ההיבט המשפטי
16. כאמור לעיל, בהיבט העובדתי מסקנתי היא שהנתבע לא סירב לקבל את החזקה בדירה.
אולם, גם אם מסקנתי היתה אחרת אני סבור שסירובו של הנתבע לקבל את החזקה בדירה, לאחר ששילם את מלוא התמורה עבורה, אינו יכול לבסס עילה לביטול ההסכם על ידי התובעת.
17. "הפרה" על פי סעיף 1 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א – 1970 הינה:
"מעשה או מחדל שהם בניגוד לחוזה".
מובן, כי החובה למסירת החזקה בדירה היא חובתו של המוכר כלפי הקונה, וניתן לומר כי זוהי חובתו העיקרית של כל מוכר כלפי כל קונה, כאמור בסעיף 7 לחוק המכר, התשכ"ח – 1968 (להלן – "חוק המכר"): "המוכר חייב למסור לקונה את הממכר ולהעביר לו את הבעלות בו".
חובתו העיקרית של הקונה היא לשלם למוכר את מלוא התמורה עבור הרכישה (סעיף 19 רישא לחוק המכר).
האם חלה חובה על הקונה לקבל את החזקה בדירה?
חוק המכר (דירות), התשל"ג – 1973 עוסק בחיוביו של מוכר הדירה כלפי קונה הדירה בנושאים הנזכרים בו. על כל שאר ההיבטים של חוזים למכר דירות חלים דינים אחרים, ובראשם חוק המכר (ראו: א. זמיר, מכר (דירות), פירוש לחוקי החוזים בעריכת ג. טדסקי, עמ' 45-46).
התשובה לשאלה שהוצגה נמצאת, לכן, בסעיף 19 לחוק המכר, ולפיו, לצד החובה לתשלום התמורה קיימת חובה על קונה גם לקבל את הממכר: "הקונה חייב לשלם למכור את המחיר ולקבל את הממכר".
יחד עם זאת, כפי שכותב א. זמיר בספרו מכר, פירוש לחוקי החוזים בעריכת ג. טדסקי, עמ' 409:
"לעומת תשלום המחיר, שהוא "החובה הראשית והיסודית של קונה הנכס" [ההפניה בהערת השוליים היא לדבריו של כב' השופט ברנזון ב-ע"א 207/76 הרשקו נ' וכטר, פ"ד לא(2) 85, 97], קבלת הממכר הוא חיוב שחשיבותו משנית ופחותה יחסית".
המסקנה הנובעת מכך היא שביטול חוזה מכר על ידי מוכר דירה, בשל כך שהקונה מסרב לקבל את החזקה דירה, ולמרות שהקונה שילם למוכר את מלוא תמורת הרכישה, הינו סעד בלתי מידתי, שניתן להצדיקו ולאשרו לעיתים נדירות וחריגות בלבד, שכן ההנחה היא שהאינטרס העיקרי של המוכר בעסקת המכר – קבלת התמורה – התקיים, ואם נגרם לו נזק כספי מסוים בשל סירובו של הקונה לקבל את החזקה בנכס , הוא ניתן להיתבע כפיצוי כספי בלא להיזקק לצעד מרחיק הלכת של ביטול החוזה. זו המסקנה הנובעת מהחובה לנהוג בתום לב ובדרך מקובלת בשימוש בזכות הנובעת מחוזה, על פי סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג – 1973 (להלן – "חוק החוזים").
18. בענייננו, היתה בין הצדדים מחלוקת בשאלה, האם מסירת הדירה על הליקויים שלדברי הנתבע התגלו בה, נחשבת מסירה כדין ובהתאם הסכם.
"לא כל ליקוי או אי התאמה מצדיק, או עשוי להצדיק, את אי קבלת הממכר. ואולם, מקום שמדובר בליקויים של ממש השוללים שימוש בנכס או הגורמים לאי נוחות רבה ביותר, יהיה הרוכש זכאי לדחות את קבלת החזקה במועד ולדרוש, כתנאי לקבלת החזקה, את תיקון הליקויים.
יתרה מזו, בגין תקופה זו יהיה הרוכש זכאי לקבל פיצוי בגין איחור במסירה, שכן מסירת הדירה על ליקוייה, לאו מסירה שמיה" – אביחי ורדי, עו"ד, דיני מכר דירות – ליקויי בנייה והבטחת זכויות הרוכשים, מהדורה שלישית, עמ' 132 (המחבר מסתמך על פסק הדין שניתן ב-ע"א (מחוזי חי') 4784/97 אוליטל הנדסה וייזום בע"מ נ' בן-זימרה [פורסם בנבו] (30.7.1998)).
שאלת משקלם של הליקויים הנטענים והשלכתם על האיחור בקבלת ו/או מסירת החזקה בדירה תידון כאמור בתביעה האחרת.
לעניינה של תביעה זו נאמר, כי די בקיומה של המחלוקת האמורה, כשלצד זאת הנתבע כבר שילם את מלוא התמורה לתובעת, כדי לשלול מהתובעת את הזכות לבטל את ההסכם, ולכל היותר יש בעיכובים שיצר הנתבע – לטענת התובעת – כדי להקנות לה זכות תביעה כספית, לפיצוי על הנזקים שנגרמו מכך (ראו ספרו של ורדי הנ"ל, עמ' 132-133).
בהקשר זה אזכיר, כי התובעת העריכה בתביעה זו את הנזקים שנגרמו לה בשל התנהגות הנתבע ב-30,000 ₪ בלבד (סעיף 44.5 לכתב התביעה), כאשר התמורה ששולמה עמדה כאמור על 1 מיליון ₪.
בנסיבות שתוארו, בחירת התובעת לנקוט בסעד מרחיק הלכת של ביטול החוזה אינו יכול להתפרש אלא כ"הענשת" הנתבע בגין אותה מחלוקת, "הענשה" בלתי מידתית לנזק שעלול להיגרם לנתבע מביטול ההסכם, ולכן היא איננה "קיום בתום-לב" בהתאם לסעיף 39 לחוק החוזים.
מסקנה ותוצאה
19. המסקנה בהיבט העובדתי הינה, כאמור, שלא ניתן לקבל את טענתה העובדתית של התובעת, לפיה הנתבע סירב לקבל את החזקה בדירה במועדים שנטענו על ידה, ומטעם זה היא איננה זכאית לבטל את הסכם המכר.
המסקנה בהיבט המשפטי היא, שהתובעת לא היתה זכאית לבטל את ההסכם, מהטעם שהנתבע סירב לקבל את החזקה בדירה, שעה שהוא שילם לה את מלוא התמורה וכאשר היתה קיימת מחלוקת כנה בנוגע לקיומם של ליקויים בדירה ובנוגע לשאלה האם הליקויים הללו מצדיקים את סירובו של הנתבע.
20. התוצאה היא דחיית התביעה.
התביעה נדחית, אפוא.
התובעת תשלם לנתבע שכ"ט עו"ד בסך 35,000 ₪ והוצאות משפט בסכום כולל של 5,000 ₪.
ניתן היום, ח' חשוון תש"פ, 06 נובמבר 2019, בהעדר הצדדים.
יונה אטדגי