בית משפט לתביעות קטנות בכפר סבא
21 אוגוסט 2024
ת"ק 61536-05-23 תייר משה ואח' נ' שיאל מתתיהו (ב.ה.נ.ו) יזמות והשקעות בע"מ
בפני כב' הרשם הבכיר צוריאל לרנר
תובעים
1.מעיין תייר משה
2.יובל משה
נגד
נתבעת שיאל מתתיהו (ב.ה.נ.ו) יזמות והשקעות בע"מ
פסק דין
1. בפני תביעה כספית, בסך 15,187 ₪, שעניינה דרישת החזר תשלום עודף ששולם לנתבעת, במסגרת הסכם רכישת דירה בפרויקט "מחיר למשתכן", לפי דרישתה של זו, לאחר השלמת תשלום התמורה, דרישה שהועלתה בעקבות טעות חישוב הפרשי מדד – והמחלוקת היא מיהו שעליו לשאת בהשלכות אותה טעות חישוב.
2. הרקע בתמצית: התובעים זכו בהגרלה במסגרת "מחיר למשתכן", ורכשו דירה מהנתבעת. הסכם המכר נחתם ביום 26.4.2022, והתנאים בו כוללים הצמדת התמורה (שעמדה על מחיר בסיס של 1,351,137 ₪) למדד, מיום קבלת היתר הבניה (25.2.2021) ועד יום חתימת ההסכם; ובהתאם הועמדה התמורה על סך 1,450,313 ₪, כשכל תשלום על החשבון יוצמד למדד מיום חתימת ההסכם ועד יום התשלום. הפרשי הצמדה אלה, מיום ההסכם, שולמו, ואין על כך חולק (והסתכמו עוד בכמה עשרות אלפי שקלים). במהלך המחצית הראשונה של 2023 פנתה הנתבעת לתובעים (ולדיירים נוספים), והודיעה כי נפלה טעות בחישוב, באופן שעל פי תנאי המכרז במסגרתו זכתה הנתבעת באפשרות להקים את הפרויקט ולשווקו, ההצמדה של מחיר הבסיס היתה אמורה להתחיל במדד נובמבר 2020 (שפורסם בדצמבר) ולא מדד ינואר 2021 (שפורסם בפברואר) – חישוב המביא לתוספת 15,187 ₪. הסכום שולם חרף מחאת התובעים, שכן תשלומו היה תנאי לקבלת החזקה בדירה, ועתה הם דורשים את השבתו.
3. התובעים סבורים שאם נפלה טעות, הרי שהיא נפלה אצל הנתבעת, ועל הנתבעת לשאת בתוצאותיה. הם עצמם לא היו חשופים לתנאי המכרז, ואין כל סיבה להחיל תנאים אלה על תנאי ההסכם, בסתירה לתוכנו. הם מדגישים, כי התמורה מוסדרת בנספח להסכם, ובו נכתב במפורש (סעיף 1.3 לנספח התמורה) כי הוראותיו גוברות על יתר הוראות ההסכם במקרה של סתירה. עוד הם מוסיפים, כי פנו לחברת הבקרה של הפרויקט (לה מעמד מיוחד לפי תנאי המכרז), ואף היא הביעה דעתה כי על הנתבעת לספוג את ההפרשים.
4. הנתבעת סבורה, שיש לראות את הצדדים כמי שמלכתחילה התכוונו להתקשר בהסכם המבוסס על תנאי המכרז, לאור הנסיבות המיוחדות של התנאים המועדפים במסגרת פרויקט "מחיר למשתכן", תנאים המעניקים לרוכשים הטבה של מאות אלפי שקלים ביחס למחיר השוק, ומציבים בפני הקבלנים, זוכי המכרז, תנאים קשיחים המוטים מאד לחובתם, כך שאין מקום לנהל מו"מ על המחיר, שנקבע ע"י המדינה, לרבות תנאי ההצמדה שלו. הוראות ההסכם, בהם נפלה טעות, אושרו על ידי חברת הבקרה, אשר לבטח לא היתה מאשרת ביודעין תנאים החורגים מתנאי המכרז, בשל טעות. לא זו בלבד, אלא שאילו לא היתה נופלת טעות, ברור שהתובעים גם היו מסכימים לשלם את המחיר הנכון, דהיינו: את התוספת בסך 15,187 ₪. הנתבעת אף מוסיפה וטוענת, כי התובעים נהנו ממאמציה להשלים את הבניה ומסירת החזקה מוקדם, באופן שחסך להם עלויות שכירות העולות על סכום התביעה, כך שגם הכרת הטוב אין כאן, אלא ניצול ציני של הכיס העמוק, כביכול, שהם מזהים אצל הנתבעת.
5. דין התביעה להתקבל.
6. רוב טענות הנתבעת – טענות נכבדות הן, אלא שהכתובת להן היא המדינה, ואולי חברת הבקרה (ומובהר כי בשום מקרה אין לראות באמור לעיל משום המלצה או הבעת דעה באשר לסיכויים של טענות כאלה להתקבל, אם תופנינה כלפי גורמים אלה). התובעים אינם אחראים לתנאי המכרז, אינם אמורים להיות בקיאים בהם, ולבטח שאין להם רלוונטיות למידת קשיחותם. הנתבעת עשתה את שיקוליה העסקיים בעת שנגשה למכרז, ביודעה את תנאיו ואת קשיחותם, ומן הסתם מצאה אותם רווחיים מספיק.
7. הטענה היחידה הראויה להישמע כלפי התובעים היא כי אלמלי הטעות, היו משלמים בפועל את הסכום שאכן שילמו, ולא היו באים בשום טענה על כך. לשון אחרת: בעולם המעשה, התובעים אכן ניצלו (גם אם לא ביודעין, מלכתחילה) את הטעות, כדי לשלם סכום הנמוך מהסכום הנכון, שהוא גם הסכום שהיו מסכימים לשלם. בתרגום לשפת המשפט, מדובר למעשה בטענה שיש לפרש את ההסכם לפי אומד דעת הצדדים – כמי שביקשו להתקשר בהסכם לפי תנאי מכרז בפרויקט ייחודי עם תמורה ייחודית – ובניגוד ללשונו המפורשת, בעיקר משום שעמידה על לשונו המפורשת היא נקיטה בדרך שאינה מקובלת וחוסר תום לב בעת עמידה על זכות חוזית.
8. הסוגיה היא מהעשירות בפסיקה שיש בעולם דיני החוזים (כל הפסיקה המובאת להלן פורסמה בין היתר במאגר המידע "נבו"), מאז הלכת "אפרופים" (ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ. אפרופים שיכון וייזום (1991) בע"מ), כפי שפותחה, עודנה והושלמה בהלכת "ביבי כבישים" (ע"א 7649/18 ביבי כבישים עפר ופיתוח בע"מ נ. רכבת ישראל בע"מ), ואלפים רבים של פסקי-דין בכל הערכאות נכתבו בנושא. באופן כללי, כפי שנכתב בעת דחיית הבקשה לדיון נוסף בהלכת "ביבי כבישים" (דנ"א 8100/19 ביבי כבישים עפר ופיתוח בע"מ נ. רכבת ישראל בע"מ), ההלכה היא כי יש לפרש הסכמים גם לפי אומד דעת הצדדים, כפי שעולה מלשונו ומנסיבותיו, אולם גם כי אין דינם של כל החוזים שווה, וצריך לבחון גם מי הצדדים ומהן הנסיבות.
9. ברבע-המאה שחלף בין הלכת אפרופים להלכת ביבי כבישים גם תוקן סעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, הדן בפירוש הסכם, ושם נכתב, בסעיף 25(א) (ההדגשה אינה במקור): "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו."
10. במקרה זה, לשונו של ההסכם ברורה, ובאשר לנסיבותיו, הגם שהוא נחתם – מזווית ראיית הנתבעת – כחלק ממארג שלם של הסכמים ומכרזים, הרי בפועל לשונו לא הוכפפה לתנאי המכרז, הצד השני להסכם (התובעים) לא היה צד לאותו מארג של הסכמים ומכרזים, ולא נחשף להם ולנבכיהם; הנתונים והידע המקצועי היו אצל אנשי הנתבעת, להם המשאבים המוגברים והכלים העדיפים; והטעות, שמבוקש להתעלם ממנה תוך הפעלת פרשנות יצירתית מכוח אומד דעת צדדים ומכוח חובת תום לב, היא טעות בפרט טכני, כמעט זניח, שדרושה עין בוחנת וידע רלוונטי כדי להבחין בה, וגם השלכותיה – בהינתן היקף הפרויקט – זעומות מנקודת מבט הנתבעת (פחות מ-1% מסך התמורה).
11. הן, ובעיקר, בשל לשון החוק, והן בהינתן כלל הנסיבות, כפי שפורט, איני סבור שיישום ההלכות הקיימות מוביל לקביעה שיש לסטות מלשון ההסכם, לחובת הרוכשים, שהם הצד החלש בעסקה (המסוימת, בהתעלם מכלל המכרז, שם אולי באמת הנתבעת גם היא צד חלש, ביחס למדינה), ושלא הם עשו את הטעות, ולא היו אמונים על ניסוח ההסכם ותנאיו. לשונו של ההסכם חייבת לקבל עדיפות במקרה זה.
12. ידה של הנתבעת, אפוא, על התחתונה, ולא נכון פעלה עת דרשה את תשלום הפרשי השערוך, כמתואר בפתח פסק-הדין. עתה, עליה להשיבם.
13. אני מחייב, אפוא, את הנתבעת לשלם לתובעים סך של 15,187 ₪, וכן את הוצאות ההליך (המגלמות הפרשי שערוך, אגרה, והזמן שהושקע, והכל על דרך המתינות, בהינתן הערכאה בה נוהלה התביעה) בסך 900 ₪, ובסך-הכל: 16,087 ₪. סכום זה ישולם תוך 30 יום, אחרת ישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום.
המבקש להשיג על פסק הדין, זכאי לבקש רשות ערעור מבית המשפט המחוזי, תוך 15 יום.
המזכירות תשלח העתק פסק-הדין לצדדים.
ניתן היום, י"ז אב תשפ"ד, 21 אוגוסט 2024, בהעדר הצדדים.
צוריאל לרנר