בית משפט השלום בהרצלייה
ת"א 32642-12-20 עדני ואח' נ' מריבו 6-8 בע"מ ואח'
תיק חיצוני:
לפני כבוד השופט דוד יצחק
תובע
שלום עדני
ע"י ב"כ עוה"ד גיל גרינברג
נגד
נתבעים/מודיעים 1. מריבו 6-8 בע"מ
2. חברה בין לאומית לתמ"א 38 בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד יובל סולימה ו/או אלחנן פלור ואח'
3. יאיר פנחסי
בעצמו
צד שלישי 1. מרכז העיר – נדל"ן ותשתיות בע"מ
2. אלון קליין
ע"י ב"כ עוה"ד לבנת רקובר ואח'
פסק דין
לפני תביעה כספית לפיצוי בסך 216,125 ₪ בגין איחור של 25 חודשים במסירת דירה בהתאם להוראות סעיף 5א לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973.
רקע וטענות הצדדים
1. ביום 3.7.2017 נחתם בין התובע לנתבעת 1 הסכם מכר של דירה בבניין מגורים ברחוב קהילת ציון 6-8, הרצליה (להלן - הסכם המכר). על פי הסכם המכר, ענייננו בדירה בת 5 חדרים, קומה רביעית, במבנה מס' 8, יחידה 7, בפרויקט (להלן – הדירה).
2. הנתבעת 1 התחייבה למסור את החזקה בדירה עד ליום 30.6.2018 (להלן - מועד המסירה החוזי). בפועל, החזקה בדירה נמסרה לתובע ביום 03.08.2020 – קרי, באיחור של 25 חודשים ממועד המסירה החוזי. לטענת התובע, בגין אותם 25 חודשי איחור במסירה הוא זכאי לפיצוי בהתאם להוראות סעיף 5א לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן - חוק המכר דירות).
3. על יסוד כך הוגשה התביעה בגדרה עותר התובע לפיצוי בגין האיחור במסירה על סך של 216,125 ₪ המשקף פיצוי בהתאם לחוק המכר (דירות). במסגרת זו עתר התובע למתן סעד הצהרתי לפיו הנתבעת 1 "הוברחה" לתוך הנתבעת 2 ועל כן יש להרים מסך בין הנתבעת 1 לנתבעת 2, וכן להרים מסך בין מריבו לבין הנתבע 3 (להלן – פנחסי) אשר שימש כמנהל ו-"הרוח החיה" בנתבעות 1-2.
4. לטענת התובע, הנתבעים הפרו את הסכם המכר ופעלו בחוסר תום לב; הפרו חובה חקוקה וכן עשו עושר ולא במשפט.
5. על פי הנטען, אחריותו של פנחסי נובעת מהעובדה לפיה, פנחסי הוא המנהל הרשום והפעיל של הנתבעת 1, וכן המנהל בפועל של הנתבעות 1-2. פנחסי שולט בפועל בנתבעות 1-2. עוד נטען, כי פנחסי הוא אשר ניהל את כל מערכת היחסים עם התובע בקשר עם רכישת הדירה. לטענת התובע, פנחסי ביקש להסתתר מאחורי האישיות המשפטית של החברות שבשליטתו, כולל הנתבעות 1-2, והשתמש באישיות המשפטית הנפרדת של החברות במטרה לסכל כל דין ולקפח את נושי החברה ואותו (התובע) בפרט. נטען, כי פנחסי, בתור נושא משרה בחברות, לא השתמש במיומנות הנדרשת ו/או לא נקט בזהירות בניהול עסקיה והסכמיה של מריבו עם התובע.
6. התובע מונה רשימה של עילות על פיהן מבוקש להרים את מסך ההתאגדות בין הנתבעת 1 לפנחסי, ובכלל זה, בין היתר, מהטעמים הבאים: פנחסי עירב נכסים ולא דאג להפרדה בין נכסי הנתבעת 1 לנכסי בעלי המניות; הקים שרשרת חברות לרבות הנתבעות 1-2; נכשל בלספק לנתבעת 1 מקורות מימון משמעותיים, נוכח העדר פעילות חשבונאית תקינה בנתבעת 1; הבריח נכסים מהנתבעת 1; רוקן את הנתבעת 1 מנכסיה; בהיותו אורגן, לא השתמש במיומנות ולא נקט בזהירות הראויה כאשר לא היה בידי הנתבעת 1 הכוונה או היכולת לשלם לתובע בהתאם להתחייבויותיה, ובכך התרשל; הפר את החובה הקבועה בסעיף 12 לפקודת הנזיקין כאשר במעשיו ומחדליו שיתף עצמו ו/או סייע ו/או יעץ ו/או פיתה את הנתבעת 1 למעשיה ו/או מחדליה, אשר גרמו לנזק לתובע, ולכן יש לייחס לו את חובות הנתבעת 1; היה עליו לדעת כי לאור מצבה הכספי לא תוכל לעמוד ו/או לא תוכל להמשיך לעמוד בהתחייבויותיה לשלם לתובע בגין האיחור במסירת הדירה; יצר מצג שווא כלפי התובע, לפיו, הנתבעת 1 יכולה לעמוד בהתחייבויותיה; פעל בחוסר תום לב והטעה את התובע. מדובר ברשימה לא ממצה של טענות התובע, הכל כמפורט בכתב התביעה.
7. בדומה, התובע מבקש להרים מסך גם בין הנתבעת 1 לבין הנתבעת 2. לטענת התובע, הנתבעת 2 היא חברה ממשיכה של הנתבעת 1 אשר משווקת ומנהלת פרויקטים של הנתבעת 1 ומי שהייתה מצויה, בדומה לנתבעת 1, בשליטתו של פנחסי. לטענתו, תכליתה היחידה של הנתבעת 2 היא לשם הברחת נכסים מנושיה של הנתבעת 1. התובע מונה מספר טעמים ועילות להרמת מסך ההתאגדות, ובכלל זה: פנחסי ממשיך בביצוע פרויקטים עבור הנתבעת 1 באמצעות הנתבעת 2 ולכן יש לראות בהן כיישות אחת; הנתבעת 2 שימשה להברחת נכסים של הנתבעת 1 לאחר שהופסקה פעילותה; יש לראות בנתבעות 1-2 כגוף אחד, בין היתר, מהטעם שהנתבעות 1-2 משווקות ומציגות את אותם פרויקטים, לרבות הפרויקט נשוא התביעה; הנתבעות 1-2 חולקות את אותם משרדים; פנחסי היה המנהל והרוח החיה בשתי החברות; העיסוק של החברות זהה. מדובר ברשימה לא ממצה, הכל כמפורט בכתב התביעה.
8. הנתבעים כפרו בטענות התובע במסגרת כתב ההגנה. לטענת הנתבעים אין כל יריבות בינם לבין התובע מאחר שביום 20.11.2017 צד ג'1, חברת מרכז העיר – נדל"ן ותשתיות (להלן – מרכז הנדל"ן), חתמה על הסכם ניהול ופיקוח עם הנתבעת 1 (להלן – הסכם הניהול). במסגרת הסכם הניהול מרכז הנדל"ן התחייבה לפקח ולנהל את הפרויקט, ובתוך כך לפעול להשלמת הפרויקט "כיזם וכקבלן, לכל דבר ועניין". לטענתם, מרכז הנדל"ן נטלה על עצמה התחייבות לבנות את הפרויקט, להיות אחראית לביצועו, ולמכור את הדירות החדשות שיבנו בו. עוד נטען, כי למרות שכותרתו של ההסכם הוא הסכם פיקוח וניהול, הרי שהלכה למעשה, מרכז הנדל"ן שימשה כקבלן של הפרויקט לכל דבר ועניין, ומכאן קיומה של יריבות ישירה בין התובע למרכז הנדל"ן.
9. הנתבעים מוסיפים וטוענים, כי על פי הוראות הסכם הניהול, מרכז הנדל"ן התחייבה ללוחות זמנים למסירת הדירות, ובכלל זה התחייבה למסור את דירת התובע עד לחודש ספטמבר 2018. הנתבעים מפנים לסעיף 5 להסכם הניהול לפיו, לטענתם, מרכז הנדל"ן התחייבה לסיום העבודות ולקבלת טופס 4 עבור הדירות החדשות, תוך 10 חודשים מיום תחילת העבודות כמפקחת על הפרויקט.
10. על יסוד האמור, לטענתם, האחריות למסירות הדירות, ובכלל זה דירת התובע, הועברה אל מרכז הנדל"ן באופן הפוטר את הנתבעת 1 מאחריות ו/או חובת תשלום לתובע, ועל התובע להגיש תביעתו באופן ישיר כנגד מרכז הנדל"ן.
11. ביחס לאחריות הנטענת של הנתבעת 2 ופנחסי, לטענתם דין התביעה להידחות בשל העדר כל יריבות. הסכם המכר לא נחתם עם הנתבעת 2 ולא עם פנחסי באופן אישי. הנתבעת 2 היא חברה אחרת שאין לה מעורבות בהסכם עם התובע. פנחסי היה אורגן של החברה וככזה ניהל את המשא ומתן עם התובע לרכישת הדירה, ולא התחייב אישית בהסכם המכר. אין כל יריבות משפטית בין הצדדים, וממילא בכתב התביעה לא הניחו כל בסיס להרמת מסך ההתאגדות כנטען.
12. כאמור, נוכח הטענה לפיה האחריות הועברה לכתפי מרכז הנדל"ן בטענה כי שימשה כקבלן הפרויקט לכל דבר ועניין, נשלחה הודעה לצד שלישי כנגד מרכז הנדל"ן וכנגד מר אלון קליין, המנהל ובעל השליטה במרכז הנדל"ן (להלן – קליין). על פי הנטען, מרכז הנדל"ן אחראית משום שנטלה על עצמה להיות הקבלן של הפרויקט לכל דבר ועניין, ובכלל זה לבנות את הדירות, למכור את הדירות החדשות ולמסור את הדירות לרוכשים. כמו כן נטען, כי מרכז הנדל"ן התחייבה למועדים לסיום העבודות ומסירת הדירות (10 חודשים ממועד תחילת העבודות כמפקחת), אולם לא עמדה בהתחייבות האמורה ולא מסרה את הדירות במועד שהוסכם. אשר לאחריותו האישית של קליין, לטענתם אחריות זו נלמדת מאחר שהיה מעורב ומודע באופן אישי לעיכובים הצפויים בסיום הפרויקט ובמסירת הדירות, וכי מכוח תפקידו במרכז הנדל"ן יש לחייבו באופן אישי, לרבות מכוח דוקטרינת הרמת המסך.
13. מרכז העיר וקליין הגישו כתב הגנה, במסגרתו, כפרו בטענות הנתבעים. ראשית, לטענתם, אין כל יריבות מול קליין, שכן הסכם הניהול לא נעשה עמו באופן אישי, אלא עם מרכז הנדל"ן ולכן יש לסלק את התביעה כנגדו על הסף. עוד נטען, כי בניגוד לטענת הנתבעים כאילו מרכז הנדל"ן שימשה כקבלן של הפרויקט, הרי שההסכם מבהיר מפורשות כי מדובר בהסכם לפיקוח וניהול הפרויקט. לטענתם, מעולם לא נטלו על עצמם התחייבות כקבלן ו/או כיזם של הפרויקט וכל הפעולות במישור הקבלני ו/או היזמות נעשו מול היזם ובמשרדו של היזם.
14. עוד נטען, כי הפרויקט סבל מקשיים רבים טרם כניסתם לפרויקט, קבלנים רבים עזבו, היה משבר אמון בין היזם לבעלי הדירות הישנות שהוביל לתביעה שלהם כנגדו. גם לאחר כניסתם לפרויקט כמנהלים ומפקחים, הפרויקט סבל מקשיים רבים, הקבלן והאדריכל הביעו חוסר אמון בפרויקט, היזם התקשה להזרים כספים ומימון לפרויקט, הוטלו עיקולים על חשבון הפרויקט ועוד.
15. אשר למועדי מסירת הדירות, הצדדים השלישיים מפנים לסעיף 5.4 להסכם הניהול לפיו המועדים שנקבעו שם כפופים לפעילות תקינה באתר. מאחר שבפועל בפרויקט התעוררו קשיים רבים שגרמו לעיכובים שאינם תלויים בצדדי ג' ו/או בעבודות הניהול והפיקוח, הרי שמטבע הדברים המועדים הוארכו, ולראיה שולם להם שכ"ט מעבר לתקופה, ובהתאם להתארכות המועדים להשלמת הפרויקט. לטענתם, הסכם הניהול אף פוטר אותם מחובת תשלום סכום כלשהו במקרה של איחור במסירה.
הראיות
16. הצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית מטעמם. יצוין, נוכח הסכמות אליהן הגיעו הצדדים ביחס לשמאות לעניין שווי דמי השכירות לצורך חישוב גובה הפיצוי, התייתר הצורך בבירור עובדתי זה.
17. בדיון שנערך ביום 30.5.2024 נשמעו עדותם של המצהיר מטעם התובע (בנו של התובע), נציג הנתבעות 1-2, מר פנחסי וכן מר קליין בשמו ובשם מרכז הנדל"ן.
פסק הדין בת"א 2423-11-21 אלפריח ואח' נ' מריבו 6-8 בע"מ ואח' (להלן – תביעת אלפריח)
18. בין לבין, ביום 14.7.2024 ניתן פסק דינה של כב' השופטת איילת הרנוף בהליך מקביל שהתנהל בתביעת אלפריח כנגד הנתבעים כאן. בדומה לענייננו כאן, גם בתביעת אלפריח נדונה דרישה לתשלום פיצוי בגין איחור במסירה בהתאם לחוק המכר דירות, באותו פרויקט נשוא התביעה כאן (דירות אחרות), וכנגד אותם נתבעים, הנתבעים בתביעה כאן. גם בעניין אלפריח נשלחה על ידי הנתבעים הודעה לצד שלישי כנגד הצדדים השלישיים כאן (מרכז הנדל"ן וקליין), בגדרה הועלו בדיוק אותן טענות שנטענות במסגרת ההודעה לצד שלישי שהוגשה בהליך שלפני.
19. בתמצית, בפסק הדין קיבלה כב' השופטת הרנוף את התביעה כנגד הנתבעת 1 במלואה וחייבה את הנתבעת 1 בתשלום הפיצוי בגין איחור במסירה, בהתאם לתקופת האיחור הרלוונטית בהליך שם. מנגד, נדחתה התביעה כנגד הנתבעים 2-3 מן הטעם שלא הוכחו העילות להרמת מסך ו/או לאחריותם האישית. אשר להודעה לצדדים שלישיים, בית המשפט מצא לדחות את ההודעה. בית המשפט עמד שם על הוראות ההסכם ועדויות הצדדים שבפניו ומצא כי לא הוכחה הטענה לפיה מרכז הנדל"ן נכנסה בנעלי הנתבעת 1 ונטלה על עצמה את ההתחייבות למסירת הדירה לתובעים שם. בית המשפט קבע כי ההסכם בין הצדדים הוא הסכם פיקוח וניהול, וכך גם התנהלו הצדדים הלכה למעשה. לא נמצא בסיס לטענה כי מרכז הנדל"ן נטלה את זכויותיה והתחייבויותיה של הנתבעת 1 כיזם בפרויקט ולא נטלה על עצמה כל התחייבות של הנתבעת 1 כלפי הרוכשים.
20. נוסף על כך, בית המשפט דן גם בשאלה האם מרכז הנדל"ן הפרה את ההסכם עם הנתבעת 1 כאשר לא עמדה בהתחייבות הנטענת להשלים את העבודות בתוך 10 חודשים. כפי שאעמוד על הדברים בהמשך, בית המשפט פירט את הנסיבות לעיכוב בהשלמת הפרויקט ומצא כי אלה אינן נופלות בגדרי אחריותה של מרכז הנדל"ן. בהתאם, בית המשפט דחה את ההודעה שנשלחה גם כנגד צד ג' 2 בשל כך שלא הוכחו הנסיבות לאחריותו האישית ו/או להרמת מסך.
21. על פסק הדין בתביעת אלפריח לא הוגש ערעור, ובהתאם ההכרעה שם, על ממצאיה ומסקנותיה, חלוטה. כאן המקום לציין, כי הנתבעות 1-2 הקדישו חלק מסיכומיהן לטענה לפיה נפלו שגיאות בפסק הדין בעניין אלפריח, הן ביחס לממצאים והמסקנות בדבר הפרת הסכם הניהול והפיקוח על ידי מרכז הנדל"ן בכל הנוגע להתחייבותה לעמוד במועדים מוסכמים למסירות הדירות, והן ביחס לאחריות מרכז הנדל"ן לאיחור במסירת הדירות. ברי, כי בית המשפט כאן אינו יושב כערכאת ערעור על קביעות בית המשפט בתביעת אלפריח, וממילא לעובדה כי מדובר בפסק דין חלוט, על הכרעותיו, השלכות גם להליך שבפני (ועל כך ארחיב בהמשך).
סיכומים מטעם הצדדים
22. הצדדים הגישו סיכומים בכתב. מאחר שהסיכומים הוגשו לאחר שניתן פסק הדין בתביעת אלפריח, מטבע הדברים, ביקשו הצדדים להתייחס בסיכומיהם להכרעה שם והשלכותיה לענייננו כאן.
23. התובע חזר וטען בסיכומיו לאחריותה הישירה של הנתבעת 1 וזאת הן מכוח ההכרעה בפסק הדין בעניין אלפריח והן מכוח העובדה כי הנתבעת 1 לא טענה כנגד זכאותו לקבלת פיצוי, כי אם להטלת האחריות לתשלום הפיצוי על כתפי מרכז הנדל"ן. התובע חזר בטיעוניו על עתירתו להרמת מסך ההתאגדות ולחייב את הנתבעת 2 וכן את פנחסי באופן אישי.
24. הנתבעות 1-2 הגישו סיכומים מטעמן. הנתבעות לא חלקו על זכאותו של התובע לקבלת הפיצוי ולמעשה מיקדו סיכומיהן בטענה לאחריות מרכז הנדל"ן לתשלום הפיצוי לו זכאי התובע. ודוק, אם בכתב ההגנה טענו הנתבעים כי מרכז הנדל"ן נכנסה בנעליה של הנתבעת 1 ונטלה את התחייבויותיה, בין היתר, כלפי רוכשי הדירות, באופן המקים יריבות ישירה בין התובע למרכז הנדל"ן תוך הסרת כל אחריות מהנתבעת 1, הרי שבמסגרת סיכומיהן (ככל הנראה נוכח ההכרעה בפסק הדין בעניין אלפריח, והקביעה כי לא הוכחה המחאת חבות ו/או נוכח העובדה כי בהסכם עם התובע לא נכלל סעיף 14.3 אשר קיים בהסכם בעניין אלפריח, במסגרתו, הוסכם על זכותה של הנתבעת 1 להמחאת זכויות בפרויקט), נזנחה הטענה לאחריות ישירה. חלף זאת, הנתבעות ביקשו לטעון כי למעשה יש לחייב את מרכז הנדל"ן בשיפוי בגין הפיצוי שהנתבעת 1 נדרשת לשלם לתובע, וזאת נוכח אחריותה בשל הפרת ההתחייבות החוזית שניתנה לנתבעת 1 בהסכם הניהול, לפיה הדירות ימסרו תוך 10 חודשים ממועד תחילת העבודה כמפקחת. עוד אוסיף, כי מעיון בסיכומי הנתבעות 1-2, ניכר כי נזנחה גם הטענה ביחס לאחריות צד ג'2 (קליין) הואיל ולא נטענה כל טענה בהקשר זה בסיכומיהן.
25. אקדים ואציין, כי הלכה פסוקה וידועה היא כי "דין טענה שנטענה בכתב הטענות אך לא הועלתה בסיכומים – אם בשל שגגה או במכוון – כדין טענה שנזנחה, ובית המשפט לא ישעה לה" (ע"א 447/92 הנרי רוט נ' אינטרקונטיננטל קרדיט קורפריישן, מט(2) 102, בעמ' 107). מכאן, שלא אדרש במסגרת פסק הדין לטענות שנזנחו על ידי מי מהצדדים.
26. פנחסי הגיש סיכומים בנפרד מהנתבעות 1-2 (לאחר שבמהלך ניהול ההליך פיצל את הייצוג והחל לייצג את עצמו). במסגרת סיכומיו, טען פנחסי, כי כשם שבעניין אלפריח נקבע כי לא הונחה תשתית עובדתית להוכחת שימוש לרעה במסך ההתאגדות ו/או אחריות אישית, הרי שגם כאן אין כל עילה להרמת מסך ו/או לייחוס אחריות אישית לחובות הנתבעות 1-2.
27. הצדדים השלישיים הגישו אף הם סיכומים מטעמם. בסיכומים עמדו הצדדים השלישיים על זניחת הטענות מצד הנתבעים ביחס לכניסת מרכז הנדל"ן בנעליה של הנתבעת 1. לטענתם, הנתבעות 1-2 מיקדו את טענותיהן באחריות הצדדים השלישיים מכוח הפרת ההתחייבות החוזית למסירות הדירות בתוך 10 חודשים, באופן העולה לכדי הרחבת חזית אסורה. לטענתם, כתב התביעה גולל מסכת טענות שבמרכזן האחריות הישירה של הצדדים השלישיים, וכעת מבוקש לשנות את חזית המחלוקת ולטעון כי האחריות אינה אחריות ישירה, אלא אחריות לשיפוי הנתבעת 1 מכוח הפרת ההתחייבות החוזית בהסכם הפיקוח והניהול. עוד טוענים הצדדים השלישיים, כי עצם ההכרעה של בית המשפט בעניין אלפריח במחלוקת שבין הנתבעים לבינם, מקימה מעשה בית דין, שכן בעניין אלפריח בית המשפט הכריע במחלוקת באותן סוגיות בדיוק ועל פי אותן טענות. נוסף על כך, טוענים הצדדים השלישיים, כי גם לגופן של טענות אין ממש בטענות הנתבעים, שכן, כפי שנקבע על ידי כב' השופטת הרנוף, האיחור בהשלמת הפרויקט נבע מעיכובים שאינם בשליטתם ואשר בהתאם להסכם, דוחים את המועדים שנקבעו בהסכם הפיקוח והניהול.
דיון והכרעה
1. אקדים הכרעה לדיון ואציין, כי לאחר בחינת מכלול הראיות והעדויות שהונחו בפני, טענות הצדדים והדין החל, הגעתי לכלל דעה ומסקנה כי דין התביעה ביחס לפיצוי בגין איחור במסירה כנגד הנתבעת 1 להתקבל במלואה. מנגד, דין התביעה כנגד הנתבעת 2 וכנגד מר פנחסי להידחות. הוא הדין ביחס להודעה לצד שלישי אשר בנסיבות מקרה דנן מצאתי כי דינה להידחות.
איחור במסירה
2. סעיף 5א לחוק המכר דירות, בנוסחו הרלבנטי לתביעה, קובע את הפיצוי בגין איחור במסירה:
"5א. (א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:
(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;
(2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.
(ב) הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.
(ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו."
3. כעולה מהמחלוקת שבין הצדדים, מועד המסירה החוזי נקבע ליום 30.6.2018ואילו בפועל הדירה נמסרה לתובע ביום 3.8.2020. כלומר, הדירה נמסרה 25 חודשים לאחר מועד המסירה החוזי. ודוק, הצדדים כלל אינם חלוקים על האיחור במסירה, תקופת האיחור ו/או על סכום הפיצוי הנתבע בהתאם לחישוב שנערך על ידי התובע בתביעתו (ועל יסוד ההסכמה לגובה דמי השכירות). כאמור לעיל, גם הטענה שהעלו הנתבעים בכתב ההגנה בדבר העדר יריבות והעברת האחריות לכתבי מרכז הנדל"ן באופן ישיר, נזנחה על ידי הנתבעים בסיכומיהם.
4. די בכך כדי לקבל את התביעה כנגד הנתבעת 1. בהתאם, דין התביעה כנגד הנתבעת 1 על סך של 216,126 ₪ להתקבל במלואה. הדרישה לשיפוי מהצדדים שלישיים תידון בהמשך.
אחריות הנתבעים 2-3
5. סעיף 4 לחוק החברות, התשנ"ט-1999 (להלן- חוק החברות), מסדיר את עקרון היסוד של האישיות המשפטית הנפרדת של החברה. סעיף 6 לחוק החברות קובע חריג לעקרון האישיות המשפטית הנפרדת, ומאפשר לבית המשפט להרים את מסך ההתאגדות ולייחס חוב של חברה לבעל מניה בה. ברם, קיומו של החריג יתאפשר בהתקיים התנאים הבאים: מדובר במקרה חריג שבו צודק ונכון לייחס את החוב של החברה לבעל המניות; השימוש באישיות המשפטית הנפרדת נעשה באופן שיש בו כדי להונות אדם או לקפח נושה של החברה או באופן הפוגע בתכלית החברה ותוך נטילת סיכון לא סביר באשר ליכולותיה לפרוע את חובותיה; בעל המניות הנתבע היה מודע לשימוש האמור באישיות המשפטית הנפרדת ולכל הפחות חשד כי נעשה שימוש כאמור באישיות המשפטית הנפרדת.
6. בשים לב לעקרון האישיות המשפטית הנפרדת, נקבע בפסיקה כי הרמת-מסך מכוחו של סעיף 6 לחוק החברות יש לעשות במשורה. בע"א 3807/12 מרכז העיר אשדוד ק.א בע"מ נ' שמעון [פורסם בנבו] (22.1.2015) (להלן – מרכז העיר אשדוד) נקבע כי:
"הסעד של הרמת מסך הינו סעד קיצוני ומרחיק לכת, שיש לעשות בו שימוש זהיר ביותר במקרים חריגים ולא כדבר שבשגרה, כיוון שמשמעותו הינה ביטול האישיות המשפטית הנפרדת של החברה ושינוי בדיעבד של מערך היריבויות המשפטיות על ידי בית המשפט. קביעה זו קיבלה משנה תוקף לאחר שסעיף 6 לחוק החברות תוקן במסגרת תיקון מס' 3 לחוק החברות משנת 2005, כשבמסגרת התיקון הצטמצמו במידה ניכרת המקרים שבהם רשאי בית המשפט להרים את מסך ההתאגדות בין החברה לבין בעלי מניותיה"
7. ובהמשך הוטעם כי:
"בית המשפט רשאי להרים מסך בין החברה לבעלי מניותיה, אם מצא כי בנסיבות העניין 'צודק ונכון לעשות כן', רק 'במקרים חריגים' שבהם השימוש באישיות המשפטית הנפרדת נעשה באופן שיש בו כדי להונות אדם או לקפח נושה של החברה, או באופן הפוגע בתכלית החברה ותוך נטילת סיכון בלתי סביר באשר ליכולתה לפרוע את חובותיה"
8. ודוק: לצורך הרמת מסך ההתאגדות וייחוס חובות החברה לבעל המניות בה, אין די בטענה, ואף לא בקביעה, כי בעל המניות היה מעוניין ליהנות מיתרונותיה של האישיות המשפטית הנפרדת. יש צורך להראות כי נעשה בחברה ובמסך ההתאגדות הנפרד שימוש לרעה באופן ניהול החברה (ע"א 4403/06 שפירא נ' עיריית תל אביב [פורסם בנבו] (23.3.2011) (להלן – שפירא).
9. ולענייננו כאן:
10. אשר לטענה להרמת מסך בין הנתבעת 1 לבין הנתבעת 2 – מעיון בסיכומי התובע ניכר כי התובע ביקש למקד את טענותיו בעיקר כנגד פנחסי, תוך שזנח את הצורך להוכיח כי הונחה תשתית עובדתית וראייתית לקיומה של עילה להרמת מסך כנגד הנתבעת 2. בהעדר ראיות והוכחות לטענות שהעלה בכתב התביעה כנגד הנתבעת 2, ביקש התובע לפסוע בדרך חלופית ולפיה יש להעביר את נטל הבאת הראיות לכתפי הנתבעים. אין בידי לקבל טענה זו.
11. בהקשר זה אזכיר את מושכלות היסוד ולפיהן הנטל להוכיח את יסודות הרמת המסך מוטל על התובע הנדרש לצורך כך ל"הנחת תשתית עובדתית ראויה ומקיפה" (ע"א 8416/19 עו"ד שלמה נס ורו"ח אלי שפלר - מפרקי חברת אגרקסקו חברה לייצור חקלאי בע"מ נ' מדינת ישראל [פורסם בנבו] (22.12.2021)). העברת הנטל לידי הנתבע בכל פעם שנטענת כנגדו אחריות מכוח עילת הרמת מסך, תהפוך את החריג לכלל ואת הקיצוני לשכיח.
12. גם אם אניח כי בנסיבות מסוימות ניתן להורות על העברת הנטל (וזה, כאמור, אינו המקרה כאמור), הרי שעוד בטרם יהיה בידי התובע לטעון להעברת נטל הבאת הראיה לידי הנתבעים, עליו להניח ולו ראשית ראיה המלמדת על בסיס לנטען על ידו. התובע לא הניח כל תשתית לכל הטענות בדבר הרמת מסך או אחריות אישית שהועלו על ידו במסגרת כתב התביעה.
13. בעניין זה אוסיף, כי מעיון בראיות נלמד, שלא מדובר בענייננו בחברת אם ובחברת בת. הנתבעת 2 כלל לא מחזיקה במניות הנתבעת 1 (נספחים א-ב לתצהיר עדני). מניותיה מוחזקות על ידי תאגידים אחרים (אוורסט ופרסונל). התובע לא הניח תשתית ראייתית להוכחת מבנה הבעלות בזמנים הרלוונטיים לתביעה, ולכן גם לא ברור האם במועדים הרלוונטיים הקשר בין החברות היה ברמת חברות אחיות או כל קשר ו/או זיקה אחרת בין בעלי המניות.
14. כך או כך, דינה של הטענה להידחות גם אם נבחן את הדינים החלים על הרמת מסך באשכול חברות. בפסיקת בתי המשפט נקבע כי טענה לפעילות במסגרת אשכול חברות, ההחלטה להקים מספר חברות, כשלעצמה, אף היא אינה מספיקה כדי להצדיק הרמת מסך, אלא יש להראות כי אין להקמת החברות רציונל כלכלי לגיטימי או, למשל, כי בעלי המניות רוקנו את החברה מנכסיה במטרה להתחמק מתשלום חובות (עניין שפירא לעיל, פסקאות 7-6 לפסק-דינו של כבוד המשנה לנשיאה, השופט אליעזר ריבלין). פסיקת בתי המשפט אף הדגישה את החשיבות של תשתית ראייתית מספיקה, מעבר לקיומם של הקשרים ההדוקים באשכול החברות. על המבחנים להרמת מסך במקרה של אשכול חברות עמד בית המשפט העליון גם ברע"א 8472/96 ההסתדרות הכללית של העובדים בא"י נ' מושב שיתופי מולדת, נא(1) 61 (1997) (להלן – ההסתדרות הכללית). בעניין זה נקבע כי:
"באופן דומה, גם הרמת מסך מותנית בקיומם של יסודות עובדתיים מסוימים – קיומה של יחידה כלכלית אחת, זהות בבעלי המניות והמנהלים בתאגידים השונים ושליטה מלאה של החברה האם בחברה הבת כדי שלילת רצונה העצמי של החברה הבת (שם, בעמ' 43). המבחן הוא האם החברה הבת מהווה מכשיר או צינור לפעולותיה של החברה האם (שם, בעמ' 44)? גם כאן נדרשת מעצם טיבם של יסודות אלה הנחה של תשתית עובדתית מפורטת לעניין היחס בין התאגידים העומדים לדיון."
15. התובע מבסס את דרישתו להטיל חבות על הנתבעת 2 מכוח דוקטרינת הרמת מסך בשלל טענות, ובכלל זה שהנתבעת 2 היא חברה "ממשיכה" של הנתבעת 1 שנועדה רק לשם הברחת נכסים מנושיה, ושהיא והנתבעת 1 הן למעשה יישות אחת. ברם, טענותיו של התובע נותרו טענות כלליות מבלי שהובאה כל ראיה או אסמכתא להוכיח עירוב נכסים ו/או הברחת נכסים ו/או כי הנתבעת 2 הוקמה לשם קיפוח נושים של הנתבעת 1 (ראו: פרוטוקול עמ' 17, שורות 6-25; עמ' 17, ש' 26-34; עמ' 18 ש' 15 ואילך). חלק מטענותיו מבקש התובע לבסס על כתבות עיתונאיות (ר' נספח ד' לתצהירו וכן פרוטוקול עמ' 16).
16. אחת הטענות שהעלה התובע ביחס לעירוב נכסים מבוססת על מה שלטענתו היה פרסום ושיווק זהה של הפרויקטים על ידי הנתבעות 1-2. ברם, בפועל הוצג בפניו כי הפרסום שצורף כנספח ד11 לתצהירו כלל אינו מתייחס לנתבעת 2 כי אם לחברה אחרת שאינה צד להליך כאן (פרוטוקול עמ' 19-20).
17. התובע טען, כלאחר יד, כי יש לבצע הרמת מסך תוך שהוא מבקש לבסס טענה זו על כך שפנחסי ניהל את שתי החברות, וכן כי החברות חולקות את אותם משרדים. אולם, יש צורך בהצגת ראיות חזקות דיין, המצביעות על התקיימות התנאים לשם הרמת המסך. לא שוכנעתי, כי התובע עמד בנטל להוכיח את התנאים שפורטו בעניין ההסתדרות הכללית לצורך הרמת מסך באשכול חברות, בין היתר כי הנתבעת 1 והנתבעת 2 הן בגדר יחידה כלכלית אחת או כי קיימת זהות בבעלי המניות והמנהלים בשני התאגידים. כל חברה היא בגדר ישות משפטית נפרדת. לא הוכח כי הנתבעת 1 והנתבעת 2 פעלו תוך עירוב נכסים או במטרה להתחמק מתשלום חובותיה של הנתבעת 1, לקפח נושים, להונות אותם או שרוקנו את הנתבעת 1 מנכסיה. לא נטען, וממילא לא הוכח, כי ההתקשרות בהסכמים נעשתה כדי להונות את התובע או לקפח אותו או כי הנתבעת 2 פעלה בצורה כלשהי כדי להונות או לקפח את התובע. לא הוכח שמדובר בחברת קש שאין לה תכלית ו/או שהוקמה לצורך התחמקות מתשלום או מהתחייבויות הנתבעת 1.
18. התובע גם לא הראה כי הנתבעת 2 שלטה שליטה מלאה בנתבעת 1, עד כדי שלילת רצונה העצמי של הנתבעת 1, או כי הנתבעת 2 היוותה מכשיר או צינור לפעולותיה של הנתבעת 1. תנאי ראשון להרמת מסך בין חברות שונות מחייב הוכחת שליטה. אף יש להוכיח כי החברות מנוהלות כחברה אחת, בערבוב וזיהוי נכסים וחובות ולא כמוקד רווח עצמאי. בעניין מרכז העיר אשדוד נפסק, כי אין די בניהול אדמיניסטרטיבי משותף של החברות בקבוצה ולא מספיק להוכיח שימוש באותם משרדים ואותה הנהלת חשבונות לצורך הוכחת עירוב נכסים פסול, אלא יש להצביע על התנהלות משותפת מבחינה כלכלית ומהותית ללא הפרדה מהותית בין החברות השונות בקבוצה.
19. הנטל הנדרש להרמת מסך באשכול חברות "אינו קל כלל ועיקר" ועל התובע להראות כי "הקשר ההדדי בין החברות, חרג מן המקובל והראוי בין חברות קרובות, והפך לערבוב מוחלט של נכסים" (פר"ק (מחוזי ת"א) 20173-12-09 דנשיר תוכנה בע"מ נ' די.אס.נולדג' בע"מ [פורסם בנבו] (23.11.2011)); בש"א (מחוזי י-ם) דטהסייף גרופ בע"מ נ' לאומי קארד בע"מ, בפסקה 13 [פורסם בנבו] (24.3.2011)).
20. אשר על כן, דין התביעה להרמת מסך בין הנתבעת 1 לנתבעת 2 להידחות.
21. למסקנה דומה הגעתי גם ביחס לטענה להרמת מסך כלפי פנחסי. ראשית, עיון בדוח רשם החברות שצורף לכתב התביעה (נספח א) מלמד כי פנחסי כלל אינו בעל מניות בנתבעת 1. בעלת המניות במועד הרלוונטי הייתה חברת אוורסט 38 (ש.פ) 2014 בע"מ (להלן – אוורסט) שעל פי הנטען (ולא הוכחש) הייתה בשליטתו של פנחסי. פנחסי, כך עולה מדוח רשם החברות, שימש כדירקטור בחברה. חרף זאת, עיקר טענות התובע כנגד פנחסי הן בעילת הרמת מסך ההתאגדות. משמעות הדבר הינה כי התובע מבקש לבצע "הרמת מסף כפולה", ראשית בין מריבו לאוורסט ולאחר מכן בין אוורסט לבעלי המניות (פנחסי).
22. ואולם, גם בענייננו של פנחסי בחר התובע להביא טענותיו באופן כוללני ומבלי להניח תשתית של ממש. טענתו להקמת חברות שונות אין בה כדי להצדיק כשלעצמה הרמת מסך, לא כל שכן הרמת מסך "כפולה". כפי שנקבע זה מכבר, הקמת חברות לצורך התנהלות עסקית, גם אם באופן חוזר, מתוך השענות על מוסד האישיות המשפטית של חברה כפי שהדין מאפשר, איננה פסולה כשלעצמה, ובלבד שלא הוכח שימוש לרעה בעקרון האישיות המשפטית הנפרדת (ראו: עניין שפירא) .
23. התובע לא הציג תשתית ראייתית המאפשרת לקבוע כי האופן בו פעל פנחסי היה בו כדי לקפח את נושי הנתבעת 1 או כי הנתבעת 1 הופעלה על בסיס מימון דק או תוך לקיחת סיכון בלתי סביר באשר ליכולתה לפרוע את חובותיה. העובדה כי הנתבעת 1 נקלעה למשבר כספי בעקבותיו לא עמדה בהתחייבויותיה, כשלעצמה, אינה יכולה ללמד על כך שבניהולה נעשה שימוש לא הגון בעקרון האישיות המשפטית הנפרדת.
24. כנלמד מהנטען בסיכומיו, עיקר טענות התובע נוגע לעובדה כי פנחסי היה מנהל של החברות ומי ששימש כרוח החיה בחברות. ואולם, עצם העובדה שהנתבע היה "הרוח החיה" והגורם העיקרי שבא בדברים עם הדיירים, אינה עילה ל"הרמת מסך". מטבע הדברים, חברה פועלת באמצעות האורגנים שלה, וזה כשלעצמו אינו פוגע בתכלית הקמת החברה (ראו למשל, ת"א (מחוזי חי') 43136-12-17 אברהם פרץ ואח' נ' חברת דיירי רחוב העצמאות בקרית שמריהו בע"מ [פורסם בנבו] (20.8.2024); ת"א (מחוזי ת"א) 57033-05-21 קיבוץ בחן נ' דניאלי - פארק הסחלבים בע"מ [פורסם בנבו] (8.8.2024).
25. מחקירתו של התובע עולה כי טענותיו כנגד פנחסי נובעות רק מעצם העובדה כי ניהל את המו"מ עם פנחסי והכיר רק את פנחסי (פרו' עמ' 20; עמ' 22 ש' 4-7; עמ' 25 ש' 12). ברם, אין בכך כדי לבסס אחריות של פנחסי. כאמור, מטבע הדברים חברה מתקשרת באמצעות אורגניה ולכן עצם העובדה כי פנחסי הוא שניהל את המשא ומתן עם התובע, אין בה כשלעצמה כדי להקים אחריות אישית. ההתקשרות נעשתה בשמה של הנתבעת 1. פנחסי אינו צד להסכם המכר שנחתם עם התובע ולא נטל על עצמו כל התחייבות אישית. התובע טען בכתב התביעה טענות כלליות מאוד בנוגע להרמת מסך, ובתצהיר העדות הראשית מטעמו לא הוכיח דבר כדי להצדיק הפעלת הדוקטרינה של הרמת מסך.
26. אף טענתו של התובע לפיה לא הייתה הפרדה בין התנהלותה הכלכלית של הנתבעת 1 לבין פנחסי לא הוכחה, חרף ניסיונו של התובע לטעון כי העביר תשלומים לפנחסי (המחאות עבור הדירה). ראשית, העברת ההמחאות לפנחסי אשר הנפרע הוא החברה או חברת הנאמנות אינה מלמדת על עירוב כלכלי או נטילת כספים על ידי פנחסי. בחקירתו הודה התובע כי ההתנהלות הייתה למעשה מול הנתבעת 1 וכי למעשה ההמחאות שנמסרו על ידו הועברו לחברת נאמנות (פרוטוקול עמ' 22, עמ' 23, ש' 1; עמ' 26, ש' 19). התובע לא הניח כל בסיס לעירוב כלשהו בין נכסי הנתבעת 1 ו/או כספיה, לרבות כספי הפרויקט, לבין פנחסי.
27. כפי שהוטעם בפסיקה, "הרמת מסך משקפת מצב שבו פעל בעל מניות ביודעין על מנת לפגוע בנושים של החברה (בין אם באמצעות הונאה או קיפוח של נושים, בין אם על ידי נטילת סיכונים בלתי סבירים), ובו מן הצדק לאפשר לנושים להיפרע מנכסיו של בעל המניות" (ע"א 8500/10 אביעד פרל נ' פ"ש ירושלים, בפסקה 28, [פורסם בנבו] (10.9.2012)). על יסוד התשתית הראייתית שהובאה לפני במהלך ניהול המשפט, אין כל הצדקה ל"הרמת מסך" בין פנחסי לבין החברה הן בשל ההיבט הדיוני והן בשל ההיבט הראייתי.
28. די בכך כדי לדחות את הטענה להרמת מסך כנגד פנחסי.
29. לכאורה, די היה בכך כדי לדחות את התביעה כנגד פנחסי, ואולם גם אם נבחן את אחריותו במנותק מהטענה להרמת מסך, קרי, בטענה לאחריות אישית נזיקית כנושא משרה, עדיין אין בכך, בנסיבות העניין שבפני, להטיל אחריות אישית על פנחסי. ההלכה היסודית להטלת אחריות אישית על אורגן בחברה קבע כבוד הנשיא שמגר בע"א 407/89 צוק אור בע"מ נ' קאר סקיוריטי [פורסם בנבו] (25.10.1994) לפיה, ניתן לבחון אחריות אישית של נושא משרה ובעלי שליטה מקום בו מתקיימים באופן אישי יסודות העוולה בנושא המשרה.
30. בעניין מרכז העיר אשדוד הוסיף בית המשפט (פסקה 61):
".... בהקשר זה קבע בית משפט זה לא אחת כי עצם העובדה שאדם פועל בכובעו כאורגן, נושא משרה או עובד של החברה אינה מקנה לו חסינות מפני חבות בנזיקין, ככל שמעשיו או מחדליו ממלאים אחר יסודותיה של עוולה נזיקית, אפילו אם הוא מבצע את העוולה לא למען עצמו אלא למען החברה. עם זאת, הודגש כי אורגן לא יישא באחריות אישית מכוח דיני הנזיקין בגין פעולות שבוצעו על ידי החברה, אם לא הייתה לו מעורבות כלשהי בהם, אלא רק בגין פעולותיו שלו".
31. לכן, יש לבחון האם פנחסי מקיים בעצמו ובאופן אישי את כל יסודות העוולה הנזיקית. ככלל, נושא משרה יימצא אחראי אישית במקרים בהם, למשל, חרג מסמכותו וחריגה זו לא הייתה ידועה לצד שכנגד; פעל בתרמית; נפל בו אשם שבעקבותיו לא ניתן לקיים את ההסכם; התרשל; ניהל מו"מ בשם החברה שלא בתום לב ועוד" (לפירוט המקרים ראו: ת"א (שלום חי') 34292-03-16 נטלי אייל נ' מויאל הנדסה בע"מ, פסקה 299, [פורסם בנבו] (19.07.2021).
32. פשיטא, כי הוכחת אחריות אישית של נושא משרה בתאגיד אינה פשוטה. בהתאם להלכה הפסוקה על מנת להטיל אחריות אישית על נושא משרה בגין עוולות נזיקיות וחוזיות, יש להוכיח מערכת נתונים החורגת מגדר פעילותו הרגילה והשגרתית של נושא משרה בחברה.
33. בענייננו, התובע לא הניח כל תשתית עובדתית או ראייתית ממנה ניתן ללמוד על ייחוס אחריות אישית לפנחסי. התובע לא הניח כל בסיס לפיו ניתן לקבוע כי פנחסי היה רשלן או כי נהג בחוסר תום לב במשא ומתן. העובדה כי מריבו נקלעה לקשיים לא מקימה חזקה לפיה מנהלה התרשל באופן שניתן לייחס לו אחריות אישית. למעשה, אין בסיכומי התובע כל ניסיון ממשי להתמודד עם הנטל המוטל עליו לצורך ייחוס אחריות אישית לנושא משרה, ובפרט לנסיבות מקרה דנן.
34. לפיכך, דין התביעה נגד הנתבעים 2-3 להידחות.
אחריות מרכז הנדל"ן וקליין
35. כאמור לעיל, מעיון בסיכומי הנתבעות 1-2 עולות 2 נקודות מרכזיות ביחס לאחריות שיוחסה לצדדי ג' בהודעה לצד ג' שהוגשה כנגדם – האחת, הנתבעות זנחו את הטענה לפיה מרכז הנדל"ן נכנסה בנעלי הנתבעת 1 באופן שמקים יריבות ישירה בין מרכז הנדל"ן לבין התובע; השנייה, נזנחה הטענה לאחריות אישית ו/או להרמת מסך בעניינו של קליין.
36. אשר לטענות כנגד קליין, די בזניחת הטענות כנגדו כדי לדחות את ההודעה לצד ג' שהוגשה נגדו. מעבר לכך אוסיף, כי צירופו מלכתחילה של קליין להודעה לצדדים שלישיים, לא מובנת כלל ועיקר. למעשה, כל הטענות של הנתבעת 2 ושל פנחסי כנגד הניסיון להטיל עליהם אחריות אישית, יפות ביתר שאת גם בעניינו של קליין. על פי הנטען בהודעה, ההודעה מופנית גם כלפי קליין באופן אישי משום שהלה "היה מעורב ומודע לעיכובים הצפויים בסיום הפרויקט ובמסירת הדירות, בבחינת הפרה צפויה, מכח תפקידו במרכז הנדל"ן, ששימשה, כאמור, כקבלן של הפרויקט ויש לחייבו ככל והתביעה תתקבל מכוח הפרה חוזית ו/או חוקתית ו/או נזיקית ו/או הרמת מסך כנגד הצד השלישי 2" (סעיף 5 להודעה). עוד נטען, כי קליין התעשר יחד עם מרכז הנדל"ן "במעשי הונאה בקונסטלציה של דיני החוזים, בחוסר תום לב משווע". לטענתם, קליין התחייב למועדי מסירה בלתי אפשריים תוך שלנגד עיניו רק התמורה שתתקבל. על יסוד כך מבוקש להרים את מסך ההתאגדות ולחייב את קליין ביחד ולחוד עם מרכז הנדל"ן.
37. כאמור, על הטוען להרמת מסך להניח תשתית עובדתית ראויה ומקיפה. עליו לפרט ולהוכיח את מערך העובדות המצדיק יישומה של דוקטרינת הרמת המסך (ראו: ע"א 8845/12 זאב רום נ' גד זאבי [פורסם בנבו] (25.11.2014). בדומה לאמור לעיל, גם בענייננו כאן, שולחי ההודעה הסתפקו בטענות כלליות ביחס לאחריותו של קליין, תוך שהם נסמכים על העובדה כי פעולות מרכז הנדל"ן נעשו באמצעות קליין. ואולם, לא די לטעון כי מרכז הנדל"ן פעלה באמצעות מנהלה או בעל השליטה בה, קליין, שהרי זהו טיבו של תאגיד הפועל באמצעות אורגניו. שולחי ההודעה לא הוכיחו עובדות אשר לשיטתם מצדיקות הרמת מסך ההתאגדות. הנתבעות לא הוכיחו כי מתקיים בענייננו איזה מהמבחנים להרמת מסך – לא הוכחה הונאת אדם, לא הוכחה פעולה לקיפוח נושה או נטילת סיכון בלתי סביר ולא הוכח מימון דק.
38. לפיכך, כאמור, דין ההודעה כנגד קליין להידחות.
39. אשר לאחריות מרכז הנדל"ן – כאמור, בסיכומיהן מיקדו הנתבעות 1-2 את טענתן כנגד מרכז הנדל"ן בכך שמרכז הנדל"ן הפרה את התחייבותה בהסכם הניהול והפיקוח ובתוספת שנחתמה לעמוד בלוח זמנים קבוע ומוגדר (10 חודשים ממועד תחילת עבודה כמפקחת בפרויקט), וכי מכוח הפרת ההסכם היא מחויבת לשפות את הנתבעת 1.
40. לטענת הצדדים השלישיים, טענת הנתבעות 1-2 בסיכומים מהווה הרחבת חזית אסורה. לטענתם, בעוד שבהודעה לצד שלישי נטען כי החתימה על הסכם הניהול המחתה את הזכויות והחובות של הנתבעת 1 למרכז הנדל"ן, וכי זו נכנסה בנעליה באופן שמעמיד יריבות ישירה בין מרכז הנדל"ן לתובע, הרי שכעת, בניגוד להודעה לצד שלישי, הנתבעות 1-2 מבקשות לטעון להפרה של הסכם הניהול והפיקוח באופן המזכה את הנתבעות 1-2 בשיפוי עבור הפיצוי שידרשו לשלם לתובע.
41. על פניו יש ממש בטענות הצדדים השלישיים.
42. מעיון בהודעה לצד ג' נלמד כי טענת הנתבעים נוגעת בנטילת אחריות של מרכז הנדל"ן כקבלן של הפרויקט מכוח הסכם הניהול והפיקוח. על כך ביססו הנתבעים את מהות הטענה כנגד הצדדים השלישיים וההודעה שנשלחה בעניינם. הנתבעים לא טענו, בוודאי לא באופן מפורש, שמרכז הנדל"ן הפרה כלפיהם את התחייבותה לסיום העבודות במועד שנקבע בסעיף 5 להסכם הפיקוח, ושכתוצאה מכך נגרם עיכוב במסירת הדירות שעל מרכז הנדל"ן לשפות אותם בגינו. טענה כאמור, שעילתה הפרה חוזית של הסכם הניהול כלפי הנתבעת 1 ו/או עילה נזיקית כמי שהתרשלה בפיקוח לצורך עמידה במועדים, היה מקום להעלות טענה כזו במפורש בהודעה לצד שלישי.
43. הדברים מקבלים משנה תוקף בשעה שגם בתצהירי העדות הראשית מטעם הנתבעים, הטענה שהופנתה כלפי הצדדים השלישיים התמקדה בכך שמרכז הנדל"ן נכנסה בנעלי הנתבעת 1 ונטלה את כל ההתחייבויות הישירות כלפי הדיירים וכלפי הרוכשים. הנתבעים לא העלו כל טענה מפורשת, גם לא בתצהירי העדות הראשית, לפיה, במערכת היחסים שבין הנתבעת 1 למרכז הנדל"ן, האחרונה הפרה את ההסכם כלפי הנתבעת 1 ולכן מחויבת כלפי הנתבעת 1. כל הטענות התבססו על מישור הטענות ביחס להמחאת זכות/חיוב.
44. דברים אלה באו לידי ביטוי גם במהלך ישיבת ההוכחות. כך, כאשר נחקר נציג הנתבעות 1-2, עו"ד מעוז קרן, עמדה ב"כ הצדדים השלישיים על כך שהטענה המועלית כלפי הצדדים השלישיים נוגעת רק לנטילת ההתחייבויות וכניסה בנעלי הנתבעת 1, ולא בטענות להפרת ההסכם בשל האיחור במועדים. גם מתשובתו של עו"ד קרן ניכר כי לא הייתה מחלוקת כי זו אכן חזית המחלוקת בין הצדדים (פרו' עמ' 90, ש' 1-17):
ש: תראה, אם היית בא ואומר 'הוא התחייב בפניי במועדים, הוא לא עמד במועדים, הוא גרם לי נזק. אז זה נכון שאני צריך לשלם לתובע את הכסף, אבל הוא צריך להחזיר לי על הנזקים'. יש משהו בזה. יכול להיות. אנחנו נצטרך לבחון את זה בקונסטלציה המשפטית הזו שאומרת הפרת מולי את ההסכם של הניהול והפיקוח כי לא עמדת במועדים והסבת לי נזק ולכן, תשלם לי. אבל זה לא מה שאתם טוענים. מה שמריבו באה וטוענת, 'אני? לא צד במשולש הרומנטי הזה. אתה התובע לך אליהם. הוא הפר מולך את ההתחייבויות והמועדים'. אבל זה לא נכון. לא התחייבנו מול התובע, לא היה לנו, לא הכרנו את התובע, לא חתמנו את ההסכם מול התובע. אז אם היית רוצה לתבוע ממני נזקים שנגרמו לך כי איחרתי, צריך לבחון את זה אם איחרתי ואיך איחרתי ואם סעיף 5.4 באמת מגן עליי או לא וזה בסדר. אפשר לעשות את הבחינה הזו. אבל אתה לא אומר לי את זה, אתה לא אומר לי 'איחרת'. אתה אומר לי, איחרת לתובע, התחייבת בפני התובע'.
ת: כי זה סוג של התחייבות, כן. בפני התובע.
ש: זאת אומרת שאת כל, במילים אחרות, לקחת את ההתחייבות שהייתה לי כלפיך, הוצאת את עצמך מהמשוואה, שמת את התובע במקום ואמרת 'עכשיו את חייבת את הכסף הזה לתובע'.
ת: ההתחייבות כלפיי היא התחייבות כלפי הרוכשים.
45. מצב דברים זה השליך, מטבע הדברים, על טענות ההגנה של הצדדים השלישיים, כמו גם על הראיות שנדרשו להביא בפני בית המשפט להוכחת הגנתם מפני ההודעה לצד ג'. כך, בחקירתו הבהיר קליין כי מאחר ולא הועלתה כנגד מרכז הנדל"ן כל טענה בהקשר זה, הוא לא נדרש בתצהירו להתייחס לעיכובים ו/או לסיבות בעטיין הפרויקט לא הסתיים במועד הקבוע בסעיף 5.3 להסכם, אלא רק לטענה כי הוא נכנס בנעלי הנתבעת 1 (פר' עמ' 112 ש' 5-7):
"ת: אני רק רוצה להגיד עוד משהו, התצהיר שלי לא היה, הוא לא הביא לי, כאילו הוא לא ניסה לענות, להוכיח שהיו עיכובים בפרויקט ולמה הם נבעו. אני, אני מפקח על הפרויקט ומה שנתבעתי עליו, על זה עניתי. על זה עניתי."
46. לפיכך, על פניו, יש בסיס לטענה כי מדובר בהרחבת חזית.
47. לצד זאת אציין, כי מעיון בהודעה לצדדים שלישיים עולה גם הטענה בדבר הפרת ההתחייבות בהסכם הניהול והפיקוח למסירת הדירה לתובע במועד המוסכם. אומנם, כאמור, טענה זו נטענה בהקשר של האחריות כלפי התובע, אולם בסעיף 15 להודעה לצד שלישי נטען כי ככל ושולחי ההודעה יחויבו בתשלום פיצוי לתובע בשל האיחור במסירה, כי אז יהיה על צדדי ג' לפצות ו/או לשפות את הנתבעים בכל חיוב שיחויבו בו, מכח התחייבות צדדי ג' בהסכם הניהול.
48. כך או כך, בשים לב לתוצאה אליה הגעתי, אתייחס לטענות לגופן אפילו היה מדובר בהרחבת חזית.
פסק דין אלפריח – מעשה בית דין
49. לטענת הצדדים השלישיים, ההכרעה בפסק הדין בתביעת אלפריח בהודעה לצד שלישי שם, מהווה מחסום דיוני בבחינת מעשה בית דין בין הנתבעים לבין הצדדים השלישיים גם בהליך כאן.
50. לאחר עיון בפסק הדין בעניין אלפריח ובטענות הצדדים בהליך כאן ובהליך בתביעת אלפריח, אני סבור כי יש ממש בטענות הצדדים השלישיים, לפיה, פסק הדין בעניין אלפריח, אשר הכריע במחלוקת בין הנתבעים לצדדים השלישיים בהודעה לצד שלישי שהוגשה, אשר כוללת בדיוק את אותן טענות שנדונו בהליך לפני, מהווה מעשה בית דין ביחסים שבין הנתבעים לצדדים השלישיים. אפרט.
51. מעיון בפסק הדין בעניין אלפריח נלמד, כי בדומה לענייננו כאן, גם בפני בית המשפט שם הנתבעים לא טענו, בוודאי לא באופן מפורש, שמרכז הנדל"ן הפרה כלפי הנתבעת 1 את התחייבותה לסיום העבודות במועד שנקבע בסעיף 5.3 להסכם הפיקוח, ושכתוצאה מכך נגרם עיכוב במסירת הדירות שעל מרכז הנדל"ן לשפות אותן בגינו. מרות זאת, בית המשפט נדרש לטענות הצדדים בדבר הפרת הסכם הפיקוח על ידי מרכז הנדל"ן. בפסקאות 37-44, תחת הכותרת "האם מרכז הנדל"ן הפרה את הוראות הסכם הפיקוח" דן בית המשפט בסוגיה והכריע בדיוק בטענות אשר הנתבעות 1-2 מבקשות להעלות בפני כעת.
52. בעניין זה מסקנת בית המשפט הובהרה במפורש בפסקה 37 לפסק הדין בעניין אלפריח שם קובע בית המשפט:
"מדובר בטענה עובדתית אשר דורשת הוכחה. אולם הנתבעת לא טענה ובוודאי שלא הוכיחה כי העיכוב במסירת הדירות נבע מניהול/פיקוח כושלים של מרכז הנדל"ן או מהפרת הסכם הפיקוח מצידה. בכל מקרה, מרכז הנדל"ן הוכיחה, כי היא לא הפרה את הוראות סעיף 5.3 להסכם הפיקוח, וכי העיכוב בהשלמת העבודות ומסירת הדירות לא היה באחריותה."
53. בית המשפט מוסיף ומפנה בפסק דינו לסעיף 5.4 להסכם הניהול והפיקוח לפיו "כל המועדים הנ"ל בכפוף לכך שלא אירעו עיכובים בלוחות הזמנים בביצוע העבודות מטעם הקבלנים ו/או קבלני המשנה ו/או ספקים ו/או יועצים ו/או נותני שירות אחרים לפרויקט ו/או מי מטעמם". ודוק, על יסוד הראיות שהונחו בפניו מצא בית המשפט כי:
"השתכנעתי שאירעו עיכובים בביצוע העבודות ע"י הקבלנים השונים וזאת באשמת הנתבעת, ואלה הביאו להתארכות משך ביצוע הפרויקט. משכך המועדים שנקבעו בהסכם הפיקוח להשלמת הפרוייקט כבר לא היו רלוונטיים."
54. בהמשך, בית המשפט מפרט את הממצאים והראיות התומכים במסקנה האמורה – ממצאים המלמדים על קשיים תזרימיים בחברה, עיכובים כתוצאה מקבלני משנה ונותני שירותים אחרים, עיקולים, תיקי הוצל"פ ועוד. בסיכום הדיון בשאלת הפרת ההסכם על ידי מרכז הנדל"ן קובע בית המשפט כך (פס' 41-42 לפסק הדין):
"41. לסיכום נקודה זו, הפרוייקט התעכב בגלל מחדלים מצד הנתבעת וקשיים כלכליים בהם היתה נתונה, לרבות העדר מקורות מימון, הטלת עיקולים על זכויותיה, היא לא שילמה לקבלנים וספקים את הכספים שמגיעים להם, האדריכל עזב את הפרוייקט, מכירת הדירות בפרוייקט שהיתה אמורה להכניס כספים לצורך תשלום לקבלנים התעכבה וכיוצ"ב.
מרכז הנדל"ן היתה גלגל ההצלה של הפרוייקט ורק בזכות פעילותה המאומצת והמקצועית, הפרוייקט הגיע אל קו הסיום. (ראו בענין זה עדות התובעים בעמ' 32 ש' 1-4, עמ' 40 ש' 10-15).
42. המסקנות עד כאן הן, שמרכז הנדל"ן נתנה שירותי פיקוח וניהול לנתבעת. היא לא היתה הקבלן של הפרוייקט, לא היתה היזם של הפרוייקט, ולא נכנסה בנעלי הנתבעת בקשר עם חובותיה של הנתבעת כלפי התובעים. מרכז הנדל"ן גם לא הפרה את הסכם הפיקוח.
אשר על כן, הנתבעת אינה יכולה להשתחרר מחובותיה כלפי התובעים, הנתבעת אחראית כלפי התובעים בגין האיחור במסירת הדירות, ומרכז הנדל"ן אינה חייבת בשיפוי הנתבעת בגין האיחור במסירת הדירות לתובעים."
55. לכלל בעניין מעשה-בית-דין שני ענפים שונים – השתק עילה והשתק פלוגתא. דוקטרינת מעשה בית דין מבוססת, ככלל, על עקרון סופיות הדיון. היא נועדה לקדם את האינטרס הציבורי ולייעל את ההליך המשפטי תוך הקטנת העומס המוטל על בתי המשפט, הקטנת עלויות ההתדיינות ולהימנע מהכרעות שיפוטיות סותרות (רע"א 8973/10 בנק אוצר החייל בע"מ נ' גולייט בן ברוך [פורסם בנבו] (23.07.2012)). לצד תכליות אלה, מבקש הכלל בדבר מעשה בית דין, למנוע הטרדה חוזרת של בעל דין בגין אותה עילה או פלוגתא שכבר נדונה לפני בית המשפט (ע"א 4087/04 גורה נ' בנק לאומי לישראל בע"מ [פורסם בנבו] (8.9.2005)).
56. בנסיבות מקרה דנן, אני סבור כי מתקיימים התנאים לתחולתו של מעשה בית דין בשל "השתק עילה" (ביחס לטענה בדבר הפרת הסכם הפיקוח בשל האיחור במועדים ובמסירת הדירות) ואף בשל "השתק פלוגתא" (הסיבות לעיכוב במסירת הדירות ביחס למועד על פי ההסכם).
57. אשר להשתק עילה, על-פי כלל זה, משנדונה תביעה לגופה והוכרעה על-ידי בית-משפט מוסמך, אין מקום להיזקק לתביעה נוספת בין אותם צדדים או חליפיהם, אם התביעה הנוספת מבוססת על עילה זהה לזו של התביעה הראשונה (ע"א 246/66 קלוז'נר נ' שמעוני, פ"ד כב(2) 561, 593 (1968)). למעלה מן הצורך אוסיף, כי בהתאם להלכה הפסוקה, גם הכרעה בהודעה לצד שלישי יוצרת מעשה בית דין מקום בו קיימת זהות בעילות. ברע"א 4962/19 לוקי בניה ופיתוח בע"מ נ' דורי דנקנר [פורסם בנבו] (19.11.2019) מבהיר בית המשפט:
"הגשתה של הודעה לצד שלישי קושרת את הצד השלישי להתדיינות שבין התובע לנתבע, כמו גם להכרעה אשר תתקבל במסגרת התביעה העיקרית, באופן המקים כלפיו מעשה בית דין. בכך, מתאפשרת הכרעה שלמה בעניינם של כלל הנוגעים למסכת עובדתית אחת, ולא רק בעניינם של אלו אשר התובע בחר או היה רשאי להגיש נגדם את התביעה העיקרית (ראו: ע"א 54/57 קופלר נ' מרקוב, פ"ד יא 1198, 1199 (1957); ע"א 696/72 מדינת ישראל נ' גזית ושחם חברה לבנין בע"מ, פ"ד כח(1) 485, 487 (1974); רע"א 4038/09 ברונשטיין נ' ד"ר בלינדר ג'ורג' – מ.א.ר בע"מ, [פורסם בנבו] פסקה 25 (19.7.2009); קשת, בעמודים 1038-1036)."
והשוו גם: ע"א 2035/03 לב יסמין בע"מ נ' ת.ג.י. בע"מ, נח(6) 447 (2004)
58. לצורך העניין, המונח עילה לצורך העניין מפורש בהרחבה וכולל כל טענה שנטענה ו/או שהיה מקום להעלותה במסגרת ההליך הראשון. בהתאם לכך, צד שהיה לו את יומו בבית המשפט ביחס לעילת התביעה, וזאת בין אם מימש אותה הלכה למעשה ובין אם היה צריך לממשה, אינו יכול לנהל הליך משפטי נוסף באותה עילה (ע"א 4576/17 Air Via OOD נ' השטיח המעופף בע"מ [פורסם בנבו] (18.12.2018)).
59. בע"א 1545/08 מוסקונה ואח' נ' סולל בונה בע"מ [פורסם בנבו] (12.1.09) הותוו התנאים להחלת כלל השתק עילה, כדלהלן:
"הכלל בדבר מעשה בית דין, ככל שהוא נוגע להשתק עילה, קובע כי אם תביעה נדונה לגופה והוכרעה על-ידי בית משפט מוסמך – בית המשפט לא ייזקק לתביעה נוספת בין אותם הצדדים או חליפיהם אם היא מבוססת על עילה זהה (ראו: ע"א 823/08 חזן נ' רשות המסים – פקיד שומה נתניה, פסקה 7 ([פורסם בנבו], 4.1.2009) (להלן: עניין חזן); נינה זלצמן מעשה-בית-דין בהליך אזרחי 29-30 (1991) (להלן: זלצמן)). כאשר צד להליך מעלה טענה בדבר השתק עילה בשל עילות תביעה זהות, המבחן לו נזקק בית המשפט חורג מן הבחינה הפרטנית של שני כתבי התביעה זה מול זה. הוא בוחן האם על-פי מהות הדברים מדובר בשתי התדיינויות הנוגעות לאותו עניין עצמו והאם הזכות או האינטרס המוגן שנפגעו בשתי התביעות זהים. כמו כן בוחן בית המשפט את מידת הדמיון בתשתית העובדתית הניצבת ביסוד שני ההליכים. (ראו: ע"א 1650/00 זיסר נ' משרד הבינוי והשיכון, פ"ד נז(5) 166, 181 (2003) (להלן: עניין זיסר); עניין חזן, פסקה 7; אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי 112-114 (מהדורה עשירית, 2009) (להלן: גורן)). עוד נפסק כי מקום שהתובע יכול היה לרכז את כל העובדות ואת כל הטענות הנוגעות למעשה במסגרת ההתדיינות הראשונה, תיחשבנה שתי התובענות כנסמכות על עילות זהות"
60. אם כן, בענייננו יש לבחון האם התביעה נדונה והוכרעה לגופה, זהות הצדדים וזהות העילות. כאמור לעיל, לטעמי תנאים אלה מתקיימים בענייננו. מדובר בצדדים זהים, בטענות זהות המתייחסות להפרה של אותו הסכם ניהול ופיקוח, וביחס לאותן הפרות נטענות של התחייבות למסירת הדירות במועד הקבוע בהסכם. קיימת זהות מוחלטת בסעדים המבוקשים (שיפוי בגין תשלום פיצוי על פי חוק המכר דירות נוכח איחור במסירה). המחלוקת בין הצדדים ביחס להפרות ההסכם ולאחריות הצדדים השלישיים הוכרעה בפסק דין מנומק על ידי בית המשפט בתביעת אלפריח.
61. לכאורה, גם אם בית המשפט לא היה נדרש לדיון בשאלת הפרת הסכם הניהול על ידי מרכז הנדל"ן, הרי שממילא בהתאם להלכה הפסוקה היה טעם לראות בכך כחלק מהעילה במובנה הרחב, והנתבעים היו מושתקים מלטעון כי הדבר לא נדון בהליך הקודם (להבדיל מהשתק פלוגתא). הדברים עולים מקל וחומר מקום בו בית המשפט נדרש לכך והכריע גם במחלוקת האמורה.
62. די בכך, לטעמי, כדי לקבוע כי בענייננו חל השתק עילה בין הנתבעים לצדדים השלישיים ביחס להפרת הסכם הניהול והפיקוח ובכל הנוגע לאחריות הצדדים השלישיים לאיחורים במסירת הדירות.
63. הוא הדין, לטעמי, גם בכל הנוגע לתחולת הכלל בדבר השתק פלוגתא. הפלוגתא המרכזית שמבקשים הנתבעים להעלות בסיכומיהם נוגע לעיכובים בלוחות הזמנים והאחריות של הצדדים השלישיים נוכח העיכובים הנטענים. כידוע, ארבעה תנאים לתחולת הכלל בדבר השתק פלוגתא: (1) הפלוגתא בשני ההליכים זהה, מן ההיבטים העובדתי והמשפטי; (2) בעל הדין שכנגדו מועלית טענת השתק זכה לקבל את "יומו בבית המשפט" – היינו: היתה התדיינות במסגרת ההליך הראשון, כך שבעל הדין, אשר נגדו מועלית טענת ההשתק בהליך השני, זכה להעלות את טענותיו; (3) ההליך הראשון הסתיים בהכרעה – מפורשת, או מכללא, אשר במסגרתה נקבע ממצא פוזיטיבי (לעומת ממצא הנובע מחוסר הוכחה) בעניין אותה פלוגתא; (4) ההכרעה בפלוגתא במסגרת ההליך הראשון היתה חיונית לצורך פסק הדין באותו הליך, וזאת להבדיל מהכרעה שולית, שאיננה נחוצה לביסוסו של פסק הדין האמור (ראו, למשל, רע"א 682/07 לב לבייב נ' שמעון גילר [פורסם בנבו] (21.06.2007)).
64. יישום תנאים אלה בענייננו מעלה כי הפלוגתא הנוגעת לטעמים ולעיכובים ולאיחור במסירה והאחריות הנטענת של מרכז הנדל"ן נדונה והוכרע כאשר בית המשפט בעניין אלפריח מצא כי אלה אינם באחריות הצדדים השלישיים.. באותו עניין התקיים דיון אדוורסרי בין הצדדים ביחס לאותן פלוגתות (בהתעלם מהטענה להרחבת חזית הואיל ולא ברור האם נטענה שם), וממילא נקבע ממצא פוזיטיבי ביחס לפלוגתות האמורות.
כך, למשל, בסעיף 39 פסק בית המשפט כי:
"בתוך כל הקשיים הנ"ל המשיכה מרכז הנדל"ן לנהל את הפרוייקט כמיטב יכולתה, ואף הצליחה להביאו בסופו של יום אל הקו הסיום. העיכוב במסירה לא היה באשמת ו/או באחריות מרכז הנדל"ן אלא באשמת ובאחריות הנתבעים. לפיכך, הנתבעים אינם יכולים להיבנות ממועד סיום העבודות שנקבע בהסכם הפיקוח."
ובסעיף 41 לפסק הדין:
"לסיכום נקודה זו, הפרוייקט התעכב בגלל מחדלים מצד הנתבעת וקשיים כלכליים בהם היתה נתונה, לרבות העדר מקורות מימון, הטלת עיקולים על זכויותיה, היא לא שילמה לקבלנים וספקים את הכספים שמגיעים להם, האדריכל עזב את הפרוייקט, מכירת הדירות בפרוייקט שהיתה אמורה להכניס כספים לצורך תשלום לקבלנים התעכבה וכיוצ"ב..."
ובסעיף 42:
".... מרכז הנדל"ן גם לא הפרה את הסכם הפיקוח. אשר על כן, הנתבעת אינה יכולה להשתחרר מחובותיה כלפי התובעים, הנתבעת אחראית כלפי התובעים בגין האיחור במסירת הדירות, ומרכז הנדל"ן אינה חייבת בשיפוי הנתבעת בגין האיחור במסירת הדירות לתובעים"
65. מטעמים אלה, לטעמי, חל הכלל בדבר מעשה בית דין על שני רבדיו - השתק עילה והשתק פלוגתא - והנתבעים מנועים מלהעלות כל טענה ביחס להכרעת בית המשפט באותו עניין, בתביעת אלפריח שכאמור הינה החלטה חלוטה.
למעלה מן הצורך - דין טענת הנתבעים להידחות גם לגופה
66. בהתאם להסכם המכר, מועד המסירה החוזי הינו 30.6.2018, ואילו בהתאם להסכם הפיקוח, מועד סיום העבודות לדירות החדשות הוא 20.9.2018 (10 חודשים מתחילת עבודות הפיקוח). עם זאת, סעיף 5.4 להסכם קובע כי:
"כל המועדים הנ"ל בכפוף לכך שלא אירעו עיכובים בלוחות הזמנים בביצוע העבודות מטעם הקבלנים ו/או קבלני המשנה ו/או ספקים ו/או יועצים ו/או נותני שירות אחרים לפרויקט ו/או מי מטעמם ו/או מפאת כח עליון, מלחמה, פעולות איבה, סגר, שביתה, אסון טבע, מזג אויר ו/או כל נסיבה אחרת שמקורה אינו במנהל, במקרים אלו לא יהיה המנהל אחראי בשום אופן על האיחור כאמור...".
67. לפיכך, השאלה הנדרשת הינה האם נגרמו בפרויקט עיכובים שמקורם אינו במרכז הנדל"ן, ואשר בעטיים נדחה מועד סיום הפרויקט. מטבע הדברים, השאלה הנדרש היא ביחס לעיכובים לאחר כניסתה לתפקיד, ומטעם זה אין נפקות בהקשר זה לעובדה כי נחתמה תוספת להסכם. התוספת להסכם לכל היותר יכולה להצביע על היקף המודעות שלה במועד חתימת ההסכם ו/או במועד חתימת התוספת, ואולם אין בכוחה להטיל חיוב על הצדדים השלישיים בגין עיכובים שנגרמו שלא באשמתם לאחר החתימה על ההסכם ו/או התוספת.
68. בהקשר זה אוסיף, כי אין בידי לקבל את טענת הנתבעות 1-2 לפיה מרכז הנדל"ן לא פרטה בתצהירה את העיכובים ולא הסבירה כיצד העיכובים גרמו לדחיית מועד סיום הפרויקט. מקום בו הנתבעים נמנעו מלטעון מפורשות כנגד הצדדים השלישיים כי מרכז הנדל"ן הפרה את ההתחייבות כלפיהם מכוח הסכם הניהול וביקשו למקד את טענתם בטענה להמחאת החיוב כלפי הדיירים, הרי שאין תימה כי לכך התייחסו הצדדים השלישיים. אל להן לטעון כעת כי מרכז הנדל"ן לא התגוננה מפני טענה שלא נטענה כלפיה במפורש. העובדה כי הנתבעות 1-2 ביקשו להטיל כעת את כל יהבן על טענה שמרכז הנדל"ן הפרה התחייבות כלפיהן במנותק ותוך זניחת הטענה להמחאת חבות (וכאמור לעיל, ספק רב אם הדברים עולים במפורש מההודעה לצד שלישי, ולא כל שכן תצהירי העדות הראשית מטעמן), לא יכולה לשמש לרועץ לצדדים השלישיים שנדרשים לטענה, במלוא עוזה, בשלב הסיכומים.
69. לגופו של עניין, חרף טענות הנתבעות 1-2 בדבר שגגה שנפלה בפסק הדין בעניין אלפריח (וכאמור, בית המשפט כאן אינו ערכאת ערעור על פסק הדין בעניין אלפריח), הרי שהנתבעות 1-2 לא באמת התמודדו עם ממצאים ועיכובים עליהם עמדה כב' השופטת הרנוף ואשר ברובם המכריע שהתרחשו בתוך התקופה של 10 חודשים במהלכה היה על מרכז הנדל"ן להשלים את הפרויקט. לא מצאתי בטעמים שהעלו הנתבעות בסיכומיהן כדי לבסס מסקנה שונה.
70. אירועים אלה, מטבע הדברים, גרמו לתגובת שרשרת ולאירועים נוספים (למשל בשנת 2019) שהובילו לעיכובים נוספים. די בהקשר זה אם אפנה לפס' 37 לפסק הדין שם מסבירה כב' השופטת הרנוף את העיכובים שחלו בתקופה הרלוונטית (ההדגשות במקור):
"ב- 29.11.2017, תשעה ימים לאחר חתימת הסכם הפיקוח הודיע אדריכל הפרוייקט על סיום עבודתו כאדריכל הפרוייקט ועורך הבקשה.
ב- 29.1.2018, כחודשיים אחרי חתימת הסכם הפיקוח, התקיימה פגישה בה נכחו בין היתר הנתבע 3 וצד ג' 2, שבסיכומה נכתב כי לא קיימת יכולת בשלב זה של מי מטעם הנתבעים להעביר כסף לפרוייקט.
ב- 28.2.2018 כתב מנהל מרכז הנדל"ן (צד ג' 2) מכתב לנתבע 3, לנאמן הפרוייקט ולגורמים נוספים, שכותרתו "הערכות לעצירת פרויקט קהילת ציון 6-8". במכתב מתריעה מרכז הנדל"ן כי "החל מה- 15/2/18 אנו בחוב של 250,000 ₪ (מתוך 500,000 ₪) לקבלן המבצע... במצב האמור וללא התערבות חיצונית ורצינית של היזם/הקרן נתקשה להשלים את הפרויקט".
בחודשים פברואר – אפריל 2018 הוטלו עיקולים על ידי רשות המסים על חשבון הבנק של הנתבעים.
ב- 5.3.2018 כותב הנאמן של הפרוייקט: "כידוע הפרויקט נמצא בקשיים תזרימיים לא פשוטים".
ב- 14.6.18 נערכה "פגישת מלווים" בהשתתפות הנאמן, הנתבע 3, צד ג' 2 והמלווים. בסיכום הפגישה נכתב:
"יאיר (הנתבע 3 - א.ה) מסר שבין ארבעה לששה שבועות אמור לקבל כספים מטי.אס.איי לפרוע את כל התחייבויותיו בפרויקט. זהר (הנאמן) ורונן ציינו ששמעו הבטחות דומות מספר פעמים והם לא קויימו ולכן יש לקחת הדברים בערבון מוגבל... יאיר התחייב שאם ההשקעה מטי סי איי לא תצלח, יתחיל לשלם בעוד חודשיים את הריביות באופן שוטף. זהר ורונן ציינו שבעבר ניתנו הבטחות כאלו והן גם לא מומשו... ניתן עדכון מאלון קליין (חברת הניהול) לעניין תזרים הפרויקט, ועל כך שככל ולא תמכר דירה נוספת יהיה חסר לגמר כ- 2 מ' ₪. חובות לספקים להיום כ- 1.3 מ' ₪. כן צריך עוד 5.5 מ' ₪".
מסיכום הפגישה ברור שקיים קושי לקדם את הפרוייקט בגלל קושי בתזרים מזומנים שנובע מכך שהנתבעים לא עמדו בהבטחותיהם להזרים כסף לפרוייקט.
בחודש יולי 2019 במסגרת תיק הוצאה לפועל שנפתח נגד הנתבעת, היא הסכימה שיוטל עיקול על זכויותיה בשתי דירות שטרם נמכרו בפרוייקט. בחודש יולי 2019 אף הוגשה תביעה נגד הנתבעים ע"י הנאמן של הפרוייקט בנוגע לכספים שהנתבעים חייבים לנאמן בגין הפרוייקט."
71. ודוק, ממצאיה ומסקנותיה של כב' השופטת הרנוף קיבלו ביטוי גם בראיות שהוצגו בפני, ואין לי אלא להצטרף למסקנותיה כאמור. על דברים אלה אוסיף, כי לטעמי, קיימות אינדיקציות נוספות שמלמדות על הקושי בייחוס אחריות לצדדים השלישיים.
72. ראשית, נספח 4 לתצהיר הצדדים השלישיים – מכתב לנאמן מיום 28.2.2018 – במסגרת המכתב הצדדים השלישיים מציפים בפני הנאמן מספר בעיות שהתעוררו לאחר תחילת עבודות הניהול והפיקוח, ואשר מצויים בחלקם באחריות וטיפול הנתבעת 1. כך מציינת מרכז הנדל"ן, למשל בסעיף 7 למכתב, "כמו כן, נוסף לאמור, בחודש האחרון הוטל עיקול על חשבון מריבו 6-8 בו היה סכום של 85,000 ₪ שהוזרם ע"י רוכשים (ככל הנראה עקב דיווח מס שבח שלא בוצע כנדרש בעבר), לא שולמו כל חובות הניכויים במהלך 2017 בסך של 66,000 ש"ח ויש עיכוב בהחזר מע"מ של כ ₪ 120,000- עקב חשבונית בחקירה של אחד מהקבלנים הקודמים (מטופל ע"י היזם)". מרכז הנדל"ן אף מתריעה על קיומו של חוב בסף של 250,000 ₪ לקראת 20.3.2018. התראות אלה קיבלו ביטוי בהמשך, משעה שהכספים הנדרשים לא הוזרמו לפרויקט במועדם.
73. שנית, בסיכום פגישה שנערכה ביום 2.1.2018 (נספח 5) מובהר, כי למעשה עדיין אין קבלן להשלמת העבודות בפרויקט ומרכז הנדל"ן בתהליך איתור קבלן וקבלת הצעת מחיר, כאשר החתימה תעשה מול הנתבעת 1. נספח 6 (מייל תשובה של פנחסי) ממנו עולה כי הוא מבקש לבדוק קבלנים נוספים לצורך הורדת המחיר ועלויות הבניה. ברי כי אין לזקוף לחובת הצדדים השלישיים כל עיכוב בהתקשרות עם קבלנים מקום בו הנתבעים בעצמם מצאו להתערב באיתור הקבלן ובתנאים להתקשרות עמו. בסופו של דבר החתימה עם הקבלן שנבחר נעשתה ביום 15.1.2018.
74. שלישית, סיכום פגישה מיום 29.1.2018 (נספח 9) – מהסיכום עולה כי נדרש דו"ח פיקוח בניה לקויה נוכח בניה לקויה של קבלנים קודמים בפרויקט שמחייבת בניה מחדש. רוצה לומר, דו"ח הפיקוח התריע בפני עבודות שבוצעו לפני כניסת מרכז הנדל"ן לפרויקט ושנדרש היה לבצע מחדש. כמו כן, מהסיכום נלמד על קושי של חב' אוורסט (בשליטת פנחסי) להעביר כספים לפרויקט, ובהתאם על ההסכמה לפנות לתובע לגביית 10% נוספים. מקום בו האחריות להזרמת כספים לצורך המשך קידום הפרויקט הייתה ונותרה בידי הנתבעים, הרי שכל עיכוב בכך לא יכול להיזקף לחובת מרכז הנדל"ן (שאף הזרימה כסף בעצמה לפרויקט).
75. רביעית, אין מחלוקת כי הצדדים השלישיים קיבלו את שכרם בסך של 32,000 ₪ לחודש, גם לאחר שחלפו אותם 10 חודשים, שלטענת הנתבעים שימשו יעד סופי להשלמת הפרויקט. לכאורה, מקום בו הצד השלישי הפרה את ההתחייבות, הרי שלא זו בלבד שלא הייתה זכאית לכל תשלום, אלא שהיה על הנתבעים לתבוע את נזקיהם. אלא שכאמור, מרכז הנדל"ן המשיכה לקבל תשלום חודשי. פנחסי נשאל על כך בחקירתו, אולם למעט הניסיון לגלגל את האחריות על חברת הנאמנות, לא נתן הסבר משכנע (פרו' עמ' 71 ש' 12-29).
76. מנגד, על חלק מהסיבות לעיכובים עמד קליין בחקירתו הנגדית (עמ' 108 ש' 2-9; עמ' 109 ש' 6-8):
ת: כן. במהלך כל הפרויקט, התקבלו עיקולים בין היתר מקבלנים קודמים. התברר שיש לו חוב למס רכישה, על הפרויקט. כל זה הטיל צל כבד מאוד על יכולת הנאמן לשחרר כספים ולא ניתן היה לשלם ליועצים וספקים וקבלנים. וברגע שלא משלמים להם, אז העבודה נעצרת ומתעכבת ורוכשים חדשים הודיעו, גם לנאמן שהם לא מוכנים להפקיד כספים חדשים בפרויקט כי יש עיקול בנסח. וכל זה גרם לעיכובים בכניסת כספים לפרויקט ובתשלומי ספקים, יועצים וקבלנים. וקבלנים פשוט עצרו, האטו ולא, ולא ביצעו עבודה בקצב שהם יכלו לבצע אם התשלומים האלה היו מתבצעים כמו שצריך.
...
ת: זה לא אירוע סינגולרי, כשיזם לא משלם לאורך הפרויקט שיש לו עיקולים בחשבונות, שתובעים אותו קבלנים ושהוא שולח מעקלים שייקחו נכסים בפרויקט, נראה לי שקשה להשלים ככה פרויקט. הוא הסתיר את זה."
77. לטעמי, מעבר לאמור לעיל, קיים קושי נוסף ביחס לטענות בדבר אחריות הצדדים השלישיים גם נוכח הוראות סעיף 4.2.7 להסכם הניהול. בעניין זה קובע הסעיף:
"מלבד האחריות הנ"ל כלפי בעלי הזכויות המזמין מצהיר ומתחייב בזאת לפצות את המנהל בגין כל תביעה ו/או תלונה ו/או הוצאה שיידרש להוציא בגין הפרויקט שאינה על פי האמור בהסכם זה ו/או שתתקבל כנגדו בגין הפרויקט ו/או מטעם גורם כלשהו בפרויקט או שעבד בעבור הפרויקט ו/או שהיה בקשר חוזי כלשהוא עם המזמין ביחס לפרויקט."
78. הוראה זו באה בהמשך להוראה דומה שפוטרת את מרכז הנדל"ן מפני אחריות לטענות של בעלי הזכויות (סעיף 4.2.6). ודוק, ההוראה הקבועה בסעיף 4.2.7 כוללת, על פניו, שיפוי בגין כל טענה שתבוא בפני מרכז הנדל"ן ביחס לגורמים שונים הקשורים בפרויקט ובכלל זה "גורם....שהיה בקשר חוזי כלשהוא עם המזמין ביחס לפרויקט" (ההדגשה אינה במקור). אין מחלוקת כי במועד החתימה על הסכם הניהול, התובע כבר חתם על הסכם המכר עם הנתבעת 1. לכאורה, על פי לשונו של ההסכם כפשוטה, חלה תניית הפיצוי ביחס לטענה הנוגעת לתובע, נוכח העובדה כי כבר היה קשר חוזי עם הנתבעת 1. פנחסי נשאל על כך בחקירתו, אולם תשובתו אינה מתיישבת עם לשון הסעיף, בפרט, כאשר אין כל תשתית לכך שהאיחור מוחרג מהתחייבות המזמין לפי הסעיף:
ש: לא. זו לא פרשנות שלי. ניסחת הסכם, תעמוד מאחורי המילים שלו. יותר מזה, אז אתה אומר "ו/או שהיה בקשר חוזי כלשהו עם המזמין ביחס לפרויקט".
ת: נכון.
ש: אתה תסכים איתי שהתובע היה בקשר חוזי איתך, בקשר לפרויקט? ובוא נלך, זה גם היה בעבר,
ת: את צודקת,
ש: כי זה קודם להסכם הניהול.
ת: את עוד פעם חוזרת על דברים, אז אני אחזור עליהם שוב. כוונת הסעיף שהמנהל לא אחראי לפעולות שהיו בעבר. את לא יכולה להחיל את זה על הסכם המכר, כי תובעים אותנו ביחס לאיחורים ומי שאחראי לאיחורים, זה הוא. אנחנו לא אמרנו שהוא אחראי מסיבות אחרות. אמרנו שהוא אחראי לאיחור.
79. כאשר נשאל עו"ד מעוז קרן ביחס ללשון הסעיף, אישר את הקושי העולה מלשונו תוך שהוא מציין כי "העד, מר קרן: אבל אני לא יודע למה הם הכניסו את זה בצורה הזאת." (פרו' עמ' 89 ש' 6).
80. זאת ועוד, לקושי העולה מלשון הסעיף מצטרף קושי נוסף הבא לידי ביטוי בעובדה (שאינה שנויה במחלוקת), ולפיה במועד החתימה על הסכם הניהול כבר היה ברור שבמועדים להם התחייבה מרכז הנדל"ן בסעיף 5.3, כבר צפויה להיות הפרה של ההתחייבות כלפי התובע באיחור של 5 חודשים במסירה. לאמור, גם בהנחה שמרכז הנדל"ן הייתה משלימה את הפרויקט תוך 10 חודשים ללא כל עיכוב, עדיין הנתבעים היו בהפרה כלפי התובע של 5 חודשי איחור במסירה. פשיטא, כי לא ניתן לייחס להסכם הניהול כאילו ביקש להטיל את האחריות גם על תקופה זו על מרכז הנדל"ן. ובכל זאת, הנתבעים הגישו הודעה לצד שלישי על מלוא הסכום ללא כל הבחנה.
81. עצם העובדה כי נושא זה לא הוסדר בהסכם הניהול, תומכת, לכאורה, בפרשנות לפיה מכוח הוראות סעיף 4.2.7 ממילא לא הייתה כל כוונה להטיל על מרכז הנדל"ן את האחריות על הסכמים והתחייבויות שנחתמו קודם לכניסתה לתפקיד הפיקוח והניהול, לרבות הסכמים והתחייבויות כלפי רוכשים כדוגמת התובע, שכבר חתמו על הסכמי המכר מול הנתבעת 1.
סוף דבר
82. לנוכח האמור לעיל, מצאתי לקבל את התביעה כמפורט להלן:
הנתבעת 1 תשלם לתובע בגין איחור במסירה סך של 216,125 ₪. לסכום זה יתווספו הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל.
נוסף על כך, בשים לב לסכום התביעה, להיקף ההליכים שנדרשו בניהול ההליך, כמו גם לדחיית התביעה כנגד הנתבעים 2-3, תישא הנתבעת 1 בהוצאות התובע (לרבות בגין אגרת משפט) ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 45,000 ₪.
התביעה נגד הנתבעים 2-3 נדחית. על יסוד הטעמים שפורטו בפסק הדין בעניין אלפריח (ראו פס' 58 לפסק הדין בעניין אלפריח) אשר לטעמי חלים גם בענייננו, לא מצאתי לחייב את התובע בשכ"ט הנתבעים 2-3.
ההודעה לצד שלישי נדחית. בנסיבות העניין, הנתבעת 1 תישא בהוצאות ושכ"ט הצדדים השלישיים בסך כולל של 35,000 ₪.