הקבלן מאחר במסירת הדירה? מה נשתנה…
מאמרים מקצועיים

הקבלן מאחר במסירת הדירה? מה נשתנה…

יאיר אלוני, עו"ד

נכתב על ידי

יאיר אלוני, עו"ד
06 ספטמבר 2022
הדפסה
PDF

רכישת דירת מגורים היא לרוב העסקה המשמעותית ביותר בחייה של משפחה ממוצעת כיום בישראל. איחור בקבלת הדירה עלול לגרום ל'כדור שלג' מתגלגל ולנזקים רבים כגון: הותרת המשפחה בחוסר וודאות, היעדר פתרון דיור, נזקים כלכליים הנובעים מריבוי ההוצאות או שינויים כלכליים במשק (התמודדות עם התייקרויות כגון: ריביות, הצמדות, שכר דירה ועוד). החוק אמנם מזכה את הקונים בפיצוי ואינו מאפשר למוכר לפטור את עצמו מאחריות בגין האיחור במסירה באמצעות התניות שונות בהסכם המכר, אלא אם כן השינוי פועל לטובת הקונה, אבל האם בכל מקרה של עיכוב קיימת זכאות לפיצוי? ומה עושים כשהקבלן מסרב לשלם את הפיצוי?

החוק בישראל קבע עד לחודש יולי, 2022, כי איחור במסירת דירה העולה על 60 יום מהמועד שנקבע לכך בחוזה, יידרש המוכר לפצות את הקונה, בעבור כל חודש או חלק ממנו, בסך של פי 1.5 מהסכום של דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה לדירה הנרכשת עבור שמונת החודשים הראשונים לעיכוב והחל מהחודש התשיעי לעיכוב, פי 1.25. אם בהסכם קבוע פיצוי בשיעור גבוה יותר, יהיה זכאי הקונה לפיצוי לפי התחשיב הגבוה מבין השניים. אין כל רלוונטיות לשאלה האם רוכש הדירה נאלץ בפועל לשכור דירה אחרת או לאו והקונה אינו נדרש להוכיח נזק כלשהו. עם זאת, החוק יצר עיוות בכך שככל שתקופת העיכוב הייתה ממושכת יותר, כך קטן סכום הפיצוי לקונה.

החוק גם קבע כי המוכר יוכל להתנות על הוראות החוק ולפטור את עצמו מאחריות לאיחור במסירה, במקרה של איחור שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ואשר הסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו. עם זאת, קבלנים רבים ניצלו לרעה חריג זה ובהתבסס על סעיפים ארוכים ומסורבלים בהסכמי המכר (הפוטרים מפיצוי) טענו להתקיימות נסיבות שאינן מצדיקות תשלום פיצוי לקונה. מצב זה גרם לכך שרוכשי דירות שונים נאלצו לפנות, בלית ברירה, בהליך מורכב לערכאות משפטיות כדי לעמוד על זכויותיהם על אף שבמקרים רבים טענות הקבלנים נמצאו בלתי מוצדקים (ולעיתים מתגלות כטקטיקת משיכת זמן של הקבלן) ועל אף שבמקרים רבים מדובר בעיכובים שנוצרו בנסיבות דומות שכבר נפסק לגביהן שהאחריות לפיצוי בעטיין חלה על המוכר.

המחוקק ביקש לשנות מצב זה ובתיקון לחוק, שנכנס לתוקף ביום 07.07.2022, נקבע, בין היתר, כי פטור מחובת פיצוי יינתן רק אם נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הקונה בלבד או בשל נסיבות חריגות ובלתי צפויות שהביאו לסיכול החוזה (כגון: "כוח עליון"). עוד נקבע, כי זכאות הקונה לפיצוי תהיה לאחר חודש איחור בלבד (במקום 60 יום). המחוקק גם שינה את היקף הפיצוי באופן המתחשב בתקופת האיחור: לארבעת חודשי האיחור הראשונים יעמוד על סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה (בגודלה ובמיקומה), בתקופה שבין חמישה חודשים לעשרה חודשי איחור יעמוד הפיצוי על פי 1.25 ואילו החל מהחודש האחד עשר ואילך לאיחור יעמוד הפיצוי על פי 1.5.

לכאורה מדובר בשינוי משמעותי הפועל לטובת ציבור הקונים מכיוון שמוכר שירצה להתחמק מהתחייבויותיו יאלץ להתמודד עם משוכה לא פשוטה. כך, למשל, קשה לצפות שטענות קבלן לעיכובים בשל ה'קורונה' יתקבלו ביחס להסכם שנחתם לאחר פרוץ מגיפת הקורונה ולאחר שהקבלן כבר היה מודע לקיומה ולאפקט שלה. עם זאת, מבחינה מעשית ספק אם תיקון זה, לבדו, יתרום להורדת העומס על בתי המשפט שכן בהיעדר סנקציה משמעותית סביר שמוכרים ימשיכו להעדיף לנהל את הסכסוך המשפטי בבתי המשפט כדי להרוויח זמן יקר.
בכל מקרה בו קבלן מסרב לשלם את הפיצוי חשוב להיוועץ בעורך דין העוסק בתחום עוד טרם הגשת התביעה, כדי לדאוג לפנייה מוקדמת ונכונה, לקבלת חוות דעת שמאית מתאימה ולתכנון נכון של ההליך לשם קבלת הזכויות המגיעות.