בית המשפט המחוזי בנצרת
ת"א 53537-10-18 כופטייל נ' שוורץ
פני כב' סגן הנשיאה, השופט שאהר אטרש
התובע: יוסף קופטייל
ע"י ב"כ עוה"ד גיל בכר ואח'
נגד
הנתבע: גיא שוורץ
ע"י ב"כ עוה"ד עופר גראור ואח'
פסק דין
1. לפניי תביעה בגדרה מתבקש בית המשפט להצהיר על בטלותו של הסכם מכר שנחתם בין הצדדים ביום 26.7.2016 (להלן: "הסכם המכר"), במסגרתו מכר התובע לנתבע את חלקו במקרקעין הידועים כחלקה 4 בגוש 16675 בעיר עפולה (להלן: "המקרקעין"), תמורת סך 222,682 ₪ (ראו סעיף 99 לסיכומי התובע).
יצוין כי במקור הוגשה התביעה גם כנגד עו"ד יוחאי בטשא (להלן: "עו"ד בטשא"), במסגרתה נדרש עו"ד בטשא להימנע מביצוע כל פעולה מכוח ייפוי הכוח הבלתי חוזר שנמסר לו על ידי התובע ולהשיב כספים המוחזקים אצלו בנאמנות. כן התבקש בית המשפט להורות על בטלותו של הסכם פשרה אליו הגיע עו"ד בטשא עם רשות המיסים בעניין המקרקעין. ביום 11.8.2020 הורתי על מחיקת התביעה כנגד עו"ד בטשא, כמו גם על מחיקת הסעד הכספי מכתב התביעה, וזאת לאחר שהצדדים הסכימו כי לא ייעשה שימוש בייפוי הכוח שניתן לעו"ד בטשא לצורך העברת הבעלות במקרקעין, וכי במידה ויינתן פסק דין חלוט הדוחה את התביעה, מתחייב התובע להפקיד את תצהירי הזיהוי שיידרשו על ידי לשכת רישום המקרקעין תוך 15 יום.
2. רקע עובדתי בתמצית
א. עובר לחתימת הסכם המכר היה התובע הבעלים של 9/36 חלקים מהמקרקעין, ואילו הנתבע היה הבעלים של 6/36 חלקים מהמקרקעין.
ב. ביום 26.7.2016 נחתם הסכם המכר בין הצדדים במשרדו של עו"ד בטשא, במסגרתו מכר התובע את חלקו במקרקעין לנתבע, תמורת סך 222,682 ₪ (ראו נספח א' לכתב התביעה המתוקן). אין מחלוקת כי בעת חתימת הצדדים על הסכם המכר, היה ייעוד המקרקעין חקלאי והדבר אף נרשם כך בהסכם המכר.
בפרק ה"מיסים ותשלומים" בהסכם המכר, נקבע בין היתר כי "מס שבח מקרקעין, באם יחול, ישולם על ידי המוכר".
ג. בהתאם להוראות הסכם המכר, העביר הנתבע לתובע את התמורה במועד חתימת ההסכם (למעט סכום של 50,000 ₪, אשר הופקד בנאמנות אצל עו"ד בטשא עד לקבלת אישורי תשלום מס שבח והיטל השבחה). ביום 27.7.2016 נרשמה הערת אזהרה לטובת הנתבע על חלק המקרקעין הרשום על שם התובע.
ד. לאחר חתימת הסכם המכר, הגיש עו"ד בטשא למשרדי מיסוי מקרקעין בנצרת הצהרה ("שומה עצמית") בשם שני הצדדים. במהלך חודש מרץ 2017 התקבלה הודעת שומה מרשות המיסים, אשר קבעה כי שווי המקרקעין שמכר התובע לנתבע עומד על 2,144,350 ₪. בהתאם, דרשה רשות המיסים תוספת מס שבח בסך 531,836 ₪ (ראו נספח ב' לכתב התביעה המתוקן).
נימוקי השומה אשר נקבעו ע"י המפקח הראשי מר עמאד בגאלי ביום 14.3.2017, הבהירו כי "עפ"י מידע שקיבלנו מהעירייה החלקה נכללת בתוכנית הרחבה שתאושר תוך כשנה-שנתיים מהיום ומייעדת את הקרקעות כסביבה למגורים. השווי נקבע לפי עיסקאות להשוואה לפי ייעוד מגורים, גובלת בניה וקרובה לבניה עם ניתוח והתאמה" (ראו נספח 1 לכתב התביעה המתוקן).
ה. ביום 27.4.2017 הגישה עוה"ד יאנה שפירו אורבך ממשרד עו"ד דורון טיקוצקי ושות' (להלן: "משרד טיקוצקי"), השגה על שומת המס שנקבעה בשם שני הצדדים (ראו נספח 1 לכתב ההגנה). במסגרת ההשגה נטען כנגד הנימוקים מכוחם נקבעה שומת המס, לרבות טענה להעדר פירוט באשר לתכנית ההרחבה הנטענת וטיבה, והבסיס לקביעה כי זו תאושר "תוך שנה שנתיים".
עוד נטען בהשגה להעדר התייחסות להסכם המכר שנחתם בין הצדדים ולתמורה ששולמה במסגרתו, כאשר לעניין זה נטען כי "נימוקי השומה אף לא מאזכרים (ולו במילה) מדוע זה בחר המנהל להתעלם מהתמורה המוצהרת, אשר ניתנה בין מוכר מרצון לקונה מרצון, שאין ביניהם שום יחסים מיוחדים ובוודאי שלא קיימת כל אינדיקציה לביצוע העסקה בחוסר תו"ל...".
יצוין כי בין הצדדים קיימת מחלוקת בנוגע לעצם הגשת ההשגה בשם שני הצדדים, מעורבות הצדדים בה ומשמעותה. לטענת הנתבע, ההחלטה למנות עו"ד לצורך הגשת ההשגה התקבלה ע"י שני הצדדים במשותף, כאשר התובע היה שותף מלא להליכים. מנגד, טוען התובע, כי הנתבע ועו"ד בטשא הם שפנו למשרד טיקוצקי על מנת שיגיש את ההשגה, ללא כל מעורבות מצדו, מבלי שחתם על ייפוי כוח בעניין ומבלי ששילם מאום עבור הטיפול בהשגה.
ו. ביום 19.7.2017, כשנה לאחר חתימת הסכם המכר, התקבלה בוועדה הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור החלטה על הפקדת תכנית תמ"ל 1056 (להלן: "התכנית"), הקובעת בין היתר את שינוי ייעוד המקרקעין מושא התביעה מחקלאות למגורים.
ממסמך פירוט הליכי התכנון של התכנית, אותו צירף הנתבע לכתב הגנתו (ראו נספח 3 לכתב ההגנה), עולה כי דיון מטה ראשוני של הוועדה הארצית בתכנית, במסגרת "שולחן" עגול", התקיים ביום 16.11.2016, ההחלטה בדיון להפקדה התרחשה ביום 19.7.2017, והפרסומים על הפקדת התכנית נעשו בחודש נובמבר 2017. בנוסף, הערה בדבר הפקדת התכנית נרשמה בלשכת רישום המקרקעין ביום 28.11.2017. לבסוף, ביום 1.8.2018, התקבלה החלטה המאשרת את התכנית.
ז. ביום 10.8.2018 נדחתה ההשגה שהוגשה בשם הצדדים (ראו נספח ג' לכתב התביעה המתוקן). בנימוקי הדחייה הובהר כי מטרת התכנית הינה תכנון שכונת מגורים הכוללת בין היתר כ-7,800 יחידות דיור; כן הובהר כי מפת התכנית הוצגה לראשונה לצוות התכנון במנהל ביום 16.11.2016 ו"על כן סביר להניח שהכנת התכנית התחילה כמה חודשים לפני וקרוב ליום העסקה- 15/6/16 (כך במקור- ש.א.)- ועל כן קביעת שווי השוק אמורה להיות מושפעת מעצם קיומה של תכנית זו".
לנוכח האמור נקבע בנימוקי דחיית ההשגה, כי בעת חתימת הסכם המכר היו המקרקעין "קרקע ספקולטיבית", הצמודה לתחום המאושר לתכנון. עוד הובהר כי "מחירה של יחידה חקלאית נמוך באופן משמעותי מזה של קרקע חקלאית לגביה קיים צפי שתופשר לבניה, ומחירה של האחרונה נמוך מזה של קרקע המאושרת לבניה". לאור האמור, ובהתאם לעסקאות השוואה, נקבע כי שומת המס שנקבעה מבטאת את שווי השוק ממוכר מרצון לקונה מרצון, ולפיכך נדחתה ההשגה.
ח. ביום 27.8.2018 חתם עו"ד בטשא, כמיופה כוח בשם שני הצדדים על הסכם פשרה עם רשות המיסים (ראו נספח 4 לכתב ההגנה), במסגרתו הופחת שווי העסקה לסך 989,700 ₪ (להלן: "הסכם הפשרה"). בהמשך להסכם הפשרה שילם הנתבע את מס השבח הנדרש בגין הסכם המכר (הגם שבמסגרת הסכם המכר נקבע כאמור כי זה יחול על המוכר) בסך כולל של 192,644 ₪. בהתאם התקבל ביום 14.11.2018 אישור מס שבח לרישום בפנקסי המקרקעין (ראו נספח 5 לכתב ההגנה).
יצוין כי גם בכל הנוגע להסכם הפשרה ותשלום מס השבח קיימת מחלוקת בין הצדדים. לטענת הנתבע, הסכם הפשרה נערך בידיעת התובע, לאחר שהסכים לקבל את הצעותיו החוזרות ונשנות של התובע ולקחת על עצמו את תשלום מס השבח אותו נדרש לשלם. מנגד, טוען התובע כי מעולם לא הגיע לכל הסכמה עם הנתבע בנוגע לתשלום מס השבח ואף לא אישר לעו"ד בטשא להגיע להסכמה בשמו עם רשויות המס.
ט. ביום 13.9.2018 שלח התובע לנתבע הודעה על ביטול הסכם המכר (ראו נספח ה' לכתב התביעה המתוקן). במסגרת הודעת הביטול טען התובע כי הוטעה על ידי הנתבע ועל ידי עו"ד בטשא באשר לשווי המקרקעין ומצבם התכנוני, וזאת בנוסף לתנאיו הבלתי סבירים של הסכם המכר, אשר אף הם מלמדים על הטעיית התובע. עוד נטען כי הנתבע ועו"ד בטשא פעלו בניגוד עניינים, עת הסתירו כי האחרון מייצג את הנתבע כדרך קבע ואינו יכול לפעול בנאמנות עבור שני הצדדים. כדוגמא לאמור הפנה התובע להסכם הפשרה עליו חתם עו"ד בטשא עם רשויות המס, אשר לטענתו נחתם ללא אישורו. לאור האמור הודיע התובע כי הוא רואה את הסכם המכר כמבוטל ודרש מהנתבע ומעו"ד בטשא לחתום על המסמכים הנדרשים לביטול העסקה בפני רשויות המס, כאשר כנגד זאת ישיב את הכספים ששולמו לו עד עתה.
בהמשך לאמור, הגיש התובע את התביעה דנן ביום 22.10.2018.
טענות הצדדים בתמצית
3. התובע מבסס את תביעתו על מספר עילות הקבועות בחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג- 1973 (הלן: "חוק החוזים"), אשר העיקרית שבהן הינה הטענה כי הוטעה על ידי הנתבע, יזם נדל"ן ממולח שהיה מודע היטב לפוטנציאל הגבוה של המקרקעין ולעובדה שמתקיים הליך תכנוני לשינוי ייעודם מחקלאות למגורים, אולם בחר לנצל את תמימותו של התובע, נהג בחוסר תו"ל, הציג בפניו מצגי שווא, וקנה ממנו את המקרקעין "בנזיד עדשים", עבור תמורה חוזית העומדת על כ-10% משווים האמיתי. לנוכח האמור טען התובע, כי היה רשאי לבטל את הסכם המכר מכוח עילת ההטעיה הקבועה בסעיף 15 לחוק החוזים.
4. לחלופין טען התובע, כי היה רשאי לבטל את הסכם המכר מכוח עילת הטעות הקבועה בסעיף 14(א) לחוק החוזים, מקום בו פעל מתוך טעות, עת חתם על הסכם המכר מבלי שהיה מודע להליך התכנוני שהתנהל לגבי המקרקעין, כאשר מנגד הנתבע ולמצער עו"ד בטשא, ידעו או היו צריכים להיות מודעים למצבם התכנוני של המקרקעין. לחלופין הוסיף וטען כי גם אילו היה נקבע כי הנתבע לא ידע ולא צריך היה לדעת על מצבם התכנוני של המקרקעין, על בית המשפט להשתמש בסמכות המוקנית לו מכוח סעיף 14(ב) לחוק החוזים ולבטל את הסכם המכר מחובת הצדק, נוכח הטעות היסודית והשורשית שעשה, עת חתם על הסכם המכר עבור סכום שמהווה שבריר משווי המקרקעין.
5. מנגד, כפר הנתבע בכל טענות התובע, תוך שטען כי המדובר בתביעה כוזבת שעניינה ניסיון חד-צדדי, מאוחר ושלא כדין לבטל את הסכם המכר.
6. הנתבע דחה את טענת התובע כי דין הסכם המכר להתבטל נוכח הטעיה שביצע או מצג שווא שהציג, תוך ששלל ידיעה מוקדמת בדבר הליכי התכנון המתוכננים בעניינם של המקרקעין, אשר כלל לא פורסמו בעת שהצדדים חתמו על הסכם המכר. לעניין זה הוסיף וטען, כי אישורה של התכנית וכניסתה לתוקף כשנתיים ויותר לאחר חתימת הצדדים על הסכם המכר אינה יכולה להוות עילה לביטולו בדיעבד.
7. לטענת הנתבע, המועד לבחינת התקיימותה של הטעייה או טעות הינו מועד כריתת הסכם המכר, אז אין עוררין כי ייעוד המקרקעין היה חקלאי בלבד. הנתבע הוסיף וטען כי בפועל, לא הציג התובע כל ראיה ממשית המלמדת כי היה לו מידע מוקדם לגבי המצב התכנוני העתידי של המקרקעין.
8. הנתבע דחה אף טענת התובע לפיה דין הסכם המכר להתבטל בשל טעות, כאשר לטענתו לא עמד התובע בנטל הראייתי המוטל עליו לפי סעיף 14(א) לחוק החוזים, להראות כי במועד בו נחתם הסכם המכר היה ייעודם של המקרקעין שונה ממה שידעו הצדדים. בהתאם טען כי לא התקיים כל פער בין המציאות, כפי שנתפסה בתודעת הצדדים בעת החתימה על הסכם המכר, ובין המציאות כהווייתה, וודאי לא כזה המצדיק את ביטול הסכם המכר. לטענת הנתבע ככל שאכן חלה "טעות" מצד התובע, עסקינן לכל היותר בטעות בכדאיות העסקה בלבד, כהגדרתה בסעיף 14(ד) לחוק החוזים, אשר אינה מצדיקה את ביטול הסכם המכר.
9. לטענת הנתבע, ביטול הסכם המכר אינו תוצאה מקובלת, שכן ניתן לקיימו תוך תיקון הטעות המוכחשת, כפי שעשה הנתבע, עת לקח על עצמו את תשלום מס השבח העודף. הנתבע הוסיף כי מכל מקום, התנהלות התובע ובחירתו למכור את המקרקעין בתמורה המוסכמת הינן באחריותו, ולמצער, בבחינת רשלנות ואשם תורם מצדו.
10. הנתבע הוסיף והעלה מספר טענות נוספות המצדיקות את דחיית התביעה, ובראשן טענה לקיומו של השתק שיפוטי. לטענתו, בהשגה אשר הוגשה בשם שני הצדדים, הודגש כי "אף אחד מהצדדים לעסקה לא ידע, ואף לא הייתה לו כל דרך לדעת, כי המקרקעין נשוא העסקה, הינם, לכאורה, חלק מתכנית הרחבה". לטענת הנתבע, גם במהלך התקופה שלאחר הגשת ההשגה לא העלה התובע כל טענה לעניין קיומו של הסכם המכר, ואף הציע מספר פעמים לנתבע לשאת בתשלום מס השבח, תוך שהוא מבהיר כי "לא אכפת לי שאתה תרוויח, העיקר שאני לא אפסיד". משכך טען הנתבע כי התובע מנוע מלטעון טענות הסותרות את האמור בהשגה, בשל קיומו של השתק שיפוטי וכי בין הצדדים הושגה הסכמה, לפיה הנתבע ישלם את מס השבח ולתובע לא תהיה כל טענה כלפיו. הנתבע הוסיף וטען כי טענותיו הסותרות של התובע בעניין זה, כמו גם ניסיונו להעלות טענות שונות וחד-צדדיות בדיעבד, מהווים חוסר תום לב, המצדיק כשלעצמו שלא להיעתר לדרישה לביטול הסכם המכר.
11. הנתבע הוסיף וטען, כי התובע איחר והשתהה באופן בלתי סביר בשליחת ההודעה על ביטול הסכם המכר, בניגוד לקבוע בסעיף 8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א- 1971 (להלן: "חוק התרופות"), כאשר די גם בכך כדי לדחות את תביעתו.
ראיות הצדדים
12. מטעם התובע העידו התובע בעצמו; מר חיים פרידמן, אשר ליווה את התובע לפגישה במשרדו של עו"ד בטשא לאחר קבלת שומת המס, והעיד, בין היתר, כי כבר במסגרת אותה פגישה ביקש התובע לבטל את הסכם המכר; עוה"ד גיורא מאור, אשר העיד כי היה מודע לקיומה של התכנית לשינוי ייעוד המקרקעין חודשים רבים לפני מועד פרסומה הרשמי; גב' עידית הוברמן, העובדת במחלקת התכנון במחוז צפון, אשר העידה לעניין תעודת עובד ציבור שהגישה באשר ללוח הזמנים במסגרתו קודמה התכנית; והשמאי אבי מנדלסון, אשר בחוות-דעתו העריך כי נכון ליום החתימה על הסכם המכר היה שווי המקרקעין 2,918,141 ₪.
13. מטעם הנתבע העידו הנתבע בעצמו; עו"ד בטשא, אשר העיד כי לא היה מודע לשינוי המתוכנן בייעוד המקרקעין עת ערך את הסכם המכר עבור הצדדים, וכן אישר את השתלשלות האירועים כפי שאלו נטענו על ידי הנתבע, לרבות העובדה שהתובע מעולם לא ביקש לבטל את הסכם המכר ואף הביע הסכמה לתוכנו גם לאחר הגשת ההשגה; מר שמעון כץ, אשר העיד כי טרם חתימת הצדדים על הסכם המכר היה עד לשיחה טלפונית במסגרתה הציע התובע למכור לנתבע את המקרקעין; והשמאי שי כהן, אשר העריך בחוות-דעתו כי נכון ליום החתימה על הסכם המכר היה שווי המקרקעין 330,000 ₪ בלבד.
14. חרף ניסיונות רבים להביא את הצדדים לפשרה, הדבר לא צלח; ועל כן לא נותר אלא להכריע בתביעה.
דיון והכרעה
15. לאחר עיון בכתבי הטענות, בתצהירי הצדדים ובראיות שהונחו בפניי, ולאחר בחינת טענות הצדדים, באתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להתקבל בשל קיומה של טעות כאמור בסעיף 14(ב) לחוק החוזים, המצדיקה את ביטול הסכם המכר, תוך חיוב התובע בפיצויים נוכח הנזק שנגרם לנתבע עקב כריתת ההסכם. אדון להלן בעיקר טענות הצדדים אשר הביאוני למסקנה זו.
הטענה כי הנתבע הטעה את התובע
16. סעיף 15 לחוק החוזים, שעניינו "הטעיה", קובע כדלהלן:
"מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה, "הטעיה" - לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן."
17. כידוע, על התובע, בהיותו מגיש התביעה, מוטל הנטל להוכיח את תביעתו בבחינת "המוציא מחברו עליו הראיה". משמע, על התובע הנטל להוכיח כי הנתבע (או מי מטעמו), היה מודע לקיומה של התכנית לשינוי ייעוד המקרקעין מחקלאות למגורים בטרם החתימה על הסכם המכר, אולם נמנע מלגלות זאת.
בענייננו, מלבד טענות כלליות, לפיהן הנתבע הינו "יזם ומשקיע ממולח במקרקעין", לא השכיל התובע להרים את הנטל ולהראות כי הנתבע (או עו"ד בטשא), היו מודעים להליך התכנוני שנועד לשנות את ייעוד המקרקעין, טרם נחתם הסכם המכר, כאשר כלל טענותיו בעניין זה נטענו בעלמא. לעניין זה יש לשוב ולהזכיר כי בפועל, דיון המטה הראשוני של הוועדה הארצית בתכנית, במסגרת "שולחן עגול", התקיים ביום 16.11.2016- כארבעה חודשים לאחר שהצדדים חתמו על הסכם המכר, וההחלטה בדיון להפקדה התקבלה ביום 19.7.2017- כשנה לאחר החתימה על הסכם המכר.
18. בעדותו אישר למעשה התובע כי מלבד חשדות חסרי תמיכה ממשית, אין בידיו כל ראיה ממנה ניתן ללמוד כי הנתבע היה מודע לקיומה של התכנית, כאשר לעניין זה ניתן להפנות, בין היתר, לתשובותיו של התובע בחקירתו הנגדית:
"ש. מה הטענה שלך? שגיא ידע שהקרקע תהיה שווה יותר או שגיא היה צריך לדעת שהיא תהיה שווה יותר.
ת. מה שהוא ידע, אלוהים יודע, אני שמעתי מהשמאי שהוא אמר לי שגיא ידע. השמאי של רשות המיסים.
ש. אתה שמעת מהשמאי שהוא לא כאן, לכן הגשת תביעה.
ת. אני שמעתי את זה ואחרי שהתחלתי לחשוב הרבה, היה סביר לי מאוד שהוא היה אמור לדעת, בגלל שהיה פרסום בעיר עפולה, כך אמר השמאי ברשות המיסים, וכל אחד בעפולה היה אמור לדעת. התחלתי לחשוב שסביר מאוד שהוא ידע" (עמ' 19, ש' 14-7 לפרוטוקול. ההגדשה שלי- ש"א).
19. אכן, יתכן ו"יודעי דבר", העוסקים בתחום המקרקעין, כגון עו"ד גיורא מאור אשר העיד מטעם התובע, היו מודעים לכוונה לקדם את התכנית עוד בטרם חתמו הצדדים על הסכם המכר, אולם ברור כי אין די בכך, כאשר על התובע הנטל להוכיח כי לנתבע (או לעו"ד בטשא אשר לטענת התובע פעל מטעם הנתבע), הייתה ידיעה פוזיטיבית אודות הכוונה לקדם את התכנית, ובכך הוא כשל.
20. למעשה, נוכח המו"מ שנערך בין הצדדים טרם החתימה על הסכם המכר, במסגרתו דרש הנתבע להפחית סכום קטן מהתמורה שתשולם עבור המקרקעין, סביר לטעמי כי הנתבע אכן לא היה מודע לקיומה של התכנית לשינוי ייעוד המקרקעין, עת נחתם הסכם המכר. לעניין זה העיד התובע עצמו:
"אמרתי שאני קיבלתי מחיר של 70,000 ₪ גיא אמר שאני הולך להפסיד דמי תיווך בסך 3,000 ₪ אז אמר תמכור לי את זה במחיר של 67,000 ₪ אני הרגשתי שאני חייב למכור את לו את זה מדין שותפים" (עמ' 18, ש' 33-32 לפרוטוקול).
21. נשאלת השאלה, האם יעלה על הדעת כי הנתבע, אשר ידע לטעת התובע בשלב זה כי שווים "האמיתי" של המקרקעין גבוה בשיעור עצום מהסכום אותו דורש התובע, יבזבז זמן במו"מ על מנת להוריד סכום זעום של 3,000 ₪, תוך לקיחת סיכון כי התובע יחליט לסגת מהעסקה או ינצל את הזמן על מנת לחקור ולגלות את שווי המקרקעין? דומה כי הדברים מדברים בעד עצמם ומלמדים כי גם לנתבע לא הייתה כל ידיעה מוקדמת על התכנית לשינוי ייעודם של המקרקעין.
הטענה לקיומה של טעות המצדיקה את ביטול הסכם המכר
22. סעיף 14 לחוק החוזים, שעניינו "טעות", קובע כדלהלן:
"14. (א) מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני ידע או היה עליו לדעת על כך, רשאי לבטל את החוזה.
(ב) מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני לא ידע ולא היה עליו לדעת על כך, רשאי בית המשפט, לפי בקשת הצד שטעה, לבטל את החוזה, אם ראה שמן הצדק לעשות זאת; עשה כן, רשאי בית המשפט לחייב את הצד שטעה בפיצויים בעד הנזק שנגרם לצד השני עקב כריתת החוזה.
(ג) טעות אינה עילה לביטול החוזה לפי סעיף זה, אם ניתן לקיים את החוזה בתיקון הטעות והצד השני הודיע, לפני שבוטל החוזה, שהוא מוכן לעשות כן.
(ד) "טעות", לענין סעיף זה וסעיף 15 – בין בעובדה ובין בחוק, להוציא טעות שאינה אלא בכדאיות העסקה."
23. בפסיקה נקבע כי לצורך הוכחת עילת הטעות יש להוכיח את הרכיבים הקבועים בהוראת החוק, קרי, קיומה של טעות אצל הצד המבקש לבטל את החוזה, שאינה בכדאיות העסקה, וקיומו קשר סיבתי אובייקטיבי וסובייקטיבי בין הטעות לבין החתימה על ההסכם (ראו ע"א 3865/19 אליאסיאן נ' שבו [פורסם בנבו] (11.9.2022)- להלן: "עניין אליאסיאן").
בנוסף, בעוד שעל מנת לבטל חוזה עקב טעות מכוח סעיף 14(א) לחוק החוזים, יש להוכיח כי הצד השני ידע או היה צריך לדעת על קיומה, הרי שעל פי סעיף 14(ב), ניתן לבטל את החוזה מן הצדק, גם בהעדר ידיעה בפועל או בכוח של הצד השני על הטעות. לעניין זה נקבע:
"אם כן, על-פי לשונו של סעיף 14(ב), די בהיעדר ידיעה של הצד האחר בנוגע לטעות כדי שיעמוד בתנאיו. אף תכלית הסעיף תומכת בפרשנות זו. על-פי תכליתו, סעיף 14(ב) נועד להסדיר מצב שבו הצד האחר לחוזה אינו יכול למנוע את התרחשות הטעות מהטעם שהוא עצמו אינו מודע לה. זאת, בניגוד לנסיבות שבהן דן סעיף 14(א), שבהן הצד האחר מודע לטעות, ועל-כן היה ניתן לצפות ממנו למנוע את התרחשותה. לשון אחרת, במסגרת סעיף 14(א) נדונים מקרים שדבק בהם פגם בהתנהגותו של הצד האחר לחוזה, ואילו במסגרת סעיף 14(ב) נדונים מקרים שלא דבק בהם רבב כלשהו בהתנהגותו של הצד האחר לחוזה" (דנ"א 2568/97 כנען נ' ממשלת ארצות הברית, פ"ד נז(2) 632 (20.2.2003)).
24. אבהיר כבר עתה, כי לא מצאתי שהתובע היה רשאי להודיע על ביטול הסכם המכר מכוח סעיף 14(א) לחוק החוזים, וזאת שעה שלא עמד בנטל להראות כי דבק רבב בהתנהלות הנתבע טרם חתימת הצדדים על הסכם המכר, באופן בו זה ידע או צריך היה לדעת על קיומה של התכנית לשינוי ייעוד המקרקעין. מנגד, מצאתי כי מן הצדק להורות על ביטול הסכם המכר מכוח סעיף 14(ב) לחוק החוזים.
25. במסגרת סיכומיו, טען הנתבע כי לא נפלה כל טעות בחתימת הצדדים על הסכם המכר, וזאת שעה שהתכנית לשינוי ייעוד המקרקעין פורסמה ואושרה רק לאחר מכן, כאשר במועד החתימה היה ייעוד המקרקעין לחקלאות. הוסיף הנתבע וטען כי אם אכן נפלה טעות, הרי שזו בכדאיות העסקה בלבד.
26. טענות אלו לא מצאתי לקבל. כידוע, "טעות" כמשמעותה בדיני החוזים, היא מחשבה או אמונה של צד לחוזה אשר אינה תואמת את המציאות (ע"א 2286/07 ג.מ.ח.ל. חברה לבניה 1992 בע"מ נ' פלונית [פורסם בנבו] (28.3.2011)). בענייננו, הוכח כי הגם שהתכנית טרם פורסמה או אושרה במועד החתימה על הסכם המכר, הרי שפעולות מקדמיות ממשיות לקידומה המהיר כבר היו בעיצומן (גם אם, כאמור, אין מקום לקבוע כי הנתבע ידע או היה עליו לדעת עליהן).
27. כך, כעולה מתעודת עובד הציבור אשר הוגשה מטעם גב' הוברמן, עובדת מחלקת התכנון במחוז צפון, לפיה העבודה על קידום התכנית החלה כבר ביום 29.7.2014, עת תוקצב הליך התכנון במסגרת הרשאה לתכנון מהלך ראשון בוועדת ההרשאות של אגף התכנון ברמ"י. גב' הוברמן הוסיפה כי אף הכרזת המתחם במסגרת קבינט הדיור נעשתה ביום 23.5.2016, משמע, בטרם חתמו הצדדים על הסכם המכר (ראו תעודת עובד ציבור שהוגשה בעניין). כעולה מעדותה של גב' הוברמן, התכנית קודמה בהתאם לחוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים (הוראת שעה), תשע"ד- 2014, אשר הינו הליך מקוצר אשר "נועד להאצת הליכי התכנון, לקידום במקומות שהיה נדרש" (עמ' 43, ש' 9-7 לפרוטוקול). כן ציינה כי במסגרת עבודתה טיפלה ב- 10 עד 15 תכניות מסוג זה, במסלול מועדף, כאשר כולן אושרו (עמ' 43, ש' 23-21 לפרוטוקול).
28. לטעמי לא יכולה להיות מחלוקת כי אילו היה התובע מודע להליכים מקדמיים אלו, הקשורים במצבם התכנוני של המקרקעין ולסיכוי הגבוה לשינוי ייעודם, בזמן קצר, מחקלאות למגורים, לא היה מתקשר עם הנתבע בהסכם המכר, בו מכר את המקרקעין עבור תמורה העומדת על 222,682 ₪ בלבד.
29. לתמורה ששולמה עבור המקרקעין חשיבות רבה בבחינת קיומה של "טעות", שכן בענייננו, חייב הסכם המכר את התובע לשלם את יתרת מס השבח בגין העסקה, אשר עמדה במקור על סך 531,836 ₪, ולאחר הסכם הפשרה על סך 192,664 ₪.
אכן, בסופו של יום, ולאחר שהתובע העביר את ההודעה על ביטול הסכם המכר, מיהר הנתבע ושילם לרשות המיסים את מס השבח מכיסו, אולם אין מחלוקת כי הוא לא היה מחויב לכך מכוח הסכם המכר. בנסיבות אלו, סבורני כי לא יכול להיות חולק שעסקינן בהסכם שהינו משולל כל היגיון כלכלי, המלמד בתורו על טעות שורשית בחתימת התובע על הסכם המכר. יפים לעניין זה דברי כב' השופט סולברג בעניין אליאסיאן:
"יתרה מכך, נעלה מכל ספק, כי הצדדים לא העלו על דעתם אפשרות שלפיה התשלום שידרֵש, יחרוג מהתמורה החוזית כולה, באופן שיעקר מתוכן את ההיגיון הכלכלי שבבסיס כריתת ההסכם. טעות בהיקף שכזה מלמדת, לדעתי, על קיומה של טעות מהותית, משותפת, בטיב הממכר;"
כך גם בענייננו, שני הצדדים לא העלו על דעתם אפשרות שלפיה שיעור מס השבח שנטל התובע על עצמו יעלה על סכום התמורה, באופן שיהפוך את הסכם המכר לחסר היגיון כלכלי. טעותם הינה אם כן בבחינת טעות מהותית משותפת באשר לטיב זכויותיו של התובע במקרקעין בהינתן מצבם התכנוני.
30. יתירה מכך, טענת הנתבע לפיה אין עסקינן בטעות נוכח העובדה כי ביום החתימה על הסכם המכר היה ייעוד המקרקעין חקלאי, ולפיכך שווי המקרקעין היה כפי התמורה שנקבעה בהסכם המכר (וכפי המפורט בחוות דעת השמאי מטעמו), נסתרת חזיתית מול קביעת רשות המסים מיום 14.3.2017, כי שווי המקרקעין עולה על 2,000,000 ₪, כאשר אין מחלוקת כי ביום קביעת השומה טרם אושרה התכנית וייעודם של המקרקעין היה חקלאי. במסגרת נימוקי השומה אף נקבע מפורשות, כי זו מבוססת בין היתר על תכנית עתידית-ספקולטיבית, תוך שצוין כי "עפ"י מידע שקיבלנו מהעיריה החלקה נכללת בתוכנית הרחבה שתאושר תוך כשנה-שנתיים מהיום ומייעדת את הקרקעות כסביבה למגורים. השווי נקבע לפי עיסקאות להשוואה לפי ייעוד מגורים, גובלת בניה וקרובה לבניה עם ניתוח והתאמה".
בשם הצדדים הוגשה השגה על השומה, אולם זו נדחתה, תוך שנקבע כי בעת חתימת הסכם המכר, היו המקרקעין "קרקע ספקולטיבית", הצמודה לתחום המאושר לתכנון, וכי "מחירה של יחידה חקלאית נמוך באופן משמעותי מזה של קרקע חקלאית לגביה קיים צפי שתופשר לבניה, ומחירה של האחרונה נמוך מזה של קרקע המאושרת לבניה".
אכן, לאחר דחיית ההשגה הגיע עו"ד בטשא, בשם הצדדים, להסכם פשרה מול רשויות המס, במסגרתו הוסכם על הפחתה של שווי המקרקעין. עם זאת, גם במסגרת הסכם הפשרה נקבע שווי העסקה על סך 989,700 ₪ - סכום הגבוה משמעותית מהתמורה ששולמה במסגרת הסכם המכר. מכל מקום, אילו סברו הצדדים (או מי מהם) כי רשויות המס טועות בהערכתן את שווי המקרקעין, ניתן היה להניח כי יפעלו על מנת להגיש ערר על ההחלטה בהשגה לוועדת הערר, דבר שלא נעשה על ידם.
31. אשר לטענת הנתבע כי ככל שנפלה טעות בחתימת התובע על הסכם המכר, היא לכל היותר "טעות בכדאיות העסקה", הרי שבפסיקה נקבע כי יש לבחון טענה זו לפי "מבחן הסיכון" (ראו פרופ' דניאל פרידמן "הסיכון החוזי וטעות והטעיה בכדאיות", עיוני משפט, יד 459 (1989). על פי מבחן זה, טעות בכדאיות העסקה הינה "טעות ביחס לסיכון שנטל על עצמו צד לחוזה, או שראוי, על-פי הנסיבות, לייחס לאותו צד נטילת סיכון כזו. אם צד נטל על עצמו סיכון מסוים, אזי אין הוא יכול להתנער ממנו אחר כך" (ראו גם עניין אליאסיאן, פסקה 11 לחוות דעתה של כב' השופטת י' וילנר).
עם זאת, נקבע כי: "על דרך השלילה ניתן לומר כי טעות שיש בה כדי לעוות את תמונת הציפיות, הסיכונים והשיקולים המסחריים שעמדו לנגד עיניי המתקשר בחוזה, איננה טעות בכדאיות העסקה גם אם יש לה השלכות כלכליות המקרינות על שווי הממכר" (ע"א 2469/06 סויסה נ' חברת זאגא בגוש 5027 חלקה 1 בע"מ (14.8.2008) (להלן: "עניין סויסה")).
בענייננו, סבור אני כי חתימת התובע על הסכם המכר לא בוצעה בשל טעות בכדאיות העסקה, תוך שהוא לוקח על עצמו סיכון "ערטילאי" אותו לוקח כל בעל קרקע חקלאית, כי אפשר וביום מן הימים ישתנה ייעודה. כאמור, בעת החתימה על הסכם המכר כבר היו הליכים מקדמיים משמעותיים לקידום התכנית לשינוי ייעוד המקרקעין, וסיכוייה של תכנית זו להיות מאושרת תוך זמן קצר היו גבוהים. משכך, דומני כי אכן עסקינן בטעות שיש בה "לעוות את תמונת הציפיות, הסיכונים והשיקולים המסחריים שעמדו לנגד עיני המתקשר בחוזה", באופן שאינו מהווה טעות בכדאיות העסקה. לעניין זה נקבע, בשינויים המחויבים, בעניין סויסה (פסקה 9):
"במקרה שלפנינו חתמו המשיבים 2 ו-3 על ההסכם מבלי שידעו כי ימים ספורים קודם לכן חלה התפתחות משמעותית בכל הנוגע למצבו התכנוני של המגרש, בשל החלטת הוועדה המחוזית לאשר להפקדה את תוכנית המיתאר המפורטת. ובמילים אחרות המשיבים 2 ו-3 התקשרו בהסכם בסוברם בטעות כי המצב התכנוני של המגרש הוא המצב שקדם להחלטתה הנ"ל של הוועדה המחוזית. משכך ניתן לומר כי הם התקשרו בהסכם בהתבסס על מציאות תכנונית מדומה... שכן מהלך תכנוני מהותי כגון זה שהתרחש במקרה שבפנינו משנה את נתוניו של המגרש ואת הצפי באשר למועד שבו ניתן יהיה לבנות עליו והדבר מצדיק בהחלט הערכת מצב עדכנית בכל הנוגע לעצם הנכונות להתקשר בהסכם מכר באותה נקודת זמן."
32. נותר לבחון אם כן האם בנסיבות העניין מן הצדק לבטל את הסכם המכר בהתאם להוראות סעיף 14(ב) לחוק החוזים, כאשר לעניין זה נקבע כי "להפעלת סמכות הביטול לפי סעיף 14(ב) נדרש (כזכור), בין יתר התנאים, כי בית המשפט יראה, "שמן הצדק לעשות זאת". לשם כך על השופט לשקול את האינטרסים של שני בעלי הדין, את התוצאות האפשריות לכל אחד מהם, וכן את התנהגותם, לפני כריתת החוזה ולאחריהן" (בג"ץ 221/86 כנפי נ' בית הדין הארצי לעבודה, פסקה 10, פ"ד מא(1) 469 (26.2.1987)).
כן נקבע לעניין זה בעניין אליאסיאן, פסקה 13:
"בעיקרו של דבר, כדי לענות על שאלה זו בחיוב, על בית המשפט להשתכנע כי העוול והנזק שייגרמו לצד שטעה במקרה של הותרת החוזה על כנו גדול מן העוול והנזק שייגרמו לצד השני אם יבוטל החוזה (ע"א 406/82 נחמני נ' גלאור, בפסקה 4 (1.3.1987) [פורסם בנבו]; שלו וצמח, בעמ' 356). על בית המשפט לשקול, בין היתר, את "מהות העסקה, הנסיבות האופפות אותה, האינטרסים של בעלי הדין, התוצאות האפשריות עבור כל אחד מהם, וכן התנהגותם לפני כריתת החוזה ולאחריה" (ע"א 5054/11 ספיר וברקת נדל"ן (הולילנד) בע"מ נ' אמסטר, בפסקה 31 והאסמכתאות שם (7.3.2013) [פורסם בנבו])."
33. בנסיבות המקרה שלפנינו, נחה דעתי כי אכיפת הסכם המכר תגרום לתובע עוול ונזק גדולים יותר מאשר אלה שייגרמו לנתבע באם זה יבוטל. בסופו של יום, עניין לנו בתובע אשר מכר מקרקעין בסכום המהווה שבריר משווים האמיתי, תוצאה אשר תחושת הצדק מתקשה להכיל.
אכן, כפי שיובהר בהמשך, בהתנהלותו של התובע לאחר החתימה על הסכם המכר נפלו פגמים, הן בהתנהלותו מול הנתבע והן בנוגע לפרק הזמן הרב שחלף בטרם הודיע "רשמית" על ביטול ההסכם. יתירה מכך, אינני מקל ראש בקושי ובעוגמת הנפש שייגרמו לנתבע. עם זאת, בשורה התחתונה סבור אני כי הפגמים בהתנהלות התובע, כמו גם הנזק שייגרם לנתבע כתוצאה מביטול הסכם המכר, ניתנים לאיזון בפיצוי כספי, כאמור בסיפא של סעיף 14(ב) לחוק החוזים, אשר יביאו לתוצאה צודקת יותר בנסיבות העניין, מאשר אכיפת הסכם המכר (וראו לעניין זה עניין אליאסיאן, פסקה 16 לחוות דעתה של כב' השופטת וילנר).
הטענה לפיה התובע "מושתק" מלטעון כנגד הסכם המכר נוכח האמור בהשגה והתנהלותו מול הנתבע
34. לטענת הנתבע, מקום בו במסגרת ההשגה שהוגשה מטעם שני הצדדים הוצהר כי התמורה המוצהרת נקבעה "בין מוכר מרצון לקונה מרצון, שאין ביניהם שום יחסים מיוחדים ובוודאי שלא קיימת כל אינדיקציה לביצוע העסקה בחוסר תו"ל" וכי "אף אחד מהצדדים לעסקה לא ידע, ואף לא הייתה לו כל דרך לדעת, כי המקרקעין נשוא העסקה, הינם, לכאורה, חלק מתכנית הרחבה", הרי שמדובר בהודאת בעל דין מחייבת, שדינה כהשתק שיפוטי, לפיה הסכם המכר נערך בתום לב ומרצון, עבור תמורה ראויה, ומבלי שאף אחד מהצדדים היה מודע לתכנית. הנתבע הוסיף וטען, כי התובע עצמו הודה שנכח באחד מדיוני ההשגה ברשות המיסים, שם הצהיר כי שני הצדדים חשבו שהתמורה ששולמה עבור המקרקעין הינה ראויה, וכי אף יתכן שמסר שם כי ככל שלא יאלץ לשלם את תוספת מס השבח, אין עינו צרה ברווח של הנתבע. עוד טען הנתבע כי בשל "הסכמה" זו של התובע, לקח על עצמו את תשלום מס השבח, חרף העובדה שבהסכם המכר נקבע כי זה יחול על התובע.
35. אף אילו הייתי מקבל טענות אלו של הנתבע, הרי שכוחן יפה בעיקר כנגד טענת התובע להטעיה או לטעות מכוח סעיף 14(א) לחוק החוזים ולא לטעות מכוח סעיף 14(ב). אוסיף, כי גם התובע אינו מתכחש לעובדה שביום עריכת הסכם המכר, האמין בלב שלם כי התמורה ששולמה לו עבור המקרקעין הייתה ראויה, אולם כפי שקבעתי, הדבר אינו שולל את האפשרות לקבוע כי התקשרות הצדדים בהסכם המכר יסודה בטעות (משותפת), כהגדרתה בחוק החוזים.
36. בתמצית אוסיף, כי לאחר ששמעתי את עדויות הצדדים הרלוונטיים בסוגיה זו, מצאתי לתת אמון בגרסת התובע לפיה בפגישה שנערכה במשרדו של עו"ד בטשא בחודש מרץ 2017, עובר להגשת ההשגה על שומת המס, העלה התובע, למצער, את האפשרות לבטל את הסכם המכר בין הצדדים, אולם נסוג מכך לאחר שנאמר לו על ידי עו"ד בטשא, בין היתר, כי לטעמו אין עילה משפטית המאפשרת זאת.
37. מסקנה זו עולה בין היתר מחלופת הודעות דוא"ל בין התובע לעו"ד בטשא, כאשר בהודעה מיום 6.9.2018 כתב התובע: "אתה יודע די טוב שאני חזרתי על זה פעמים רבות בשיחה איתך שאם השיווי הוא באמת כמו ששמאי המס אומר- אני רוצה ביטול העסקה ורוצה ומוכן להחזיר לו הכסף מייד. אלא שאתה אמרת שנראה שאין לי עילה לבטל היות שאתה מאמין שמר גיא עשה הכל בתום לב- ועוד הסברת לי שהשמאות של רשות המיסוי אינם נכונים ויש לך שמאות מקצועית של שמאי ששווי אינה אלא 100 ₪" (הטעויות במקור- ש"א).
עו"ד בטשא השיב בהודעת דוא"ל באותו יום: "... אציין רק אמנם אמרתי לך שלהבנתי אין לך עילות ביטול (ולאו דווקא רק מהטעם שכתבת), אבל גם אמרתי לך במפורש שאיני מייעץ לך נגד גיא (ואני לא אייעץ לגיא נגדך) ושעליך להתייעץ בעניין עם עו"ד אחר."
38. גם במסגרת עדותו מעל דוכן העדים וחרף העובדה כי הדברים לא מצאו ביטויים בתצהיר שהגיש, הודה עו"ד בטשא כי התובע העלה את האפשרות לבטל את הסכם המכר בפגישה שנערכה במשרדו בחודש מרץ 2017:
"ש. האם הוא אמר לך שהוא רוצה לבטל את העסקה.
ת. בשלב הזה לא. הוא לא אמר אף פעם שהוא רוצה לבטל, הוא אמר שהוא שוקל, פעם ראשונה זה היה אצלי במשרד אחרי שהתקבלה השומה" (עמ' 85, ש' 16-14 לפרוטוקול).
ובהמשך:
"פעם ראשונה שהתובע העלה את האפשרות לבטל הייתה פגישה במשרדי למיטב זכרוני בסוף מרץ 2017 שנה וחצי קודם. אז אמרתי מידית אני לא מייעץ לאף אחד כי ייצגתי את שני הצדדים" (עמ' 85, ש' 33-31 לפרוטוקול).
משמע, אף עו"ד בטשא, אשר ערך את הסכם המכר עבור שני הצדדים והעיד בהליך מטעם הנתבע, אישר הלכה למעשה כי מצד התובע הובע רצון מסוים לבטל את הסכם המכר עוד קודם להגשת ההשגה, וכי השיב לו שלהבנתו, אין לו עילה משפטית לעשות כן.
אכן, עו"ד בטשא הוסיף והבהיר, גם בהודעת הדוא"ל וגם בעדותו, כי מסר לתובע שהוא אינו מייעץ לו וכי עליו להתייעץ בסוגיה עם עו"ד אחר, ואני נותן אמון בעדותו לעניין זה. יתירה מכך, כפי שהבהרתי וכפי שאבהיר עוד בהמשך, מקובלת עלי לחלוטין הטענה כי בהתנהלותו של התובע אכן נפלו פגמים מסוימים.
40. עם זאת, שעה שעובר להגשת ההשגה אכן העלה התובע את אפשרות ביטול הסכם המכר, אולם קיבל מענה ממי שהחשיב כגורם מומחה ומקצועי כי אין לו עילת ביטול, הרי שלטעמי לא ניתן להעמיד לחובתו של התובע את הדברים שנאמרו על ידו (או נכתבו בשמו במסגרת הליכי ההשגה) ולקבוע כי הוא "מושתק" מלטעון אחרת. לעניין זה יש לשוב ולהזכיר כי במסגרת סעיפי הסכם המכר נקבע כי מס השבח יחול על התובע, ובנסיבות אלו, כאשר התובע סבר כי אפשר ואין לו כל עילה המצדיקה את ביטול הסכם המכר, ניתן להבין מדוע אמר את שאמר במסגרת הליכי ההשגה, מתוך ניסיון להפחית או לבטל את תשלום מס השבח הנדרש, אשר באותה שעה עמד על סכום גבוה משמעותית מכלל התמורה אותה קיבל לכיסו במסגרת הסכם המכר.
הטענה לאיחור ושיהוי בלתי סביר בהודעת הביטול
41. לטענת הנתבע, חרף ידיעתו של התובע על קיומה של התכנית לכל המאוחר עם קבלת הודעת השומה בחודש מרץ 2017, הוא לא הודיע על ביטול הסכם המכר עד ליום 13.9.2018, כשנה וחצי מאוחר יותר (וכשנתיים מאז נחתם הסכם המכר). לטענת הנתבע, התנהלות זו של התובע, מהווה הודאה, לרבות בהתנהגות, כי הוא אינו זכאי לתבוע בדיעבד את ביטול הסכם המכר. הנתבע הוסיף והפנה להוראות סעיף 8 לחוק התרופות וכן להוראות סעיף 20 לחוק החוזים, תוך שטען כי בנסיבות המקרה, אין ספק כי הודעת התובע על ביטול הסכם המכר אינה עומדת בתנאי "הזמן הסביר".
42. כאמור, ככלל מקובלת עלי הטענה כי בהתנהלות התובע, החל מהמועד בו התקבלה הודעת השומה (אז למד על קיומה של התוכנית לשינוי ייעוד המקרקעין) ועד למועד בו שלח את ההודעה על ביטול הסכם המכר, נפלו פגמים, אשר הובילו לכך שבמשך תקופה של כשנה וחצי הוסיפו הצדדים לפעול לפי הסכם המכר, הגישו את ההשגה, פעלו להגיע להסכם פשרה עם רשויות המס, והנתבע אף פעל לשלם את מס השבח. עם זאת, יש להדגיש כי תשלום הנתבע עבור מס שבח, בסכום של 192,547 ₪, בוצע ביום 28.10.2018 (ראו נספח 27 לתצהיר עדות ראשית של התובע), כחודש וחצי לאחר שהתובע שלח את הודעת הביטול של הסכם המכר. לטעמי, דומה כי הנתבע מיהר לשלם את המס כדי "להציב עובדות בשטח", ובנסיבות אלו, קיים קושי לקבל את טענתו כי התנהלות התובע לבדה, היא ששינתה את מצבו לרעה.
43. מכל מקום וזה העיקר, טענת הנתבע כי התובע לא הודיע על ביטול הסכם המכר "תוך זמן סביר" הנה רלוונטית עת עסקינן בביטול חוזה בעילת טעות על פי סעיף 14(א) לחוק החוזים, אשר קובע כי "מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני ידע או היה עליו לדעת על כך, רשאי לבטל את החוזה.". מנגד, ביטול חוזה בעילת טעות על פי סעיף 14(ב) לחוק החוזים, אינו נעשה על ידי אחד הצדדים לחוזה, אלא על ידי בית המשפט, לבקשת הצד שטעה, "אם ראה שמן הצדק לעשות זאת". בענייננו, כפי שהבהרתי, אכן מצאתי כי מן הצדק להורות על ביטול הסכם המכר, בשל קיומה של טעות כאמור בסעיף 14(ב) לחוק החוזים. בנסיבות אלו, הפגמים שנפלו בהתנהלות התובע, לרבות חלוף הזמן עד הודעתו על ביטול הסכם המכר, ימצאו את ביטויים בסכום הפיצוי שייקבע לטובת הנתבע, בעד הנזק שנגרם לו.
סיכום
44. לנוכח כל המפורט לעיל, אני מקבל את התביעה ומורה על ביטול הסכם המכר מיום 27.7.2016. התובע מנגד, ישיב לנתבע כל סכום שקיבל מכוח הסכם המכר בצירוף הפרשי הצמדה וריבית החל מיום חתימת הסכם המכר. כן יוחזר לצדדים כל סכום כספי המוחזק בנאמנות אצל עו"ד בטשא, למעט כל סכום עבור שכר טרחתו, באם קיים.
בשל הנזק שנגרם לנתבע עקב כריתת הסכם המכר, כמו גם בשל הפגמים שנפלו בהתנהלותו של התובע, מצאתי לחייב את התובע לשלם לנתבע פיצוי בסך 140,000 ₪.
סכום ההשבה וסכום הפיצוי הנ"ל ישולמו תוך 30 יום מיום קבלת פסק דין זה, שאם לא כן, יישאו הפרשי הצמדה וריבית עד התשלום בפועל.