בית משפט השלום בתל אביב -יפו
ת"א 33635-06-18 מקימים. ייזום בינוי אחזקות בע"מ נ' הקונגרס העולמי של יהודי גאורגיה (ע"ר) ואח'
תיק חיצוני: 5097200418
לפני כבוד השופטת דלית ורד
תובעת: מקימים ייזום בינוי אחזקות בע"מ
נגד
נתבעים: 1. הקונגרס העולמי של יהודי גאורגיה (ע"ר)
2. אהרן אליאשוילי
3. מיכאל צביון
פסק דין
פתח דבר והרקע לתביעה :
לפני תביעה כספית של משכירה כנגד שוכרת עמה נחתם הסכם שכירות. ההסכם בוטל בנסיבות השנויות במחלוקת, והשוכרת נמנעה מלתפוס חזקה במושכר.
התובעת, הינה חברה בע"מ, אשר בזמנים הרלוונטיים לתביעה שכרה, מאת חברת קנית השלום בע"מ משרדים בקומה ה-23 במגדל העגול במרכז עזריאלי, בתל אביב (להלן: "המשרדים").
הנתבעת 1 היא עמותה, אשר התקשרה בהסכם שכירות משנה אל מול התובעת, לשכירת חלק מהמשרדים ששכרה התובעת כאמור (להלן: "הנתבעת" או "העמותה", "ההסכם" ו"המושכר" בהתאמה). תקופת השכירות לפי ההסכם היתה למשך 18 חודשים, החל מיום 22.11.2017 ועד ליום 21.5.2019. דמי השכירות החודשיים עמדו על 28,300 ₪ בצירוף מע"מ, כאשר הנתבעת התחייבה לשלם את דמי השכירות כל שלושה חודשים מראש, ולהפקיד במועד מסירת החזקה המחאות דחויות עבור כל תקופת השכירות.
על פי הנטען, הנתבע 2, מר אהרון אלאישבילי, הציג עצמו כמנהלה של הנתבעת והוא ניהל את המשא ומתן לכריתת ההסכם, כאשר הנתבע 3, מר מייק ציביון, פעל גם הוא בשם הנתבעת לענין כריתת ההסכם, והיה הגורם הישיר להפרת ההסכם מטעמה של הנתבעת.
במעמד חתימת ההסכם מסרה הנתבעת בידי התובעת 7 שיקים על חשבון דמי השכירות. אולם זמן קצר לאחר החתימה על ההסכם, הודיעה הנתבעת על ביטול כל ההמחאות שנמסרו על ידה.
התובעת הגישה לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל בתל אביב שיק אחד על סך של 99,333 ₪, והנתבעת הגישה התנגדות על מלוא סכום השיק. לאחר דיון במעמד הצדדים, ומשמצאתי כי בפי הנתבעת טענות הראויות להישמע, ניתנה לנתבעת רשות להגן.
ביום 26.6.2019 הגישה התובעת בקשה לתיקון כתב התביעה, בה עתרה לתיקון סכום התביעה, כך שיעמוד על סך של 595,998 ₪, מן הטעם שסכום זה מגלם את שווי דמי השכירות שהיה על הנתבעת לשלם עד תום תקופת השכירות, ולכן התובעת זכאית לו כפיצויי קיום. כן תבעה התובעת סכום של 25,000 ₪ בגין עגמת נפש טרחה ואובדן זמן. בנוסף, עתרה התובעת להוספה של עילות תביעה והוספת הנתבעים 2-3.
לאחר שהותר לתובעת לתקן את כתב התביעה, ביום 29.11.2019 הגישה התובעת את כתב תביעתה המתוקן, אותו העמידה על סך של 400,000 ₪. הנתבעים הגישו כתב הגנה ביום 14.1.2020 וכתב הגנה נוסף מטעמם הוגש ביום 19.2.2020, ללא רשות, תוך מחיקת סעיף 2 שהועלה בכתב ההגנה המתוקן המקורי שהוגש ביום 14.1.2020. יצוין כי באותו סעיף אישרו הנתבעים כי בעקבות פנייה מטעמם אל קנית השלום בע"מ, שנערכה בחודש ינואר 2020, נודע להם כי התובעת פונתה מהמושכר זה מכבר, וחרף זאת עתרה בתביעתה לקבלת דמי השכירות כאמור.
טענות התביעה:
בתמצית טענה התובעת כי הנתבעים 2 ו-3, אשר ניווטו את פעולותיה של הנתבעת 1, ביטלו את הסכם השכירות, ללא עילה כלשהי ובחוסר תום לב. בכך גרמו לתובעת נזקים רבים ובלתי הפיכים.
טענת הנתבעים כי הסכם השכירות בוטל על רקע אי מתן אישור בעלת הנכס, קנית השלום בע"מ (להלן: "בעלת הנכס" או "קנית השלום") וכי לא נבנה במושכר קיר גבס, הינן חסרות יסוד.
התובעת ביססה את תביעתה על עילות שטריות, חוזיות ונזיקיות וכן על עילות לפי חוק השכירות והשאילה, תשל"א- 1971.
ביתר הרחבה טענה התובעת, כי בחודש ספטמבר 2017 ולקראת סיומו של הסכם שכירות קודם, פנו אליה נציגי הנתבעת וביקשו בשמה לשכור את המושכר. לדבריהם, הנתבעת ביקשה לעבור ממקומה בדיזינגוף סנטר, למשרדים יצוגיים וגדולים יותר. המושכר כלל שני חדרים, כולל חדר ישיבות.
נציגי העמותה החלו להגיע למשרדים באופן יומיומי, בילו שעות ארוכות במושכר, ערכו מדידות תוך תכנון שימושיהם במושכר וניהלו משא ומתן, במטרה להוריד את דמי השכירות, ככל שניתן. כך נדרש זמן רב עד שהצדדים הגיעו להסכמה בדבר תנאי ההסכם הסופיים, כאשר בין לבין הציגו נציגי העמותה, הבטחות שונות להשכרת המושכר לטווח ארוך, וטענו כי איש עסקים ידוע ועתיר נכסים, מן העדה הגאורגית, תומך ומממן את פעילות העמותה.
התובעת השקיעה שעות רבות במשא ומתן ובהכנת ההסכם ותיקונו, בהתאם לדרישת הנתבעים. בין הצדדים הועברו מספר טיוטות והתכתבויות ולאחר קיומה של ישיבה ארוכה של מנהלי העמותה ועורכת דינם במשרדי התובעת, נחתם הסכם השכירות ביום 13.11.17, והעמותה הפקידה המחאות בגין דמי השכירות (העתק הסכם השכירות והעתק ההמחאות צורפו כנספח 1 ו- 2 לכתב התביעה).
בד בבד, פנתה התובעת לבעלת הנכס, וביום 15.11.2017 אישרה בעלת הנכס את השכרת המושכר לנתבעת (העתק האישור צורף כנספח 3 לכתב התביעה).
ביום 21.11.2017 הגיעו נציגי העמותה למשרדים, אך במקום להביא ערבות בנקאית, הביאו שקית של דולרים, תוך הצעה שהתובעת תסתפק בסכום במזומן בסך של 8000 דולר, במקום ערבות בנקאית. מנהל התובעת, מר גיל מזרחי, דחה את ההצעה, וביקש שההסכם יבוצע ככתבו וכלשונו, כאשר התובעת חששה לקבל כספים במזומן ממקור לא ידוע. הנתבעים מסרו למר מזרחי, שהם פועלים להנפקת הערבות, אך לאור דרישות הבנק, הדבר יקח מספר ימים.
במקביל לאירועים האמורים, הזמינה התובעת בעלי מקצוע לצורך ביצוע עבודות של הקמת קיר גבס, שהינה עבודה קלה וקצרה בזמן, אך התובעת השהתה את ביצוע העבודות עד להפקדת הערבות הבנקאית.
כעבור מספר ימים, התקבלה אצל התובעת הודעת דוא"ל מטעם העמותה, הנושאת תאריך 28.11.2017, ובה נטען להפרת ההסכם על ידי התובעת, תוך דרישה להחזרת ההמחאות שהופקדו בגין דמי השכירות. במכתב נטען כי הפקדת מט"ח עדיפה על ערבות בנקאית. עוד נטען כי יש בערבות הבנקאית כדי לפגוע במוניטין של העמותה ולמנוע ממנה מתן עזרה לנזקקים, ולכן הסירוב לקבל את הסכום במזומן מעיד כי התובעת אינה מעוניינת באמת בהשכרת המושכר לעמותה. עוד טענה העמותה, כי לא התקבל אישור בעלת הנכס להסכם השכירות, כאשר אישור זה הוא בגדר תנאי מתלה לתוקף ההסכם. התובעת השיבה לעמותה במכתב מיום 29.11.2017 כי אישור בעלת הנכס התקבל, כי המשרדים פתוחים בפני העמותה והיא מוזמנת לקיים את ההסכם, ולאכלס את המושכר לאחר הפקדת הערבות הבנקאית. העתק המכתבים האמורים צורף כנספח 5 לכתב התביעה.
בשל שיקוליה היא לא נכנסה העמותה למושכר, על אף פניות חוזרות ונשנות של מר מזרחי למנהלי העמותה. רק לאחר 3 חודשים, ביום 26.2.2018, שלחה העמותה מכתב, ובו הגיבה למכתב בא כוח התובעת מיום 29.11.2017. במכתב האמור טענה העמותה כי לא הוצג לה עד כה אישור בעלת הנכס בענין שכירות המשנה, הנתבעת דחתה את ההצעה לקיים את ההסכם, ואיימה כי תפנה לערכאות משפטיות. במכתב תשובה מטעם בא כוח התובעת, התובעת שבה והציעה לעמותה לתפוס חזקה במושכר, אך העמותה לא עשתה כן ולא השיבה לפניית התובעת. העתק המכתבים האמורים צורף כנספח 6 לכתב התביעה.
התובעת טענה כי הנתבעים ביטלו שלא כדין ובחוסר תום לב את הסכם השכירות. אין בסיס לטענות הנתבעים בדבר אי קבלת אישור בעלי הנכס ובדבר הפרת חובתה של התובעת לבנות מחיצת גבס. מעבר לעובדה שההסכם אינו תוחם את הקמת המחיצה עד למועד מסוים, הרי שמחובתה של הנתבעת היה ליתן לתובעת התראה בעניין וכן ליתן לה אפשרות לקיים את ההסכם. בביטול ההסכם מבלי שניתנה לתובעת שהות להקים את קיר הגבס, הפרו הנתבעים את חובותיהם לפי חוק החוזים.
הנתבעים נמנעו לתפוס חזקה במשרדים, והתחמקו מלשלם את דמי השכירות. כל ההמחאות שמסרה העמותה בעבור דמי השכירות חוללו על ידי הבנק הנמשך, בעוד שהתובעת נתנה בעדם תמורה מלאה. התובעת ניסתה לצמצם את נזקיה ופעלה להשכרת המשרדים, תוך פרסום נוסף ופניות דרך מתווכים, אך ללא הצלחה. בסופו של דבר המשרדים עמדו ריקים במשך כל תקופת השכירות.
התובעת טענה כי על פי סעיף 7.5 להסכם, על העמותה לשלם דמי שכירות גם במקרה בו לא עשתה שימוש במשרדים, ועל פי סעיף 14 להסכם זכאית התובעת לפיצוי בשווי דמי השכירות לכל יתרת תקופת השכירות. כן טענה התובעת כי היא זכאית לפיצויי קיום ולפיצויים בגין הנזקים שנגרמו לה, בהתאם להוראות חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תש"א- 1970 (להלן: "חוק החוזים תרופות").
באשר לאחריותם של נתבעים 2 ו-3, טענה התובעת כי במחדליהם ובמעשיהם סיכלו את ביצוע ההסכם, גרמו להפרתו ולביטולו. כבר מלכתחילה בעת חתימת ההסכם, ידעו הנתבעים כי אין באפשרות העמותה לקיים את ההסכם, והם נטלו סיכון בלתי סביר עת התקשרו בהסכם עם התובעת. הנתבעים נמנעו ביודעין מהמצאת הערבות הבנקאית, על אף התחייבות העמותה ובכך גרמו לה להפר את ההסכם עם התובעת.
התובעת עתרה לחייב את הנתבעים לשלם לה את מלוא הנזקים, שנגרמו לה בדמות מלוא דמי השכירות בשיעור של 595,998 ₪ ובתוספת אבדן זמן, טרחה ועגמת נפש שנגרמו לה. על אף האמור העמידה התובעת את תביעה על סך של 400,000 ₪.
טענות ההגנה:
הנתבעים טענו כי יש להתייחס להסכם השכירות כהסכם שנחתם ביום 1.11.2017. בעיון במסמך אותו צירפה התובעת כנספח 3, עולה כי נוסף בו תאריך 13.11.2017, בכתב יד שאיננו שייך למי מהנתבעים ומסיבה שאינה זכורה להם. בחלוף הזמן ומשאין לנתבעים הסבר להבדל זה, מבקשים הנתבעים להיצמד לכתוב בהסכם ולראותו כהסכם שמועדו 1.11.2017.
לטענתם, מדובר בהסכם שכירות הכולל 2 תנאים מתלים: האחד, מצוי ב'הואיל' השישי להסכם, לפיו התובעת התחייבה בתוך 7 ימים, דהיינו עד ליום 8.11.2017, להמציא את אישור בעלת הנכס. ביחס לכך, טענו הנתבעים כי אישור כאמור לא הוצג עד היום. התנאי השני הוא כי יבוצעו התאמות במושכר טרם כניסתה של העמותה למושכר. עד ליום 22.11.2017 הוא היום המיועד למסירת המושכר, לא החלו שום עבודות. יובהר כי העבודות האמורות ענינן בניית קיר גבס לחלוקת החלל לשלושה חדרים.
נטען כי נוכח אי קבלת ההסכמה מטעם בעלת הנכס ואי ביצוע ההתאמות שהובטחו, ההסכם בוטל.
הסכם השכירות קובע בסעיף 7.4 שבו, כי המחאות דחויות יופקדו על ידי העמותה במעמד מסירת החזקה במושכר. נטען כי חרף האמור, התובעת ביקשה למסור לידיה את כלל השיקים בגין תקופת השכירות במעמד חתימת ההסכם, בעוד שבפועל החזקה במשרדים מעולם לא נמסרה.
הנתבעת ארזה חפציה מהמשרדים הקודמים ותכננה לעבור למשרדים החדשים בבנייני עזריאלי, אך לטענתה לא היה באפשרותה לעבור למושכר, משום שהתובעת טרם התאימה אותו לצרכיה, כפי שהוסכם על ידי הצדדים.
עוד טענו הנתבעים כי בהתאם לסעיף 13.1 להסכם היה על הנתבעת להמציא ערבות בנקאית במועד תחילת תקופת השכירות, אשר בהתאם לסעיף 6.1 להסכם עתידה היתה להתחיל ביום 22.11.17.
כבר ביום 8.11.2017 ועוד קודם למועד שנועד למסירת הערבות הבנקאית, היתה אמורה התובעת להמציא אישור מבעל הנכס. משלא הומצא האישור עד תאריך זה, קמה לנתבעת הזכות לביטול ההסכם, בשל אי קיום התנאי המתלה.
לעניין הערבות הבנקאית נטען כי הוצעה חלופה בדמות של 8,000 דולר במזומן. הנתבעים טענו כי הצעה לקבל סכום במזומן הייתה לשם הנוחות ועל מנת לחסוך בעמלות. כסף זה נתקבל מתורם ולא היתה מבחינת הנתבעת כל בעיה להפקידו בחשבון ולהוציא במקומו ערבות בנקאית. מעבר לכך, ההצעה להחזיק בכסף מזומן, היא ערבות טובה יותר מערבות בנקאית וקלה יותר למימוש.
לאור אי ביצוע ההתאמות ואי קבלת אישור בעלת הנכס, פנו נציגי הנתבעת אל התובעת בבקשה להשבת ההמחאות שניתנו בגין דמי השכירות, אך נתקלו בסירוב מטעם התובעת בטענה שאין ביכולתה להחזיר את ההמחאות ללא סיבה מספקת.
עוד נטען כי יש למחוק את נתבעים 2 ו- 3 מן ההליך, שכן הם מעולם לא התחייבו מול התובעת בשום צורה. הנתבעת היא זו שפעלה לביצוע ההסכם והיא זו החתומה עליו. מדובר באנשים פרטיים, ישות משפטית נפרדת מהעמותה ואין מקום לבצע הרמת מסך. כן נטען כי לנתבע 3 אין כל קשר לעמותה, הוא אינו חבר או נושא תפקיד בה, ומעולם לא פעל מטעמה.
לבסוף הכחישו הנתבעים את זכותה של התובעת לקבלת פיצויי קיום או פיצויים בכלל בגין הנזקים הנטענים.
בהתנהלותה גרמה התובעת לנזקים כבדי משקל לעמותה, וזו נאלצה לחפש משרדים חלופיים באופן בהול, שכן המושכר לא היה מוכן לכניסתה לפי ההסכם שבין הצדדים.
הנתבעים טענו אפוא לכישלון תמורה מלא ולאי קיום התנאים המתלים כמפורט לעיל.
הנתבעים הוסיפו כי היה על התובעת לעשות מאמץ להשכרת הנכס וכי לא ניתן לזקוף לחובתם את העובדה שלא עלה בידי התובעת להשכיר את המשרדים, שכן חובת הקטנת הנזק חלה על התובעת בלבד. טענה זו נזנחה בסיכומי הנתבעים.
בכתב תשובתה עמדה התובעת על טענותיה בכתב התביעה, והוסיפה את הדברים הבאים.
כחלק מבדיקת הנאותות הנרחבת שביצעו הנתבעים ובאי כוחם, הוצג בפניהם הסכם השכירות של התובעת מול בעלת הנכס. התובעת הפנתה לסעיף 3.3 להסכם, המציין מפורשות כי הובאו לידיעת הנתבעת פרטי הסכם השכירות של התובעת עם בעלת הנכס (העתק ההתכתבות בענין, כולל הסכם השכירות, צורף כנספח ב' לכתב התשובה).
בתחילת שנת 2019 פינתה התובעת את המשרדים, זאת בין היתר, בשל הפרת ההסכם על ידי הנתבעים.
דיון והכרעה
תחילתה של תביעה זו בשיק שהוגש לביצוע בהוצאה לפועל.
אין חולק כי השיקים הוצאו על ידי הנתבעת ולא נפרעו על ידה. התובעת הינה בגדר אוחזת בשיקים, כמשמעות מונח זה בפקודת השטרות, בהיותה הנפרעת ומי שמחזיקה בהם (סעיף 1 לפקודת השטרות [נוסח חדש].
לטובת התובעת כאוחזת, עומדת חזקת התמורה שיסודה בהוראת סעיף 29 (א) לפקודה לפיו "כל צד שחתימתו מצויה על השטר, חזקה לכאורה שנעשה צד לו בעד ערך". הנטל לסתור חזקה זו רובץ על עושה השטר. (דברי כב' השופטת בן פורת בע"א 358/80 קדש נפתלי, מושב עובדים להתישבות חקלאית נ' מושב שאר ישוב [פורסם בנבו] (11.9.83), רע"א 2157/07 מנחם אדאטו נ' אמיל רנתיסי [פורסם בנבו] (2.8.07); ע"א 205/87 ס.מ.ל סוכנות מרכזית לביטוח בע"מ נ' מגדל חברה לביטוח בע"מ [פורסם בנבו] (21.12.89)).
העמותה כנתבעת בתביעה שטרית, נושאת בנטל ההוכחה והשכנוע (י. זוסמן דיני שטרות, מהדורה שישית, עמוד 257).
כיוון שהצדדים במקרה זה הם צדדים קרובים, רשאית העמותה להעלות כלפי התובעת, כל טענת הגנה העומדת לה מכח היחסים החוזיים בין הצדדים. משכך, היא רשאית להעלות טענות עובדתיות ומשפטיות בכל הקשור להסכם בין הצדדים, לנסיבותיו ולאופן קיומו או הפרתו, ובין היתר, כי הסכום בו היא חבה על פי עסקת היסוד נמוך מסכום השטר. (דנ"א 258/98 צמח נ' שלשבסקי [פורסם בנבו] (3.12.98); רע"א 1417/07 שלמה נרקיס נ' מאי –י.ד. שירותים בע"מ ואח' [פורסם בנבו] (8.7.07), פסקה 7).
בענייננו טענו הנתבעים, בין היתר, כי מדובר בהסכם התלוי בהתקיימותם של שני תנאים מתלים, אשר לא התקיימו. להלן נבחן את טענותיהם.
נסיבות התקשרות הצדדים
הסכם השכירות שנחתם בין הצדדים הוכתר בכותרת 'הסכם שכירות משנה', ובהמשך נרשם: "שנערך ונחתם בתל אביב ביום 1 לחודש נובמבר שנת 2017'. בנספח 'אישור שוכר משנה' (נספח 3 לכתב התביעה) נרשם: "הסכם שכירות משנה מיום_____" אליו הוסף בכתב יד, התאריך '13.11.17' . לאור כך, טענו הנתבעים כי ההסכם נחתם ביום 1.11.2017. טענה זו לא ניתן לקבל, וניתן לומר כי היא הועלתה בחוסר תום לב.
ביום 28.11.2017 הוציאה העמותה מכתב מופנה לתובעת, בו, בין היתר, הודיעה על ביטול כל ההמחאות שמסרה בידי התובעת. בסעיף 1 כתבה העמותה: "ביום 13.11.17 נחתם בין מקימים ייזום .. לביננו הסכם..." (נספח 5 לכתב התביעה)
כמו כן, הנתבע 2 העיד במפורש כי על אף שכתב בתצהירו כי הסכם השכירות הינו מיום 1.11.2017, הרי בפועל ההסכם נחתם ביום 13.11.2017 (סעיף 1 לתצהיר עדות ראשית; פרו' 13.4.22 עמ' 23 שורות 24-27).
מן האמור עולה כי גם לשיטת הנתבעים עצמם, כפי העולה ממכתב העמותה בזמן אמת ומעדותו של הנתבע 2, ההסכם נחתם ביום 13.11.2017.
בהואיל השישי נכתב כך:
"והשוכר מצהיר שידוע לו שאישור בעל הנכס להסכם שכירות זה ולהשכרת המושכר לשוכר המשנה הוא תנאי מתלה לקיומו של הסכם זה. על כן המשכירה מתחייבת למסור לידי השוכר בתוך 7 ימי עבודה את אישור בעל הנכס, ככל שינתן על ידי בעל הנכס. היה ולא יאושר ההסכם על ידי בעל הנכס רשאי כל אחד מהצדדים לבטל הסכם זה."
כפועל יוצא מכך, התחייבותה של התובעת להמצאת אישור הבעלים, נועד להתקיים עד ליום 22.11.2017, תוך שהובאו בחשבון ימי שישי שבת, שאינם נחשבים ימי עבודה.
לעניין הקריטריונים לאישור שוכר משנה, ראו גם עדותו של מר אברהמי סמנכ"ל קבוצת עזריאלי וראש תחום משרדים, מיום 13.4.22 עמ' 17 שורות 29-32, עמ' 18 שורות 1-2, 10-13).
הסכם השכירות, שנחתם בין התובעת לקנית השלום קובע בסעיף 22.6 שבו, כי הסכמתה של קנית השלום לשכירות המשנה "לא תימנע אלא מטעמים סבירים ועניינים". יצויין כי הסכם השכירות הראשי וההארכות לו, הועברו על ידי ב"כ התובעת לנציגי הנתבעת וביניהם עוה"ד אנה (אננה) פוטוריאן והנתבע 3, בהודעת דוא"ל מיום 31.10.2017 (נספח 6 לתצהיר עדות ראשית מטעם התובעת).בניגוד לנטען על ידי הנתבע 2 בתצהירו כי העמותה חתמה על ההסכם ללא ייצוג משפטי (סעיף 15), מחלופת התכתובות עולה כי עוה"ד פוטוריאן, ייצגה את הנתבעת בהליכי המו"מ לקראת כריתתו של ההסכם, ובין היתר העבירה הערות לטיוטת ההסכם. לעניין זה אבקש להפנות, למשל, להודעת דוא"ל מאת עוה"ד פוטוריאן שהופנתה לב"כ התובעת, ובה כתבה, בין היתר... "אני עובדת מולם לפי הזמנת שירות על בסיס שעה". אפנה בנוסף לעדותו של הנתבע 2 ממנה עולה כי עוה"ד פוטוריאן ניסחה את המכתבים שנשלחו מטעם הנתבעת לאחר כריתת ההסכם. הנתבע 2 הסביר: "התכוונתי שהיה לי עו"ד בלי שכר. היא לא תמיד עזרה" (פרוט' מיום 13.4.22 עמ' 24 שורות 29-31, עמ' 25 שורות 7-9, עמ' 26 שורות 26-28; פרוט' מיום 21.2.23 עמ' 21-23).
במכתבה מיום 28.11.2017 הודיעה העמותה "עת ביקרו נציגינו במושכר לקראת קבלת החזקה בו, הם גילו שהמושכר טרם מוכן פיסית למסירה, וגם שאין אישור של בעל הנכס בדבר תוקף ההסכם בינינו." (סעיף 5). ביום 29.11.2017 השיבה התובעת באמצעות בא כוחה, בין היתר: "אישור מגדלי עזריאלי- בעלת המשרדים להשכרת המשרדים לכם בשכירות משנה, ניתן מיידית בתוך המועד שנקבע. לו הייתם מבקשים אותו או שואלים אודותיו הייתם יודעים זאת..."
לאחר 3 חודשים לערך, השיבה העמותה במכתב מיום 26.2.2018 ובו כתבה, בין היתר: "טענתכם למתן אישור של מגדלי עזריאלי מיידית עם חתימת ההסכם, חסרת כל יסוד, משום שלא הוצג האישור, לא בביקור נציגנו במשרד לשם קבלת החזקה בו.. ולא מאוחר יותר בצירוף לתגובתכם.." (סעיף 5). כלומר, במקום לבקש מיידית כי האישור יוצג לעיונה, כחלק מחובת הלב, ומתוך כוונה לקיים את הסכם השכירות, המתינה הנתבעת שלושה חודשים, ורק לאחר שהנושא איבד מתוקפו, מצאה הנתבעת לטעון כי האישור לא הוצג לה.
בהודעת דוא"ל מיום 31.10.2017 כתב ב"כ התובעת לעו"ד פוטוריאן: "קיים מסמך שעזריאלי מחתימים עליו שוכר משנה. צרפתי אותו לדוא"ל קודם ואני מצרפו שוב." (נספח 3 לתצהיר התובעת).
עולה כי עוד טרם החתימה על הסכם השכירות, הובא לידיעת הנתבעים אופן קבלת הסכמתה של חברת קנית השלום לשכירות המשנה. סבורני כי ככל שנותר ספק בלבה של הנתבעת, באשר לקבלת אישורה של קנית השלום, היה באפשרותה לפנות לבעלת הנכס ולברר אודותיו. הלכה למעשה פנייה כזו נעשתה בשלב מאוחר ביותר לעו"ד גיל צבע, הוא בא כוחה של קבוצת עזריאלי (להלן: "עו"ד צבע").
במענה לפנייה זו הודיע עו"ד צבע, בהודעת דוא"ל מיום 31.1.2020, בין היתר, כך: "ביום 15.11.2017 אושרה בקשת השוכרת לשכירות משנה ... מוסמך מטעם קבוצת עזריאלי חתם על האישור (חתימתו מופיעה בכחול בעמוד הראשון למטה ובעמוד השני ליד סימון היחידה לרבות תאריך החתימה – 15.11.2017." (נספח 5 לתצהיר התובעת). עו"ד צבע הבהיר, כי הגורם שחתם על האישור הינו מר גדעון אברהמי. (ראה תגובתו מיום 14.6.2021).
ואכן מר גדעון אברהמי, סמנכ"ל קבוצת עזריאלי וראש תחום משרדים ומי שעבד באותה העת בחברת קנית השלום מזה 20 שנה (להלן: מר אברהמי"), העיד כי על פי נוהל העבודה של קבוצת עזריאלי, די בחתימתו כדי לאשר את שכירות המשנה. בנוסף, מר אברהמי אישר כי החתימה המצויה בתחתית המסמך 'אישור שוכר משנה' הינה חתימתו, כמו גם החתימה על גבי התשריט בצמוד למשרדים הרלוונטים ועימה התאריך 15.11.17. (13.4.22 עמ' 16 שורות 9-10, 29-32; עמ' 17 שורות 1-5, 9-10).
יצויין כי מתכתובת הדוא"ל שהוגשה וסומנה מ/1, עולה כי ביום 23.11.2017 התובעת עדיין המתינה לקבלת אישור שכירות המשנה ורק ב- 29 לנובמבר 2017, העבירה העוזרת של מר אברהמי את האישור למנהלת השיווק של התובעת. מר אברהמי עמד על כך כי חתם ב – 15 לנובמבר (13.4.22 עמ' 17 שורות 26-27). כלומר, התובעת קיבלה לרשותה את אישור בעלת הנכס באיחור, ביום 29.11.2017.
הוראת ההואיל השישי בהסכם, אפשרה לכל אחד מהצדדים לבטל את ההסכם, ככל שאישור בעל הנכס לא יינתן. כלומר, ההסכם נכנס לתוקפו, אך אם בעלת הנכס לא תאשר את שכירות המשנה, רשאי כל אחד מהצדדים לבטל את הסכם השכירות. במקרה דנן, האישור ניתן וחל אך איחור במועד המצאתו לתובעת.
כסעיף 29 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג -1973 (להלן- חוק החוזים), קובע:
היה חוזה מותנה בתנאי והתנאי לא נתקיים תוך התקופה שנקבעה לכך, ובאין תקופה כזאת – תוך זמן סביר מכריתת החוזה, הרי אם היה זה תנאי מתלה – מתבטל החוזה, ואם תנאי מפסיק – מתבטלת ההתנאה.
נפסק כי תנאי מתלה שלא התקיים מפקיע את החוזה מאליו כאמור בסעיף 29 לחוק החוזים בלא שמוטלת בשל כך אחריות על מי מן הצדדים לחוזה כלפי רעהו. (רע"א 600/14 מהנא עאטף נ' עאידה ג'מיל משיעל [פורסם בנבו] (10.02.2014, והאסמכתאות שם). וכן בהיעדר הוראה אחרת בחוזה, התבטלות החוזה מחמת אי-קיום תנאי מתלה היא למפרע: החוזה כמו לא היה, והצדדים זכאים לחזור איש איש למצבו הקודם (ע"א 1156/10 אפרת האס נ' חברת הבונים בקרית משה בע"מ, סו(1) 167 (2012))
יחד עם זאת - הוראת סעיף 29 לחוק החוזים היא הוראת חוק מרשה (דיספוזיטיבית). בדרך כלל הצדדים חופשיים לקבוע תנאים לחוזה, את תוכנם של תנאים אלה ואת תוצאותיהם החוקיות. גם בגבולות סעיף 29 לחוק החוזים, יש לצדדים כוח התנאה מלא: לחרוג מהוראת הסעיף או לאמץ אותה. אימוץ זה יכול להיעשות באמצעות שתיקה או באורח מפורש. כך נקבע כי מכוח עקרון חופש החוזים יכולים הצדדים לקבוע כי במצב של אי התקיימות התנאי, החוזה לא יפקע באופן אוטומטי, אלא יקנה לצדדים זכות לביטול החוזה (גבריאלה שלו ואפי צמח, דיני חוזים (מהדורה רביעית, 2019), 602-603 )
במקרה דנן הסכימו הצדדים כי ההסכם לא יתבטל באופן אוטומטי, אלא כל אחד מהצדדים רשאי לבטל את ההסכם. עוד יצוין כי בעלת הנכס אישרה את שכירות המשנה, ולא מדובר במקרה שבו בעלת הנכס סירבה ליתן אישור כאמור.
ב- בש"א (מחוזי תל אביב-יפו) 4036/09 הולילנד קוסמטיקס נ' טנא הון צמיחה (קרן השקעות) [פורסם בנבו] (19.04.2009), טענו המשיבות כי המועד האחרון לקבלת הרשיונות על פי המוסכם הינו ה 10.11.08 ומשהרשיונות הונפקו רק יום לאחר כן, לא נתקיימו התנאים המתלים וההסכם לא נכנס לתוקפו.
בית משפט קבע:
בבואו להכריע בשאלת תוקפו של חוזה, יעדיף בית המשפט את הגישה הפרשנית המקיימת, דהיינו, הנותנת להסכמת הצדדים תוקף מחייב, על פני הגישה הפוסלת, זו השוללת את תוקפו. הנותנת להסכמת הצדדים תוקף מחייב, על פני הגישה הפוסלת, זו השוללת את תוקפו. סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג- 1973 קובע כי יש לקיים חיוב הנובע מחוזה "בדרך מקובלת ובתום לב, והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מחוזה".
בהמשך נפסק : הקפדה על "קוצו של יום", והעלאת טענה טכנית - פורמלית לפיה לא נכנס ההסכם לתוקפו משהרשיון הונפק רק ביום 11.11.08 ולא ביום- 10.11.08 דהיינו, באיחור של יום אחד בלבד, איננה מתיישבת עם החובה לטעון טענות בתום לב ופוגעת בחוש הצדק, במיוחד לאור העובדה ששיהוי של יום אחד לא השפיע כהוא זה על מצב בעלי הדין ועל ענייניהם המסחריים/כספיים, זולת פתיחת "חלון הזדמנויות" עבור המשיבות להתנער מן העסקה ולבטל את ההסכם אשר חדל להראות אטרקטיבי בעיניהן, כעולה מתכתובת שהוחלפה טרם הגיע המועד האחרון.
ברע"א 1233/91 אהרון ג'רבי נ' הרצל בן דוד, פ"ד מה(5) 661, נדון מקרה בו נחתם בין בעלי הדין הסכם פשרה לפיו התחייב המערער לשלם למשיב סך של 2,500 דולר עד ליום 1.12.87, ואם לא ישלם את הסכום עד למועד הנ"ל- ישלם את מלוא סכום פסק הדין. המערער שילם את מרבית הסכום עד ליום 1.12.87 ואת יתרתו, ביומיים שלאחר מכן, בימים 2.12.87, 3.12.87. המשיב טען כי מחמת האחור הוא זכאי להפעלת הסנקציה ואילו המערער עתר להארכת המועד.
בית המשפט קבע כי יש לראות התנהגותו של צד לחוזה בפרופורציות הנכונות, ואין לקבל כנאותים מעשים המעלים את המסקנה כי צד לחוזה ארב למשנהו, כדי לתפוס כל התחלקות או מעידה פורמליים קלי ערך וחסרי משמעות, כדי שיוכל להתנער מהתחייבותו... וכאשר לכל העניין לא היו השלכות ומשמעויות כלשהן, כי הצד השני לא נפגע במאומה.
ב- ה"פ (מחוזי תל אביב-יפו) 1514/00 אריה וגלית בן יהודה נ' מרים גור ו7- אח', תשסא(1) 179 [פורסם בנבו] (2001), נפסק כך:
אני סבורה שגם אם נלך בדרכם של המבקשים ונקבע את המועד הסופי לקבלת האישור ביום 20.9.2000, אין באיחור פעוט בן 12 יום כדי לקבוע כי ביטול החוזה על-פי סעיף 16ד נעשה בתום-לב. לעניין זה כבר נקבע ברע"א 1233/91 ג'רבי נ' בן-דוד [פורסם בנבו] [3], בעמ' 667:
"במה דברים אמורים, יש לראות התנהגותו של צד לחוזה בפרופורציות הנכונות, ואין לקבל כנאותים מעשים המעלים את המסקנה, כי צד לחוזה ארב למשנהו, כדי לתפוס כל החלקה או מעידה פורמאליות קלות ערך וחסרות משמעות, כדי שיוכל להתנער מהתחייבותו".
נראה לי כי האיחור הקל בהשגת האישור אינו מצדיק במקרה זה ביטול אוטומטי של החוזה."
כפי שראינו, בין אם האישור ניתן ב 15 לנובמבר ובין אם ניתן מספר ימים לאחר מכן, אישור של שכירות המשנה ניתן על ידי קנית השלום, והדבר הובא לידיעת הנתבעים. בחקירתו מיום 21.2.23 טען הנתבע 2 כי האישור לא הוצג, אך לא הציע כל הסבר מדוע אישורו של ב"כ התובעת כי ניתן האישור, לא סיפק את העמותה והיא המשיכה לעמוד על כך, שהאישור לא ניתן, מבלי לבקש שהאישור יוצג בפניה. (ראה לדוגמא דבריו מיום 21.2.23 בעמ' 5-6). בהקשר זה יצוין כי הנתבעת ביקשה מלכתחילה כי השכירות תחל בחודש דצמבר 2017, כעולה ממכתבה מיום 28.11.2017 (נספח 5 לכתב התביעה), ולכן לא היתה מניעה מבחינתה לתפוס חזקה במושכר בסוף חודש נובמבר או בתחילת חודש דצמבר 2017, תוך בקשה לקבל החזר דמי שכירות בגין האיחור בהשגת האישור.
במהלך ניהול התיק ובמסגרת סיכומיהם שינו הנתבעים את גרסתם, ועתה נטען שאין הנתבעת יכולה להסתפק לצורך אישור שכירות המשנה בחתימה שהיא שרבוט (כדברי בא כוחה בבחינת 'קודים' ו'שפת סימנים' שהועברו בין מר אברהמי ומר מזרחי, סעיף 26 לסיכומים), וביקשה אישור מסודר. וראה דבריו של הנתבע 2: "מה שאתה מציג לי זה לא אישור בשבילי. אני צריך שירשם שעזריאלי מאשר את השכירות משנה." (13.4.22 עמ' 25 שורות 18-19; כן ראה דבריו של ב"כ הנתבעים 13.4.22 עמ' 10 שורות 9-10; עמ' 12 שורות 26-27, 21.2.23 עמ' 2 שורה 25). כאמור, טענה זו אינה מתיישבת עם טענת הנתבעים בכתב הגנתם, לפיה כלל לא ניתן אישור, ומשכך מהווה הרחבת חזית, ואף מעידה לכאורה כי האישור כן הוצג להם (וראה החלטתי מיום 31.12.2021 בעניין זה).
הנתבעים תלו את קיומו של ההסכם בתנאי נוסף, והוא ביצוע התאמות בנכס על ידי התובעת. הנתבעים קשרו את כניסתם למשרדים, בביצוע אותן התאמות וטענו כי הכניסה למשרדים במועד 22.11.2017, נמנעה מהם מאחר והתובעת לא התאימה את המשרדים לצרכי הנתבעת (סעיף 26).
בית המשפט העליון עמד על מהותו של תנאי מתלה כתנאי חיצוני לצדדים לחוזה, אשר התקיימותו היא עתידית ואינה ודאית, וברי גם כי אינה יכולה להיות תלויה ברצונו של מי מהצדדים, אם לקיים את חיוביו החוזיים, אם לאו.
חוזה על תנאי הוא חוזה שלם מרגע כריתתו, עם התקיימות התנאי או אי התקיימותו נקבע למעשה היקף ההתחייבויות האופרטיביות של החוזה. ככל שקיימת בין הצדדים מחלוקת בשאלה האם החוזה אכן תלוי בהתקיים תנאי מתלה, נדרש בית המשפט לפרש את החוזה ולהתחקות אחר כוונת הצדדים כפי שהיא עולה מנוסח החוזה ומשאר נסיבות העניין (ע"א 1156/10 אפרת האס נ' חברת הבונים בקרית משה בע"מ, [פורסם בנבו] (18.11.12), פסקה כה' לפסק דינו של כבוד השופט רובינשטיין והאסמכתאות שם. רע"א 5926/22 רון סלע נ' יוסף שוחט [פורסם בנבו] (29.03.23), פסקה 17).
כפי הנטען בכתב ההגנה, ההתאמות שהוסכמו הן חלוקת החלל של המושכר, ל- 3 חדרים. מר מזרחי העיד כי "הנתבעים ביקשו לסגור קיר ברוחב 4 מ' גובה 3 מ'..." (13.4.22 עמ' 14 שורות 11-12).
בסעיף 8.5 להסכם נקבע: "...המשכירה תבנה קיר גבס בחדר הישיבות, כמו כן תספק המשכירה לשוכרת ריהוט המצוי בידה לפי רשימה שתערך על ידי הצדדים."
במקרה שבפנינו עיון בסעיפי ההסכם מלמד כי לקיומו היה תנאי מתלה אחד, והוא קבלת אישורה של קנית השלום לשכירות המשנה. לעומת זאת, בניית קיר גבס על ידי התובעת, הינה בבחינת תנייה חוזית. אין בעניין זה הוראה דומה לזו, שנקבעה באשר לקבלת אישורה של קנית השלום בהואיל השישי להסכם, לפיה אישור בעל הנכס הינו תנאי מתלה לקיומו של ההסכם. בנוסף, בניית קיר גבס על ידי התובעת, אינה בגדר תניה שניתן להגדירה כחיצונית לצדדים לחוזה.
הוראות ההסכם אינן קושרות בין מועד כניסת הנתבעת למשרדים לבניית הקיר. כמו כן, נראה כי נציגי הנתבעת לא הלינו על אי בניית הקיר ביום 21.11.2017 עת הגיעו למשרדי התובעת ועימם 8,000 דולר במזומן, ונושא זה עלה לראשונה במכתבה של הנתבעת מיום 28.11.2017.
כך או כך, ההסכם איננו קוצב את פרק הזמן לבניית הקיר וחיוב שלא הוסכם על מועד קיומו, יש לקיים זמן סביר לאחר כריתת החוזה (סעיף 41 לחוק החוזים). הגיוני היה כי התובעת לא תבנה את הקיר בטרם ניתנה לה ערבות בנקאית כנדרש בהסכם. ובענין הערבות אדון עוד להלן. גיל מזרחי אף ציין בתצהירו וכן בעדותו כי בניית הקיר אמורה היתה להיעשות בתיאום עם הנתבעים בהתאם לעיצוב המבוקש על ידם.
בסיכומיו, טען ב"כ הנתבעים כי ביצוע ההתאמות הינו תנאי יסודי להסכם. סימן ב' לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א- 1970 (להלן- חוק החוזים תרופות), מבחין בין שני סוגי הפרה לצורך ביטול החוזה: הפרה יסודית – שיש שהיא מוסכמת ויש שהיא מסתברת - אשר מקנה לנפגע זכות לבטל את החוזה ללא מתן ארכה, והפרה שאינה יסודית, אשר זכות הביטול בגינה כפופה לכך שהנפגע נתן למפר ארכה לקיום החוזה, וזו לא נוצלה וכן לשיקולי צדק (סעיפים 6 - 7 לחוק).
סעיף 6 רישא לחוק החוזים תרופות מגדיר הפרה יסודית מסתברת כ"הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה". המבחן לענין זה הוא אובייקטיבי, ולפיו יש לבחון האם אדם סביר בנעליו של הנפגע, היה מתקשר בחוזה אילו חזה את ההפרה ותוצאותיה. שאלה זו נבחנת על רקע מצב הדברים בעת ההתקשרות החוזית. (ע"א 10474/03 עודד הכהן נ' מלונות הים התיכון בע"מ [פורסם בנבו] (24.11.05) (להלן: "פס"ד עודד הכהן"), פסקה 12 והאסמכתאות שם).
ההפרה היסודית המסתברת היא פגיעה חמורה ביסוד החוזה, חמורה עד כדי מיטוט בסיסו העסקי ושלילת התועלת שהוא נועד להעניק לנפגע. על כן יכיר בה בית המשפט באותם מקרים קיצוניים, בהם יש בהפרה כדי להביא לסיכול מטרת החוזה. נדרשת הפרה של ממש הפוגעת פגיעה חמורה וקשה באינטרסים הלגיטימיים של הנפגע (פס"ד עודד הכהן, פסקה 12; גבריאלה שלו ויהודה אדר, דיני חוזים – התרופות: לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי (תשס"ט- 2009), (להלן: "שלו ואדר") 586-587).
לאור האמור עולה כי אין באי בניית הקיר משום הפרה יסודית, מסתברת ואף לא מוסכמת, משאין בהסכם הוראה בעניין זה. במאמר מוסגר יאמר, כי היה באפשרות הנתבעת להקטין את נזקיה הנטענים בעניין זה ולהקים את הקיר בעצמה, תוך חיוב התובעת. זמן ביצוע העבודה המוערך היה קצר ובעלות של אלפי שקלים בודדים. (ראה עדותו של מר מזרחי מטעם התובעת, פרוט' מיום 13.4.22 עמ' 14 שורות 14-16, עמ' 15 שורות 23-24). היתלות הנתבעת בענין קיר הגבס, כנימוק לביטול החוזה, מעידה על חוסר תום לב, ורצון להתנער מההסכם, ולא יותר.
בהתאם להוראת סעיף 7 (ב) לחוק החוזים תרופות, במקרה של הפרה לא יסודית של החוזה, על הנפגע ליתן תחילה ארכה למפר לקיומו של החוזה. במידה והחוזה לא קויים תוך זמן סביר לאחר מתן הארכה, זכאי הנפגע לבטל את החוזה. הנתבעת טענה לראשונה לאי קבלת אישור הבעלים ולאי הקמת הקיר, במכתבה מיום 28.11.2017, עת הודיעה על ביטול ההמחאות. הנתבע 2 הודה בחקירתו כי לא ניתנה לתובעת כל התראה מוקדמת (21.2.23 עמ' 47 שורות 28-39, עמ' 48 שורות 1-4).
משעניין לנו בהפרה לא יסודית של ההסכם מצד התובעת, לא היתה הצדקה להסתלקות הנתבעת באופן חד צדדי מן ההסכם. הנתבעת, בעת שבטלה את ההסכם באופן זה, הפרה אותו בעצמה. מסירת הודעת ביטול שלא כדין הינה הפרה יסודית של החוזה (ע"א 7403/11 בשמא השקעות ומימון בע"מ נ' אליהו ניאגו [פורסם בנבו] (13.8.13), פסקאות 13-15; ע"א 3940/94 שמואל רונן חברה לבנין ופיתוח בע"מ נ' ס.ע.ל.ר חברה לבנין בע"מ [פורסם בנבו] (16.2.98), פסקה 13).
בנוסף, הפרה הנתבעת את ההסכם משלא המציאה ערבות בנקאית, וגם במכתבה מיום 28.11.2017, עמדה על כך כי על התובעת מוטל היה לקבל כתחליף לערבות סכום של 8000 דולר במזומן. התובעת מבחינתה חששה מהלבנת הון, וסרבה לקבל את הסכום במזומן. בנוסף, בהתאם לחישוב שהציג בא כוח התובעת, הן בדיון והן בסיכומיו, הסכום של 8000 דולר היה נמוך מהסכום הנדרש של הערבות הבנקאית בסך של 5000 ₪ לערך.
סעיף 13.1 להסכם קובע: "להבטחת קיום מלוא התחייבויותיו ...ימציא השוכר למשכירה במועד תחילת תקופת השכירות ערבות בנקאית אוטונומית..., בסכום השווה... לחודש שכירות ובתוספת מע"מ... הערבות הבנקאית תמסר לידי המשכירה במועד חתימת ההסכם ותוחזק על ידה."
הנתבעת לא עמדה בחובתה לפי הוראות הסעיף ולא מסרה את הערבות הבנקאית (וראה דברי ב"כ הנתבעים כי הדבר אינו שנוי במחלוקת – פרוט' 21.2.23, עמ' 27 שורות 37-38).
ביום 21.11.17 טרם מועד מסירת החזקה המיועד, הציעו נציגי הנתבעת חלופה לערבות, בדמות תשלום של כסף מזומן, אותו סירבה התובעת לקבל. בחלוף מספר ימים, נתקבל אצל התובעת מכתבה של הנתבעת בו הודיעה על ביטול ההמחאות, שמסרה על חשבון דמי השכירות. מכאן עולה כי הנתבעת לא המציאה הנתבעת ערבות בנקאית לא במועד חתימת ההסכם ואף לא במועד תחילת השכירות.
לאור מסקנתי כי הנתבעת הפרה את ההסכם, זכאית התובעת לפיצויי בגין הנזקים שנגרמו לה.
נזקי התובעת:
התובעת לא גילתה בכתב התביעה המתוקן כי פינתה את המשרדים ביום 1.1.2019, והדבר הוזכר רק בכתב התשובה.
התובעת החזיקה במשרדים עד יום 1.1.2019. סיום השכירות נעשה בהסכמה ובמסגרת הסכם פשרה בתביעה לפינוי מושכר שהגישה בעלת הנכס בתיק 61270-07-18 (ראה מכתבו של עו"ד צבע מיום 30.1.2020, תגובתו של עו"ד צבע לתיק מיום 14.6.2021 וכן עדות מר אברהמי מיום 13.4.22 עמ' 18 שורות 24-25). כתב התביעה, כתב ההגנה וכן פסק הדין שניתן בתיק האמור הוגשו על ידי הנתבעים ביום 4.8.2023, לאחר שמיעת ההוכחות, על אף שבהחלטתי מיום 30.12.21 הותר לנתבעים להגישם בתוך 21 ימים. בסכומו של דבר משכה התובעת את התנגדותה להגשת תיק המוצגים במועד כאמור.
בא כוח הנתבעים טען בסיכומיו כי התובעת לא הציגה את הסכם הפשרה הכספי שנערך עם בעלת הנכס, בטענה כי הוא חסוי, ולכן התובעת לא הוכיחה את הנזק שנגרם לה, ומהו התשלום ששילמה בפועל לבעלת הנכס בגין שנת 2018. אני סבורה כי יש ממש בטענה זו, וכי לא מן הנמנע כי במסגרת הסכם הפשרה בעלת הנכס מחלה לתובעת על חלק מחוב דמי השכירות, ולכן לא נגרם לתובעת נזק בגין חודשים פברואר 2018 ואילך, או שנגרם לה נזק קטן יותר מהסכומים שנתבעו בתביעה דנן. וכך למשל, ביום 12.2.2018 הציעה התובעת לבעלת הנכס להחזיר לה מחצית משטח המשרדים, אך בעלת הנכס העמידה תנאים שונים ולא הסכימה לקבל את השטח לחזקתה, וייתכן כי בכך מנעה את הקטנת הנזק.
יובהר כי לפי כתב התביעה שהוגש בתיק 61270-07-18, החוב בגין דמי השכירות הוא בגין חודש פברואר 2018 ואילך. כלומר, אין חולק כי דמי השכירות עבור חודשים נובמבר- דצמבר 2017 וינואר 2018 שולמו במלואם על ידי התובעת. לאור כך, מצאתי לנכון לחייב את הנתבעת לשלם לתובעת את נזקיה בדמות דמי שכירות שהיה על הנתבעת לשלם עבור חודשים דצמבר 2017 וחודש ינואר 2018. סכום דמי השכירות לחודש עמד על 28,300 ₪ בצירוף מע"מ. לפיכך, על הנתבעת לשלם לתובעת 56,600 ₪ בצירוף מע"מ. יובהר כי לא הבאתי בחשבון את חודש נובמבר 2017, שכן לטעמי, ככל שהנתבעת היתה מבקשת לזכות אותה בגין דמי השכירות עד למועד בו התקבל אישור בעלת הנכס אצל התובעת, מו הראוי היה להיענות לבקשתה.
האם יש מקום לחייב את הנתבעים 2-3 באופן אישי
קיימים מספר מנגנונים משפטיים המאפשרים הטלת אחריות אישית על נושא משרה בחברה: קיומה של התחייבות אישית כלפי התובעים, במאובחן מהתחייבות החברה; הרמת מסך בין החברה לבין בעל המשרה מכוח היותו בעל תפקיד בה; הטלת אחריות אישית על בעל משרה בשל היותו נגוע באשם אישי סובייקטיבי למעשים או למחדלים המהווים עוולה או כרוכים בהפרת חובה חוקית. הטלת חיוב האישי יכולה להתבסס גם על עילה נזיקית (כגון תרמית) או עילה חוזית – הפרת עקרון תום הלב בקיום החוזה.
(ראו בין היתר, ע"א 184/20 דורון קדם נ' טופ אלפא קפיטל ש.מ. בע"מ [פורסם בנבו] (11.7.22): ע"א 3807/12 מרכז העיר אשדוד ק.א בע"מ נ' שמואל שמעון [פורסם בנבו] (22.1.15); ע"א 10385/02 מכנס נ' ריג'נט השקעות בע"מ, [פורסם בנבו] (17.12.03)).
במקרה שלפנינו, התובעת עתרה לחיובם האישי של נתבעים 2-3 מכח דיני החוזים בטענה להתנהלות בחוסר תום לב במשא ומתן ובביטול ההסכם, וכן מכח דיני הנזיקין בעוולה של הפרת חובה חקוקה, עוולת הרשלנות וגרימת הפרת ההסכם שבין התובעת לעמותה ולביטולו.
חיוב אישי במסלול החוזי :
הלכה היא כי החובה לנהל משא ומתן בתום לב לפי סעיף 12 לחוק החוזים, חלה גם על האורגנים ונושאי המשרה בחברה, כאשר הפרה של חובת תום הלב יכולה להוביל להטלת אחריות אישית וחובת פיצוי על האורגן או נושא המשרה עצמו. הדרישה לקיום משא ומתן בתום הלב בשלב הטרום חוזי, יפה גם לעניין חובת תום הלב בשלב קיום החוזה לפי סעיף 39 לחוק החוזים ובכלל זה הפעלתה של ברירת ביטולו של הסכם בשל הפרת תניה שבו. (ע"א 1368/02 צמנטכל ב. קוטיק בע"מ נ' מדינת ישראל – משרד הבינוי והשיכון [פורסם בנבו] , (18.12.02) פיסקה 9.
החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב, איננה חלה אך על אורגנים ונושאי משרה בחברה כי אם על כל אדם הנוטל חלק במגעים החוזיים. וכפי שנקבע: "החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב חלה, כידוע, על כל אדם הנוטל חלק במגעים החוזיים. אין היא מוגבלת לצדדים העתידיים לחוזה ... החובה לנהוג בתום לב חלה גם על מי שאינו אלא שלוחם של אחרים, כגון מנהל הפועל מטעם תאגיד. כמו כל אדם אחר, אף אורגן של תאגיד עשוי להתחייב באחריות אישית בגין ניהול משא ומתן שלא בתום לב" (בע"א 10582/02 ישראל בן אבו נ' דלתות חמדיה בע"מ [פורסם בנבו] (16.10.05) והאסמכתאות שם. כן ראו דבריה של כב' השופטת פרוקצ'יה בפסק הדין).
ואולם, המקרים שבהם תוטל אחריות חוזית על אורגנים ונושאי המשרה בחברה הם חריגים ביותר. נקודת המוצא היא שאין יריבות ישירה בין נושא המשרה שפעל בשם חברה לבין מי שהתקשר עם החברה ובפיו טענה שההסכם עמו הופר. קיימת הפרדה בין אישיותה המשפטית של החברה לבין האורגנים ונושאי המשרה בה.
יש לזכור כי גם אם ייתכנו מקרים שבהם ניתן להטיל חבות אישית חוזית על אורגן או נושא משרה בחברה, בשל התנהגותו חסרת תום הלב שתרמה להפרת החוזה, עדיין, אין ליצור זהות בין סטנדרט ההתנהגות שחריגה ממנו יוביל להטלת חיוב חוזי על החברה, לבין סטנדרט ההתנהגות המצופה מאורגן או נושא משרה, לצורך הטלת חבות אישית מכוח דיני החוזים. לא בכל מקרה שבו יימצא תאגיד אחראי לניהול משא ומתן שלא בתום-לב, תתחייב מכך המסקנה כי יש להטיל חבות אישית גם על מנהלו. להטלת חבות אישית על המנהל אין די להיווכח כי נורמת תום-הלב – המכתיבה רמת התנהגות אובייקטיבית – הופרה, אלא יש להראות שעל המנהל רובץ אשם אישי למעשים או למחדלים שיש בהם משום ביצוע עוולה או הפרת חובה חוקית.
(ע"א 313/08 עזמי נשאשיבי נ' איהאב רינראוי, [פורסם בנבו] (1.8.10) פסקאות 41- 46; ע"א 10385/02 דן מכנס נ' ריג'נט השקעות בע"מ, [פורסם בנבו] (17.12.03), פיסקה 7).
חיוב אישי מכח דיני הנזיקין
נקודת המוצא לעניין קיומה של אחריות נזיקית, היא כי עצם מעמדו של מנהל כאורגן בתאגיד אינו מטיל עליו באופן אוטומטי אחריות אישית בנזיקין בגין עוולות להן אחראי התאגיד. עם זאת, אין למנהל חסינות מאחריות נזיקית בגין פעולות שעשה בכהונתו כמנהל. הוא יישא באחריות כזו כאשר מתקיימים בו כל היסודות הנדרשים לגיבושה של אחריות על פי דיני הנזיקין (ע"א 4612/95 איתמר מתתיהו נ' שטיל יהודית, [פורסם בנבו] (27.10.97), פסקה 27)
האחריות הנזיקית של האורגן נקבעת על סמך בחינת התנהגותו שלו, ואם מתקיימים בה יסודות העוולה. יש להוכיח כי רובץ עליו אשם אישי למעשים או למחדלים המהווים עוולה. יש להראות כי האורגן בהתנהגותו לא פעל במסגרת תפקידו הרגיל כנושא משרה בחברה, אלא כי לקח על עצמו אחריות אישית.
הטלת חבות אישית מכוח דיני הנזיקין על אורגן בחברה, בגין פעולות אשר עשה בשם החברה תעשה במקרים חריגים בלבד. הטלת האחריות האישית עלולה לחתור תחת עיקרון האישיות המשפטית הנפרדת של החברה, וליצור הרתעת יתר מפני נטילת סיכונים עסקיים סבירים על ידי החברה.
(עמוס הרמן, דיני נזיקין (מהד' 2, 2020), עמ' 220-222) והאסמכתאות שם).
וביישום למקרה שבפנינו- מעורבותם של נתבעים 2 ו-3 במגעים החוזיים מול התובעת, עולה באופן ברור מן הראיות והעדויות שהובאו בפני.
הנתבע 2 הציג עצמו כבעל ניסיון של כ- 15 שנים בעבודתו אצל הנתבעת. על פי דבריו, הוא הגורם אשר הוציא את ההמחאות בעד השכירות; נעזר בשירותיה של עו"ד פוטוריאן בשלבי המו"מ לקראת כריתתו של ההסכם, כמו גם לצורך הוצאת המכתבים מטעם הנתבעת לאחר חתימת ההסכם, וכן הציע את חלופת הערבות במזומן (13.4.22 עמ' 25 שורות 7-9, 26-27; עמ' 26 שורה 2-6; פרוט' מיום 21.2.23 עמ' 21-23; סעיף 14 לתצהיר עדות ראשית).
מטעם הנתבע 3 הוגש תצהיר בין כמה שורות בו טען כי בסוף שנת 2017 הצטרף לנתבע 2, עמו הוא מצוי ביחסי ידידות, לראות את המשרדים נשוא התביעה. כן טען כי למיטב זכרונו השתתף בפגישה עם התובעת, אך אין לו ידיעה בדבר פרטי ההסכם. אין ספק כי תצהיר זה לא היה בגדר אמת.
מתוך התכתובות שהועברו בין הצדדים, טרם חתימת ההסכם ואף לאחר חתימתו, עולה כי הנתבע 3 לקח חלק משמעותי במערכת היחסים שבין הצדדים. לעניין זה אפנה, לדוגמא, להודעת דוא"ל שנשלחה על ידי הנתבע 3 ביום 30.10.17, בה הוא פונה לנציגת התובעת: "היי ליאת, זה הערות להסכם שלכם אנחנו רוצים מחר להיפגש ולהתקדם בחתימה על ההסכם. בברכה מייק". כן אפנה להודעת דוא"ל מיום 15.11.17 מאת עוה"ד פוטוריאן, באשר לערבות הבנקאית ובה היא כותבת לב"כ התובעת: "היות ואני לא נמצאת בקשר יומי עם נציגי השוכר מפאת התחייבויות אחרות מייל שלך הועבר למייק... עדיף להיות איתו בקשר טלפוני..." (נספחים 6 ו- 3 לתצהיר התובעת).
ראיות אלה עומדות בניגוד לעדותו של הנתבע 3, לפיה לא לקח כל חלק בתכתובות שבין הצדדים וכי כתובת הדוא"ל המצוינת, איננה שלו אלא של חברת ג'י.פי. לוגיסטיקה ויעוץ, בה שימש כמנכ"ל (13.4.22 עמ' 19 שורות 9-31, עמ' 20, עמ' 21). אותה חברה, כפי שהבנתי, היא בבעלות נשיא העמותה, ומי שנהג לתרום לה כספים.
כמו כן, מתוך עדותו של הנתבע 3 עולה כי היה מעורה בפגישות מול התובעת והיה לו הידע באשר להרכב הנוכחים בהן והדברים שנאמרו במסגרתן (13.4.22 עמ' 19 שורה 15, עמ' 21 שורות 29-31).
במהלך עדותו של מר מזרחי התברר כי הנתבעים 2 ו-3 היו הגורמים שהגיעו למושכר לצורך ביצוע מדידות של המקום (13.4.22 עמ' 14 שורות 18-20).
מן האמור עולה כי הנתבעים 2 ו- 3, היו מעורבים באופן ישיר בהליכי ההתקשרות בין התובעת לנתבעת. אין ספק כי הם נטלו חלק ממשי במעשים ובמחדלים בעטיים נמצאה הנתבעת אחראית להפרת החובה לנהוג בתום לב וכן להפרתו של ההסכם.
ואולם כאמור, המקרים שבהם תוטל אחריות חוזית או נזיקית על אורגנים ונושאי משרה בחברה הם חריגים ביותר. בנוסף, יש להראות שעל האורגן רובץ אשם אישי, ואיני סבורה כי במקרה זה הוכח אשם כאמור. לאור האמור לא מצאתי לנכון לחייב את הנתבעים 2-3 באופן אישי.
סוף דבר
התביעה כנגד הנתבעת 1 מתקבלת בחלקה.
הנתבעת 1 תשלם לתובעת, סכום של 56,600 ₪ בצירוף מע"מ.
בנוסף, מצאתי לנכון לחייב את הנתבעת 1 לשלם לתובעת סכום של 15,000 ₪ בגין עוגמת נפש, טרחה ואבדן זמן. הבאתי בחשבון בענין זה כי התובעת לא יכולה היתה לעמוד בתשלומים לבעלת הנכס, בין היתר, עקב אי תשלום דמי שכירות על ידי הנתבעת 1, דבר שהביא בסופו של יום לפינוייה מהמשרדים.
הסכומים שצוינו לעיל יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מיום הגשת כתב התביעה המתוקן ביום 29.11.2019.
הנתבעת תישא בהוצאת התובעת בסך של 15,000 ₪, סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום מתן פסק הדין ועד התשלום המלא בפועל.
התביעה כנגד נתבעים 2, 3 נדחית. בנסיבות המקרה, לא מצאתי לנכון לפסוק הוצאות לזכותם.
המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים, ותסגור את התיק.
ניתן היום, כ"ט כסלו תשפ"ד, 12 דצמבר 2023, בהעדר הצדדים.