בית משפט השלום בתל אביב – יפו
ת"א 5944-06-21 מ.מ.מ. אחזקות וניהול מבנים בע"מ נ' הרמן ואח'
לפני כבוד השופטת עדי ניר בנימיני
התובעת: מ.מ.מ. אחזקות וניהול מבנים בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד משה אמסלם
נגד
הנתבעות: 1. ליזה הרמן
2. מאי אקוניס הרמן
ע"י ב"כ עו"ד אבנר פינק
פסק דין
הנתבעת 1 חתמה עם התובעת על הסכם תיווך להצגת מספר נכסים בכפר שמריהו. בהסכם נכלל מגרש ריק הממוקם ברחוב החורש 77. הנתבעות רכשו את המגרש באמצעות מתווכת אחרת; לה שולמו דמי תיווך בגובה של 1%. האם זכאית גם התובעת לדמי תיווך מלאים בגין העסקה בגובה של 2%? זו השאלה העומדת להכרעה לפניי.
עובדות המקרה
1. התובעת היא חברה המעניקה שירותי תיווך וייעוץ נדל"ן בכפר שמריהו, הרצליה פיתוח ויישובי חוף השרון.
2. הנתבעות הן אם ובת המתגוררות בכפר שמריהו. הנתבעת 1, גב' ליזה הרמן (להלן: "ליזה") ובעלה, מר בירן הרמן (להלן: "בירן") שוהים לסירוגין בישראל ובארצות הברית. בחודש דצמבר 2018 פנתה ליזה, למנהלת התובעת, גב' ענת מינץ (להלן: "ענת"), והתעניינה ברכישת שני נכסים בכפר שמריהו. האחד יועד למגורים עבורם והשני למגורי בִתם, הנתבעת 2. במקביל פנה בירן למתווכים נוספים שפועלים באזור כפר שמריהו לאיתור נכסים מתאימים.
3. בהמשך לפניה זו, תיאמה ענת סיור לליזה בכעשרה נכסים שונים, שפרטיהם (כתובת, גודל ומחיר בקירוב) נרשמו ברשימה שהכינה ענת בכתב ידה. רשימה זו לא נמסרה לליזה ומהווה תרשומת פנימית של ענת. הנכס נושא התביעה הוא מגרש ריק לבנייה הממוקם ברחוב החורש 77 בשטח של 996 מ"ר (להלן גם: "הנכס") והוא נכלל ברשימה.
4. לאחר שובו של בירן ארצה תואם מפגש נוסף בין הצדדים, הפעם גם בהשתתפותו. בפגישה זו ציין ביחס לחלק מהנכסים שהכיר אותם עוד קודם. בין הצדדים מחלוקת אם במועד זה ציין כי הנכס ברחוב החורש 77 מוכר לו מקודם.
5. בשלב זה לא נחתם בין הצדדים הסכם תיווך בכתב.
6. במהלך חודש ינואר 2019 רכשו בני הזוג נכס באמצעות סוכנות תיווך אחרת והודיעו לענת כי אין צורך להמשיך בחיפוש אחר נכס עבורם.
7. כעבור כחצי שנה, בסוף חודש מאי, פנתה ליזה לענת פעם נוספת והתעניינה בנכס לרכישה עבור הנתבעת 2. ביום 29.5.2019 חתמה ליזה על הזמנת שירותי תיווך לקניה או השכרת נכס במקרקעין. בהזמנה נכללו 8 נכסים, לרבות הנכס ברחוב החורש 77. בהסכם התיווך הוראה כי עמלת התיווך היא בסך 2% ממחיר הקניה הכולל של הנכס והצהרה כי הנכסים המנויים ברשימה אינם ידועים לה ממקור אחר. בהסכם התחייבות לתשלום דמי התיווך מייד לאחר חתימה על הסכם לרכישת הנכס, גם אם המתווך לא יהיה מעורב בשלבי העסקה.
8. תקופה קצרה לאחר מכן הודיע בירן לענת כי הטיפול בנכס ברחוב החורש 77 יעשה על ידי מתווכת אחרת. במקביל המשיכה ענת בניסיונות לאתר נכסים מתאימים אחרים עבור הנתבעת 2. בנוגע לנכס ברחוב החורש 77 ביצעה ענת בדיקה אם ניתן לרכוש חלק קטן מהמגרש הסמוך (משיקולי תכנון). בדיקות אלו לא הבשילו לכדי מעשה.
9. ביום 3.7.2019 נכרת הסכם מכר בין הנתבעת 2 לבעלי הנכס ברחוב החורש 77. התובעת לא הייתה מעורבת בהליכי המשא ומתן. ליווי העסקה עד לחתימה נעשה על ידי המתווכת האחרת, לה שולמו דמי תיווך בגובה 1% ממחיר הקנייה.
10. לאחר השלמת העסקה פנתה התובעת בדרישה לקבל את דמי התיווך. הצדדים ניסו להגיע להסכמה על תשלום מסוים ומשלא הושגה הסכמה, הוגשה התביעה במסגרתה עותרת התובעת לתשלום מלוא דמי התיווך בגובה של 2% ממחיר הקנייה בתוספת מע"מ.
טענות הצדדים
התביעה:
11. הנתבעות נהנו משירותי תיווך שהעניקה להן התובעת, ומתנערות מתשלום בגינם. זאת, למרות שמנהלי התובעת "עשו מאמץ רב, כילו את זמנם בעבור הנתבעות... ועשו שימוש נרחב בידע ובניסיון הרב שהם צברו" (סעיף 6 לכתב התביעה).
12. ענת הציגה את הנכס ראשונה לנתבעות, בארבעה סיורים שונים, בשניים מהן נכח בירן. רק בסיור הרביעי ביקש לא להתעכב ליד הנכס (עמוד 41 לפרוטוקול מיום 27.10.2022, בשורות 26-23).
13. בירן הודיע שהוא מכיר שניים מהנכסים, אך לא ציין זאת ביחס לנכס ברח' החורש 77.
14. מדובר בדפוס פעולה של הנתבעות ובירן, שמנצלים את "הידע, הקשרים והמקצועיות של התובעת" מבלי לשלם לה דמי תיווך. נוכח נסיון העבר שלה עימם – בנכסים אחרים – החתימה התובעת את הנתבעת 1 על הסכם תיווך בכתב.
15. בירן הודיע לענת לא ליצור קשר עם מוכר הנכס, מאחר שהם פועלים באמצעות מתווכת אחרת ביחס אליו, אך הובטח לה שתקבל את העמלה שסוכמה עימה (סעיף 18 לכתב התביעה; סעיף 43 לסיכומי התביעה).
ההגנה:
16. התובעת לא נתנה להם שירותי תיווך ביחס לנכס, היא אינה הגורם היעיל בעסקה, אלא מתווכת אחרת לה שולמו דמי התיווך.
17. המסמך עליו חתמה הנתבעת 1 אינו מהווה הסכם תיווך.
18. לכל היותר, הנכס הוצג מבחוץ, הוא היה מוקף חומת בטון ולא ניתן היה להתרשם ממנו. פרט לכך לא פעלה התובעת בקשר לנכס. בני הזוג הכירו את הנכס קודם להצגתו על ידי התובעת.
19. בני הזוג הודיעו לתובעת כי הם מנהלים משא ומתן לרכישת הנכס באמצעות מתווכת אחרת. התובעת קיבלה זאת ולא הציע לנהל את המשא ומתן בעצמה; לא הובטח לתובעת כי תקבל דמי תיווך בגין העסקה.
20. הנתבעות מעולם לא התכחשו לזכותו של מתווך לקבל דמי תיווך, בתנאי שהיה הגורם היעיל בעסקה; בגין שני הנכסים שרכשו בכפר שמריהו שילמו דמי תיווך.
21. טרם הגשת התביעה, הוצע לתובעת סכום מסוים, כמחווה של רצון טוב, רצון להימנע מסכסוך ובגין מאמציה בנכסים אחרים (סעיף 21 לתצהיר בירן; סעיף 37 לסיכומי ההגנה).
דיון והכרעה
22. סעיף 14(א) לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן: חוק המתווכים), קובע כי קיימת זכאות לדמי תיווך בהתקיימות שלושה תנאים מצטברים: רישיון בתוקף לעסוק בתיווך; דרישת כתב בהתאם לתנאים המנויים בסעיף 9 לחוק; המתווך היה "הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב". בהתאם לפסיקה יש לבחון אם נמנע מהמתווך להיות הגורם היעיל בעסקה והוא הודר ממנה בחוסר תום לב.
23. אקדים ואציין כי לאחר ששקלתי את הדברים הגעתי למסקנה שבין הצדדים נכרת הסכם בכתב, אך התובעת לא הייתה הגורם היעיל בעסקה, ידעה משלב מוקדם שהעסקה תושלם באמצעות מתווכת אחרת; ושתקה. עם זאת, הובטח לתובעת בזמן אמת כי תקבל תגמול כספי בגין מעורבותה; ומטעם זה יש לפסוק סכום מסוים לזכותה. משלא הוכח לי שהוסכם בין הצדדים מה גובה התגמול הראוי ולאחר ששקלתי את מכלול הנסיבות, העמדתי את גובה הסכום הכולל שיש לשלם לתובעת על סך של 75,000 ₪. עד כאן בתמצית. ואלו נימוקיי:
דרישת הכתב
24. אין מחלוקת שליזה חתמה על הסכם בכתב שכותרתו "הזמנת שירותי תיווך" ונכלל בו הנכס. לטענת ההגנה קיימים מספר פגמים בהסכם והוא אינו עומד בהוראות תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז-1997. לאחר ששקלתי טענות אלו איני מוצאת בהן ממש:
אי ציון תעודת הזהות של ליזה בהסכם אינו מהווה פגם הנופל לשורש העניין וממילא היא אינה מכחישה שחתמה על ההסכם. איני מקבלת את טענת ההגנה כי הסכם התיווך לא כולל תיאור של הנכס כנדרש. בהסכם פירוט כתובת המגרש ושטחו ואלו מהווים תיאור מספק לפי דרישת הפסיקה. אין להקיש לענייננו מפסק הדין בר"ע (מחוזי ירושלים) 663/08 פרג'י נ' אפרתי [פורסם בנבו] (14.12.2008) אליו מפנה ההגנה. באותו מקרה הנכס עצמו לא צוין בהסכם ולא ננקב מחירו. כאמור, אין זה המצב במקרה זה. איני מקבלת את טענת ההגנה שאין תוקף להסכם משום שנחתם עם "קבוצת מ.מ.מ בהנהלת תמיר מינץ", בעוד שהתובעת היא "מ.מ.מ. אחזקות וניהול מבנים בע"מ". אין מחלוקת כי ענת היא המתווכת שהייתה בקשר עם ליזה, היא הראתה לה את הנכס, והחתימה אותה על ההסכם, ומבחינה מהותית יש בכך כדי לעמוד בדרישת הכתב.
25. נוכח האמור, מסקנתי היא כי דרישת הכתב מולאה.
הגורם היעיל בעסקה
26. הפסיקה עסקה רבות בהגדרת הגורם היעיל כאמור בסעיף 14(א)(3) לחוק. כב' הנשיא מ' שמגר, בע"א 2144/91 מוסקוביץ נ' מנהלת עיזבון המנוח טוביה ביר ז"ל, מח(3) 116 (1994) (להלן: עניין מוסקוביץ), קבע כי המבחן הוא של סיבתיות. נפסק כי אין מדובר בסיבתיות עובדתית גרידא וכי "גורם יעיל" אינו מונח נרדף ל"גורם הכרחי". נפסק כי יש להוכיח לפי מערכת העובדות הנתונה, שפעולותיו תרמו באופן אקטיבי להתגבשות העסקה.
עוד נפסק כי הדרישה ליעילות אינה בהכרח תלויה בריבוי פעולות המתווך. במקרים מסוימים הפגשת הצדדים או הפנייה לנכס על ידי מתווך תהפוך אותו ל"גורם יעיל", גם אם לא ניהל משא ומתן עבור הצדדים או סייע באופן אחר לקרות העסקה (ע"א (מחוזי חיפה) 1698/03 כרמי נ' אנגלו סכסון, פסקה 4 [פורסם בנבו] (7.6.2004) (להלן: עניין כרמי). מנגד, נקבע כי לא כל אימת שמתווך הפגיש בין הצדדים הוא זכאי לקבלת דמי תיווך (עניין מוסקוביץ, פסקה 11; ע"א (מחוזי ירושלים) 38/55 ונד מן נ' איסקובה, יג 80, 88 ((1956).
בעניין מוסקוביץ התווה בית המשפט מספר קווים מנחים לבחינת הגורם היעיל כאשר מעורבים מספר גורמים בעסקה: הדמיון בין העסקה והתמורה בשלב בו היה מעורב המתווך התובע את שכרו לעסקה הסופית; פרק הזמן שחלף בין השניים; אינטנסיביות פעולות המתווך; מעורבות הגורם הנוסף; תשלום דמי תיווך לצד ג' על ידי הרוכש; מידת השינוי בזהות הצדדים בין חלקי העסקה; הסתמכות על מהלכי המשא המתן הקודמים בניסוח ההסכם הסופי. נפסק כי השלמת העסקה על ידי מתווך אחר לא שוללת בפני עצמה את הגדרת המתווך הראשון בזמן כ"גורם יעיל".
27. מן הכלל אל הפרט – בין הצדדים מחלוקת אם ענת חשפה אותם לנכס ראשונה ומה מידת המאמצים שהושקעו על ידה. לאחר ששקלתי את הדברים הגעתי למסקנה כי בנסיבות מקרה זה התובעת לא הייתה הגורם היעיל בעסקה:
ראשית, התובעת לא הוכיחה מה הפעולות שננקטו על ידה, פרט להצגה כללית של הנכס. גרסתה היתה כללית, עמומה ולא מפורטת דיה; התצהיר שהגישה ענת נעדר גרסה פוזיטיבית ביחס למאמצים שהושקעו, נוקט בלשון כללית וללא פירוט מספק: "הגב' ליזה הרמן הגיעה לסיור ביחד עִמי כבר בדצמבר 2018 והתרשמה לראשונה" (סעיף 8 לתצהיר ענת). גם לאחר חקירתה הנגדית התמונה נותרה עמומה וענת הרבתה לנקוט במילות תיאור כלליות: "הצגתי בפניה את הנכס, ביקרנו, ראינו, עשינו סיבוב שלם בנכסים" (עמוד 15 לפרוטוקול מיום 27.10.2022, 3-2). ענת התקשתה להשיב בחקירתה הנגדית מה המאמצים המיוחדים שנקטה בעסקה: "מבין עוד הרבה נכסים, גם הוא היה שם;" "המאמצים הם לא מתייחסים לנכס הספציפי המסוים" (בעמודים 21, 16, 15 לפרוטוקול). ענת אף התייחסה בחקירתה לכך שמדובר במגרש ולכן הצגתו למעשה לא כוללת נקיטת פעולות משמעותיות (עמוד 20 לפרוטוקול, בשורות 32-31).
שנית, איני מקבלת את טענת ענת כי תיווכה ישירות מול מר דסה, מוכר הנכס, בלי לחשוף את פרטי הנתבעות, וקיימה פגישה עִמו בנוגע לרכישת הנכס על ידי הנתבעות: טענה זו לא נתמכה בראייה פוזיטיבית ומעיון בתמליל השיחות ובהתכתבויות בין הצדדים אין לכך ביטוי. ניתן לשער כי לו הייתה נפגשת עם בעל המגרש עבורם, גם אם באופן אנונימי, היתה לכך התייחסות בשיחות או בהתכתבויות ביניהם. טענה זו נסתרה על ידי מר דסה שהצהיר כי המתווכת האחרת פנתה אליו בקשר למגרש עוד בשנת 2018 ובמהלך שנת 2019 פנתה אליו פעם נוספת; והייתה הגורם היחיד שניהל את המשא ומתן למכירת המגרש לנתבעת 2. גם חקירתו הנגדית תומכת בכך: "לא כל כך הבנתי איך הם [התובעת] שייכים למקרה ולא הבנתי מאיפה באה התביעה, אני לא התנהלתי מולם בהקשר הזה"; וגם: "פפוש [המתווכת האחרת] כל הזמן דיברה איתי" (עמוד 59, עמוד 66 בשורה 21 לפרוטוקול מיום 27.11.2022).
בנסיבות אלו, בהעדר ראיות פוזיטיביות המעידות אחרת, ונוכח עדות בעל המגרש שהוא עד אובייקטיבי, איני מקבלת את טענת התובעת כי ניהלה משא ומתן עם בעל המגרש עבור הנתבעות.
28. לכך יש להוסיף שמדובר בעסקת תיווך עם מאפיינים ייחודים לאזור, השונה מעסקאות תיווך שגרתיות לרכישת דירת מגורים: היקף הנכסים מצומצם, שווים גבוה ופרק זמן ארוך יחסית שהם מוצעים למכירה: "שוק הנדל"ן בכפר שמריהו זה לא משהו שמהיום יוצא נכס ומחר הוא כבר איננו, זה תהליכים ארוכים... נכס יכול להיות גם 5 שנים בשוק..." (חקירתה הנגדית של ענת, בעמוד 42 לפרוטוקול מיום 27.10.2022, בשורות 4-2). באזור פועלים מספר מתווכים קבועים, להם היכרות האחד עם השני ועם מלאי הנכסים הזמינים. עיקר מעורבותם של המתווכים בניהול המשא ומתן בין הצדדים לעסקה ולא בעצם ההפניה הראשונה לנכס. בני הזוג עצמם מתגוררים בכפר שמריהו, רכשו ומכרו שם נכסים בעסקאות קודמות עם מתווכים שונים. על מאפיינים אלו להילקח בחשבון בבואי לבחון את יעילות פעולותיה של התובעת. נקבע שהמונח גורם יעיל הוא "בעל רקמה פתוחה, ותוכנו משתנה לפי סוג העסקה, מורכבותה, והנסיבות האופפות אותה" (ע"א 5786/15 אזורים חברה להשקעות בפיתוח ובבנין בע"מ נ' חסן, בפסקה 19 [פורסם בנבו] (03.09.2017) (להלן: עניין אזורים).
29. בנסיבות אלו שוכנעתי, כי בני הזוג שמתגוררים במקום ופנו למתווכים נוספים במקביל, היו נחשפים לנכס גם לולא מעורבות התובעת. נתתי אמון בעדותה של ליזה שהכירה את הנכס מצעידות רגליות שהיא עושה בכפר שמריהו מידי בוקר, אך לא קישרה בינו לכתובת הנכס עליה החתימה אותה ענת (עמוד 91 לפרוטוקול מיום 27.11.2022, בשורות 30-32). תמיכה במסקנה זו מצאתי גם בעדות בירן: "כפר שמריהו זה מקום קטן וחיפשתי כבר מגרש לפני... הכרתי הרבה מגרשים בכפר שמריהו" (עמוד 70, בשורות 13-11).
30. הנתבעות הגישו תצהירי עדות ראשית של המתווכת האחרת ובעלה. תצהירים אלו תומכים בטענה כי הם הציגו עוד בשנת 2018 את המגרש לבירן. בעלה של המתווכת האחרת נפטר והוא לא נחקר על תצהירו והמתווכת האחרת לא הגיעה להיחקר על תצהירה בשל מצבה הרפואי המורכב (מסמכים רפואיים הוצגו לי). בנסיבות אלו איני נותנת לתצהיריהם משקל בהכרעה. עם זאת, הגרסה לפיה המתווכת האחרת הייתה בקשר עם מוכר הנכס, מר דסה, עוד בשנת 2018, אושרה בתצהיר מר דסה ובעדותו. מכל מקום, וזה העיקר, גם אם אקבל את גרסת ענת כי הייתה הראשונה שהציגה לליזה את הנכס, פרט לכך לא הצביעה על מאמצים נוספים שהופכים אותה לגורם היעיל בעסקה, בנסיבות מקרה זה על מאפייני העסקה.
31. הצדדים התייחסו בכתבי טענותיהם בהרחבה לנכסים אחרים ולאירועים נוספים שהתרחשו ביניהם. לא נדרשתי לכך בהכרעתי מאחר שאינם עומדים לדיון במסגרת תובענה זו. עם זאת, התרשמתי שברקע ההליך תחושות ענת שלמרות מאמציה לאתר לבני הזוג נכס מתאים – גם במקרים נוספים – הם העדיפו לא להשתמש בשירותיה אלא במתווכים אחרים. עם כל ההבנה, והתרשמתי מכנות תחושותיה בעניין זה, אין די בכך כדי להפוך את התובעת לגורם היעיל בעסקה נושא תביעה זו.
32. סיכום ביניים: התובעת לא הייתה הגורם היעיל בשים לב למאפייני העסקה והאזור – היא לא יצרה את הקשר בין בעל הנכס לנתבעות; היא לא ניהלת את המשא ומתן עבור הנתבעות; ולכל היותר מעורבותה באה לידי ביטוי בהצגת הנכס (שהוא מגרש ריק) בסיור שערכה.
הדרת התובעת מהעסקה – דרישת תום הלב
33. בפסיקה נקבע כי הסכם תיווך, ככל הסכם, כפוף לחובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב המעוגנת בסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים). נקבע כי סיכול מאמצי המתווך על ידי הצד השני להסכם התיווך, והסתייעות במידע אותו סיפק לו המתווך, על מנת להתחמק מתשלום דמי התיווך בהם הוא חייב, מהווה הפרה של חובת תום-הלב החוזית (ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, נו(1) 842, פסקה 9 (2001); עניין מוסקוביץ, פסקה 6). בעניין אזורים, נקבע כי ניתן להקיש לעניין זה מסעיף 28(א) לחוק החוזים הקובע כי צד מושתק מלטעון לבטלות החוזה בשל אי-קיום תנאי מתלה כאשר הוא זה שמנע את קיומו. לפיכך, יראו את הדרישה כי פעולות המתווך יהוו גורם יעיל לקרות העסקה כ"תנאי מתלה", כך שצד שמנע במכוון את מעורבותו ואת מימוש התנאי לא יהיה רשאי להסתמך על אי-קיומו (שם, פסקה 24).
34. בענייננו, בני הזוג הודיעו לתובעת שאת העסקה תלווה מתווכת אחרת. בפעולה זו מנעו ממנה להיות "הגורם היעיל בעסקה". יש להכריע האם בנסיבות המקרה, היא הודרה מהעסקה בחוסר תום לב.
35. מעדות ליזה עולה כי הם פנו במקביל למספר מתווכים (עמוד 96 לפרוטוקול מיום 27.11.2022 בשורות 5-4). סביר כי קיימת חפיפה בנכסים שהוצגו על ידי המתווכים השונים נוכח היצע העסקאות המצומצם יחסית בתא שטח מוגדר ושווים הגבוה של הנכסים. לשאלת ב"כ התובעת: "אתם חושבים שאפשר להסתובב, לחתום, להפעיל כמה מתווכים ובסוף להחליט עם מי הולכים? לשים כמה מתווכים על אותו נכס?" ענתה ליזה "עם מי שעושה את, עם מי שסוגרים איתו ומנהל את המשא ומתן איתו, ברור. הם לא היחידים שיש להם את הנכסים" (שם, בשורות 10-6). לגבי הקשר עם המתווכת האחרת השיבה: "אני לא ידעתי איזה נכס הוא ראה, אני ידעתי שהוא [בירן] עם פפוש מסתובב וראה נכסים, לא ידעתי בדיוק איזה" (שם, בשורות 18-17).
36. אין פסול בפנייה למספר מתווכים במקביל, אך לא ניתן להתעלם כי במקרה זה נחתם הסכם תיווך בכתב הכולל התחייבות לתשלום עמלת תיווך בגובה של 2% גם אם המתווך לא יהיה מעורב בעסקה. ליזה התייחסה בעדותה לפעולת החתימה על ההסכם כפעולה אגבית מבלי שנתנה עליה את דעתה ומבלי שבירן ידע על כך: "אני לא אמרתי לו את זה, זה היה משהו שעשיתי, אמרו לי לחתום חתמתי" (עמוד 97 לפרוטוקול מיום 27.11.2022, בשורות 19-15).
37. אין לקבל גישה זו שמקלה ראש בחתימה על הסכם בכתב. קבלת עמדת הנתבעות עלולה לתת היתר לפנות למספר רב של מתווכים, לחתום עימם על הסכמי תיווך, לגרום להם להשקיע מאמצים (גם אם ראשוניים וגם אם כאלו שאינם עולים כדי הגורם היעיל בעסקה) ולהתנער מהחתימה כמו לא הייתה. מצב זה אינו תקין. אכן דרישת הגורם היעיל שנקבעה בחוק המתווכים ביקשה למנוע מצב בו די בהסכם הכתוב כדי לחייב את הלקוח בתשלום דמי תיווך (עניין מוסקוביץ, פסקה 11). אולם, יש לאזן מגבלה זו אל מול העיקרון העומד בבסיס דיני החוזים, לפיו הסכם יש לכבד (ובמילותיו של כבוד השופט מ' חשין "וכך נאמר: הסכמים יש לכבד - זו כל התורה כולה - והמפר ישלם" בע"א 345/89 דברת נ' מעליות ישראליפט י. מ. ש. אילן נהול והשקעות בע"מ, מו(3) 350, פסקה 25 (1992); ראו גם רע"א 5768/94 א.ש.י.ר. יבוא יצור והפצה נ' פורום אביזרים ומוצרי צריכה בע"מ, נב(4) 289, בפסקה 28 (1998)). קיים קושי במצב שבו צד להסכם יתנהל כאילו מדובר באות מתה, או לכל היותר בהתחייבות חד צדדית אותה יפעיל כרצונו.
38. למתווכת האחרת שולמו דמי תיווך בגובה של 1% משווי העסקה. כשנשאל בירן אם חתם עם המתווכת האחרת על הסכם תיווך השיב בשלילה וציין שמעולם לא חתם עם מתווך על הסכם תיווך ולא התבקש לעשות כן. בירן העיד שלא ידע שליזה חתמה על ההסכם מול התובעת עד לאחר השלמת העסקה. אך אין די באי ידיעה בפועל במקרה זה. בני הזוג פעלו במשותף בחיפוש הנכסים וגם אם כל אחד מהם פנה למתווכים אחרים, מבחינה מהותית הם פעלו כשתי זרועות של אותו גוף. אין לקבל שיד ימין תתנער ממחויבותה בטענה שלא ידעה על מעלליה של יד שמאל (טענה דומה נדחתה בע"א 294/76 אנגלו סכסון סוכנות לנכסים (סביון) נ' פסרמן, לא(1) 589, 599 (1976)).
39. מחומר הראיות עולה כי בירן ידע על מעורבותה הראשונית של ענת בקשר עם הנכס. כך, ביום בו חתמה ליזה על הסכם התיווך עם התובעת, כתב בירן למתווכת האחרת במסרון: "אפשר לעשות משהוא [במקור] מבלי שאילו יתערבו?". בחקירתו הנגדית אישר שהכוונה לתובעת (בעמוד 83, בשורה 7). עוד התרשמתי מחומר הראיות שענת התאכזבה שהעדיפו את המתווכת האחרת שהייתה בקשר עם בירן: ""נכון שגם מתווכים אחרים עובדים מולו אבל אני לא רואה למה הוא יותר חשוב ממך לצורך העניין, זאת אומרת אני הראיתי לך והם הראו לו, אז למה דווקא מה שהוא..." (תמליל השיחה בין ליזה לענת, עמוד 58 למוצגי התביעה, נספח 9). כך גם אין מחלוקת שענת ניסתה לסייע ברכישת חלק מהחלקה הסמוכה (וראו האמור בעניין אזורים שם ניתן דגש להתנהלות המתווך לאחר שהודר מהעסקה (שם, בפסקה 23)).
40. לצד זה, מחומר הראיות עולה שנאמר לענת בשלב מוקדם כי הם מתקדמים בטיפול בנכס באמצעות מתווכת אחרת, והיא שתקה. ענת לא העלתה טענה פוזיטיבית בזמן אמת כי יש לאפשר לה להשלים את העסקה או כי היא זכאית לדמי תיווך מלאים בכל מצב (עמוד 48 לפרוטוקול מיום 27.10.2022 בשורות 30-17).
לטענתה "שתקה" בזמן אמת כי הובטח לה שתקבל שכרה: "אם הבן אדם מחליט... שלצורך העניין שני אנשים.. יכולים להואיל לו... ורוצה לשלם פעמיים עבור ייעוץ, עבור השירות, זאת זכותו. אני לא יכולה להגיד לו "אסור לך"... אבל הוא כל הזמן נתן לי להבין.. ויש את זה גם בהקלטות, שאת מה שמגיע לי אני אקבל" (עמוד 49 לפרוטוקול מיום 27.10.2022, בשורות 12-7).
בתמליל השיחה ענת מציינת, וליזה מאשרת, שהובטח לה שלא תקופח (שורות 16-12 למוצג 9, מוצגי התביעה). אך לא הוצגה כל ראיה פוזיטיבית שמצביעה על כך שלאחר שענת ידעה שלא תיקח חלק פעיל בליווי העסקה, הובטח לה כי ישולמו לה מלוא דמי התיווך. ענת אף לא הציגה מכתב מזמן אמת – או כל ראיה אחרת – המלמדת שעמדה על זכותה להמשיך בליווי העסקה עד להשלמתה; או כי העלתה בזמן אמת טענה לזכאותה לדמי תיווך מלאים. משכך, לא הונח מסד ראייתי המבסס את טענת התובעת בנקודה זו.
41. אני ערה לכך שבין הצדדים התכתבות במסרונים מספר ימים לפני שנחתם ההסכם לרכישת הנכס, במסגרתה נזכר גם הנכס. אך איני מקבלת את טענת התובעת כי התכתבות זו מעידה על ניסיון "להרדים" אותה ולנהל משא ומתן מאחורי גבה. טענה זו סותרת את גרסת התובעת – בכתב התביעה, בחקירתה ובסיכומיה – כי הודיעו לה שאת העסקה תלווה מתווכת אחרת וביקשו ממנה לא לפנות לבעלי הנכס. ענת ציינה בחקירתה וחזרה על כך בסיכומיה מה הם הטעמים, לשיטתה, שהעדיפו לפעול באמצעות המתווכת אחרת. איני מחווה דעתי או מכריעה מה הסיבות לכך; אך אופן הצגת הדברים על ידי ענת בחקירתה, תומך במסקנה שידעה זאת בזמן אמת.
42. מהמקובץ לעיל עולה שהתובעת לא הודרה מהעסקה בחוסר תום לב; הצדדים הבינו והסכימו (גם אם הסכמה בשתיקה) כי העסקה תבוצע באמצעות מתווכת אחרת, והתובעת לא העלתה טרוניה בזמן אמת כי יש לה זכות ראשונים בעסקה. לא הוכח כי הוסכם שבכל מקרה ישולמו מלוא דמי התיווך – אך חומר הראיות תומך במסקנה שנאמר לה כי תקבל את "חלקה" – מסקנה זו נתמכת בהתנהלות בני הזוג בזמן אמת, שהציעו לתובעת תמורה כספית מסוימת בגין טרחתה.
43. ההכרעה כי התובעת זכאית לדמי תיווך חלקיים נשענת גם על טעמים של הגינות וצדק. בקביעה זו אני פוסעת בנתיב שהתווה בית המשפט המחוזי בעניין כרמי שם פסק כב' השופט י' עמית כי תוצאה של "הכל או לא כלום" אינה הוגנת (עניין כרמי, בפסקה 7). למקרים נוספים בהם פסקו בתי המשפט דמי תיווך חלקיים משיקולי הגינות וצדק, ראו למשל: ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, נו(1) 842, בפסקה 14-13 (2001); ע"א (מחוזי ב"ש) 22428-09-20 א.י.א נכסים ופרוייקטים בע"מ נ' קוזושנר, בפסקה 13 [פורסם בנבו] (31.12.2020); ת"א (שלום עפ') 45022-07-14 בן ששון נ' כהן, בעמודים 23-18 [פורסם בנבו] (08.02.2018)).
44. שקלתי מהו הסכום הראוי שיש לפסוק לתובעת, המבטא מחד קיומו של הסכם תיווך בכתב ומאמציה של התובעת באיתור נכס מתאים עבור הנתבעות, ומאידך את מיעוט הפעולות בהן נקטה בפועל. בקביעת גובה השכר הראוי התחשבתי גם בעובדה שהנתבעות שילמו דמי תיווך בגובה של 1% למתווכת האחרת, והעמדתי אותו על סך כולל של 75,000 ₪.
סיכומם של דברים
45. התביעה מתקבלת בחלקה.
46. הנתבעות ישלמו לתובעת סך כולל של 75,000 ש"ח. לסכום זה יתווספו הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד ליום פסק הדין. הסכומים ישולמו תוך 30 יום שאם לא כן יישאו ריבית פיגורים לפי סעיף 5(ב) לחוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961 מיום פסק הדין ועד התשלום בפועל.
בשים לב לתוצאה אליה הגעתי איני עושה צו להוצאות.
זכות ערעור לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו תוך 60 יום ממועד המצאת פסק הדין.
המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים.
ניתן היום, ט"ו סיוון תשפ"ג, 04 יוני 2023, בהעדר הצדדים.
עדי ניר בנימיני