לערך – תחילת 2019 בוצע שיפור בתחזוקת וניהול המתחם, הותקנה מערכת ספרינקלרים וכיבוי אש, התווספו אחראי ביטחון ומפקח ניקיון, הוחלפה חברת הניקיון, התבצע שיפוץ לשירותים הציבוריים במתחם, שופרה הכניסה למתחם, הגינון, התאורה וכיו"ב" (סעיפים 8 -9 לתצהירו). לתצהיר צורפו תמונות שהדגימו השיפוץ וכן צורפו עמודים ראשונים של חוזה עם חב' שירותי תחזוקה – מיום 25.12.17 , עם חב' ניקיון ביום 1.11.2018 , עם חב' אבטחה ביום 1.1.18 ועם חב' גינון ביום 26.2.19 .
19. הנתבע אישר בעדותו כי לא שילם דמי ניהול מעולם, לבד תרומה בסך 20,000 ₪ לקרן שהוקמה לסיוע למר פישמן כשעסקיו קרסו בשל השקעות בלירה הטורקית, ונצבעה כתשלום דמי ניהול. כשקיבל את המכתב מיום 4.9.05 בו נדרש לשלם 840,000 ₪ "באותו יום העברתי למר פישמן ורשמתי עלגבי המכתב שאני מבקש שיקדיש לי פגישה קצרה ודחופה. פישמן התקשר אלי אמר מה זה צריך להיות, ואמרתי לו שיקרא את המכתב. הוא אמר לי תראה את זה סגור ומסודר, מחר זה מסודר והאמת שכך זה קרה. .."כל מכתב כזה שבא אלי העברתי למר פישמן שסידר את זה מיד והשתיק אותם" (פרו' עמ' 28 ש' 22-33). הוא טען כי גם עורך דינו דאז יורם בורלא רשם לעו"ד רות לוי ממשרד קרמר-שפירא-שניידר שהענין סודר והאם היא מאשרת זאת, לטענתו היא אישרה, הוא חתם על שטרי המכר והיא "העבירה להם את זה, וויתרה על החוב" (שם ש' 27). אולם ב-8.5.06 חוזרת עורכת הדין על הדרישה להציג אישור החברה הכלכלית בדבר העדר חובות בגין הנכס (נספח 12 למוצגי התובעת), ואישור כזה בכתב אינו בנמצא. על כך השיב: "תשאל את רות לוי איך היתה מעבירה לי" (עמ' 29 ש' 1).
20. בכל הנוגע לתביעתו הנגדית טען הנתבע כי התובעת התחייבה למכור לו נכס בגודל של 405 מ"ר ובפועל מרישומי הטאבו אותם בדק לראשונה רק לאחר הגשת התביעה נגדו, מדובר בנכס בגודל של 346.7 מ"ר ולכן מגיע לו השבה של החלק היחסי החסר, מדמי התמורה ששילם, ולפי חישובו מדובר ב-20,152 דולר בצרוף הפרשי הצמדה וריבית סה"כ 338,288 ₪. עוד דרש (בטעות) פיצוי ללא הוכחת נזק, וכן טען מבלי לכמת הסכום להפסדי רווחים בגין חוסר יכולת להשכיר את האולמות. בנוסף טען לפיצוי בסך של 50,000 ₪ בגין אי רישום זכויותיו בלשכת רישום מקרקעין.
השאלות השנויות במחלוקת
21. ניתן לרכז את השאלות השנויות במחלוקת לשתיים עיקריות:
א. האם זכאית התובעת לגבות דמי ניהול מהנתבע. התובעת סומכת ידיה על הסכם ניהול בכתב שנחתם על ידי הנתבע ב-9.5.91. הנתבע טוען שהיה זה הסכם שהתבקש לחתום למראית עין (פרו' עמ' 24 ש' 20). בנוסף נטען בכתבי טענותיו לויתור מכללא, ולאי מתן שירותי ניהול ואחזקה בפועל.
ב. האם התובעת כמוכרת הפרה חובותיה כלפי הנתבע, כאמור בכתב התביעה שכנגד.
הנתבע טוען בתביעתו הנגדית כי שטחו הרשום של הנכס קטן מזה שנמכר לו ולכן זכאי לפיצוי לפי החלקהיחסי. החב' הכלכלית משיבה כי הנתבע שהחזיק בנכס במעמד של שוכר כבר מ-1982 ידע היטב מה גודלו של הנכס ומה הוא רוכש, וכי ההפרש בין 405 מ"ר ברוטו (שהורכבו משלושה אולמות בני 135 מ"ר) לבין 346.7 מ"ר נטו הרשומים בלשכת רישום מקרקעין, הינו סביר, כפי שקבע שמאי מקרקעין בחוות דעת שצורפה מטעמה. הנתבע טען בפניי לזכות בשטחים נוספים מחוץ לאולם כמו חדרי שירותים ורמפה, אולם טענות אלו לא הופיעו בכתב תביעתו, והשטחים רשומים כרכוש משותף.
דיון והכרעה
ויתור בהתנהגות אל מול חיוב חוזי
22. לזכות התובעת עומד הסכם בכתב משנת 1991 עליו מתנוססת חתימתו של הנתבע. הטענה כי מדובר בהסכם למראית עין לא הוכחה על ידי הנתבע ולכן יש לדחותה. יחד עם זאת, אין בדחיית טענה זו כדי למנוע הדיון בשאלה האם החוזה שונה בהתנהגות, ואם כן, האם מנועה התובעת לחזור ולדרוש אכיפתו של חוזה הניהול המקורי.
23. בסוגיה זו אפנה למאמרם של פרופ' שחר ליפשיץ ואלעד פינקלשטיין, חוזה ויחסים – המקרה של שינוי חוזה בהתנהגות (פורסם בנבו). בתמצית אומר כי יכול ויוכח שהצדדים שינו בדרך התנהגותם את ההסכם ביניהם, ובחלוף תקופה מסוימת ביקש אחד הצדדים לחזור להוראות ההסכם המקורי. כדי להכריע בשאלה האם החוזה שונה בהתנהגות, יש לבחון בין היתר את מהות השינוי, מודעות הצדדים לסטייה מההסכמה המקורית, משך זמן ההתנהגות ועקיבותה, הסיבה לסטייה מהחוזה המקורי והסיבה לדרישת החזרה לחוזה הפורמאלי. בנוסף יש לבחון האם השינוי ניתן בתמורה של הצד השני או בהעדרה. ככל שמשך הזמן שבו ההתנהגות שונה מתנאי ההסכם המקוריים ארוך ועקבי, כך ניתן להסיק על שינוי חוזה בהתנהגות. אם לא ניתנה תמורה על ידי הצד השני בגין השינוי, הרי שאין מניעה לאפשר לחזור לתנאי החוזה המקוריים. ראו המקרה של פסק דין פזגז ודברי ביהמ"ש העליון:
"תרגומה המעשי של הדרישה, כי כוונת הצדדים לסטות מהחוזה תבוטא בבירור יהיה - בחוזים מסוג זה - קיומו של דפוס התנהגות מתמשך, לו שותפים שני הצדדים. רק דפוס כזה, במובחן מהתנהגויות אקראיות אשר אין בינן חוט מקשר, יכול לבסס את המסקנה, כי הצדדים התכוונו שלא לקיים את החוזה כפי שהוסכם מלכתחילה ביניהם". (ע"א 4956/90 פזגז חברה לשיווק בע"מ נ' גזית הדרום בע"מ [פורסם בנבו] (1992)).
24. באותו מקרה דובר על חוזה הפצה שבו נרשם כי על המפיץ להחזיק על חשבונו מחסן להחזקת מכלי גז. במשך שנים שבו בוצע החוזה לא נדרש המפיץ להחזיק מחסן, אלא לאחר שפזגז הפסיקה פעילותה באזור המדובר. המפיץ ביקש לאכוף על היצרן את ההסדר לפיו נהגו בפועל, אלא שדרישתו נדחתה. בית המשפט העליון קבע שהתנהגות הצדדים היוותה סטייה זמנית בלבד מן החוזה הפורמלי, וכי היצרן זכאי לדרוש שהצדדים יחזרו לנהוג על פי החוזה הפורמלי. לדעת פרופ' שחר ליפשיץ, "קביעה זו של בית המשפט התבססה במידה רבה על כך שהסטייה מן החוזה הייתה ללא תמורה מצד המפיץ, ומאחר שמדובר אך ורק בטובת הנאה שקיבל המפיץ, אין די בכך כדי ללמוד שכוונת הצדדים הייתה שהסדר זה ימשיך ויתקיים בכל תנאי".
מהכלל אל הפרט
25. יישום האמור לעיל, יחד עם עקרון תום הלב ודרישה לקיום חוזה בתום לב (ס' 39 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973) ויחד עם הראיות שהוצגו בפניי, אני מגיעה למסקנה כי אכן הוכח ויתור מכללא, או שינוי החוזה בהתנהגות הצדדים, בכל הנוגע לגביית דמי ניהול ותחזוקה, בין אם הסיבה לכך שבפועל לא ממש תוחזק המתחם, בין אם חלקו של הנתבע היה שולי ביותר ביחס לחלקה של התובעת במתחם ומר פישמן אכן הורה להניח לנתבע, ובין אם מסיבות פנימיות של שינויי בעלי מניות ושליטה.
26. יחד עם זאת, רשאית התובעת בכל עת לחזור ולעמוד על זכויותיה בהתאם לחוזה הניהול המקורי, אולם חזרה זו אינה יכולה לחול רטרואקטיבית, כי אם מהיום שבו דרשה את דמי הניהול ונקטה הליכים משפטיים, ואילך. הצדקה לקביעה כזו יכולה להימצא לא רק בעקרון תום הלב אלא גם בענין הנזק הראייתי. לו היה הנתבע יודע כי התובעת תדרוש מי ניהול ותחזוקה, היה אוסף ראיות להוכחת הפרת חוזה הניהול מצידה או לחוסר זכאותה בהתאם לדוחות כספיים וכיו"ב, מה שנמנע ממנו כשהדרישה מגיעה רטרואקטיבית. השוו הסוגיה שבפניי, לדרישת דמי שימוש ראויים מבר רשות, שרשותו מכללא הסתיימה בעצם הגשת התביעה נגדו. בד"כ דמי השימוש נקבעו לתקופה שמיום הגשת התביעה ולא רטרואקטיבית, נקבע שרישיון מכללא אינו מקנה זכות במקרקעין אלא יכול להוות מגן מפני תביעת דמי שימוש והסגת גבול בעבר, במיוחד כשישנה אי בהירות בנוגע לזכויות (ע"א 8661/10 נעמ' נ' טורקיה [פורסם בנבו] (19.02.2012), ע"א 8761/17 מדינת ישראל נ' מפעלי תחנות בע"מ [פורסם בנבו] (11.12.19), דברי כב' השופט אלרון, וההפניות שם; ת"א (ים) 19191-03-13 מנהל מקרקעי ישראל נ' אביבי [פורסם בנבו] וההפניות לפסיקה, במקרה האחרון 13 שנים של פלישה למקרקעין מבלי לדרוש דמי שימוש מנעו מהמנהל קבלת דמי שימוש לתקופה שקדמה להגשת התביעה, אלא מיום הגשת התביעה ואילך.
27. חוזה הניהול שנחתם בשנת 1991 לא בוטל מעולם, והוא אינו חוזה למראית עין כפי שטען הנתבע ולא הוכיח טענתו זו. התובעת זכאית לכל היותר לדמי ניהול ואחזקה החל מחודש ספטמבר 2017 ואילך, מועד זה הוא מאוחר להגשת התביעה, ולכן התביעה נדחית.
דחיית התביעה שכנגד
28. הנתבע לא הצליח להוכיח כי התובעת מכרה לו נכס קטן יותר מזה שהתחייבה לגביו. בהסכם המכר הוא הצהיר כי בדק את הממכר, "ובדק את תכניות הבניה ואת הסטיות ממנה, אם היו כאלה...ובידיו כל הנתונים העובדתיים והמשפטיים בקשר לחתימתו על חוזה זה ומצאם כולם מתאימים לדרישותיו והוא מוותר על כל טענה בקשר לכך ו/או בגין כל פגם או מום בממכר" ס' 4.2 להסכם המכר).
29. הוכח מעצם החזקת הנכס במעמד של שוכר במשך כתשע שנים, כי הנתבע ידע היטב מה הוא הנכס שרכש ולו סבר שיש הבדל בין השטח הנקוב בחוזה לבין השטח שקיבל בפועל, באופן שהוטעה לגביו ומגיעים לו כספי תמורה, הרי שהיה עליו לטעון זאת ולו פעם אחת בעשרות השנים בהם החזיק בנכס, ברם טענה זו עלתה לראשונה בתביעתו הנגדית, שכל כולה נועדה לשמש משקל נגד לתביעת החברה הכלכלית.
30. בנוסף, לא נסתרה טענת השמאי בהתאם לחוות דעתו וחקירתו בפניי, כי הבדל של כ-17% בין הברוטו לנטו הוא סביר בנסיבות העניין והנכס המסחרי המדובר.
31. זאת ועוד, הנתבע אף לא הוכיח ששילם את מלוא התמורה כדי לדרוש השבה. במכתב מיום 4.9.05 (נספח 11 ) ועוד קודם לכן במכתב פנימי מיום 11.6.1991 (נספח 3 ), נטען לחוב של כ-20,000 דולר מכספי התמורה, סכום זהה להפרש הכספי (קרן) שטוען לו הנתבע בשל הפרשי שטחים. הנתבע לא הוכיח ששילם סכום זה, או שהדרישה כלפיו הייתה מוטעית, ולכן אם הנתבע לא שילם את מלוא התמורה, הרי שלא הפסיד דבר, ואם שילם את מלוא התמורה, לא הוכיח שהוטעה על ידי התובעת בנוגע לשטח הממכר. אציין בהקשר זה כי הערכת השמאי את הנכס טרם המכירה לנתבע עמדה על סכום הגבוה ב-18,000 דולר מהסכום שסוכם (אולי הבורר התחשב בדמי השכירות ששילם, כאמור, פסק הבורר לא אותר, אך אין מחלוקת שסוכם על 140,000 דולר בתוספת מע"מ ואילו חוו"ד השמאי נקבע בסכום של 185,000 דולר כולל מע"מ). כך או כך, לא הוכח שהנתבע הפסיד דבר.
32. לגבי רישום זכויות המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין, נרשמה התחייבות התובעת לשתף פעולה ולמסור כל מסמך הדרוש לצורך כך, לידי הנתבע. מדובר בעניין טכני שניתן היה להסדירו מזמן ונדמה שלנתבע יש יד בכך, יחד עם זאת, אין במחדליו לספק המסמכים הדרושים כדי למנוע ממנו לעשות כן באמצעות עורך דין מטעמו. גם הטענה שנטענה בעלמא ע"י בנו בדיון המקדמי, לפיה העדר הרישום על שמו מונע מכירת הנכס, לא הוכחה, ולמיטב הבנתי, אף אינה נכונה.
סוף דבר
33. אני דוחה את שתי התביעות, כל צד יישא בהוצאותיו.