בית המשפט המחוזי בתל אביב -יפו
ת"א 16862-05-19 גדליה מילר נ' ג'רוזלם רזידנס א.א. בע"מ ואח'
לפני כבוד השופט ארז יקואל, סגן נשיא
התובע
גדליה מילר
ע"י ב"כ עו"ד ד' דורון
נגד
הנתבעים
1.ג'רוזלם רזידנס א.א. בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד א' ברוש
2.יאיר בנימין לוי
3.אביטל בת שבע שרייבר לוי
4.הלין רות הלוי
5.חלום ירושלמי (רוזן) בע"מ
6.רוזנשב השקעות בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד י' זלנפרוינד
פסק דין
התביעה עוסקת בהסכם שנכרת בין התובע לבין הנתבעת 1 (להלן: "הנתבעת"), על-פיו הוענקה לתובע אופציה לרכוש מהנתבעת נכס מקרקעין, במהלך תקופה בת 14 ימים. בעבור האופציה, שילם התובע לנתבעת סכום של מיליון ₪. משלא רכש התובע את הנכס המדובר במהלך התקופה המוסכמת, מכרה אותו הנתבעת לצדדים שלישיים - הנתבעים 6-2 (להלן: "הנתבעים").
בתביעתו, עותר התובע לאכוף על הנתבעת את הסכם האופציה, לאפשר לו לרכוש את הנכס, ולחלופין - להשיב לו את התמורה ששילם. לטענתו, הנתבעת סיכלה את השלמת העסקה בכך שמנעה ממנו ומשותפיו להיוועד עם אדריכל הפרויקט שתוכנן בנכס, ואף ביצעה פעולות הריסה ששינו את הנכס כך שלא ניתן היה לעשות בו שימוש סביר. הנתבעת, מצדה, סבורה כי טענות התובע נועדו להסוות את העובדה שהאופציה לא מומשה משום היעדר ההון הדרוש לכך. נטען, כי משפקעה האופציה קמה זכותה של הנתבעת למכור את הנכס.
הנתבעים שרכשו את הנכס, מצטרפים לטענות הנתבעת ועומדים על כך שהשלימו את העסקה בתמורה, בתום לב וברישום.
השאלה הצריכה הכרעה היא, אם נסיבות העניין כפי שהוכחו, תומכות בזכאותו הנטענת של התובע לאכיפת העסקה ולחלופין, להשבת התמורה ששילם.
העובדות הצריכות לעניין
1. הנכס שבמוקד המחלוקת הוא מבנה לשימור בן 3 קומות ברחוב ראובן בירושלים, ששימש במשך שנים כבית אבות סיעודי. בשלב מסוים, חברת הסיעוד ששכרה את הנכס נקלעה להליכי פירוק והמוסד הסיעודי נסגר בשנת 2018. במקביל, החלה הנתבעת, כבעלי הנכס, לקדם לגביו הליכי תכנון בגדרם יוסב הנכס מייעוד "מוסד" לייעוד "מגורים". בד בבד, העמידה הנתבעת את הנכס למכירה.
2. ביום 10.1.2019 נכרת בין התובע לבין הנתבעת ההסכם מושא התביעה, בגדרו הוקנתה לתובע אופציה לרכוש מן הנתבעת את הנכס, תמורת סכום של 25 מיליון ₪ (להלן: "הסכם האופציה" או "ההסכם" (נספח 1 לתצהיר התובע)). במעמד חתימת ההסכם, שילם התובע לנתבעת סכום של מיליון ₪. התנאי שנקבע למימוש האופציה היה שעד ליום 24.1.2019 ישלים התובע את יתרת התשלום הראשון - מחצית מתמורת העסקה - בסכום של 12.5 מיליון ₪. להסכם האופציה צורף נוסח של הסכם מכר שייחתם במידה ותמומש האופציה (להלן: "הסכם המכר").
משציין התובע בפני הנתבעת כי בכוונתו לגייס שותפים לצורך רכישת הנכס, הוסכם שחלק מזכויותיו ניתן לסיחור ובלבד שחלקו שלו לא יפחת מ-35%.
3. אין חולק כי מועד פקיעת האופציה כפי שהוסכם בין הצדדים חלף מבלי שהתובע שילם את יתרת התשלום הראשון והסכם המכר לא נחתם.
4. ביום 6.2.2019 רכשו הנתבעים את הנכס מידי הנתבעת, תמורת סכום של 27 מיליון ₪. נוכח טענות שהעלה התובע בעניין זכותו לרכישת הנכס, התחייבה הנתבעת לשפות את הנתבעים, היה ויחויבו כלפי התובע בתשלום כלשהו בגין רכישתם את הנכס (הסכם שיפוי - ת/25). זכויות הנתבעים בנכס נרשמו ביום 10.7.2019.
תמצית טענות הצדדים
5. לטענת התובע, הנתבעת סיכלה את העסקה ולא אפשרה לו להשלים את רכישת הנכס, וזאת בשני אופנים. האחד - הנתבעת לא אפשרה קיום מפגש בין האדריכל שערך את התכנית לשינוי ייעוד של הנכס ובין משקיעים או שותפים פוטנציאליים, ואף מנעה העברת מידע ומסמכים חיוניים הנוגעים לפוטנציאל התכנוני של הנכס. השני - בנכס בוצעו פעולות הריסה ששינו אותו לבלי היכר, באופן שלא ניתן היה לעשות בו שימוש ולהוסיף ולהשכיר אותו. כך, ובין היתר, נעקרו מערכות הסקה, מיזוג אוויר ואינסטלציה. הכל, בניגוד לנוסחו של הסכם המכר לפיו התובע ירכוש את הנכס במצבו "AS IS". עוד מוסיף על-כך התובע, כי במהלך תקופת האופציה ניהלה הנתבעת משא ומתן עם הנתבעים ביחס לרכישת הנכס ואף בכך הפרה את ההסכם.
התובע עותר לביטול רכישת הנכס על ידי הנתבעים ולאכיפת העסקה עמו. ביחס לנתבעים, נטען, כי הם נעדרים את רכיב תום הלב הנדרש, מאחר שהתקשרו עם הנתבעת שעה שהם ערים לזכויותיו הנטענות של התובע.
כסעד חלופי, עותר התובע להשבת סכום התמורה ששילם עבור האופציה – מיליון ₪. לשלמות התמונה יצוין כי בסיכומי התובע נזכרו סעדים כספיים נוספים שלא נודע מקומם בכתב התביעה ולא ראיתי לנכון להידרש אליהם. זאת, בהקשר לפיצוי המוסכם בהסכם המכר (שלא נחתם), ולהפרש שנודע בסכום של 2 מיליון ₪ שהנתבעת הרוויחה מהעסקה החלופית עם הנתבעים.
6. הנתבעת מכחישה את טענות התובע. לשיטתה, כל המידע שנדרש לו בקשר לנכס כבר היה מצוי ברשותו. תקופת האופציה אך נועדה על מנת לאפשר לו ביצוע פעולות טכניות, ובכלל זה העברת סכום התמורה המוסכם. הנתבעת סבורה, כי טענותיו של התובע כיום הן בבחינת "תירוצים" לכך שהוא לא צלח בגיוס תמורת העסקה, מטעמים הקשורים בו בלבד. עוד מוסיפה על כך הנתבעת, כי לא חלה עליה חובה לספק מידע ונתונים כלשהם למשקיעים פוטנציאליים שהתובע ניסה לגייס. לטענתה, לא בכדי התחייבות שכזו לא נכללה בהסכם. אשר לאמירה לפיה בוצעו פעולות הריסה בנכס, נטען, כי במסגרת הליכי הפירוק של חברת הסיעוד שוכרת הנכס, הוצאו חפצים וציוד שהיו במקום, שממילא היו שייכים לה ולא לנתבעת. נוסף על כך הובהר, כי בהתאם לטיוטת הסכם המכר שצורפה להסכם האופציה, בכל מקרה היה על התובע לקבל את הנכס כשהוא "פנוי מכל חפץ".
7. הנתבעים הצטרפו לטענות הנתבעת והוסיפו עליהן את עמדתם לפיה הם נקלעו להליך משפטי לא להם. בטיעוניהם הודגשה התנהלותם לפיה הנכס נרכש רק לאחר שהאופציה שהוקנתה לתובע פקעה.
אתייחס לטענות אלו ונוספות בגוף הדיון להלן, על פי סדרם של הדברים – החל בהפרתו הנטענת של הסכם האופציה בהקשרי מצב הנכס ומניעת פרטים או פגישה עם אדריכל וכלה בטענה החלופית בדבר השבת תמורת ההסכם.
דיון והכרעה
8. מטעם התובע העידו הוא עצמו וכן אמציה אהרונסון - האדריכל שהכין תכנית לשינוי ייעוד הנכס (להלן: "אהרונסון"); רונית דוויק - מתווכת מקרקעין שהציגה את הנכס לתובע (להלן: "דוויק"); יעקב גולדפילד - יזם נדל"ן ששקל לרכוש את הנכס יחד עם התובע (להלן: "גולדפילד"); אסף בוטח - מטעם קיבוץ רמת רחל ששקל לרכוש את הנכס יחד עם התובע (להלן: "בוטח"); עידן מאור - מתווך נדל"ן שהתובע נעזר בשירותיו לצורך בחינת אפשרות להשכרת הנכס (להלן: "מאור") והשמאי גיורא אנגלהרט, שהגיש חוות דעת בעניין שווי הנכס ואומדן דמי שכירות.
מטעם הנתבעת העידו הדירקטורים בה - אוהד גלבוע ואמנון גור (להלן: "גלבוע", "גור"). מטעם הנתבעים העיד יונתן טוויטו - דירקטור בנתבעת 5.
9. לאחר עיון בטענות הצדדים, בראי ההתרשמות מהראיות ומהדין החל, הגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להתקבל בחלקה החלופי והצר. כך, התובע יפוצה על דרך השבת חלק מן התמורה ששילם בגין זכות האופציה.
בתמצית בשלב זה, התרשמתי כי התובע לא נשא בנטל המוטל לפתחו להוכיח שהנתבעת, בעצם מעשיה, הפרה את הסכם האופציה או סיכלה את השלמת העסקה.
לעניין מצב הנכס, לא שוכנעתי כי הראיות שהוצגו בנושא מגבשות מניעה של ממש לבחינת השימוש בנכס, ולו לשם השכרתו בשלב ראשון. לא הוכח כי הנכס שונה "ללא היכר" ונותרה היכולת לראיית השבחה תכנונית כוללת, כמתבקש ביחס אליו. לא התרשמתי כי נמנעה מאיזה מהעדים שהובאו כניסה לשותפות עם התובע משום היעדר יכולת להשכיר את הנכס בקרוב בהינתן מצבו. על פניו, נחזה שאף השבת מצב הנכס לקדמותו, נכרכה בהוצאה זניחה ביחס לסכומי האופציה והעסקה ולמכלול נסיבות העניין, שלא די בכוחה כדי למנוע את מימוש האופציה.
אשר לטענה בדבר מניעת מסמכים שהתבקשו ביחס לנכס, וכן מניעת מפגש בין האדריכל לצדדים שלישיים מטעמו של התובע, שביקשו לבחון אפשרות להשקיע בנכס. הגם שמצאתי כי מדובר בהתנהלות בדרך שאינה מקובלת מצד הנתבעת, שעיקרה חוסר שיתוף פעולה מלא בקיום הסכם, לא התרשמתי כי הוכח שהדבר מגיע כדי הפרתו. כך ובין היתר, בהיעדר פירוט מספק בנושא, לצד זמינות פומבית של עיקרים תכנוניים ביחס לנכס. ליבת מחויבותה של הנתבעת הייתה מתן זכות לתובע לרכוש את הנכס על פני פרק זמן נתון, וזכות זו לא נשללה. משכך, דין התביעה לאכיפת העסקה להידחות.
ומבלי לגרוע מהדברים; בהינתן שחלק מהתנהלות הנתבעת אופיין בהיעדר שיתוף פעולה מלא עם התובע למען הגשמת העסקה, יש בכך משום הצדק לקביעת פיצוי בעבור התובע בדמות השבת חלק מן התמורה ששילם. וביתר פירוט.
על מהותו של הסכם אופציה
10. ענייננו בהסכם אופציה, בגדרו ניתנה לתובע האפשרות לרכוש את הנכס במהלך תקופה קצובה, בה הנתבעת מנועה מביצוע עסקאות נוגדות ואף מקיום משא ומתן לגבי הנכס. על טיבו של הסכם מסוג זה נקבע, כך:
"כנגד תשלומה של תמורה כספית, מעניק חוזה האופציה למקבלה שני יתרונות: היתרון האחד הוא הבטחת מחיר הרכישה נשוא האופציה, מבלי שהמחיר יושפע מעליה אפשרית של המחירים בשוק; השני הוא בדיקת כדאיותה של העסקה, עד למועד שנקבע למועד לקיבולה".
עוד נקבע, כי במהלך תקופת האופציה, ניתן -
"לנקוט בכל הפעולות שיידרשו לבדיקת כדאיותה של העסקה. פעולות אלה יכולות לכלול את בדיקת האפשרות להשגת מימון מגורמים פיננסיים; את בדיקת האפשרות לשיתופם של משקיעים אחרים בעיסקה; את בדיקת האפשרות למכירת... (הנכס – א.י) על-ידי הקבוצה לאחר הפעלת האופציה או -לפניה, בהסתמך על הסכם אופציה, ובכפוף להפעלתה" (ראו: ע"א 701/88 שיף נ' עיזבון המנוח אברהם גינדי, פ''ד מה(5) 759 – כמופיע בפסק הדין כציטוט בהסכמה כדברי הערכאה קמא).
11. אשר לזכות המימוש של האופציה. לא אחת נפסק בהקשר זה כי הפעלתה של אופציה: "חייבת להיעשות על-ידי מילוי קפדני של תנאי האופציה" וכן כי: "הצד שהאופציה עומדת לרשותו צריך למלא בדייקנות ובקפדנות אחר הדרישות ההסכמיות למימושה" (ראו פסקי הדין המנחים בנושא: ע"א 163/84 מדינת ישראל נ' חברת העובדים העברית השיתופית הכללית בארץ ישראל בע"מ, פ"ד לח(4)1 ; ע"א 798/88 מימון נ' שטינברג, פ''ד מה(3) 529(.
מצויד בעקרונות אלו, אפנה לבחינת המקרה שמלפניי.
מצבו הפיזי של הנכס אינו מהווה עילה מוצדקת להימנעות ממימוש האופציה
12. לדברי התובע, כשביקר בנכס יום למחרת החתימה על הסכם האופציה, התגלה כי מערכות מיזוג אוויר והסקה הוסרו ממקומן, המטבח פורק, נעקרו ברזים וכן היו חסרים חלקים מן התקרה (תקרה אקוסטית). דברים דומים מסרו גם העדים מטעמו, דוויק, מאור, בוטח וגולדפילד (ראו תצהירי העדים וכן בפרו' עמ' 52 שו' 14-11; עמ' 69 שו' 12 ואילך; עמ' 73 שו' 18-17; עמ' 63 שו' 16-4; עמ' 103 שו' 18-16; עמ' 109 שו' 24-21).
בתימוכין בהוכחת מצבו של הנכס, הגיש התובע 16 צילומים (ראו נספח 3 לתצהירו). בהמשך הדרך, הוברר שהנזקים הנטענים נגרמו אגב הליך פירוק וכינוס נכסים של שוכרת הנכס - חברת הסיעוד.
13. עיון בתצלומים שהוגשו מכרסם מעוצמת המלל שנשמע בעניין ואינני סבור כי הם מלמדים שמצבו של הנכס היווה טעם סביר שלא לממש את האופציה. יתר על כן. אף לא שוכנעתי כי מצב הנכס תרם בפועל לכך שהתובע לא השלים את הרכישה, בתוך התקופה שהוסכמה.
אכן, מהתמונות עולה כי נדרשות עבודות שיפוץ מסוימות בנכס בטרם שימוש בו. כך, ניתן להבחין בחסרון כמה מאריחי התקרה (כ- 20 במספר במבנה בן 3 קומות) וכן שני ברזים. נוסף על כך, ניתן להבחין שנדרשו עבודות תיקון קוסמטי, כגון צביעה וסתימת חורים בקירות. על כך יש להוסיף את דברי התובע שלא נסתרו, בדבר מספר מזגנים חסרים, שלא ננקבו במספר וכן הסקה. מהתמונות אף נגלה לכלוך על רצפות הנכס, ועל פניו כך נחזה מגרירת מזגנים רטובים.
ציינתי כי לא התרשמתי שאותם ליקויים מגבשים הצדק סביר מצד התובע להימנע ממימוש העסקה. הליקויים הנטענים נחזים כזניחים בהתחשב בגודלו של הנכס, באפשרויות השימוש שבו, בתכנון הצפוי לו, בתמורת הסכם האופציה ובתמורת העסקה עצמה.
אף שהתובע טוען כי מדובר בנזקים המגיעים לכדי מאות אלפי שקלים, לא הוגשה חוות דעת בתימוכין. אף השמאי מטעמו (גיורא אנגלהרט), לא סיפק תימוכין במצב הנכס לאחר "ההריסה" הנטענת. התייחסותו היא לשווי הנכס כשהוא במצב תקין והוא מציין את פי השמועה, לפיה נמסר לו שהנכס נהרס ושתידרשנה השקעות נרחבות.
לא שוכנעתי כי ההשקעה הנחזית שנדרשה לשם השכרת הנכס כמוסד דומה - שכלל אין לבטוח שלכך הייתה הכוונה - בדמות רכש מזגנים, הסקה, שני ברזים, שירותי צביעה מקומית וניקיון וכן חידוש כ-20 אריחי תקרה – אכן מגיע לסכום כפי הערכת התובע, אף שאינו איש מקצוע. בהיעדר ראייה קונקרטית שבמומחיות, הדבר נזקף לחובת התובע בבחינת הערכת המשקל שיש לייחס לגרסתו. על פניו, סבורני כי המדובר בסכום נמוך מונים רבים, כך שלא הוכח כי נמנעה מהתובע האפשרות להשכיר את הנכס. כמו כן, דומה כי טרוניות התובע בדבר מצב הנכס אינן מתיישבות עם התכנון הצפוי לו ומעל לכל, נודעה לתובע האפשרות שלא מומשה לפנות לנתבעת בדרישה להפחתת סכום התמורה כנגד תיקונים נדרשים.
14. אף אין בידי לקבל את טענת התובע כי מצב הנכס כפי שתואר אינו עולה בקנה אחד עם חובת הנתבעת למוסרו "AS IS". הנכס לא נמסר לתובע, כך שטרם הגיע המועד לבחון אם התובעת עמדה בחובתה זו, אם לאו. גם בהקשר זה וכנזכר, אין לשלול כי אילו הושלמה העסקה עד גמר, הייתה הנתבעת מבצעת תיקונים בנכס טרם מסירתו.
באותה אנלוגיה, המועד המוסכם לביצוע "צילום מצב" הנכס, כדי שיימסר לתובע "AS IS", הוא במועד חתימת הסכם המכר(ראו סעיף 2 לאותו הסכם), שכלל עוד לא נחתם על ידי הצדדים. למעשה, התובע מבקש לחייב את הנתבעת לשמר את מצב הנכס כפי שהיה במועד חתימת הסכם האופציה (בטרם "נהרס", לפי טענתו), אך לא כך הוסכם. אין משמעות הדברים כי עד לחתימת הסכם המכר רשאית הנתבעת לבצע שינויים בנכס ככל העולה על רוחה, כאשר היא עדיין כפופה לחובת תום הלב. עם זאת, אותם ליקויים שנתגלו בנסיבות העניין, שידי הנתבעת אינן קשורות בהם, לא מהווים נתון שהיה בו כדי להפוך את היוצרות.
15. אין לכחד אפשרות שעל פי הסכם האופציה, שמירת מצב הנכס נוגעת להיבט הזכויות בו – בעלות וחזקה. אף אם אניח כי חלה על הנתבעת חובה לשמר את מצבו של הנכס כפי שהיה במועד חתימת הסכם האופציה, וחובה זו הופרה (למצער, בהפרה צפויה), כפי שהכברתי, לא התרשמתי כי מצב הנכס הוא שהצדיק את היעדר השלמת העסקה. נחזה ממש בטענה לפיה היה על התובע לממש את האופציה ולאחר מכן לתבוע את נזקיו הנטענים בדבר מצב הנכס. כשנשאל מדוע לא פעל באופן שכזה, לא ניתן מענה מניח את הדעת. ודברים בשם אומרם (פרו' עמ' 121 שו' 18):
"ש: למה ב-24/1/2019 לא מימשת את האופציה, לקחת את הנכס והגשת תביעה על שלושת המזגנים שלקחו לך משם?
ת: זה לא שלושה מזגנים שלקחו לי.
ש: עשרים, מה זה משנה? למה לא פעלת כך?
ת: כי לא נתתם לי את האפשרות להביא את השותפים שלי, סיכלתם לי את זה. אתם אלו שסיכלתם את זה".
16. סיכומו של הקשר זה. מצב הנכס, כשלעצמו, לא היווה טעם של ממש עבור התובע שלא לממש את האופציה. לא נעלם מעיני תמלול השיחה מזמן אמת בין התובע לנציג הנתבעת, בה הלין התובע על כך ש"אנשים בתוך הנכס מפרקים דברים" (ראו נספח 2 לתצהיר התובע). עם זאת, בסופו של יום, מצב הנכס המשתקף מהראייה המרכזית שבחר התובע להגיש בנושא בדמות התצלומים הצבעוניים, לא הצדיק את אי-מימוש האופציה.
וככל שלא די בכך, גרסת התובע ביחס למצב הנכס, אינה מתיישבת עם גרסתו לפרוטוקול, לפיה גם כיום, הוא: "רוצה את העסקה" (ראו: פרו' עמ' 119 שו' 10). זאת, מבלי שנטען כי בינתיים תוקנו הליקויים הנטענים בנכס. כך גם המשקיע הפוטנציאלי גולדפילד, שציין כי חרף מצב הנכס כפי שנגלה לו, "עדיין מדובר בעסקה טובה" (ראו: פרו' עמ' 60 שו' 9-2).
התנהלות הנתבעת במהלך תקופת האופציה לא מיטבית, אך לא עולה כדי הפרת ההסכם
17. נחזה שאין מחלוקת של ממש בין הצדדים אשר להתרחשויות לאחר החתימה על הסכם האופציה.
לתובע נמסר מפתח של הנכס (אף אם באיחור לטענתו) באופן שהתאפשר לו להגיע לנכס, יחד עם אנשים מטעמו. סך-הכל, הגיע התובע לביקורים בנכס עם שלושה משקיעים פוטנציאליים – בוטח, גולדפילד ואדם נוסף שלא מסר עדות, ג'וני ג'ונר. כמו כן, התובע, לפי דבריו, הגיע לביקור בנכס עם שוכרים פוטנציאליים.
עוד מוסכם, כי ביום 13.1.2019 נפגש התובע עם אהרונסון, האדריכל מטעם הנתבעת שערך בקשה לשינוי הייעוד של הנכס. התלוו אל התובע לאותה פגישה עו"ד, אדריכלית ומתווכת מקרקעין. במהלכה, מסר אהרונסון לתובע פרטים שהתבקשו ביחס לשינוי התכנוני המיועד לנכס.
בהמשך לדברים אלו, פנה אהרונסון לגלבוע, מטעם הנתבעת, עדכן אותו בדבר קיומה של הפגישה, ושאל אם ניתן להעביר לתובע מסמכים שונים שהתבקשו על ידו, כך:
"... שלום. אחרי ישיבה של שעתיים עם גדי מילר וחבורתו (אדריכלית, עו"ד מתווכת) הם ביקשו לקבל בקבצים את:
תיק התיעוד של שפירא
הדמיות
נספח בינוי בקבצי שרטוט
נספח שטחים
האם לתת???"
בתגובה, השיב גלבוע, כך (ת/22):
"... אין צורך בשלב זה להעביר להם דבר. במידה ויהיה צורך, אבקשך בתקווה כי תסכים...".
לאחר דברים אלו, ביקש התובע מאהרונסון בשיחה טלפונית להיפגש עמו בשנית, והוסיף על כך, כי לפגישה יצטרף "שותף שנכנס לעסקה". תשובתו של אהרונסון הייתה כי גלבוע: "אמר לי לא לשבת עם אף אחד", והפנה את התובע אליו (ראו: תמלול השיחה – נספח 8 לתצהיר התובע).
בעקבות כך, הוחלפו מסרונים בין התובע לגלבוע. עיקרם הוא בזו הלשון (נספח 9 לתצהיר התובע):
התובע: "אודי שלום רב. אם יש בידכם שמאות אפילו ישנה ללא מספרים אשמח לקבלה זה יסייע בידי מאד.
בנוסף, אני מעוניין לקיים פגישה עם אמציה [אהרונסון – א' י'], אתה יכול לאשר לו לשבת איתי?
גלבוע: גדי, צר לי. אין בידינו שמאות של הנכס. ביחס לאמציה, במידה והפגישה היא רק איתך (וכמובן שרונית המתווכת שלך מוזמנת גם היא), אשמח לבדוק מתי בשבוע הבא אמציה פנוי ובתנאי שאני אהיה נוכח גם בפגישה האמורה, נוכל לנסות ולקיים אותה. באם הפגישה כוללת צדדים שלישיים אחרים, לצערי לא אוכל להענות לבקשתך".
(למען הנוחות, תוקנו טעויות הקלדה שהופיעו במקור – א' י').
18. סיכומם של דברים, הוכח כי לתובע נמסר מפתח של הנכס (וליתר דיוק – למתווכת שעמה עמד בקשר), התאפשר לו להגיע לבקר בו והוא אכן עשה כן עם משקיעים ושוכרים פוטנציאליים. נערכה פגישה אחת עם אהרונסון, שלאחריה הכין התובע מצגת שיווקית לצורך גיוס משקיעים שירכשו את הנכס במשותף עמו (ראו נספח 6 לתצהיר התובע). הנתבעת אף אפשרה לתובע לקיים מפגש נוסף עם אהרונסון, בתנאי שנציג מטעמה יהיה נוכח באותו מפגש.
מנגד, לא נמסרו לתובע מספר מסמכים בקשר עם הנכס שהתבקשו על ידו, ואף לא התאפשר לו להזמין למפגש עם אהרונסון משקיעים נוספים. כעת, יש להידרש לשאלה מהי המשמעות המשפטית שיש לייחס להתנהלות זו.
19. אמנם, כטענת הנתבעת, בהסכם לא נכללה התחייבות מפורשת מצדה לספק מידע ונתונים למשקיעים פוטנציאליים שהתובע ניסה לגייס. לצד זאת, דומה כי התנהלות דווקנית בנדון, כווכחנות על אודות נוכחות משקיע זה או אחר במפגש, אינה עולה בקנה אחד עם החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב בעת קיום חוזה, אשר פורשה כמקימה חובת שיתוף פעולה בין הצדדים לחוזה, באופן שיאפשר לצד לקיים את חיוביו (ראו, מני רבים: בג"ץ 640/77 ברנובסקי נ' מנהל אגף המכס והבלו, פ"ד לב(2) 75; ע"א 8389/17 דניאל אלכס א.ש. חזקות בע"מ נ' אסטבלישמנט (6.5.2019)).
20. גלבוע נשאל על אודות אי-הושטת סיוע לתובע בכל הנוגע לצורך שהביע במתן חומר למשקיעים פוטנציאליים, וכן האפשרות שייפגשו עם אהרונסון והשיב, כך (ראו פרו' עמ' 217 שו' 10):
"אני לא זוכר שאני שותף שלו. אני לא אמור לעזור לו בניסיונות למצוא משקיעים. לא תפקידי. תפקידו הוא לקנות. ההסכם, אגב, היה גמור, הוא גמר את ה-diligence, הוא רוצה להביא שותפים? בוודאי שאנחנו בעד. בין זה לבין להיות פעיל בלעזור לו להביא שותפים, לא ענייני, לא עסקי".
ובהמשך (ראו פרו' עמ' 218 שו' 25-23):
"ש. חומרים, שיקבל כדי שיוכל להציג אותם לשותפים פוטנציאליים, סייעת לו?
ת. לא תפקידי".
21. ראויה ההפניה למקצת מן הדברים שנקבעו בעניין עקרון תום הלב בקיום חוזים, היפים לענייננו. כך נקבע כי תמציתו של עקרון תום הלב -
"מתבטאת בדרישה לנהוג כלפי הצד האחר לחוזה באנושיות, יושר והגינות. העקרון אינו מחייב לנהוג באלטרואיזם תוך הזנחת האינטרסים האישיים, אך הוא דורש להתחשב בזולת ובאינטרסים שלו, תוך שיתוף פעולה עמו לשם הגשמת מטרת החוזה... מנגזרותיו של כלל זה היא החובה בדבר שיתוף פעולה לצורך הגשמת הצפיות הסבירות של הצד האחר לחוזה... הפרת עקרון תום הלב עשויה להתרחש כאשר צד לחוזה נוקט בהקפדה דווקנית על לשון החוזה מקום שההקפדה אינה נחוצה ויש בה להכשיל את הגשמתו" (ראו: ע"א 1966/07 אריאל נ' קרן הגמלאות של חברי אגד בע"מ (9.8.2010)).
במקום אחר נפסק, כך -
"חובת תום הלב המוטלת על הצדדים לחוזה מסייעת להבנת הציפיה ממערכת היחסים החוזית ... חובה זו כוללת חובה המוטלת על "כל צד לחוזה לפעול בחריצות ובהגינות להגשמת כוונתם המשותפת של הצדדים, בהתאם לרוח העסקה ותוך שיתוף פעולה עם הצד האחר והתחשבות באינטרסים שלו" (ראו: ע"א 8389/17 לעיל).
22. התרשמתי כי חלק מהתנהלותה של הנתבעת, כנשקף מעדותו של גלבוע ומכתבי טענותיה, אינו הולם את ההתנהלות המקובלת בכגון דא, מגיע כדי הקפדה דווקנית ולא נחוצה על לשון ההסכם, ואינו מתחשב באינטרסים ובציפיות הסבירות של התובע כפי שהובאו בפניה למען הגשמת ההסכם. התובע נדרש לנתונים נוספים אותם ביקש מן האדריכל אהרונסון והנתבעת סירבה לכך, מבלי לספק הסבר מספק. אשר לסירוב לקיום פגישה של אהרונסון עם משקיעים פוטנציאליים, נימקה זאת הנתבעת בכך, ש: "לא רצתה להיות אחראית או חשופה לטענות הנובעות מניסיונות של התובע לסחר את האופציה ומצגים שונים שהוצגו על ידו אגב כך" (ראו: סעיף 110 לסיכומי הנתבעת; סעיף 73 לתצהיר גלבוע).
לא שוכנעתי כי יש בכך משום טעם מניח את הדעת לבחירת הנתבעת לסרב לאפשר מפגש כנזכר. לא נסתרה יכולתה של הנתבעת לפעול בדרכים שונות על מנת להסיר מכתפיה אחריות כלפי צדדים שלישיים בגין מצגים שיערוך התובע (ככל שכלל הייתה מתבקשת הטלת אחריות שכזו). מצאתי כי מדובר בהסבר לא מספק שניתן בדיעבד, בניסיון להצדיק את התנהלותה המוקשית של הנתבעת בהקשר זה.
משמיעת העדים עולה ההתרשמות כי חוסר שיתוף פעולה מלא עם התובע, נבע מכך שסר חנו בעיני הנתבעת לאחר החתימה על הסכם האופציה, קבלת התמורה ושיחת הטלפון שהתנהלה עם גור, ממנה התרשמותו שהתובע נוהג באלימות. על כך מתווספת עדות גור, כי: "אנחנו הבנו שהוא מסתובב בירושלים ומספר שהבניין הוא כולו שלו והוא כבר קנה אותו" וכן: "הרושם שלי מהאיש, שהאיש הוא מפוקפק" (ראו: פרו' עמ' 284 שו' 10-9; עמ' 286 שו' 10-9). יכול והתרשמותו של גור מהתובע כאדם "מפוקפק" – השונה מהתרשמותי – הצדיקה את נוכחות הנתבעת בפגישה הנוספת שהתבקשה עם האדריכל, אך לא הצדיקה הצבת מעין "וטו" על מיהות הנוכחים באותה פגישה.
23. אף שמדובר בהתנהלות חלקית שאינה מקובלת וחסרת תום לב בקיום ההסכם, אין בידי לקבוע כי הדבר מגיע כדי הפרתו. ליבת מחויבותה של הנתבעת הייתה מתן זכות לתובע לרכוש את הנכס, למשך תקופה בת 14 ימים. בשום שלב לא התכחשה הנתבעת לזכות זו של התובע. ככל שהיה עולה בידיו למלא את חלקו בעסקה כדי גיוס סכום התמורה שהוסכם, חזקה עובדתית שלא נסתרה היא כי הנתבעת הייתה עומדת בהתחייבותה למכור לו את הנכס.
24. העדויות שהוצגו אינן מהוות תימוכין מספק בטענה לפיה אילו נעתרה הנתבעת לבקשת התובע לקבלת מסמכים שונים ולקיום פגישה של אהרונסון עם משקיעים, אזי היה התובע מצליח בגיוס התמורה הנדרשת.
בעניין זה, נשמעה עדותו של גולדפילד, לפיה חסרו לו "נתונים בסיסיים" על העסקה, ובכלל זה המצב "מבחינה תכנונית" (ראו: פרו' עמ' 57-56). כך גם בוטח ציין, שהיה מעוניין להיפגש עם אהרונסון על מנת לקבל נתונים על אודות "פוטנציאל ההשבחה וזכויות הבנייה" (ראו: פרו' עמ' 78-77).
עם זאת, לא נסתרו דברי גלבוע, כי המסמכים התכנוניים שהתבקשו היו ברשות עיריית ירושלים וניתן היה לקבלם בנקל (ראו: פרו' עמ' 248 שו' 11-10). אמנם, אין בכך להוות הצדק מלא לחוסר שיתוף הפעולה מצד הנתבעת, אך יש בעובדה שהמסמכים המבוקשים היו פומביים, כדי להקהות את חודו של אותו חוסר שיתוף פעולה.
כמו כן, גרסאות העדים גולדפילד ובוטח בדבר חוסר בנתונים תכנוניים, נחזות כוללניות ביתר, באופן שאינו מאפשר קיבוע ממצא מושכל בהקשר זה לזכות התובע.
כך, לא נמסר אילו פרטים ספציפיים, מעבר לאת שכבר הוצג לתובע וניתן לצפייה במחשבי הרשות - כאחוזי בנייה, היטלים וכדומה - חסרו לעדים על מנת להוציא את העסקה אל הפועל. לא הוברר כלל אם נעשה ניסיון להשלמת אותם פרטים אף ללא פגישה עם האדריכל. סופו של יום, לא מצאתי כי הוכח קשר סיבתי מהודק דיו בין חוסר בנתונים ספציפיים ומפגש נוסף עם האדריכל, לבין הבאת משקיעים פוטנציאליים להצטרף לעסקה.
25. לא התעלמתי מכך שבוטח ציין את מבוקשו של הקיבוץ לבחון את האפשרות להפעיל בנכס בית אבות או מרפאה (ראו: פרוטוקול עמ' 80-70 וכך אף גולדפילד בעמ' 63-53). אולם, הקשר מצבו הפיזי של הנכס נדון לעיל ונחזה כי בוטח הביע התעניינות ראשונית שהתמקדה בעיקר בהשבחת הנכס להבדיל מהשכרתו.
26. התובע הרחיב בסיכומיו על כך שבמהלך תקופה האופציה ניהלה הנתבעת משא ומתן עם הנתבעים בניגוד להסכם האופציה (ראו סעיף 7.3 לאותו הסכם). לשלמות התמונה יצוין כי אין חולק שהמשא ומתן עם הנתבעים החל עוד קודם להתקשרות בין התובע לבין הנתבעת, אך לא השתכלל עד לחתימה על הסכם האופציה.
27. לאחר עיון בתכתובות שהוחלפו בין גלבוע והמתווכת מטעם הנתבעים, דבורה טוויטו (להלן: "טוויטו"), במהלך תקופת האופציה, ראיתי לנכון לדחות את טענת התובע לקיום משא ומתן באופן שעולה כדי הפרת ההסכם עמו. בבחינת חילופי הדברים מיום 13.1.2019 (ראו ת/16), עולה כי לא הוכח קיומו של משא ומתן נוגד. לכל היותר, הודיע גלבוע לנתבעים – שכבר הביעו עניין בנכס בעבר – כי ככל שלא תמומש האופציה של התובע ותפקע במועד הנקוב, אזי ניתן יהיה להתקדם לביצוע עסקה חלופית (כפי שאכן אירע בפועל). לא נמצא בכך משום הפרה של ההסכם בדבר איסור ניהול משא ומתן ביחס לנכס במהלך תקופת האופציה. ודברים בלשון אומרם:
"טוויטו: "הי אודי
גלבוע: הי דבורה
טוויטו: עד מתי יש לך התחייבות מול הקונה הזה? מה התאריך?
גלבוע: 24.1 בשעה 18.00 בערב
טוויטו: האם הסכימו לאותם תנאים כמו שלנו?
גלבוע: יותר טובים כי אין הלוואת מוכר שאנחנו מעמידים להם. בתאריך 24.1 בשעה 18.01 אם הם לא חתמו על העסקה תתנו לנו ביד צ'ק בנקאי (...) הם הפסידו את המליון שח כי האופציה בשעה הזו פגה. אין לי מושג אם יעמדו בזה כי רק עכשיו הם בודקים...
טוויטו: בהצלחה
גלבוע: בעוד 9 ימים נדע... רק תגידי לי אם לשריין לכם את ה25.1 למידה וזה לא נגמר איתם. אם כן, כך אעשה. אם לא, אשוחח עם הקבוצה השנייה. אני בפירוש אתן עדיפות לקבוצה שלכם אם זה לא ימומש בדיוק בזמן".
בחלוף מספר ימים, ביום 18.1.2019, נערכה בין השניים תכתובת נוספת, בזו הלשון (ראו ת/16):
טוויטו: "אנחנו עדיין מחכים לשבוע הבא
גלבוע: דבורה, כמו שאמרתי לך בזמנו, האופציה שחתמנו לפני עשרה ימים היא עם קבוצה אחרת (לא אחת משתי הקבוצות שדיברנו). לא הייתי נשבע בילדיי שהם יביאו את הכסף עד יום חמישי בשעה 18.00 (זאת תחושתי אבל אין לי שום מידע על כך) ... תגידי לי בבקשה אם אתם רוצים לקבוע טנטטיבית (במידה ואנחנו לא סוגרים ביום חמישי בשעה 18.00) ליום שישי בבוקר, להיפגש, לסיים החוזה ולחתום על העיסקה אצל עורכי הדין
טוויטו: תודה רבה שאתה כותב לי".
כפי שצוין, לא התרשמתי כי דברים אלו מהווים משום "משא ומתן נוגד" וטענת התובע בעניין זה נדחית.
נפקות הפרת החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב
28. הפרת חובת תום הלב עלולה להיחשב כהפרת חוזה ממש (ראו למשל: ע"א 380/77 שלמה נ' יעקוב, פ"ד לג(2) 103, 105 (1979)). לא כך במקרה זה, כנזכר. זאת, מטעמים שעיקרם התנהלות הנתבעת. הגם שלא הייתה קואופרטיבית דיה, לא היה בה לסתור באופן חזיתי את מהותו של ההסכם ואת תכליתו. הדגשתי את הותרת ליבת ההסכם – מתן זכות אופציה לתובע – על מכונה, מבלי שתישלל מהתובע. מצאתי כי עוצמת התנהלות הנתבעת בחוסר תום הלב, שהתבטאה בשיתוף פעולה חלקי עם התובע, אינה גבוהה כדי כך באופן העולה כדי הפרת ההסכם או טרפודו.
29. סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, המעגן את עקרון תום הלב והחובה לנהוג לפיו בקיום חוזה, אינו מציין מהי הסנקציה בגין הפרתה של חובה זו. כפי שכבר נפסק, מקור המשמעות של העדר הוראה בעניין זה, בעובדה שהתוצאות הנובעות מהפרת חובת תום הלב הן רב-גוניות ומשתנות מעניין לעניין, בהתאם לנסיבותיו של כל מקרה. עמד על כך בית המשפט, באלו הדברים:
"סעיף 39 לחוק החוזים אינו כולל כל הוראה באשר לתוצאות הנובעות מתוך כך, שבעל חוזה אינו מקיים את החוזה בתום-לב ובדרך מקובלת. אין משמעות הדבר, כי זו חובה מוסרית בלבד, שאין לה נפקות משפטית. היעדר הוראה באשר לתוצאות, הנובעות מאי-קיום החובה האמורה בסעיף 39 לחוק החוזים, מקורו בעובדה, שתוצאות אלה אינן אחידות, אלא הן משתנות על-פי ההקשר בו מתעוררת השאלה" (ראו: רע"א 2443/98 ליברמן נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ, פ''ד נג(4) 804).
30. בנסיבות העניין, סבורני כי פיצוי הולם את הפרת חובתה של הנתבעת לנהוג בתום לב, ימצא ביטויו על דרך השבה חלקית מסך התמורה הכוללת ששילם התובע, ובסכום של 220,000 ₪. באומדן הסכום התחשבתי, בין היתר, בהכנת מצגת שיווקית ביחס לנכס ובהצגתו לפני משקיעים ושוכרים במשך שבועיים ימים. למען שלמות התמונה, אציין כי הצעתי לצדדים לפסוק על דרך הפשרה ביחס לתמורה ששילם התובע ואף בהקשר ל"חלק הארי" שלה. בהיעדר הסכמות, אין מקום להתייחסות לעניינים לבר-משפטיים וראייתיים, כגון התמורה המוגברת שהתקבלה ביחס לנכס ויחסי הצדדים. אני נדרש למקם את גובה הפיצוי בתאימות למשמעות המשפטית והראייתית של התנהלות הנתבעת. התנהלות זו איננה מפרה את ההסכם, ורכיבי חוסר תום הלב הנכללים בה אינם ברף הגבוה.
הערה טרם סיום
31. אשר לסוגיית הכתרת הנתבעים כנתבעים "רגילים" או כנתבעים "פורמאליים" בלבד (ראו סעיפים 3-2 לסיכומי הנתבעים; סעיף 37 לסיכומי התשובה). הבחנה זו חסרת נפקות של ממש, ולכינוי "נתבע פורמאלי" אין כל עיגון בדין (וראו למשל: רע"א 2228/15 ג'י.טי.אס. פאוור סולושנס לימיטד נ' נתיבים דרום בע"מ, פסקה 24 (9.7.2015)). הסעדים שהתבקשו נגד הנתבעים הוגדרו בכתב התביעה ואין בכינויים, כך או אחרת, כדי להשפיע כלשהו על תוצאת הדיון.
סוף דבר
32. השינוי במצב הנכס כפי שנגלה לעיני התובע כתוצאה מהליכי כינוס, לא היה מעשה ידיה של הנתבעת, לא היה בשליטתה ואופיו אינו מתכתב עם גרסת התובע. בהינתן שינוי בנכס מעשה ידי צד ג' שאינו בשליטת הנתבעת, התובע לא פעל כמצופה ולא ביקש להשיב את מצב הנכס לקדמותו או לבטל את ההסכם תוך השבת התמורה ששילם. התנהלותה של הנתבעת, על חלקיה המוקשים, לא עמדה כאבן נגף מפני איתור משקיעים, בהינתן ריבוי הנתונים בהיבט התכנוני שבידי התובע והרשויות, בהשוואה לחסר המעורפל הנטען מטעם עדיו. התנהלות הנתבעת מצדיקה את פיצויו של התובע על דרך השבה חלקית של התמורה ששילם.
33. ביתרת טענות הצדדים לא מצאתי ממש שיהא בו לשנות מהמסקנה אליה הגעתי. התביעה מתקבלת אפוא באופן חלקי, כך שהנתבעת תפצה את התובע באמצעות השבה חלקית מסכום התמורה - 220,000 ₪. סכום זה יישא הפרשי ריבית והצמדה כדין ממועד הגשת התביעה ועד למועד התשלום המלא בפועל.
34. בשים לב לתוצאה אליה הגעתי - דחיית הסעד העיקרי שהתבקש למול קבלת הסעד החלופי בחלקו הצר בלבד, סבורני כי מן הראוי שכל צד יישא בהוצאותיו וכך אני מורה.