31. יעל סתהון – מזכירת האגודה הוקלטה ביום 1.2.17 כשהיא מאיימת על גיסו של הנתבע שנטען כי אפסן חפצים בשטח המושכר, כי אם לא יפנה ויחזיר המפתח ייתבע אף הוא, תוגש תלונה למשטרה וחבל שיסתבך כי היא קיבלה הוראה "לפרסם בכל היישוב שהאיש הזה והזה פרץ.." עוד אמרה לו שלא יסתבך וכי "לאגודה יש כוח לא ענין של כוח הצדק איתנו הנכס שלנו". בעדותה טענה שהיתה בסערת רגשות ואמרה הדברים על דעת עצמה. בין אם זה נכון ובין אם לאו, אין ספק שרוחו התקיפה של פינסקי שרתה עליה. בתצהירה רשמה כי המידע על כוונת הנתבע לעזוב את הישוב נמסרה להנהלה, אולם היא לא שוחחה על כך עם איש
32. מישל חאיק – אמו של הנתבע עובדת במכולת, סיפרה כי בחופש הגדול (קיץ 2016) שאלו אותה אנשים אם בנה עובר לגור בבאר שבע והיא השיבה שלא. בתצהירה מסרה כי איש לא שאל אותה אם הטאפינס עומד להיסגר ובכל מקרה היא אינה מעורבת בעניינים הכספיים לא של בעלה ולא של ילדיה. הנתבע ביקש את עדותה כדי לחזק הטענה לפיה היישוב פעל בדרכים לא דרכים לפגוע בעסקו במכוון, אולם לא מצאתי כי הצליח בכך.
33. עו"ד מנחם מנדי באבד- היועמ"ש הקודם של הישוב, עשה רושם של אדם נוח, הוא החזיק בתיק הבניה העתידית של הישוב ולא בתיק של השוכרים, הוא לא התעניין בחוזי השוכרים, הוא לא עבר עליהם "אני חושב שמישהי קיבלה על זה משכורת....אם הייתי עובר אני חושב שהיינו יותר מדייקים בזה" (פרו' עמ' 83), הוא זוכר שהנתבע הציג תכנית כלכלית ארוכת טווח הנוגעת למשחקיה ובית הקפה. הוא מאשר שבאותה עת לא דובר על מסעדה בשרית. מעדותו עולה כי בעבר לא הקפידו עם התושבים בכל הנוגע לחוזי שכירות, הארכתם, לרבות המטרה לשמה השכירו, מאידך סיפר על ההקפדה שלא יפעלו שני עסקים מתחרים זה בזה ושהעסק יהיה למטרה חוקית. "האגודה היא לא משהו דורסני" אמר (פרו' עמ' 86). הקריטריונים של האגודה בהשכרת הנכסים היו: עסק שיהיה לטובת היישוב (לא מחסן למשל), עסק שלא יתחרה עם עסק קיים, עדיפות לתושבי היישוב, וקיומה של תכנית עסקית. עוד העיד כי התקופה הקצרה של השכירות שסוכם עם הנתבע היתה לטובת הנתבע, "לטובתו הכוונה שהוא יהיה המחלט, שאם הוא יבוא ויגיד אני רוצה להמשיך עוד" (פרו' עמ' 85).
34. אין ספק כי אישיותו והתנהלותו של העד בעשור השנים שהיה בתפקיד, שונים כרחוק מזרח ממערב מהתנהלות האגודה ב-2016, לרבות היועמ"ש הנוכחית.
השאלה האם הנתבע הסתמך על מצגים כלשהם? האם מסר הודעה על הארכת הסכם השכירות, או בדיוק להיפך, האם יכול הוא לאכוף על האגודה צו עשה המורה לה לחתום עמו על חוזה שכירות למטרת עסק חדש שהוא מבקש להפעיל, או לאכוף עליה השכרת העסק לשוכר משנה, שעה שבחוזה נאסרו הדברים הללו בכתב ובאופן מפורש.
טענות הצדדים
35. התובעת טוענת כי העסק של הנתבע היה הפסדי, הוא עבד במקום אחר מבוקר עד ליל, במאי 2016 פרסם מודעה למכירת העסק, על אף שלא קיבל רשות מהאגודה להשכיר המקום בשכירות משנה. לאחר מכן ניסה הנתבע למצוא שותפים שיפעילו המקום אולם אלו חזרו בהם. בנוגע לציפיית הנתבע שיחתמו עמו חוזה לטווח ארוך, אף שהחוזה נקב בשלוש שנים בלבד (כולל אופציה), טוענת התובעת כי אם עסק הטאפינס היה ממשיך בפעילותו, סביר להניח כי הייתה מאריכה לנתבע את תקופת החוזה, אולם הנתבע הפסיד, הסיר את מתקן המשחקייה וחיפש דרך לכסות על הפסדיו, שלוש הצעותיו לא התקבלו ע"י האגודה, לא השתכללה גמירות דעת, במיוחד משום שהנתבע עצמו לא היה עקבי ברצונותיו. אין מחלוקת כי משה רובינס ניסה לסייע לנתבע, אולם האגודה החליטה אחרת.
36. עוד טענה התובעת, תקופת השכירות הסתיימה, העיסוק המקורי שאליו התחייב הנתבע בחוזה פסק, ולכן דחיית תביעת הפינוי וקבלת צו עשה או צו מניעה קבוע כפי שביקש הנתבע, משמעם יצירת חוזה שכירות חדש שבו התנאים מוכתבים על ידי בית המשפט, מה שלא סביר שייעשה, וגם אם היה חוסר תום לב בהתנהלות האגודה, טענה המוכחשת על ידה, אין בכך כדי לחייב הארכת חוזה השכירות, אלא יש לברר ההשלכות של חוסר תום הלב במסגרת תביעת הפיצויים, ואין מקום להחזיק המושכר כ"בן ערובה".
37. הנתבע טוען כי הוכח שעסקים אחרים ביישוב הושכרו למשך שנים רבות ולא היה מנהג של הודעה או הארכת חוזה השכירות, כדוגמת המכולת של שטרית. לטענת בא כוחו החוזה שנחתם בין הצדדים מסווג כ"חוזה יחס" בו קיימת חובת תום לב מוגברת והתנהגות של "אדם לאדם מלאך". תמיכה לכך מצא בא כוח הנתבע בהתנהלות האגודה שלא אפשרה קיומם של עסקים מתחרים בשטחה כדי להבטיח פרנסה ראויה לבני המקום, על אף שתנאי זה לא רשום בחוזה. עוד טען כי העובדה שנפלה טעות סופר בחוזה השכירות ואין התאמה בין המלים לתאריכים, מלמדת אף היא על כך שאיש לא קרא ההסכם ולא ייחס לאמור בו חשיבות.
38. הנתבע טען כי הולך שולל על ידי האגודה והדבר גרם לקריסת העסק. משה רובינס הטעה את הנתבע במכוון עת אמר לו שלא להגיש הצעה למכרז, וכאשר הציג מצג כלפי הנתבע שהכל בידיו, בעוד שבתצהירו טען שאינו מקבל החלטות באגודה. עוד טען כי נכונות האגודה לפצותו בשלב מסוים מלמדת על חובתה כלפיו.
39. את חוסר תום הלב והשיקולים הזרים שהפעילה האגודה תולה הנתבע בכך שהדרישה לפירוק מתקן הרב מרחב הגיעה לא בשל הצורך בסלילת חניה, אלא בשל הצורך להגיע לפשרה עם משפחת ויטראול שננקטו נגדה הליכי פינוי.
40. כמו כן מציין ב"כ הנתבע את ההתנהלות הכוחנית נגד הנתבע כאשר השתלטו על המקום, את השפעת מי מהאגודה על יעקב שטרית (בעל המכולת) שלא לסייע לנתבע ולחתום על תצהיר עדות ראשית, עוד ציין את ההוצאות המיותרות (12,000 ₪) שהוציא הנתבע בגין תמלול השיחות על ידי איש מקצוע, כדי לסתור טענת האגודה כי מדובר בזיוף .
41. כאמור, הנתבע מבקש כי תידחה תביעת הפינוי של האגודה וכי הוא יוכל להשתמש במקום כמסעדה.
דיון והכרעה
42. חוזה השכירות שנחתם בין הצדדים ביום 20.1.14 מגדיר את תקופת השכירות כך:
"ד. תוקף ההסכם לשנה אחת, כאשר הרשות להשתמש במושכר היא החל מיום 20.1.14 וכלה ביום 31.12.15. כן תנתן אופציה לשנה נוספת."
התאריכים הנקובים מלמדים על חוזה למשך שנתיים עם אופציה לשנה אחת, בעוד שבתחילת הסעיף נרשם שתוקף ההסכם לשנה אחת. לטעות זו התוודע עו"ד באבד רק במועד ההוכחות.
לחוזה קדם מכתב של מזכיר האגודה, מר שנפלד אהרון שבו נכתב כי הנהלת האגודה החליטה להקצות את השטח של המשחקיה למשך שנה אחת. (נ/2).
43. בהסכם השכירות נרשם עוד לגבי תקופת השכירות, ההוראות הבאות:
"ה. לפחות 60 ימים לפני תום תקופת ההסכם רשאי כל צד להודיע לשני על כוונתו להאריך החוזה והצדדים יסכימו ביניהם על תקופת ההסכם החדש ועל תנאיו. אם לא השיב הצד השני לפניית הצד הראשון יראו את ההסכם כמוארך אוטומטית לתקופה נוספת שאורכה כאורך תקופת הסכם זה ועל פי תנאיו...
ו. לא הודיע צד אחד לצד השני על כוונתו להאריך את ההסכם – יסתיים ההסכם בתום תקופת ההסכם המקורית".
ז. בתוך תקופת ההסכם, המקורית או המוארכת, רשאי השוכר להודיע לאגודה על כוונתו להפסיק ההסכם, וההסכם יפסק 90 יום לאחר הודעתו."
44. הנתבע מבקש להתעלם ממה שנכתב בחוזה, אולם הדבר בלתי אפשרי, באשר לשון החוזה ברורה ולא היתה סיבה שלא לפעול על פיו. מהראיות שהוצגו בפניי אני למדה כי לו רק רצה הנתבע להאריך את חוזה השכירות סביר שהאגודה הייתה מסכימה, אולם בית קפה ללא משחקיה לא היה כדאי כלכלית, מה עוד שבשלב מסוים נשללה תעודת הכשרות.
45. אין חולק כי הנתבע התחייב לפרק המתקן לכשיתבקש. התחייבותו זו ניתנה עוד טרם כניסתו למושכר, ובוודאי שאז לא דובר על פינוי מש' ויטראול. התרשמתי מהפרוטוקולים של האגודה (20.6.16) שהייתה זו דרישה לגיטימית נוכח תכניות הבינוי העתידיות באזור (בניית כביש טבעת ו-23 מקומות חניה). הנתבע הוא זה שלקח סיכון בכך שהשקיע במתקן מבלי שידע האם ומתי יתבקש לפנותו, הוא אף הודה בכך בחקירתו (עמ' 140 ש' 15). הנתבע הוא זה שהעדיף כי החוזה לא יחייב אותו מראש לחמש שנים, משום שהבין כי התחייבות כזו עלולה לגרום לו להפסד, וגם האגודה לא רצתה בכך, בהיותו בחור צעיר, חסר ניסיון ובמיוחד בן היישוב.
46. מהראיות שהוצגו בפניי, בזמן אמת הנתבע לא כל כך רצה להפעיל מסעדה בשרית, ההשקעה גדולה יותר, הייתה אי וודאות בעניין עסק מתחרה, הוא עבד במשרה מלאה במקום אחר. מה שהוא באמת רצה זה החזר השקעתו.
47. גם אם אניח לצורך הדיון, שהנתבע רצה להפעיל בעצמו מסעדה בשרית, ושיש לו זכות להחזיק במושכר למשך 10 שנים, הרי שהיה עליו להודיע על המשך החזקת המושכר ולא להודיע ב-30.10.16 באופן שלא משתמע לשתי פנים כי הוא סוגר את הטאפינס ומפסיק לשלם דמי שכירות (נותרו חודשיים עד לסיום תקופת השכירות הנקובה בהסכם). הנתבע רצה להקטין הוצאותיו ולא להגדילן. הבחינה של עסק חדש, נעשתה במנותק מהסכם השכירות שהסתיים. התנהלותו של הנתבע שהשתקפה גם באופן עדותו היתה מתחכמת ומתחמקת ונדמה הייתה בעיני כסוג של ריקוד צעד אחד קדימה ושניים לאחור.
48. משהפסיק לשלם דמי שכירות ב-1.11.16, הנתבע לא היה זכאי להמשיך ולהחזיק במושכר בוודא שלא אחרי ה-31.12.16, או אחרי שמכר ופינה את כל הציוד והסחורה שנותרו במקום. לפי תצהירה של יעל סתהון ב-16.7.17 הועמסה כל הסחורה, וכשהציצה ראתה שהמקום ריק מכל חפץ. לפי אותה עדות ותמונות שצירפה כבר בחודש מאי לא התקיימה במקום פעילות עסקית, למעט אחסון של ארגזים וציוד שנחשדו להיות שייכים לגיסו. זה לא הפריע לנתבע לטעון בדיון הראשון בפניי, שהפעילות ממשיכה (פרו' מיום 8.5.17).
49. ב"כ הנתבע בסיכומיו טוען כי החוזה בין האגודה לבין שוכריה לרבות הנתבע, הוא "חוזה יחס", הדורש תום לב מוגבר בין הצדדים.
50. "... חוזה יחס ... נועד להסדיר מערכת יחסים ארוכת טווח על כל המורכבות הכרוכה בכך, בין היתר, בשל חוסר היכולת להביא בחשבון את נסיבותיו המשתנות והבלתי ידועות באותה נקודת זמן של כל אחד מן המקרים הפרטניים שעליהם נועד החוזה לחול. פרופ' גבריאלה שלו מציינת בהקשר זה כי 'המודל של חוזי יחס מתאפיין בגמישות ובדינמיות של הקשר החוזי ובנכונות מוגברת של הצדדים לחוזה לנהוג בתום לב".
על מאפייניו של חוזה יחס עמד בית המשפט העליון ברע"א 1185/97 ... בציינו כי: 'חוזים אלה רגישים לקיומן של נסיבות עתידיות שלא הוסדרו במפורש בחוזה. הם מנסים ליצור במסגרתם שלהם איזון בין הצורך בוודאות וצפיות לבין הצורך בגמישות ויכולת הסתגלות לתנאים משתנים. איזון זה מושג על-ידי אמצעים מגוונים, ובהם קביעת מנגנונים לשינוי תנאי החוזה והשלמתם, קביעת אמות מידה לחלוקה הדדית של סיכונים וקביעת דרכים לפתרון מוסכם של מחלוקות תוך המשך קיום היחסים החוזיים ..." (ע"א 9784/05 עיריית תל אביב יפו נ' גורן (12.8.2009).
חוזה יחס מעצם מהותו וטיבו, הוא בדרך כלל חוזה ארוך טווח, ומרכיב זה הוא מאושיותיו. אך אין בהיותו חוזה ארוך טווח משום חזות הכל. כדי להחיל על חוזה ארוך טווח את הכללים הפרשניים החלים על חוזה יחס, עליו לכלול מאפיינים מיוחדים העושים אותו לכזה.
51. במקרה שלפניי מדובר בחוזה שכירות פשוט וסטנדרטי הכולל את כל המרכיבים הדרושים לקיומו על ידי הצדדים. הציפייה של הנתבע כי הוא יוארך אם רק יבקש, אף כי היא מבוססת על ניסיון העבר של שוכרים אחרים בשטח היישוב, מחייבת הודעה פורמאלית וחד משמעית, ולא הודעה על עזיבת המקום ואי תשלום דמי שכירות ,כפי שעשה הנתבע ב-30.10.16. התרשמתי כי האגודה היתה בעבר גמישה עם מטרות שונות של עסקים בתחומה, ועדיין תנאי לחתימת הסכם או שינוי מטרתו העסקית הוא קבלת רשותה של האגודה מראש, ורשות כזו לא התקבלה בנסיבות ובאופן שבו התנהל הנתבע, אשר מחד, לא באמת רצה לנהל מסעדה בשרית, אלא סבר שיש לו זכות להשכיר המקום בשכירות משנה, על אף שתקופת השכירות הסתיימה, באופן שיוכל לגרוף רווחים מעצם התיווך, והכל כדי לכסות על הפסדיו, שלא הוכח שמקורם בהתנהגות מעוולת כלשהי של האגודה.
52. לא למותר לציין כי טענת הנתבע שלא קרא את החוזה, על אף שאני מסופקת אם היא נכונה, מקימה לו זכות או הנחה שהיא. וידוע הכלל הראייתי לפיו אדם מוחזק כמי שקרא את המסמך עליו הוא חתום. הנתבע השיב כי היו הרבה קופצים על המקום, ולכן אפילו לא ניסה לדרוש מהאגודה שתתחייב להשיב לו השקעתו במושכר לכשיעזוב. עוד הסביר כי באותה עת היו דיונים כאלו עם שוכר אחר "כלבו טיב" ו"לא ראיתי לנכון להתעמת בשלב הזה עם האגודה" (פרו' עמ' 138). זאת אומרת שהציפיה של הנתבע כי האגודה תכסה את הפסדיו נולדה שלוש שנים לאחר שהפעיל העסק וסגר אותו.
53. הנתבע פעל בהתאם לחוזה הכתוב, לפחות בכל הנוגע לניסיון להשיג אישור מהאגודה להפעיל במקום מסעדה בשרית בקונסטלציה כזו או אחרת. חלופת האימיילים והשיחות עם רובינס מוכחים זאת, מכאן שהטענה כי שמורה לו הזכות להאריך הסכם השכירות על אף שמדובר בעסק חדש, גם מבלי הסכמת האגודה כי כך נהגה האגודה עם אחרים, אינה יכולה להתקבל, לפחות לא לפי התנהגותו שלו בזמן אמת, ומכאן שגם הדרישה להורות על צו מניעה קבוע שבו יותר לנתבע לנהל במושכר מסעדה אינה סבירה. אין בכוחו של הנתבע לאכוף על התובעת חתימה על הסכם שכירות חדש עמו.
54. את המגעים בסוף שנת 2016, בין הנתבע לאגודה ובעיקר עם רובינס, ניתן לראות כגישושים לצורך חתימה על הסכם שכירות חדש, עבור עסק חדש. ככל שמגעים אלו היו נגועים בחוסר תום לב, ולא מצאתי כי כך היה, הפתרון של הנתבע הוא בדרישת פיצוי ולא באכיפת חוזה שהצדדים לא ערכו אותו ולא חתמו עליו. ראו לדוגמא ה"פ (מחוזי י-ם) 20822-08-10 אקווה בלה בע"מ נ' בנק הפועלים בע"מ (27.3.2011), שם נאמר: "אכיפה בשל התנהגות חסרת תום לב בשלב הטרום חוזי, שנויה במחלוקת, ואולם גם אלה הסבורים כי ניתן להעניק סעד של אכיפה במקרה כזה, מחזיקים בדעה כי הדבר יכול להיעשות רק במקרים חריגים ונדירים, ואלו לא מתקיימים במקרה דנן."